1、房地产登记技术规程之 申请材料、登记程序和申请业务表,二 一二年六月,第一部分 总则：几项登记基本规则第二部分 附录B、C相关问题分析第三部分 登记程序相关问题分析第四部分 登记业务表,概述,（一）房地产登记技术规程的标准定性 行业标准（二）订立过程（三）制定的基础1、国内外登记实践和理论研究成果2、参考国、内外登记相关标准3、充分征求意见,（三）规程用词说明1表示很严格，非这样做不可的： 正面词采用“必须”，反面词采用“严禁”； 2表示严格，在正常情况下均应这样做的： 正面词采用“应”，反面词采用“不应”或“不得”； 3表示允许稍有选择，在条件许可时首先应这样做的： 正面词采用“宜”，反面词
2、采用“不宜”； 4表示有选择，在一定条件下可以这样做的，采用“可”。5本规程中以黑体字标志的条文为强制性条文，必须严格执行。,一、登记机构的设置规则1、属地登记规则2、登记机构的设置规则具体条文：房地产登记应由房地产所在地直辖市、市、县人民政府设立的房地产登记机构负责，并应按本规程进行登记；,第一部分 总则：几项登记基本规则,二、登记审核人员专业化规则审核、登簿、质量检查的岗位实施登记官执业。三、登记依申请启动为原则，依职权启动为例外房屋登记在物权法实施后，其承担的角色是一种公示公信的法定路径，登记行为不是行政确权，不是行政确认，也不是行政许可。,四、房地权利主体一致规则 我国实行二元结构的土
3、地公有制(集体土地属集体经济组织所有，国有土地的所有权归国家)，因此我国立法确立的房地权利主体一致的规则是建立在土地使用权和房屋所有权一致的基础上的。由于房地登记机构分立，在实践中房地权利主体一致时常会出现难以调和二者一致性的难题。【例一】甲取得土地使用权证书，并依规划部门的规划许可材料进行建设，在竣工验收之前，甲将项目整体转移给乙，并到国土部门办理了相应的土地使用权转移手续。后乙向房屋登记部门申请办理房屋初始登记。,【例二】甲取得土地使用权证书，并依规划部门的规划许可进行建设，竣工验收后，甲将项目整体转移给乙，并到国土部门办理了相应的土地使用权转移手续。后乙向房屋登记部门申请办理房屋初始登记
4、。【例三】土地或在建工程办理了抵押登记的项目能否进行预售？【例四】土地或在建工程办理抵押登记的项目，能否直接办理初始登记？【例五】购房人利益、建设工程价款和抵押权人利益的竞合？【例六】土地、或在建工程办理了抵押登记的项目，能否直接办理转移登记？,五、初始登记在先规则 未办理房屋所有权初始登记的，不得办理房屋的其他登记；因处分房地产而登记的，被处分的房地产权利应已登记；实践问题：如何应对法院协助执行未初始登记的房屋？六、依法查询规则房地产登记机构应依法提供房地产登记信息查询。,第二部分 登记申请材料要求和材料清单,一、附录B:房地产登记申请材料要求 本附录共18条，对条文适用应注意区分的问题：
5、1、本章节中无强制性条文 2、应区分条文中关于“应”、“宜”、“可”等标准用语的适用程度。,二、附录C: 对条文的把握应注意的问题： 1、材料名称 2、原件、复印件的使用 3、备注内容的使用,一、 附录B 相关条文具体问题分析,B.0.1申请材料纸张和尺寸 本条以强制性标准术语“应”规范申请材料纸张要求，以引导性标准术语“宜”对申请材料的幅面尺寸进行了规定。 主要订立的原因在于房产档案的归档保护要求,B.0.2 填写申请材料字迹 本条主要从档案保管的角度，对应用于申请登记的材料进行了规定，采用了引导性立法和禁止性立法相结合的立法方式，兼顾灵活性和特殊性 实践常见问题：涂改申请材料、使用复写纸、
6、热敏纸等不利于保存的纸载体。,B.0.3 申请材料所使用文字。本条中涉及的三个问题：1、中文与规范汉字在立法用语中的区分2、少数民族语言文字的使用问题3、外国语言文字的使用问题,B.0.4 申请人（代理人）姓名或名称。本条涉及的问题有：1、姓名（名称）的使用2、少数民族语言姓名（名称）的使用3、外国语言姓名（名称）的使用,B.0.5 申请材料中涉及数量、日期、编号的数字使用。实践案例： 同时使用拼音、大写汉字数字表示模式和阿拉伯数字表示方式创建楼盘表产生的登记问题。某房地产开发企业采用1-1号和1-一号或者1-A号对相同房源进行销售，在房屋登记机构未实现房屋以图管理之前导致房源数据监管困难。,
7、B.0.6 、 B.0.7： 采用的是引导性用语，不是强制性条款，目的在于引导性建立申请材料传递的规范性和安全性。,B.0.8 申请材料原件和复印件的使用。1、原件与复制件的证明效力；几类实践中常见的概念：原本，是制作人最初制作的，保存在制作人手中的文书。正本，是指照原本全文抄录或印制并与原本具有同等法律效力的文件。正本出自原本，效力等同原本，只是日常使用范围不同。原本一般保存在制作者手中或存档备查，正本则发送给行政相对人。,副本，是正本的相对概念，是比照原本全文抄录或印制但效力不同于原本的文件。制作副本的目的，是为了告知有关单位知晓原本文件内容，即副本一般是发送给主行政相对人人以外的其他须知
8、晓原本内容的有关单位或个人。节录本，是指制作者以摘抄的方式，节录原本或正本文书内容的一部分而形成的文书。节录本只反映原本内容之一部分，就此而言，其作用与原本作用是有较大差异的。译本，是指运用其他国家或民族的文字将原本或正本翻译而形成的文书。复制件，是指运用影印技术，将原本、正本、副本、节录本、译本摄影或复印而形成的文书。,2、登记机构比对： （1）由登记机构直接履行比对职责 （2）通过签署比对一致的印章来表现审慎、合理审查责任实施。3、确认： 遵循谁作出谁证明为一般要求，存档机构和公证机构为补充的证明规则。,B.0.9 ：1、申请材料的核心：合法、有效 2、本条选择放弃“真实性”作为基本原则的
9、构成要素 3、关于登记申请材料合法性的把握（1）物权变动原因证明材料的制作主体合法；（2）物权变动原因证明材料记载的内容与相关立法无直接冲突 4、 关于登记申请材料有效性的把握 （1）在有效期内使用 （2）在法定的使用范围内使用 （3）在效力上应为产生了终局性结果 （4）几个实践问题,关于营业执照的法定内容不全的处理关于营业执照法定事项变动（例如法定代表人变动未申请办理营业执照变更登记），原营业执照的有效性问题未年检的营业执照能否用于房屋登记的问题营业执照超过了证载有效期限是否能用于房屋登记的问题对公证书有效性的判断主要集中在是否为具有公证合法职能的公证机构出具上，而不对其内容进行实体上的审查
10、。,B.0.10 申请人（代理人）的身份证明材料具体类型。1 境内自然人居民身份证和户口簿的使用；几个居民身份证的实践问题：关于申请人和其身份证照片不符的处理关于居民身份证有效期已过的身份证有效性问题关于外观破损，内容不可辨认的身份证有效性问题关于机动车驾驶证能不能代替身份证使用问题关于人口信息查询单、身份证领取通知单能否代替身份证使用问题关于护照和身份证是否具有同等法律效力问题关于临时身份证能否用于办理房屋登记问题,2 军人居民身份证和军官证等证件的使用； 对军人证明身份的材料以2004年1月1日作为分界点，在此时间之前，其身份证明材料不涵括居民身份证，在此之后则包括了居民身份证或军队出具的
11、其他身份证明材料。实践中应优先要求其提供居民身份证申请登记。,3 香港、澳门特别行政区居民身份证或香港、澳门特别行政区护照、港澳居民来往内地通行证、港澳同胞回乡证的使用；（1）通行证号码组成规则 通行证证件号码共11位。第1位为字母，“H”字头签发给香港居民，“M”字头签发给澳门居民；第2位至第11位为数字，前8位数字为通行证持有人的终身号，后2位数字表示换证次数，首次发证为00，此后依次递增。首次换证，第10位至第11位数字变为01；再次换证，由01变为02，依此类推。新旧通行证号码前9位相同，表明为签发给同一持证人。,样本：,中华人民共和国台湾地区自然人应提交台湾居民来往大陆通行证或台胞证
12、； 台湾地区居民身份证为什么不能用的问题 （2）台湾居民来往大陆通行证由证件持有人终身号、签发次数、签发机关代码3部分组成，证件号码前8位阿拉伯数字为证件持有人终身号，后2位为签发证件的次数，括号内的英文字母或阿拉伯数字为签发机关代码。自2006年6月起，福建、江苏和上海省、市公安机关签发的5年有效台胞证，取消了签发机关代码、2008年9月25日起，台胞证号码实行“一人一号、终身不变”。,样本：,5 华侨对护照的使用；6 外籍人士的居留证件或其所在国护照的使用；7 境内企业法人应提交企业法人营业执照； 组织机构代码证和企业营业执照之间的关系,8 境内机关法人、事业单位法人和社团法人应提交组织机
13、构代码证、事业单位法人证书或社会团体法人登记证书；机关法人可以直接持编办文件或组织机构代码证申请办理登记 事业单位则必须持事业单位法人证书作为要件军队作为一类特殊主体不在组织机构证明颁发的范畴内,9 境外企业法人：境外与国外概念的区分境外企业法人是否可以直接在境内以自己名义直接申请办理房地产登记10 、11 、12 其他组织关于其他组织境外其他组织的房地产登记问题关于实践中的几类特殊主体的房地产登记问题,其他组织： 主要见于担保法和民事诉讼法的司法解释中。 1依法登记领取营业执照的独资企业、合伙企业； 2依法登记领取营业执照的联营企业； 3依法登记领取营业执照的中外合作经营企业； 4经民政部门
14、核准登记的社会团体； 5经核准登记领取营业执照的乡镇、街道、村办企业； 6法人依法设立并领取营业执照的分支机构； 7中国人民银行、各专业银行设在各地的分支机构； 8中国人民保险公司设在各地的分支机构等,几类特殊主体的房地产登记问题： 其一破产中的破产管理人 自2007年6月1日实施企业破产法后，我国立法将原企业破产法（试行）中使用的清算组概念放弃，而选择了破产管理人的概念。 其二业主委员会,13 外国驻华使馆、领馆和外国驻华办事机构、国际组织驻华代表机构应提交该使馆、领馆、办事机构、代表机构出具的身份证明。,B.0.11 身份证明类型和证件号码发生变动的处理方法。1、本条主要规定了主体身份证明
15、信息发生变动的处理方法，主体同一性证明不能等同变更登记情形。2、谁作出谁证明的规则。,B.0.12 测绘成果用于房地产。尊重登记结果，符合登记要求的应用规则在各环节重复要求出具房产测绘成果各历史发展环节中测绘成果的适用,B.0.13 共有房地产的登记申请共同共有与按份共有的区分两者的区分二者成立的原因不同；享有的权利不同；分割的限制不同；对共有物的管理不同；对应有部分的处分不同；共有关系的存续期间不同。具体的处理方式共有性质表述；份额表述。,B.0.14 建筑物涉及区分所有情形，申请材料应符合下列规定： 申请人（代理人）应在申请房屋所有权初始登记时提交说明建筑物区分所有情况的书面材料； 建筑物
16、区分所有情况的材料应包括标示专有、共有及公用具体位置的情况说明书； 建筑物区分所有情况的材料应由规划部门确认或由建筑物区分所有权人书面约定。,解析：实践中常见的问题： 1、法律明文规定的业主共有部分范围较狭窄，且内涵、外延不清，不能跟上实践中日趋多样化的建筑形态，例如室内游泳池，又如室内消防栓属于公共设施，但却不能满足房屋登记的要求，其不属于一种房屋建筑。 2、房屋预销售时，开发企业与购房人对相关涉及建筑物区分所有部分未作约定，但申请登记时双方发生争议。例如小区架空层。,3、立法仅规定了房地产开发企业申请房屋所有权登记时应对共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，实践中非房地
17、产开发企业的其他房屋登记申请主体是否也应当承担与房地产开发企业相同的建筑物区分所有登记申请义务？,B.0.15 生效法律文书的使用。1、民事调解书2、仲裁裁决书3、民事判决书4、生效确认证明材料5、协助执行通知书,关于协助执行的实践问题（一） 接收协助执行类法律文书时的要件：1、执行人员的身份证明： 工作证；执行公 务证2、执行生效法律文书 查封、预查封裁定书和执行通知书,（二）房地产管理部门协助执行的职责：1、及时办理查封或预查封等执行事项2、不对生效法律文书和协助执行通知书实体审查3、可以提出审查建议，但不停止执行事项,（三）土地和房屋的查封事项处理：1、土地使用权和房屋所有权归属同一权利
18、人的，人民法院应当同时查封；2、土地使用权和房屋所有权归属不一致的，查封被执行人名下的土地使用权或者房屋。提示：房屋、土地登记机构合一时，查封土地或房屋的效力及于土地使用权和地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。房屋、土地登记机构分设时，应当分别送达查封协助执行通知。未送达协助执行通知办理查封登记的，应当保护善意第三人的权益。,（四）登记在案外人名下的土地使用权、房屋，登记名义人（案外人）书面认可该土地、房屋实际属于被执行人时，执行法院可以采取查封措施。如果登记名义人否认该土地、房屋属于被执行人，而执行法院、申请执行人认为登记为虚假时，须经当事人另行提起诉讼或者
19、通过其他程序，撤销该登记并登记在被执行人名下之后，才可以采取查封措施。,提示：登记机构在办理登记时应审查登记房屋有无查封或其他限制登记情形，已查封房屋不得办理转移登记，未履行审查责任可能会导致登记被注销或撤销。在城市房屋权属登记管理办法实施期间，登记机构可以启动行政注销将存在登记瑕疵的查封房屋转移登记注销，但房屋登记办法实施后，登记机构在没有司法机关、仲裁委员会或行政机关生效法律文书证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记为前提，不能自行启动行政职权将查封房屋转移登记直接撤销或注销。,五、对被执行人因继承、判决或者强制执行取得，但尚未办理过户登记的土地使用权、房屋的查封，执
20、行法院应当向国土资源、房地产管理部门提交被执行人取得财产所依据的继承证明、生效判决书或者执行裁定书及协助执行通知书，由国土资源、房地产管理部门办理过户登记手续后，办理查封登记。,（六）对国土资源、房地产管理部门已经受理被执行人转让土地使用权、房屋的过户登记申请，尚未核准登记的，人民法院可以进行查封，已核准登记的，不得进行查封。（七）人民法院对可以分割处分的房屋应当在执行标的额的范围内分割查封，不可分割的房屋可以整体查封。分割查封的，应当在协助执行通知书中明确查封房屋的具体部位。,（八）查封期限 人民法院对土地使用权、房屋的查封期限不得超过二年。期限届满可以续封一次，续封时应当重新制作查封裁定书
21、和协助执行通知书，续封的期限不得超过一年。确有特殊情况需要再续封的，应当经过所属高级人民法院批准，且每次再续封的期限不得超过一年。查封期限届满，人民法院未办理继续查封手续的，查封的效力消灭。提示：区分民事、刑事诉讼的查封期限,（九）预查封情形：1、作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；2、被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；3、被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。,预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。预查封的期限为二年。期
22、限届满可以续封一次，续封时应当重新制作预查封裁定书和协助执行通知书，预查封的续封期限为一年。确有特殊情况需要再续封的，应当经过所属高级人民法院批准，且每次再续封的期限不得超过一年。预查封的效力等同于正式查封。预查封期限届满之日，人民法院未办理预查封续封手续的，预查封的效力消灭。,（十）轮候查封轮候查封登记的顺序按照人民法院送达协助执行通知书的时间先后进行排列。查封法院依法解除查封的，排列在先的轮候查封自动转为查封；查封法院对查封的土地使用权、房屋全部处理的，排列在后的轮候查封自动失效；查封法院对查封的土地使用权、房屋部分处理的，对剩余部分，排列在后的轮侯查封自动转为查封。预查封的轮侯登记参照第
23、十九条和本条第一款的规定办理。,（十一）抵押财产和查封措施的竞合已经设定抵押的财产被采取查封、扣押等财产保全或者执行措施的，不影响抵押权的效力。”因此，拍卖、变卖所得价款，必须首先清偿银行已经设定了抵押的债权，其余额部分再用于清偿申请执行人的债权。（十二）拍卖处分房产与查封措施的竞合通过拍卖方式处分存在抵押权的房产，按照拍卖法的规定，应提前5日通知抵押权人等有优先权益的人到场参与竞拍，一经拍卖处分房产后，其承担的担保物权自动消失。,（十三）出租和查封的竞合1、查封前出租，承租人对该房享有优先购买权，且根据最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定第二十二条:“查封、扣押的效力
24、及于查封、扣押物的从物和天然孽息。”而租金应该是属于法定孽息,所以在查封的时候效力不能及于租金。2、查封后出租。最高人民法院1997经他字第8号复函明确指出：“执行债务人擅自处分被查封的房产的行为无效。”城市房屋租赁管理办法第六条第二款的规定：“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的不得出租”,（十四）已抵押房屋与查封后拍卖、变卖、抵债 1、已设定抵押权的房屋，法院可以基于抵押权人申请进行依法拍卖、变卖或抵债，也可以启用司法权对执行标的实施强制查封和拍卖,但应保护抵押权人的权益及考虑是否具备执行实益。 2、对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封
25、，但不得拍卖、变卖或者抵债。拍卖已抵押登记房屋所得的价款，应当在抵押权人优先受偿后，余额部分用于清偿其他债权人的债权。,（十五）登记在被执行人配偶名下的房产可否查封 物权法实施之前，婚姻存续期间登记在夫或妻一方名下的房产仍应作为夫妻共同财产，在物权法实施后，登记机构按照房屋登记办法建立房屋登记簿，登记簿上记载房屋所有权人为物权归属情况的内容和根据，因此登记在配偶一方名下的房产可依法推定为其个人财产。法院实施查封时可以查封被执行人夫妻法定共有房产，对于被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，不得拍卖、变卖或者抵债。,（十六）未办理初始登记的房屋与查封措施作为被执行人的房地产企业，已经办理了商
26、品房预售许可且尚未出售的房屋，以及被执行人购买的办理了商品房预售合同备案或商品房预告登记的房屋，即便未经初始登记，也可以进行预查封。被预查封的房产可以办理初始登记,B.0.16 登记材料前置公证。1：本条取消了赠与前置公证情形。2、监护权公证,B.0.17 公证的材料形式规定。1、遵循一般以不动产所在地公证为原则，但涉及的单方法律行为公证除外2、境外公证的转递和认证路径,B.0.18 境外形成司法文书应用于房屋登记1 、澳门特别行政区、台湾地区形成的司法文书2 、缔结或参加国际司法协助条约的外国司法文书3 、未与中华人民共和国缔结或参加国际司法协助条约的外国法院司法文书、人民法院不予受理的香港
27、特别行政区法院涉及房地产权属、婚姻关系等民事裁判类法律文书、以及其他人民法院不予受理的涉外司法文书,第二部分 附录C相关要件具体问题解析,C.1.1 国有土地上的房屋所有权初始登记 解析：几项实践中的特别要件建设工程施工证明的适用 房屋已经竣工证明的适用合作（联建）协议和产权分割清单 的法律适用表C.1.2 集体土地上的房屋所有权初始登记申请材料 解析：几项实践中的特别要件房屋符合城乡规划的证明 房屋测绘报告或村民住房平面图 区分集体土地使用权的不同取得主体的身份证明,C.3 国有土地上的房屋所有权转移登记申请材料 解析：几项实践中的特别要件遗赠公证书和接受遗赠公证书 注意区分遗嘱继承和遗赠情
28、形。约定协议，主要适用于房屋单独与共有之间以及按份共有之间的转化。企业清算的证明和房屋所有权转移的证明 作价入股协议 （应注意个体工商户、个人独资企业、一人有限责任公司与其投资人之间的房屋所有权转化 问题） 未将土地使用权证书列为必收要件,C.1.4 集体土地上的房屋所有权转移登记申请材料 解析：实践中应注意的两个问题：房、地转移顺序问题转让情形和受让主体的身份限制问题C.1.5 房屋所有权变更登记申请材料 解析：注意区分身份证明变动和房屋权利人姓名（名称的变化）注意区分土地从集体土地变为国有土地产生的登记事项,C.1.6 房屋所有权注销登记申请材料解析：注意区分放弃所有权与约定共有注意区分房
29、屋灭失和房屋因自然灾害成为危房 C.2.1 一般抵押权设立登记申请材料 集体所有建设用地使用权证明的适用。立法规定：乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押 形式多样的主债权合同抵押合同的表现形式,几个关于抵押权设立登记的实践问题：1、超额抵押2、抵押顺位3、用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产禁止抵押4、自然人之间的借贷能否设置抵押5、 无金融机构法人许可证或金融机构营业许可证能否办理抵押登记6、企业之间能否资金借贷，以房地产作抵押7、民间借贷银行利率超出同期银行利率4倍8、禁止流抵押条款9、房、地抵押的协调和区
30、分10、债务履行期限届满是否导致抵押权丧失优先受偿权,C.2.2 一般抵押权转移登记申请材料 解析：本部分应关注对抵押担保的主债权已转让的证明的把握房屋抵押权只能因主债权被转让而转让。主债权转让的起因可以是多种多样，但大致可以分为两类 协议转让 基于客观原因转让 C.2.3 一般抵押权变更登记申请材料 因客观原因导致的变更因当事人意愿产生的变更：顺位变化、债务履行期限展期等,C.2.4 最高额抵押权设立登记申请材料 解析：主债权合同的特殊性最高额抵押合同的特殊内容：限额和确定期限已存在债权的证明和抵押当事人同意将该债权纳入最高额抵押权担保范围的证明 C.2.5 最高额抵押权转移登记申请材料 解
31、析：注意对最高额抵押权进行确定的问题。,C.2.6 最高的抵押权变更登记申请材料 解析：债权确定时间和最高债权额，这两项变更的，如果涉及影响到其他抵押权人（预告登记权利人）利益的，还需提交其他抵押权人（预告登记权利人）的书面同意证明 C.2.7 最高额抵押权确定登记申请材料 解析：注意把握最高额抵押权担保的债权已确定的证明的多种表现方式,C.2.8 在建工程抵押权设立登记申请材料 解析：注意申请材料中对用于抵押的工程尚在建设的证明文件的把握注意在建工程设定最高额抵押的问题C.2.9 在建工程抵押权转移登记申请材料 解析：注意申请材料中对项目转让的立法要求问题C.2.10 在建工程抵押权变更登记
32、申请材料 注意：1、在建工程变更与商品房预售两种情形竞合的处理2、购房人利益、建设工程价款和在建工程抵押权的冲突,C.2.11 一般抵押权、最高额抵押权或在建工程抵押权注销登记申请材料 解析：注意区分三种情形所提交的权利证书，一般抵押权和最高额抵押权注销登记需提交房屋他项权利证书，在建工程抵押权注销登记需提交登记证明。 C.3 地役权登记申请材料 解析：地役权合同 房屋所有权证书（房地产权证书）。区分供役地和需役地的不同组合方式而不同 。地役权转让证明 的适用问题包括利用目的、利用方法、利用期限、利用范围等地役权内容变化的适用,C.4 预告登记申请材料 解析：注意把握预购商品房预告登记转移证明
33、 ：继承、遗赠、婚姻、生效裁判预告登记权利发生转移的证明 ：因撤销、合并、兼并、分立等原因使预告登记权利人灭失，致预告登记权利转移 C.5 其他类型登记申请材料 遗失申明与公告程序的区分注意对C.5.3 更正登记申请材料中对于是否涉及到对权利归属的情形注意表C.5.4 异议设立登记申请材料中关于证明异议事项消灭的证明材料把握,第三部分 登记程序,一、登记程序部分设立的几项新制度1、质量检查制度2、疑难业务会审制度3、合并办理制度4、申请材料确认制度5、登记官岗位责任制度,二、一般规定,1、一般性程序申请、受理、审核、登簿、发证。需要注意的几个问题：（1）申请的重要性和要式要求（2）受理的告知问
34、题（3）审核程序的变化（4）发证是否是必须程序（5）非经申请启动的程序 关于第81条撤销登记的适用问题 非涉及权利归属的更正登记,2、登记有关岗位设置和人员要求,1.房屋登记应设置的岗位受理、审核、登簿、质量管理2、应由登记官担任的岗位审核、登簿、质量管理应为登记官，受理可以为登记人员。3.不同环节岗位人员要求审核、登簿、质量管理不能由同一人担任。,3、审核委员会制度,1.设立的原因和必要性：登记高风险和登记涉及相关业务知识的广泛性、复杂性，以及登记人员责任的分解。2.人员构成情况：具体人数宜为3名以上单数且业务能力强和经验丰富的人员组成，至少要有1/2以上登记官，并可邀请法官、房地产行政主管
35、部门人员、专业律师等参加。 3.具体解决重大疑难事项的处理。4.会审采用多数决定制度，会审结论应作为登记机构最终审核意见。,4、质量检查制度,1.各类登记检查比例初始登记每件必检，其他类型不低于月登记量3%2.检查记录及意见填写检查记录，签署质量检查意见。3.错件处理措施计算错件比例，提出书面纠正意见4.形成检查报告按月度、年度形成报告,5、防伪加密设备的应用,1.应用防伪设备的必要性2.身份证读卡器识别身份证的真假3.其他有条件的可应用房产证、申请人的防伪设施,三、申请,1.申请人提交申请材料附录B采用了应的立法方式，附录C和附录D采用宜的立法方式。2.申请材料的总体要求材料齐全、形式规范、
36、内容合法、有效。申请应尽量采用书面形式，固化申请人意思表示。申请不能附条件、附期限申请到达登记机构，开始产生程序法上启动登记程序的效果。,3、申请方式,（一）双方申请登记为原则，单方申请为例外。1.双方申请的法律必要性案例：申请人持离婚协议申请登记,实践中涉及到处理夫妻共有房产的几项法律规定,一、物权与债权的区分二、物权变动的类型三、关于婚姻法几项司法解释,最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)第十九条规定：“婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共有财产。但当事人另有约定的除外。” 最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)第十九条规定：“由一方婚前承租、婚后
37、用共有财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共有财产。”,最高人民法院关于适用若干问题的解释(三)第十条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。,2、双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。第七条规定，婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可
38、按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。,问题1、婚姻存续期间，已登记为夫妻共有的房屋，又申请改为单方所有，应该如何办理登记？转移登记问题2、婚姻存续期间，实际为夫妻共有的房屋，而仅以一方名义办理了登记，后又申请登记簿上登记为双方所有，登记机构应当如何办理？ 更正登记问题3、婚前登记在夫妻一方名下的房屋，因婚后夫妻约定归双方共同所有而申请房屋权属登记的。转移登记 问题4、婚前登记在夫妻一方名下的房屋，婚后夫
39、妻共同归还贷款，另一方是否当然取得共有权。共同还款仅为债权关系，并不当然取得物权。,2.单方申请的具体类型共12类，条文有详细的明确。3.各种单方申请的原理及注意点不涉及权利归属的更正登记异议登记 预告登记单方申请的特殊情形,4、共有房屋申请规定,1.共有房屋应共同申请2.共同共有房屋的申请因婚姻关系而产生因家庭关系而产生因约定而产生3.按份共有房屋的申请申请时应对按份共有进行明确的表述，或者通过提交约定书的方式实现，或者在申请材料中明确,5、业主共有房屋申请,1.如何界定业主共有房屋范围最高人民法院审理建筑物区分所有权的司法解释进行了明确车库、车位的登记会所登记业主共有范围房屋的确定规则2.
40、业主共有房屋申请主体3.业主共有房屋申请时点,6、委托申请登记,1. 书面委托方式2、委托申请应注意的事项委托事项的明晰；委托期限的适用3. 登记实践中对民法理论上出现的双方代理、自己代理情形应如何处理,7、未成年人房屋代为申请,1.未成年人的监护人监护人的确定监护人身份与监护职责的委托处分未成年人房屋应注意的问题2.其他限制或无民事行为能力人房产申请登记,8、申请材料的确认方式,1.申请材料和信息的确认范围2.自然人确认方式签名或摁留指纹3.法人或其他组织确认方式加盖法人印章或其他组织印章,四、受理,1、几项登记审核规则2、合并受理七种情形的不同法律关系对登记的要求合并受理中应注意的实践操作
41、,2、查验申请主体的内容,比对身份证明，验看身份证明的合法、有效根据材料形成对当事人有无民事行为能力的认知关于当事人民事行为能力的确定路径 结合登记询问和无相反证据推定的规则进行确定,3、查验申请材料的要求,1.申请材料的齐全、完整2.权属证书或证明的真实性查验3.其他材料的合法性、有效性查验,4、核对申请登记事项的要求,1.申请材料内容与登记事项相符合2.申请材料之间的内容相对应3.申请登记事项与登记簿不冲突,5、询问的主要内容及注意事项,1.询问内容2. 询问结果的留存方式,6、受理结果,1.准予受理的,出具受理凭证。2.不予受理的,应告知的内容和方式,以及申请材料的处理方式注意：不予受理
42、的告知方式未强调一定是书面。,五、审核,（一）审慎、合理规则的贯彻1.各项内容大致介绍2.会审程序,(二)一致性审核,1.主体身份信息与申请材料、登记簿记载一致2.登记客体信息与申请材料、登记簿记载一致3.实地查看结果与申请材料、登记簿记载一致,（三）合法性审核,1.材料形式符合立法规定2.初始登记或在建抵押房屋合法建造3.预告登记的预购房屋在可以销售范围内4.其他登记类型房屋在登记簿范围内5.符合基本单元要求6 .申请登记事项与登记簿记载不冲突7、公告无异议,(四)实地查看,1. 实地查看情形2、实地查看的登记风险 案例：查看房屋错位导致行政诉讼,初始登记实地查看的内容,1.房屋坐落实地与申
43、请材料是否一致2.基本单元数量与申请材料是否一致3.房屋建造状态,在建工程实地查看的内容,1.坐落是否与申请材料相符2.工程形象进度,房屋灭失实地查看内容,1.所灭失房屋的坐落是否与登记簿一致2.房屋是否已灭失,实地查看的工作要求,1.实地查看人员2.查看方式和查看资料制作,(五）公告,1.公告作用2.公告方式3.区分必须公告和必要公告4、公告期间,(六)补充材料,1.发生需要补充材料的情形2.补充材料时，登记机构应履行的告知义务,(七)审核结果,1.审核通过的,应予以登记2. 不予登记的实践处理方式,六、登簿,（一）登簿的法律地位1、登簿程序中规定了强制性条文2. 登簿的效力,(二)登记簿建
44、立方式,物的编成主义1.按基本单元建立2.与档案形成对应,(三) 登记簿的形式,1.登记簿采用的介质形式2. 不同介质登记簿的保存措施,(四)登记簿的填写和确认,1. 登记簿填写人员的要求2.登记簿填写方式,(五)登记簿上权利人的记载,登记官根据审核结果在登记簿上记载相应权利人所有权人；抵押权人；地役权人的记载预告登记权利人,(六)登记申请撤回,1. 撤回的时点2. 撤回申请主体3. 撤回时的申请材料处理,(八)记载登记簿时点,1.登记日的法律意义2.电子登记簿记载时点规定3.纸质登记簿记载时点规定,(九)登记簿记载错误的更正,1.登记簿记载非经法定程序不得更改2.更正程序的实践问题,七、发证
45、,1、填写证书的依据2、填写的具体要求3、证书印制的要求4、文字使用5、发证时应注意的问题。6、不发证的情形,第四部分 登记业务表,一、登记业务表分类本章共包括登记申请书和协助执行、查询、审核类表格两类，共18张业务表。1、登记申请书2、登记审核业务书,第一类登记申请书：1、房屋所有权类：初始登记和建筑物区分所有类房屋所有权转移类房屋所有权变更注销类2、房屋他项权利类房地产抵押权设立登记申请书房地产抵押权转移登记申请书房地产抵押权变更和注销登记申请书房地产最高额抵押权确定登记申请书地役权登记申请书,3、其他登记类预购商品房预告登记设立申请书房地产更正登记异议登记、换证、补证申请书房地产撤回登记
46、申请书第二类 协助执行、查询、审核类表单1、协助执行类业务书2、登记资料查询类业务书3、审核类业务书4、实地查看类业务书5、询问类业务书,二、业务表单使用中的几个具体注意事项 1、未列示房屋所有权转移和抵押预告登记的申请书，并不意味这两种类型没有标准样表使用，实践中宜参照房屋所有权转移登记和房屋抵押权设立登记两类表单设置申请书。同时对于房地产预告登记转移登记类型也宜参照房屋所有权转移登记表单设置申请书，仅需将其中的“房屋所有权权证号（房地产权证号）”事项修改为“房屋所有权预告登记证明号”。 2、实践中可能涉及多个共有申请人，本章登记申请书对申请人栏目宽度设置均较其他事项大，在应用本章登记申请书时，如登记机构采用电子表格，自动从系统中提取申请人等信息的，可以在系统中自动调整表格行距和列距后，追加采集、填写共有人对应行列的信息，如登记机构采用印制的纸质表格，当相应行距、列距不足，不能满足填写要求的，则采用在备注栏内填写相应信息的方式解决申请信息提交的问题。,三、具体内容【专有部分建筑面积】建筑物为多个所有人区分所有的，专有部分建筑面积为套内建筑面积；建筑物不属于多个所有权人区分所有的，专有部分建筑面积即为建筑面积。【规划用途】填写建设工程规划许可文件及其所附图件上确定的房屋用途,
