1、上海合美,项目总顾问：苏醒右一 （合美房地产经纪有限公司总经理） 上世纪90年代师从万科、服务于深圳国企，后与90年代末创立合美企划至今。拥有十几年的资深房地产营销策划经验，服务项目大大小小逾百个，客户不乏众多上市实力房地产企业和品牌开发商。,项目总负责：郑铮右二 （合美房地产经纪有限公司项目部项目总监） 毕业于东华大学，工商管理学士，毕业后即在合美工作至今。07年开始担任合美企划项目部项目总监，服务客户包括万科集团、万业企业、好世置业、坤和控股等等，服务项目包括中远两湾城、海尚明城、好世鹿鸣苑、坤和新天地、万业优加城等，拥有丰富的住宅和商业项目全程营销策划经验。,客户经理：俞嘉伟右三 （合美
2、房地产经纪有限公司项目部客户经理） 毕业于上海大学，计算机信息工程专业。04年任职合美企划创意设计部媒体制作总监；06年成为合美机构招商部经理，07至今，任合美项目开发部客户经理。负责个案：吴宫丽都、天使湾、生活家、缤纷生活家具广场、锦昌苑、坤和新天地项目、东方国贸“童梦国儿童主题乐园”,创意指导：高宏博左二 （合美房地产经纪有限公司创意设计部设计总监） 07-至今 合美机构 设计主管 负责个案：好世.鹿鸣苑；杭州 坤和新天地项目-西溪新天地、三墩新天地；东方国贸“童梦国儿童主题乐园”,策略文案：胡刚 （合美房地产经纪有限公司项目部策略文案） 胡刚，毕业于上海大学美术学院，史论专业，自2007
3、年加入合美广告策划顾问有限公司至今，主要服务于坤和新天地系列商业地产、中远两湾城等项目,市场研究：潘辉君左一 （合美房地产经纪有限公司市场部经理） 苏州科技学院“房地产经营管理专业”毕业，任职于合美市场部。目前担任合美市场部经理，4年房地产市场研究经验，服务过项目包括好世鹿鸣苑，海尚明城，中远两湾城闵、闵行剑桥府邸、厦门复兴世纪、企业新天地、海景1号、山东的文景国际。,有人只会造梦 有人不断实现梦想,万达品牌再思考,如今，万达集团深耕上海 以“共创财富 公益社会 ”为使命。 五角场的成功实践更证明了 “有万达广场的地方 就会形成城市新中心、新生活” 2008年，万达剑指周浦 我们需要做的是 放
4、大周浦城市发展的自信心， 与新周浦一起达成崭新生活梦想。,万达品牌入市传播策略： 鼓励对周浦板块未来发展的信心，激发起人们对新周浦的美好憧憬,万达开启 新周浦 城市梦想,万达品牌入市传播战略： 思考 万达，到底能给我们的城市带来什么？,万达品牌入市传播手段： 以都市生活画报的形式 宣传一种崭新的都市生活方式。,世博板块,三林板块,周浦,川沙,上海浦东国际机场,乐 购,国 美,大 歌 星,万千百货,一兆韦德,万达影城,运动100,神采飞扬,“城市磁场，动感生活”不是空话,在上海，谁来为小户型公寓买单？他们看中什么？,一期小户型 A、B、C共3座楼 A位于主干道拐角 B、C位于一侧,74,项目 一
5、期,项目 二期,项目D座,项目E|F座,项目A|B|C座,1、优活城第一主张就是通过小户型产品降低总价，减少还贷压力，把工作挣来钱的更多花费在改善自己的生活上；2、优活城第二主张就是利用万达商业广场的配套优势，便利出门购物、休闲娱乐，更轻松的动感生活；3、优活城第三步就是依托万达商业广场的雄厚实力，见证与参与周浦都市生活进程的每一步；,优活城倡导的“七大生活主题”并不完全以经济收入为基础，而是懂得合理使用金钱，轻松拥有自己想要新都市生活方式，感性生活、理性消费。,居住,地球越来越需要一个可以投奔的地方 城市喧闹的宣布自己是主人，物价上扬的时候，更需要找个地方让自己投靠，平躺在地板上，发呆看着天
6、花板，不见越来越高的城市压抑，私人专署的保护，可以累得其所的心欢,交友,比被窝更让你留恋 下班后，睡觉前，无证入场，友情客串，杯、酒、茶、书、艺、文唯一设定出门法则：至少带走一个朋友， 别让被窝赖住你,运动,只随你移动的一道清凉 体温持续加热，拳击、奔跑、体操直面汗水袭击，带走身体负担，给五脏六腑的冲凉，在与hot的对抗中再赢一场。,学习,解放学习，与时俱进 孔夫子的之乎者也，千百年之后也应物革形，变身了飞机、电脑串连起这些的动作，未来不会改变，想欲上层楼，就给自己个寂寞，适时侯学习、学习、再学习,工作,顾家的两全其美 将军问士兵：想家吗？士兵说：不想。将军说：连自己的家都不要了，怎么保卫国家
7、！ 在自己的家庭站岗立业，就把工作搬进家，瞬间转换身份，足不出户，以事业融入社会大家，这是故事对生活的最完美实践。,失忆招领，生活出口 城市蓝调愈演愈烈，上海4%的发病率接近了美国社会，快速释放，找了单纯的轻松方式，k歌、打球、电子游艺，门口的储物柜专供蓝色记忆，出门无从招领。,娱乐,购物,一场最美丽的脚力赛 万达一年一次的疯狂购物季，用脚拼出来的胜利。人在人潮中游走，过人，抢点男人足球的技术动作，女人用来得心应手，更可怕的是，这里没有中场休息，一旦停下，谁知道你的最爱落入谁手。,从客户分布区域来看,张江园区,浦东CBD,上南板块,川沙镇,大三林板块,浦东CBD,惠南镇,南汇其他中心镇,茂名南
8、路年轻人的天堂 地理位置：茂名南路从复兴路到永嘉路一段 形成年代：2001年9月 酒吧数量：7-8家 酒吧街特色：一种老派的上海风格的洋味 目标消费客群：喜欢泡吧的年轻人 特色酒吧：Judys Too、on the edge等等 介绍：这里的咖啡吧、酒吧鳞次栉比。午夜时分，茂名路就是年轻人的天堂，是上海夜生活的不二之选。酒吧、西餐厅、老宾馆一派的老上海风格洋味。,关键词：老上海洋味、文化、餐饮,上海知名酒吧街一览,衡山路上海最大的酒吧街 地理位置：衡山路、乌鲁木齐路及东平路一带 形成年代：1996年2月 酒吧数量：20多家 酒吧街特色：异国风情酒吧街 目标消费客群：使馆区工作人员和泡吧的年轻人
9、 特色酒吧：波钵街、DEEP KISS、百度等等 介绍：衡山路及其相交叉路上的休闲场所鳞次栉比，风格各异，主要有酒吧、茶坊、娱乐中心、画廊等共100多家，吸引的都是高档消费层次的成熟白领和具有现代意识的年轻人。,关键词：万国、休闲娱乐、餐饮、艺术文化,上海知名酒吧街一览,关键词：亦古亦今、咖啡、餐饮,铜仁路风格迥异的酒吧街 地理位置：毗邻静安寺，北靠北京西路南接延安西路 形成年代：2004年 酒吧数量：20多家 酒吧街特色：风格迥异的酒吧街 目标消费客群：白领工作人员和泡吧的年轻人 特色酒吧：GSPOT、Fillmore、蓝蛙俱乐部等 介绍 ：静安区的铜仁路正在着力打造一条高雅“咖吧街”。目前
10、已完成的南段由欧式古典建筑和现代建筑相结合，集中了各类酒吧、餐厅和咖啡吧等,上海知名酒吧街一览,在生活节奏紧张，匿名性强的大城市里，还有除了在家庭的居住空间（第一空间）和职场（第二空间）外的第三空间的存在，为人们在家庭和工作之外发一些基于共同兴趣爱好的，非功利性的社会关系提供了理想场所，不受功利关系限制的。在这样的第三空间里，人们的关系是自由和平等的，没有职场的上下等级意识，也没有家庭里各种角色的束缚，人们可以把真正的自己释放出来。,上海知名的酒吧街对我们的启示 城市“第三空间”,这里是酒吧街、更有咖啡馆、书社,取长补短：（放大）万千风情、丰富业态；（缩小）历史人文,融聚这个城市各种各样的第三
11、空间,slogan： 不分你我不分时空不分界限,项目案名：万国酒吧街 案名示意 走在万国酒吧街，交错眼前悄然若现繁华的街市； 空气里弥漫着的“香气”、楼宇间蒸腾着的“热气”、街市上鼎沸着的“人气”； 分明垂靠着的巨大的蓝色玻璃，却恍若置身在爱琴海边；四处洋溢着的别样情调； 情人“相拥在哈根达斯的软椅中，感觉一品奶油的浓滑，享以情致”； 男士“独坐在两岸咖啡的明镜边，细品一杯拿铁的馨香，享以悠闲”； 朋友“围坐在圆木桌边，共享一桌啤酒和一场球赛”； 这里是城市第三个空间，不分你我不分界线不分时空，原来是一条街，万千风情，缤纷生活。,从身份出发看客户 消费者身份： 1、留恋于各国风情，杯酒不同情调
12、下的人生； 2、留恋于零点生活，周浦也有自己的新生活； 3、留恋于风味餐品，沐浴和风旭日心情茶点；,当利益可视化，经营者和投资者就会有浓厚的投资意向,经营者身份： 1、休闲、轻松、舒适扩散城市休闲氛围； 2、城市第三空间定位，汇聚缤纷休闲商业； 3、1.42万方空间，承载万达商业广场10万/天人流，超高客流导入； 投资者身份： 1、万达商业广场有品牌商家入驻，保证消费层次； 2、未来可以分享万达商业广场的人流可以达到10万/天； 3、万国酒吧街开辟了周浦新的消费时段，24小时循环经济,万国酒吧街的生意经,投资客？,经营客？,万达广场仅拿出4.5%的商业空间邀您入伙，共同分享每天逾10万的人流量
13、，一道主宰24小时循环商业。 万达超强的商业经营管理能力，成为投资经营的强大后盾。 酒吧街的开放定位，成为上海又一处城市第三空间。,OR,买？,租？,要买！,免得3、5年后后悔,万国酒吧街的娱乐经,都市客？,年轻客？,小资客？,多？,闹？,杂？,都市客对城市期望多多，希望在这里能够感受多元的文化、能够体验不同的主题，能够汲取不同的元素,年轻人聚在一起图个热闹人头攒动、手臂挥舞、高分贝注入大脑，注入动感生活的强心针,爱小资的人情绪丰富、品味多重。纷杂的酒吧因子足以供应各种宣泄式的消费欲望，释放自我，解放自我,要多！,要闹！,要杂！,大型，总建筑面积：3000单店面积：800-1000中型，总建筑
14、面积：5000 单店面积：400-700小型，总建筑面积：2000 单店面积：100-300,酒吧街业态配比,万国酒吧街总计：1.42万方,酒吧，总建筑面积：1万方,西餐，总建筑面积：1500单店面积：80-200中餐，总建筑面积：1200单店面积：100-800,餐饮，总建筑面积：2700方,文化休闲，单店面积：50-150,其他，总建筑面积：1500方,销售价格与销售速度原则,定价思路四大原则,城市中心原则,板块潜力原则,产品优势原则,1,2,3,4,本案,4）、稀缺性原则,项目首推均是小户型。小户型在区域内可售量低，因此产品的优势必将反映在产品的价格优势上,万达广场,首期产品,周康板块,
15、板块规划为万达带来机遇，万达带动的区域是整个周康板块，不仅仅是周浦镇。,万达的品牌影响力为首期小户型产品提供了坚强后盾。,首期小户型产品填补了板块产品的空白，完整了板块的产品构成。,三者关系,板块规划为万达带来机遇，万达带动的区域是整个周康板块，不仅仅是周浦镇。,优活城公寓定价分析板块内在售项目一览,我们选取周康板块目前标杆楼盘作为参考，制定项目公寓价格 本案与东方晶华、绿地东上海、绿洲康城比较,类比系数修正定价法 通过类比项目与本案的比较，确定项目系数因子，通过项目因子的系数修正，通过加权平均的计算方法，最后推算出项目的理想价格。,我们建议以1000元/的标准作精装修。,由于项目开盘期距离目
16、前时间跨度很短，以及上海楼市正处于调整阶段，我们认为这3个月时间楼市价格上升空间很小，因此以11480元/作为项目首期住宅毛坯价格标准是可行的。,合美建议一期精装修小户型公寓价格为 12500元/,酒吧街价格研判 思路：租金反推法,合美认为，酒吧街单体门店的均价定为27000元/较为合理,回笼资金总计：11.62亿元,根据上述价格计划，预计回笼资金（90%的总销售面积）,优活城：BC栋，建筑面积4.22万平方米，回款小计：4.75亿元,优活城：A栋，建筑面积3.03万平方米，回款小计：3.41亿元,餐饮酒吧街：建筑面积为1.42万平方米，回款小计：3.46亿元,图中可以清楚看出08年上半年的去
17、化速度远远小于07年同期和07年全年。 08年上半年月均去化进度为：7082.3套/月，07年上半年月均去化进度为：12964.5套/月， 07年全年月均去化进度为：16676.1套/月 进入08年，上海楼市去化速度和绝对去化量双双大幅下滑。楼市开始低靡，观望气氛浓厚。今年上半年较去年同期成交下滑了45.37。,1、上海楼市目前市场去化情况,图中可以清楚看出外郊环08年上半年的去化速度远远小于07年同期和07年全年。 外郊环08年上半年月均去化进度为：3609套/月，外郊环07年上半年月均去化进度为：5315套/月， 外郊环07年月均去化进度为：6279.5套/月 今年外交环成交量有所回落，成
18、交速度相应放缓。今年上半年外郊环较去年同期成交量下滑了32.1,2、外郊环楼市目前市场去化情况,图中可以清楚看出南汇08年上半年的去化速度大于07年同期。 南汇08年上半年月均去化进度为：712套/月，南汇07年上半年月均去化进度为：630套/月， 南汇07年全年月均去化进度为：999.6套/月， 南汇楼市去化速度和绝对去化量较去年同期有较大提高。南汇楼市刚性需求仍很强烈，潜在需求量大,3、南汇楼市目前市场去化情况,海尚明城位于宝山西城区板块，地处外郊环区域，以60平米小户型为主要房源。 海尚明城08年上半年月均去化进度为：57.3套/月，同期下滑了30.5。而上海整体楼市成交量下滑将近50%
19、 小户型去化速度也受到了整体市场的影响，成交有所下降，但下滑幅度要低于全市成交量。在目前市场普遍观望的行情下，小户型产品仍然能激发购房者的购房热情。,4、小户型社区产品市场去化,目前整体市场处于低靡阶段，成交量较去年同期下滑了45.37； 外郊环成交量较去年同期下滑了32.1； 南汇上半年月成交量同比上涨，成交量逆势回升，区域需求量旺盛； 小户型社区成交量较去年同期下滑了30.5，低于全市成交下滑幅度,目前上海整体楼市观望气氛浓重，市场成交低迷。在这种宏观楼市环境下南汇楼市需求仍很强烈。而小户型产品凭借价格优势，在逆市中，仍能够激发购房者购房需求。 市场建议：在市场低迷的环境下，必须充分做好前
20、期客户累积工作，确保充足的有效客户累积量，实现项目快速去化。,5、成交速率对本案销售推广周期的启示意义,传播步骤,推出万达品牌，引起全城关注，实现知名度传播,素描万达商业广场，进行认知度传播。以现实的意义看待，引导注意并且有兴趣了解购房客户,可售产品与万达商业广场相结合，作用主力卖点，将小户型公寓和酒吧休闲街推向市场销售,向市场传播信息的层次,业态互补 形成24小时经济,构成万国酒吧街客源重要源头,小户型产品核心卖点和资源,三大产品的传播组合关系,万国酒吧街,传播调性：,万国酒吧街： 产品基调：风情生活、理性投资 宣传重点：生活方式、投资环境、经营时段,优活城： 产品基调：多元生活，精彩人生
21、宣传重点：情感联系、生活方式体验,万达商业广场： 产品基调：缤纷、惬意、多元 宣传重点：城市磁场、动感生活,2）、小户型公寓销售推广计划总纲,产品推广顺序及事件录,2008.8 万达正式 进军周浦,2008.12 “优活城” B/C座开盘,2009.5 酒吧街商铺起售,2009.5 “优活城” B/C座尾盘,2009.7月 “优活城” A座开盘,2009.10 完成“优活城” A座90%销售面 积,2009.6 “优活城”A座客户积累,2009.9 完成“优活城” B/C座销售任务,万国酒吧街推广执行时间,筹备期,2008.810,招商期,2008.112009.4,销售期,2009.510,
22、4）、小户型公寓推广费用预算,以项目一期（不含酒吧街商铺）计算：累计销售金额8.16亿元（90%销售率），项目整体推广费用是按销售总额的1.5%进行预估，实际费用的发生与比例会因市场及其它不确定因素的影响而发生变化,客户群,从传播作用对客户筛选来看,客户的累积最终是为了实现销售，因此，以销售为目的定位通路,目标客户,意象客户,有效客户,成交客户,长三角地区,上海市内,项目现场,销售产品,媒体通路 使用建议,万达资源通路 上海及长三角地区万达已积累大客户导入 项目前期阶段，针对目标客户进行点对点宣传,快速拓展通路 户外媒体：品牌形象，项目信息 户外高炮、看板、万达长三角地区项目及上海东南片核心商
23、场巡展、沿街道旗 电视媒体: 生活时尚频道,平面媒体：楼盘销售信息、项目卖点、生活氛围、产品信息 报纸、网络、杂志、DM、导报等 SP活动：项目优惠信息,新开房源直接享折扣、个别楼层折上折等 公关活动：项目生活氛围体验 专场电影展映等,核心通路 项目现场：展示项目形象，楼盘公开信息 工地部分：围墙 接待中心：接待中心看板、道旗、 过渡部分：看房通道、小区内部导视系统 样板区域：样板房、导视系统,媒体通路布局建议 现场接待中心动线布置及购房者参观动线,建筑外立面,道旗 周边干道,围板 现场工地,售楼处接待台 咨询、资料取阅,公寓模型展示区 咨询、资料取阅,商业街模型展示区 咨询、资料取阅,样板房
24、展示区 咨询、资料取阅,建材及装置展示区 咨询、资料取阅,洽谈休息区 咨询、资料取阅,商业投资回报展示区 咨询、资料取阅,商业街情景展示区 咨询、资料取阅,洽谈休息区 咨询、资料取阅,送客 咨询、资料取阅,签约区 咨询、资料取阅,签约区 咨询、资料取阅,停车场导示,精神堡垒,门头,形象墙,整体设计造型追求现代简约的风格，通过过道展示项目信息和生活场景,注重对对比色彩的应用，突出相应的品质感，也避免售楼处的色调偏冷,适用轻盈的软装材料 同时搭配玻璃质感的小品,在造型的运用上，可以采用活泼的形象，塑造年轻，动感的氛围,巡展地点设置建议 上海市内： 五角场万达商业广场、徐家汇、人民广场、正大广场 上
25、海市外： 南京、无锡、苏州、宁波万达商业广场,户外高炮、看板地点设置建议 1、川周公路、沪南路十字路口大看板一块； 2、周浦镇中心大看板一块； 3、芦浦大桥、徐浦大桥、南浦大桥下桥匝道口位置 4、内环高架上海体育馆路段、南北高架成都北路延安中路段,沿街道旗地点设置建议 1、沪南公路、年家浜路引导旗发布；,房型A一室户,绿野仙踪,房型 E一室一厅,SOHO现代,房型M一室户,未来主义,房型G一室户,雅皮生活,产品差异化定位，降低市场风险,一期小户型 A、B、C共3座楼 A位于主干道拐角 B、C位于一侧,A座位置最好 户型相对较大 建议嫁接万达优势资源 打造成南汇首个服务式公寓 跳出区域 以专业投
26、资概念 提升项目整体档次 提高项目附加利润,B、C座位置一般 户型相对较小 以概念小户型产品推出 主打城上城/时尚/低总价牌 引爆项目产品热点 快速回笼资金,诉求：投资、地段、服务、品质,优越地段,城市中心，紧邻城市绿地 双轨道交通、南北高架,国际支持,品牌品质,豪生酒店集团管理，更有专属订房系统保证客源,5070平方米小户型，四星级以上经装修标准设计,3年包租回报承诺，期满可售、可租，房价已上涨85.16%，租金600美元/月,代表项目 莫奈 印象（绿地豪生全套房酒店）,上海绿地豪生全套房酒店雄踞于繁华大都市上海，坐拥市中心高级商务区地段 酒店是豪生国际集团在中国的第一家全套房酒店，分别有一
27、室一厅和两室一厅，面积由65平方米至100平方米不等。每间精心设计的套房都配备大床并装饰有艺术殿堂级大师莫奈的精品画作,slogan：专业服务，为了更舒适的生活,通也。取自万达之名。 达，形容地位显要。项目将为周浦带来全新的理念的公寓产品，借由优越的外部配套和国际级的酒店管理，全面提升周浦居住产品层次； 达，形容财富显要。项目位于城市副中心，又属于多项重大市政规划工程的辐射区，同时借由国际管理团队的客源系统，必将带来大量的高端客户，保证稳定的客源导入，有巨大提升空间,达,达达 国际服务公寓,项目案名：,项目 一期,项目 二期,项目D座,项目E|F座,项目B|C座,项目A座,达达国际服务公寓,一
28、期产品 MINI小户型公寓 万国酒吧街,主推方案 PK 备选方案,整体：优活城,整体：优活城,二期产品 SOHO办公 酒店式公寓,一期产品 MINI小户型公寓 达达国际服务公寓 万国酒吧街,二期产品 SOHO办公 酒店式公寓,提高项目附加值，但增长了去化的时间。,谁来买我们的产品呢？从产品出发看客户,它依托的是上海“三城九镇”和世博会的发展机遇,它依托的是周浦临空港、临海港的地理区位优势,它依托周浦定位未来南汇乃至上海东南片区的商贸活动中心,它依托的万达商业广场是周浦、南汇乃至上海东南片区的商业中心,它依托的小户型是房地产市场的热门投资理财产品,它依托的是全球知名的酒店集团，拥有丰富的国际客户
29、；,它依托的是周浦、南汇、乃至上海东南片区都稀缺的服务型酒店公寓理念,达达国际 服务公寓,酒店集团,使用客户,万达广场,投资客户,提供服务和管理，同时通过自身网络系统带来更多高段国际客户,从中得到至臻完美的高端服务，享受更舒适、轻松的日常生活,提供丰富的产品和国际化的生活理念，生活需求一站式完成,着眼于未来的投资价值，看好项目的升值潜力，从中获取利益,产品关系图 国际酒店集团与万达商业广场为达达国际公寓的提供完美支持，使用客户和投资客户是达达国际公寓的双重客源,达达国际服务公寓专为理性、专业、挑剔的投资者而设计 投资之前，您一定在思考 管理够专业服务公寓标准吗？ 物业的出租率能有保障吗？ 内部
30、装修设计能不能让我心动？ 周边商务配套齐不齐全？ 我的钱能成为“鸡生蛋蛋生鸡”的故事？,不可否认，它的本质是居住产品，但更是一款极佳的投资理财产品,从内及外，不断超越投资者的构想，才是经得起考验的投资首选,答案尽在达达国际服务公寓 万达集团联合国际酒店集团提供专业星级酒店服务； 雅高全球服务系统带来全世界高层次的商旅客户资源； 国际建材设备品牌提供完美品质保证； 万达广场提供全方位商务生活配套； 长期稳健的理财方案让您的投资更具生命力； 我们当然不会仅仅满足内部的自我实现，更有巨大的外部升值空间； 周浦是上海的又一个城市副中心，拥有浦东航空港，南汇航运港的双港资源，属于世博会等多项市政工程的辐射范围，周浦也是市区进入南汇的第一站。,达达国际服务公寓定价,日租金,满租率,依据目前上海服务公寓市场行情，基本日租金水平为 180元/天,目前上海市区服务公寓的满租率为92，根据项目区位，我们设定满租率为75。,单套面积,项目服务公寓的面积从36.35到89.93不等，以平均单套45计算。,回报率,按照行业回报率行情，我们以8作为回报率。,租金反推定价法,服务公寓售价 14400元/,日租金水平180元/天,年租金收入5.18万元,单套服务公寓价值64.8万元,房型A,自然原色,房型E,房型G,低调奢华,房型M 现代包豪斯,
