1、关于浦江经济开发区低效用地情况的调研报告为进一步优化和调整开发区产业结构，提高资源要素优化配置和利用效率，扩大有效投资，转变经济发展方式，促进开发区经济持续健康有序发展，开妪进行了一次区内低效用地情况的调研。企业低效工业用地，指企业在正常生产经营情况下实际占有的土地、电力等资源和企业产出不相匹配，即土地利用效率低下的情况。有下列两种情形之一的，应认定为企业低效工业用地：一、2013年度亩产税收低于3万元；二、2012年度单位电量税收低于 0.35元（需要根据测算重新定义）的。具体计算标准为：亩产税收=国地税合计(按纳税大户评定口径计算，有退税或政策性减免的企业所减退部分税金计算在内)/企业实际
2、用地面积； 单位电量税收=国地税合计(按纳税大户评定口径计算，有退税或政策性减免的企业所减退部分税金计算在内)/企业实际用电量；土地使用权人将土地部分或全部出租的，计算亩产税收时应合并计算承租企业的税收。1、低效用地情况的现状分析1、低效用地的基本表现（1）圈地围地。表现为项目申报后取得土地，不按合同规定的要求进行及时建设，以不同理由拖延项目建设，或仅建设部分用地，甚至不到 25%，成为闲置工业用地，不产生任何经济效益。如开发区内有企业取得土地多年，至今空地一块，未进行一丝一毫的建设，在社会上造成极坏的影响。（2）僵尸企业。由于经营不善，开发区现有十多家企业频临破产，或已走上破产道路，企业生产
3、处于停顿或半停顿状态，成为“僵尸企业” 。它们占用大量的土地、贷款等社会资源，但产生的效益几乎为零。部分企业的土地及厂房没有及时通过土地拍卖或土地流转成为新的效益产生源，处于沉睡状态。（3）企业亩均效益低下。企业实际占有的土地、电力等资源和企业产出（包括工业增加值、税收）不相匹配，即土地利用效率低下。据测算，2013 年开发区 396 家落地企业中规模以下企业 225家，占 56.8%；用地面积共占开发区工业用地面积的 37.6%，但纳税额仅占 14.5%；同时 396 家落地企业中自身亩均税收低于 3 万元/亩的企业数有 208 家，用地面积占总面积的 51%，纳税仅占 7%，亩均税收只有
4、1.16 万元/亩。（4）不事生产，争当“包租公” 、 “包租婆” 。目前开发区一批企业退出了实际经营，但用地厂房资源仍在，企业主不再从事生产经营，而将企业厂房全部出租给其他企业，当起了“包租公”和“包租婆” 。根据调研，目前开发区此类企业有十几家之多。（5）租赁企业众多，规模极小，经济效益微少。部分企业租用闲置厂房进行出租，但租赁的企业规模偏小，经济效益很低，但实际租赁的厂房面积不小，降低了整个园区的效益，增加了低效用地的数量。根据估算，区内纳税不足 5 万元的租赁企业有 153 家，纳税不足 1 万元的有 53 家。2、2013 年底亩均税收情况分析（1）总体税收分析根据国地税提供的 20
5、13 年开发区企业纳税金额数据，2013 年开发区企业共纳税 59119 万元，其中 396 家落地企业共纳税 39766万元，占 67.3%，租赁企业纳税 19353 万元，占 32.7%。同时区内171 家规上企业共纳税 36479.9 万元，占比 61.7%，规下企业纳税22639.1，占比 38.3%。企 业 类 型 家 数 纳 税 金 额 占 比 用 地 面 积 亩 均 税 收落 地 企 业 396397667.2%69.45.68 其 中 ： 规 上 1710.49371规 下 25875262.01%261.93. 租 赁 企 业 614193374-全 部 企 业 0510.%
6、69.48.45 （2）用地税收效率分析开发区 2013 年企业共纳税 59119 万元，企业用地 6996.4 亩，全区亩均税收 8.45 万元/亩。落地企业本身用地税收效率分析。亩 均 税 收 企 业 数 总 纳 税 总 用 地 亩 均 税 收 差 额 倍 数大 于 3万 元 /亩 183561.73416.10.43 9.27 8.9 小 于 万 元 亩 20425806其 中 ： 5亩 以 上 1390.6341.1.5 -0.17 0.87 亩 以 下 6828532合 计 393976.96.4.68 含租赁企业用地税收效率分析亩 均 税 收 企 业 数 总 纳 税 总 用 地 亩
7、 均 税 收 差 额 倍 数大 于 3万 元 /亩 25853084603.81.53 10.47 10.86 小 于 万 元 亩 1322906其 中 ： 5亩 以 上 8736.7.51.4 -0.4 72亩 以 下 5171205合 计 3965969.48.4 3、2013 年底电量税收情况分析（暂缺）（1）总体分析：（2）电量税收分析：二、低效用地原因分析1、缺指标制约。由于早期开发区发展规划的滞后性，没有及时建立以亩均税收、亩均产值等指标控制为基础、以政策约束为导向、以评价考核为保障、以市场配置为主导的土地集约节约利用长效机制。进区企业实力不足，贪大求多，大量拿地，缺乏指标控制，取
8、得的用地规模极大地超出企业投资项目的实际需求，造成土地资源的浪费和闲置。2、缺市场配置。开发区受招商引资指标任务的制约，致使过去在招商引资时，认为捡到盆里的都是菜，飞到窝里的都是凤凰。不能甄别“假、大、空”企业，不能拒绝产能过剩、重复建设项目，为了开发区经济总量的提升，缺乏市场配置能力，基本采取协议出让方式出让用地，土地地价很低（最低 3 万元/亩） ，致使许多企业出现贪大求多、用而不足摊大饼的外延扩张性用地，甚至有许多假项目出现恶意圈地占地现象。3、缺项目监管。近几年来，开发区虽然实施了项目入区前期评审制度，建立了一套科学的项目评审指标体系，但对项目落地后的实施过程缺乏科学可行的监管考核机制
9、。没有科学操作性强的土地产出效益监管和考核机制，对进区项目的开工时间、竣工时间、投产时间缺乏监管和考核，对项目的投资强度、亩均产值、亩均税收缺乏监管和考核，对达不到合同要求的项目没有采取相应措施进行处理，对闲置用地没有及时收回。4、供地方式单一。一方面对供地项目的选择上，太过偏重于新兴产业、高新技术产业的优先供给，忽略了对传统产业的扶持和支持，不利于传统产业的转型升级和提振信心；另一方面，供地方式太拘泥用地的单一挂牌出让，缺乏标准化厂房出租、协议置换等供地新方式的推行。5、企业经营不善。前段时间受国内房地产市场火热及“4 万亿”扩大投资影响，部分企业的经营重心转移，从实体经济向房地产行业转移，
10、致使企业的资金、管理能力等要素外移，区内实体经济出现空心化。近段时间，因房地产市场萎缩、国内外经济不景气及企业互相担保原因，部分企业的生产经营活动产生了问题，资金链断裂，造成企业的停产和半停产，企业的税收和产值大幅下降，形成了新的低效用地。三、如何处置企业低效用地（一）基本原则：1、政府主导，市场运作。由县政府成立低效用地清理和二次开发工作小组，由县主要领导为负责人，县相关职能部门领导为成员，开发区为责任主体，有序推进低效利用土地处置和二次开发工作。同时强化市场化运作，充分调动社会各方积极性，鼓励广泛参与，实现多方共赢。2、产权明晰，规范操作。调查摸底低效用地现状，正确处理低效用地处置和二次开
11、发过程中的法律、经济关系。正确把握土地处置政策，做到政策统一、程序规范、公开透明，接受社会监督。3、政策推动，多措并举。坚持经济、法律、行政等手段相结合，倒逼、激励、服务等措施并举，努力形成推进低效用地二次开发的长效机制。4、节约集约，提高效率。坚持产业结构优化与资源集约利用相结合，严格执行土地使用标准，切实提高土地利用强度，实现以较少的土地资源消耗保障经济社会可持续发展。（二）工作重点：全区范围内用地面积在 5 亩以上，2013 年亩均税收低于 3 万元/亩，电量税收低于 0.35 万元/度的低效用地。5 亩以下低效用地参照执行。（三）处置办法：通过摸清家底、分类处置方法，采取激励、倒逼、服
12、务等措施，挖潜低效用地，扩大有效投资，努力推进低效用地二次开发。首先，要摸清底数。开发区要深入企业，了解企业实际经营情况，同时要联系国土、税务、统计、电力、工商等部门，取得区内企业的相关数据，进行准确计算，并与企业联系予以确认。其次，进行分类处置。在摸清家底的情况下，工作小组根据低效企业的实际情况，分别制定不同的处置方案。根据亩均工业增加值、亩均税收、电量税收等指标按照权数进行汇总排序，建立企业土地利用效率数据库，分档次划定 A（鼓励扶持类） 、B（整合提升类） 、C（低效用地类）三类企业。根据企业分类，明确处置意见，按企业等级给予不同的扶持或限制政策，进行有针对性的整治，倒逼企业提升土地利用
13、效率。对 B 类企业逐家约谈，鼓励企业加大技改投资，提高土地使用效率；对 C 类企业中的“僵尸企业”采取破产一批，土地流转一批，重整退出一批；对以 C 类其他低效企业逐家约谈， “一企一策” ，分别采取激励、倒逼、服务等各种方法倒逼企业提高产出或转型升级，促进低效用地二次开发，提高土地利用效率。第三，激励、倒逼、服务 等多措并举，促进土地二次开发。1、鼓励低效用地流转。对企业依法取得建设用地使用权后，已投入一定的资金进行土地开发，用地已经满足转让条件，但因项目、资金、预期效益、经营总量等原因，短期内难以继续开发或达到预期目标的，鼓励企业依法流转建设用地使用权。流转方法参照浦政发（2008）47
14、 号浦江县优化资源配置促进国有工业建设用地使用权转让的若干意见（试行） 及县府 2011 年第 139 号抄告单修改意见执行。县政府可考虑研究出台奖励政策（如减免部分税费） ，奖励那些通过土地流转，使低效用地成为高效用地的企业，从政策层面鼓励低效用地加快流转。2、依法收回闲置用地。对纳入土地利用效率数据库 C 类企业，因自身原因无法按照原土地出让合同约定开发的工业用地，可按照闲置用地收回办法 ，由国土部门会同开发区与企业签订协议，收回土地使用权，报县政府批准后，由国土部门重新组织土地使用权出让。收回土地价格按当地现行工业用地出让价计算，并扣回该地块土地出让时的优惠部分，地面建筑物由有资质的评估
15、机构进行评估后，按评估价予以补偿。3、收购储备。对 C 类企业因经营不善，企业处于停产半停产，甚至走上破产道路的企业用地，县政府可依法与企业或法院达成收购协议或以拍卖方式收购企业低效地地进行储备，用于安排新项目或协议置换用地。4、责令限期整改并收取低效用地保证金。纳入 C 类低效用地的企业，特别是近几年出让的低效用地企业，要制定整改计划，同时按 3 万元/亩缴纳保证金，并签订补充协议。没有及时上报整改计划的，由开发区对企业负责人进行约谈，县国税、地税局等相关部门抽调人员组成服务小组依法进行税务辅导。一年后企业能按补充协议履约的退还保证金，否则作违约处理，保证金予以没收，并继续收取下一年的保证金
16、。5、建立土地使用税征奖机制。在工业优惠政策中明确规定，土地利用效率数据库中 A 类企业，奖励土地使用税 6 元/M 2，B 类企业奖励土地使用税 3 元/M 2,奖优罚劣，倒逼低效用地企业加快二次开发，提高土地利用效率。6、建立用地资源要素清算机制。凡列入土地利用效率数据库C 类企业，其用地、用能、环境容量等方面的指标原则上不予新增，在制定有序用电方案时优先安排限电节能；原则上三年内不考虑新增工业用地指标，对列入 C 类的企业及其控股股东不得报名参与土地竞买，项目投资主管部门不予审批和核准企业及其控股股东新增用地项目；土地使用税按最高标准征收；不得享受工业优惠政策，各类优秀先进评选实行一票否
17、决；对于生产工艺、设备、产品为国家禁止或者淘汰的而未按期淘汰的，环保部门对其排污许可证有效期不予延续；对税收存在严重漏报瞒报转移的企业，要开展税收评估，必要时进行综合执法。7、建立健全项目监管机制。建立开发区企业建设项目用地批后跟踪管理信息卡，全程跟踪管理记录项目的开工时间、建设进度、投资情况。对建设进度、投资强度、亩均税收、亩均产值等建立用地评价体系进行批后监管，实行合同履约保证金制度。工业用地出让时，按一定比例收取履约保证金，用地面积越大，比例越高。履约保证金的 50%考核按期建设，50%考核投资强度、亩均产值、亩均税收等相关指标。依据出让合同约定按时开工并在规定时间内通过竣工验收的，退还
18、相应的 50%履约保证金。投资强度、亩产税收、亩均产值达到合同规定的标准，退还履约保证金 50%。建立项目进度报告制度，每月必须报告供后实际开发建设情况、投资强度情况，对项目不能按期竣工投产，则在办理他项权利证书续期的时候，停止办理他项权利证书，限制企业正常从银行贷款。对超过土地合同约定的动工开发日期满一年，用地范围内如有 1/3 是闲置土地,不予办理抵押登记。8、供地方法多样化。改变传统的工业用地供给方式，试行建设标准厂房出租方式供地。开发区要安排不少于 15%的新增工业用地用于建设标准厂房，建设能吸纳装备制造类项目的大体量、大跨度、大容量、高负载的标准厂房，变出让土地为出租空间。对总投资
19、5000 万元以下的项目原则上不再单独供地，对经营状况差、经济效益低的承租企业及时终止租赁。试行协议置换方式供地，对已有工业用地企业再行供地的，在供地前签订协议，依法收回原有工业用地，待原有企业建设完成搬迁后重新进行出让，进行协议置换，实现一用地两招商项目。除以上几种处置方法外，还将采取下列辅助措施，以确保企业低效工业用地清理效果。1.公开通报。将企业低效工业用地清理与二次开发工作，作为抓工业经济良性发展的一项长期抓手。每年一次对企业土地利用效率进行测算，动态调整等级数据库，并采取由县政府办公室发文通报、浦江报刊登等方式进行公开通报，对 A 类企业予以鼓励，对 C类企业予以鞭笞。2.低效用地稽
20、查。凡列入企业土地利用效率数据库 C 类的企业，列为重点稽查企业，由开发区会同有关部门对企业在国(地)税征收、企业用电、用能等方面进行全方位稽查。3.鼓励低效用地企业实施零增地改造和技术改造，进一步扩大企业产能。对符合有关政策的项目，在报开发区审核后准予实施；实施完成并经验收合格的，仍可享受相应优惠政策。4、严格信贷控制。建议金融部门评定企业信用等级时，充分考虑企业用地效率数据库的等级分类，将企业用地效率数据库等级作为评定企业诚信等级的一个重要依据。并列入 C 类低效用地一年以上的企业，要严格控制贷款投放，不提供新增贷款支持，房管、国土部门不得办理上述低效利用土地的房屋、土地抵押登记（已经办理的不得续办） 。浙江省浦江经济开发区管委会2014.03.02
