1、从设计角度进行可售商业物业的价值挖掘一、商铺分割带来价值提升做对程序1运营平面图销售平面图先排定运营平面保证后续正常经营，再根据销售需要划分小铺，便于快速去化。总价控制，低小高大2 一层划小铺，实现单价高总价低的特点，便于投资，也可一带二设小商铺，控制 总价纯销售，实现高利润 三层 以上设置目的性大商铺，一层预留其形象入口，有利于引迚餐饮、休闲、娱乐等目的性业态带租约销售，保证正常运营后场设置不要破坏商业价值3后场设置：商业经营一定要有后场，如何既保证运营，又能提高得房率，提高 销 售总价二、如何利用主力店提升价值把主力店放在合适的位置1控制好主力店的面积2对于多楼层商业，主力店纵向分布应予以
2、重视：主力店在各楼层面积中的比例应随楼层升高逐渐提高。例如深圳万象城 B1层，该层连通地铁人流量最大，规划时主力店面积占本层经营面积 56%， L5层（最高层）主力店经营面积占本层面积的 70%。三、商 铺进 宽比处理可提升 价值控制面宽 加大进深1保证 商户 使用面积的同时 ，适当 “ 控制面宽 加大迚深 ” ， 提高黄金区域可承载的店铺数量、面积。万象城很多商铺的深宽比已超过 2： 1；而在首层设置的大店铺（面积超过 600平方，用于快餐），其深宽比甚至接近 4： 1。 通过这样的比例关系，在满足各店铺基本展示面宽要求基础上，将商业物业不利区域的大量面积价值提升，使区域内品牌数量提高，形成
3、足够的吸客力，经济效益也显著提升。消解大进深的办法一2增加商业内街 ：在保证 2： 1以上的进宽比基础上，控制进深在 8-16米消解大进深的办法二3夹心分成 ：内设主力店，各个小商铺依附于主力店设置消解大进深的办法三4内凹广场 ：增加临广场的商铺，拉长沿街面上海大拇指广场消解大进深的办法四5节点放大（ L型） ：增设广场节点，提升广场周边商铺价值四、合理动线可提升价值巧用市政设施，形成多首层1多楼层引入市政交通设施及出入口，形成多首层。比如：地铁出入口地铁站公交站及换乘中心设置第二动线2步行街 在规划时，主通道两侧店铺迚深难以超过 16米，当项目地块短向进超过50米时，通过设置第二劢线可以有效
4、延长步行街距离，充分衔接、利用项目较大人流区域，提高首层利用率。如图，该项目在主通道南侧规划一条美食街，一方面 将餐饮的 大量人流引导至平面不利区域，同时 利用地铁 站出口人流，形成回路。通过 增加店面弧度，迚一步提高黄金区域店铺数量。如图，世贸天街 B1层采用了大量弧形通道设计，其中扶梯 1-2之间通过分散式弧形岛柜，集中式弧形店面，最大程度利用了南北区扶梯 之间的黄金通道。提高迚深较大区域的店铺数量。巧设动线增加店面弧度3跨层动线可提升商业价值4强制劢线可提升低价值楼层的商业价值，比如廊豪坊，通过 L4-L8以及L8-L12架设两组总长 83米、全港最长之无承拓室内扶手电梯，避免游人在升降
5、机前苦候，或在各层扶手电梯中打困，同时大大提升了高楼层特别是 L8和L12的价值。五、人流车流设置可提升价值未来商业的竞争就是停车场的竞争1留足停车位规划在合适的位置对商业形象的影响合理利用并改变外部交通2有利：1）临长安街，车流人流如织2）地铁出入口不利：1）交通堵塞2）北侧人流引导不足所有项目在外部交通体系中都会碰到有利和不利的因素，如何利用有利因素，回避或改变不得因素，都会对提升商业物业价值加分。北京华贸中心3、增加建国路辅助车道，减少主路交通压力2、 增加京通主路出口，利用现状市政路引导5、 增加交通导引系统，采用三级接力诱导模式，提高路网利用效率4、 增加全转向信号灯，减少迂回交通1
6、、 修建地下通道与地铁连接，同时与周边商业相连红色为地下过街通道蓝色为地铁连接通道虚线部分为远期规划增加商业撞击面3折线 店铺设计 增加商业撞击面垂直交通与布局4环形人流可提升价值5人流规划既要方便，还要有意延长滞留时间，这会把更多的商铺价值提升，并避免商业死角。上海大宁国际六、商铺设计提升价值店面设计的宗旨1忌讳使用单调乏味的全玻璃式橱窗及水平门楣式的店面设计。创造独特的 ” 三维立体式 ” 店面设计，将富有想象力的吊顶、地面装饰、边墙、照明及标识等结合，并融入为整体设计中。店面设计的宗旨1案例突出标识突出店面造型店面造型 突出区域2创新及具想象力的标识设计须控制标识高度及长度（如采用水平式标识设计，其宽度不 超 50%）各商铺仅允许采用一个标志或标识标识需三维立体内发光店面造型 突出标识3天花 须有 造型镂空天花的处理方式尽量 不 要光 面板天花天花造型设计4入口的照明光度须至少为 400lux 商铺内应采取不同层次的照明设计采用自然光及暖光色调不允许使用裸露的日光灯照明照明设计5
