1、低门槛策略（降低首付）此策略若要实施得当，那么相信你的楼盘会大卖特卖，我曾经用该策略创下过本人所在城市的销售记录单日销售 63 套（没有前期内部认购） ，销售时间一直持续到晚上 11 点多钟。成为当时本地房地产市场一大现象作为同行们的研究对象。下面本案就将几年来操作的几种策略公布如下：我们要在不违反“游戏规则”的前提下，改变传统的销售模式，找到问题的根本所在，那就是价格。毕竟对于一般的住房消费者来说，价格因素始终是第一位的。我们采取“首付一成”的低门槛入住策略，此动机注重商品的价格低廉，希望付出较少的代价而获得较大的物质利益；因为工薪阶层的消费者永远饱和不了，因为没有存款但每月大手大脚花钱，能
2、付得起月供但付不起首付的年轻人大有人在；因为投资收租的投资者希望首付越少越好，能够多买几套。这样我们的客户群体扩大几倍甚至十几倍。销售周期无形会大大缩短。有一种现象，也许很多人都没有注意到：穷人买贵的东西，富人买便宜的东西。例如：矿泉水一瓶是两元（一次性支付钱少） ，而一箱（20 瓶）是 30 元（一次性支付钱多） ，也就是一瓶才 1.5 元，即零售比批发要贵 25。但老百姓都是一瓶一瓶的买，很少有人整箱买，这就证明消费普遍有一个特点，对于自己需要的东西，首先考虑的是能否买得起，然后才考虑贵不贵的问题。在房产市场中，这种消费者就体现为手里没过多的闲散资金，但是有稳定收入的购房者。明白这个道理后
3、，我们采用首付最少的操作方法，可以寻找到大量的楼盘购买人群。具体的操作方法：第一种：首付一成入住，剩余二成开发商垫付，客户 个月内还清。这种办法目前已很少用。第二种：变相降低首付举例某商铺（实际首付只有 20%）三年买租约年回报率 10%，30%首付一次返还位置 一层临街面积 30单价 1.8 万元总价 54 万元首付款 50% 27 万元按揭贷款 50% 27 万元前三年租金 30%一次返还 16.2 万元实际首付款（总价的 20%） 10.8 万元（27 万-16.2 万）如上表中购得 54 万元的商铺，首付 50%要 27 万元，但实际首付10.8 万元。注明：此种办法前三年的租赁权归开
4、发商所有。开发商前期的租金市场调查一定要做好。当然，开发商也可以抬高销售单价后再进行返还，返还的当然是客户自己的钱，那么开发商在三年内的租金能收多少都是自己的。开发商也可以把租金及抬高单价等因素综合考虑后，再进行定价。最终客户首付几成，还是由开发商说了算。第三种 潜力购房法*项目：（按平均 40套计算）具体操作对比如下例： 实际单价：2200 元/ 合同单价：2821.43 元/销售面积：40 销售面积：40实际总价：88000 元 合同总价：112857 元首付 10%： 9000 元 首付 30%：33857 元贷款 90%： 79000 元 贷款 70%：79000 元月供 25 年：4
5、63 元 月供 25 年：463 元通过上表不难发现，首期支付一成为 9000 元，其作九成贷款额为 79000 元，25 年按揭，月供约为 463 元月，而合同总房款112857 元的 70的贷款额也为 79000 元，这样就形成另外二成不用业主支付，因为这部分是提高单价获得银行高成数的贷款，也就是变向的首付一成，九成按揭。在银行那里报过去的还是首付 30%，只不过是在合同中虚抬的单价而已。虚抬单价的合同中在装修标准一页附上精装修标准。如银行发现单价相差好多时，就以毛坯房与精装房为由作为理由。当然，开发商开发票的金额是按合同中 33857 元的金额来开的，但实际客户只付了 9000 元，其中
6、的差价 24857 一定要由客户打收条，开发商以装修款的名义返给客户（实际这笔钱并没产生） 。另外还要和客户签订补充协议，装修由客户自己装修，并且装修款已支付给客户。收条和补充协议当然不能让银行知道。尤其是在合同中已写好装修标准的一定要以补充协议为准。因为带精装修标准的合同只是掩银行耳目的。并不是要给客户真正的去装修。注明：开发商有一个差价 24857 的发票额需要打税，因为这只是个虚有的数字，但开发商已开出发票。这就要要求客户或自己以建安装修发票来报税，就可不用多打税。第三种办法我们曾经履试不爽，销售业绩在所在城市无人能敌，后来同行学到后纷纷效仿。大家都这样做就没有不透风的墙。银行后来发现，全部停止按提。但只要你努力花心思，个别银行信贷经理还是肯冒这个险，这就要看你的攻关能力了。
