1、自持运营型项目,对外销售型项目,01,全市集中式商业案例借鉴,01,开发商自持运营包河万达广场,项目简介： 合肥万达广场位于合肥市包河区马鞍山路与芜湖路交叉口（原美菱冰箱厂），总建筑面积70.35万平方米，其中包含约30万平米的中央景观豪宅（10栋）；约18万平米的大型国际购物中心（包括一条近400米长的3层室内步行街）；约5万平米六星级威斯汀酒店；约5万平米室外商业步行街和滨河酒吧街；约10万平方米的超高层双塔写字楼,包河区万达广场共分为三个部分：万达百货、室内步行街、室外万达金街 万达百货由万达自主招商运营，其中万达百货运营方式为营业额扣点，扣点比重按入驻品牌和区位不等，约占营业额的20%
2、-30%； 室内步行街为万达集中出租运营，共三层，其中一层租金约300元/月，二层250元/月，三层200元/月 室外万达金街共两层，当时对外出售，目前业主自行招商，其中一层租金280-300元/月，二层125-150元/月,万达百货,室内步行街,室外步行街,01,包河万达广场运营模式,万达百货、室内步行街自持运营，室外步行街对外出售，目前业主自行招商,室内步行街业态分布,室内步行街入驻品牌： 1F：沃尔玛超市 1F：必胜客、麦当劳、味千、SWATCH、天美意、CK、ROEM、SEPHORA、DQ、BERSHKA、萱子、百家好、帕加尼、星巴克、ZARA、满记、PULL&BEAR、GXG、STR
3、ADIVARIUS、MOTIVI、JACK JONES、通灵、ONLY、VERO MODA 2F：APPLE、温莎鞋业、MIND BRIDGE、五色风马、拉夏贝尔、太平鸟、IM DAVID、芒兄果妹、三叶草、卡洛驰、LEE、屈臣氏、HOPERISE、VANS、卡宾、TRENDIANO、SELECTED、圣迪奥、艺元素、亦谷、科罗芙娜、THE CARNABY、热风、ZIPPO、甜言蜜语 3F（餐饮）：晚香亭、绿茵阁、望湘园、巴贝拉、塔可、诚记港式餐厅、汉拿山、鲜滋先觉、银鲨海鲜自助、韩悦风情烧烤、香籁概念餐厅、麻辣盛艳、荷花亭、新辣道火锅、贝尔多爸爸的泡芙、同庆楼汤包、阿香米线、蒙自源、回味、煲
4、煲好、蓉李记、蓝焰铁板烧、禾味面馆、辣的爽、一番居、芒果泰融和餐厅、干锅轩 4F：万达影城、大歌星KTV、欢乐城,01,包河万达广场业态分布,室外步行街业态分布,室外步行街入驻品牌： 1F：面包新语、森马、石头记、独享内衣、瑞丽菲尔、鞋柜、凡人服饰、流行美、纪念日、燕子摄影、奶酪时光、意尔康、吴良才眼睛、浩沙、柒牌、中国联通、阿依莲、四季牛仔、茂昌眼镜、达芙妮、泰和源、李宁、康龙、意尔康、北京股市、佰草集、名媛、美特斯邦威、曼妮芬、七匹狼、鳄莱特、都市丽人、爱登堡、浪漫宣言、古今内衣、衫国演义、东方骆驼、魅族、博茨牛仔、天然婚纱、红蜻蜓、卡旺卡、特步、喜得龙、CBA、阿迪达斯、奥康、诺曼琦、步
5、森、传福银饰、色非、匡威、雅黛丽、佰纳、耐克、合肥大药房、戴媚儿、easy-buy 2F：名发世家、王鼎记、甜圈圈、富贵堂玉器、银百合银饰、凡人、雅黛美妆、佳豪银妆、纪念日、丫蛋水饺、年客牛仔、功夫餐饮、元禄回转寿司、爱玛美食、松阪烧肉、江南苏月湾面馆、京京有味、张正餐饮、鹊渚美食、陶品小栈、摩卡、达芙妮、金色米兰、乖乖兔儿童摄影、COCOLULU、依研、本命年、传美、都市风情、福丽行、诺基亚、周贵妃凉皮、研磨时光、本作、傣妹、台北小站、天然婚纱、黄记煌、地下铁、诺奇、瀚斯、钡禾、波司登男装、素扣、POPLINE、伊丝艾拉、英派斯体育用品、千黛百合、艾米拉、OWONDFUL、纳薇、CANDIE
6、S 、百斯盾、ZIPPO、型格造型,01,包河万达广场业态分布,核心商业部分只租不售，但大型综合体中的住宅与小型商业、写字楼的销售，有效的解决了资金支持问题。真正实施了“房地产开发补贴商业经营”模式 参考全国各地万达广场，运营招商时考虑的业态价值主要有三： 品牌价值、利益价值、聚客价值 品牌价值： 对项目的整体品牌形象具有标志性的作用。这些品牌一般都作为主力店进驻，而且愿意以低租金的代价招商，来获取较高的品牌影响力 租金价值： 一般而言，业态的规模以及品牌知名度与对租金的贡献是成反比的，业态规模越大、品牌知名度越高，其每平米的租金就越低；业态规模越小、品牌知名度越小，其每平米的租金就越高 聚客
7、价值： 沃尔玛是平价日用消费品零售业态，对吸引人流具有巨大作用，而万达影院等属于万达商业广场中休闲娱乐的业态，加大休闲娱乐等体验性消费业态综合性购物中心发展的一个趋势，其对提升人气贡献相当大,01,包河万达广场总结,01,运营商收购运营银泰中心,项目简介： 合肥银泰中心前身为安徽华侨酒店，2010年由银泰百货（集团）有限公司斥资收购100%股权。该项目位于合肥市四牌楼商圈的核心位置，南接长江中路，北邻淮河路步行街，交通便利，商业氛围浓厚。华侨广场项目总占地面积189,000平方米，其中合肥银泰中心占地面积约100,000平方米，共分10个楼层，地下一层至地上九层,01,银泰中心业态分布,业态规
8、划： B1：小型超市、快餐饮； 代表商家：BHG精品超市、面包新语 F1：名品服饰、钟表珠宝、化妆品 代表商家：LV、古驰、浪琴、劳力士 F2：数码音响、黄金珠宝、高级食品、成人服饰； 代表商家：周生生、ISOTRE、 Armani Jeans F3：女装、女鞋、女士内衣、皮具饰品 代表商家：GUESS、妙丽、她他 F4：男装、鞋包皮具、饰品 代表商家：LEVIS 、NIKE、圣迪奥 F5：家居用品、儿童主题、数码家电、美发； 代表商家：乐高智高玩具、诺缦缇家纺、三星 F6：时尚概念餐厅； 代表商家：望湘园、外婆家、一茶一坐 F7：高级餐厅、正餐 代表商家：蕉叶、俏江南、徽隆号 F8：电影院、
9、动漫娱乐、休闲餐饮 代表商家：博纳影城、卡旺卡、TOM熊 F9：美容美体、VIP会所,银泰中心总结,01,银泰中心于2012年1月8日开业，目前已成为合肥中高档百货消费场所之一。 开业初期以特色餐饮聚集人气，引入了合肥首家外婆家餐厅，午晚餐排队等号的场景为商场描绘了一道特殊风采，而紧接着引入LV、卡地亚等国际知名奢侈品牌以提升商场消费档次，在全市迅速形成讨论话题。 随着市场的发展，人们已从纯物质消费渐渐转向了物质消费和精神消费并重。只有对客户进行有效的消费引导，满足消费者难忘的、愉悦的、有别于其他商场的消费体验，才能提升客户的忠诚度，在竞争中胜出。因此与万达广场类似，银泰中心也在不时的举办一些
10、主题型的娱乐活动，试图营造一个高端舒适而又与众不同的消费环境。 但同时也需要注意的是，银泰中心目前也存在一些困境：商场过于依赖餐饮类业态拉动人气，而1、2F的消费品牌以及5F的部分奢侈工艺品对于合肥而言定位过于高端，缺乏过渡型的消费品牌，受众面较窄，以至于现在商场内餐饮铺位人气爆满，而逛高端服饰品牌店的客户却寥寥无几，商场的整体运营前景尚需时间与市场的检验,01,开发商自持运营新地中心,商业由集中式商业购物广场与外部步行街组成； 集中式商业广场开发商全部持有自主招商，已于去年年中开业，从负一层到五层，命名为新地MALL; 外部商业街挑高6.3米，可分隔为两层，全部分割对外直接出售，价格6-10
11、万/不等，共81套，目前基本售罄，全部交付，命名为天鹅湖步行街,新地MALL,步行街,01,新地中心商业规划信息,01,新地中心集中商业业态规划,-1F业态：超市、餐饮美食、服饰箱包 代表商家：永辉超市、七哥蛋挞、食通天美食广场、王仁和米线、张正麻辣串 租金水平：靠近永辉超市铺面租金80-100元/月， 靠近新地MALL租金100-150元/月,1F业态：百盛购物中心、时尚名品、甜品咖啡 代表商家：JEEP、屈臣氏、满记甜品、星巴克、面包新语、CKjeans 租金水平：200-250元/月,2F业态：百盛购物中心、潮流服饰、时尚饰品 代表商家：热风、爱登堡时尚、卡宾 租金水平：100-150元
12、/月,01,新地中心集中商业业态规划,3F业态：百盛购物中心、卡通乐园、女子护理、时尚造型 代表商家：小南园、卡通尼乐园、好波内衣、小叮当 租金水平：100元/月,4F业态：百盛购物中心、特色美食、男士休闲 代表商家：青年餐厅、保罗汉姆、爱登堡休闲、利郎 租金水平：租金60-100元/月,5F业态：百盛购物中心、影院、特色美食 代表商家：金逸影院、猪圈火锅、韩风碳烤、川人百味 租金水平：租金100元/月,规划：天鹅湖步行街位于项目写字楼与住宅下方，为新地MALL外围商业，层高5.8-6.3米不等，可分隔为两层，共81户，面积20-200平不等 销售情况：目前仅剩2户在售，其余已售完，单价6-1
13、0万/ 租金水平：由业主自行招商，目前对外租金报价360元/月,01,新地中心天鹅湖步行街,新地中心商业运营模式基本参考万达模式，大盒子集中商业全部自持，招商运营，招商前期以引入百盛、永辉等为代表旗舰商家入驻，占据整体商业大部分体量，招商后期以大型商业吸引其他中小商家进入 商业步行街同样与万达金街相似，作为对集中式商业业态的补充，全部对外出售,01,新地中心总结,01,开发商自持运营之心城,01,之心城商业规划信息,购物中心地上7层，地下3层，其中地下一层至地上七层为经营层面； 全部为开发商自持，统一招商，统一运营管理； 定位为合肥首个“城市生活休闲中心”，辐射合肥全市中产阶级家庭及时尚潮流年
14、轻人； 于2012年10月1日正式开业,01,之心城集中商业业态规划,业态规划： B3-B2： 1300个车位的地下机械停车场 B1：小型餐饮、护理、生活配套等； F1：国际潮流男女服饰、时尚数码、咖啡西点、眼镜钟表等； F2：国际时尚男女服饰、咖啡甜品、化妆品等； F3：流行男女服饰； F4：运动休闲、户外休闲集合店； F5：儿童服饰、儿童娱乐、家居饰品、人气餐饮； F6：真冰场、时尚餐饮、休闲食品； F7：影院、电玩、KTV、时尚餐饮,进驻品牌： 四大主力店： 大洋百货、保利影院、冠军真冰场、天空之城电玩城 其他主要品牌： 优衣库、H&M、GAP、丝芙兰、星巴克、MANGO、瑞景行、STU
15、DIO A、I DO、SELECTED、AO2、ONLY、VERO MODA、GXG、太平鸟、Honeys、G2000、满记甜品、果燃掂、卡旺卡、耐克、阿迪达斯、百武西、本作、西遇、启路、时尚小鱼、贝甜、乖乖真棒、疯狂钢琴、倍思家、ABC童装、美意、好波、海底捞、新辣道、银桂坊、外婆家、马萨咔咔、黄记煌、麻辣盛宴、绿茵阁、花津浦等,业态占比,01,之心城集中商业业态规划,之心城集中式购物中心商铺全部为开发商自持，聘请北京汉博参与全程招商、运营，通过四大主力店、行业标杆快时尚品牌、齐全的餐饮美食等迅速笼络人气，多数主力品牌为首次进入合肥（如大洋百货、保利影院、冠军溜冰场、海底捞、GAP、优衣库等
16、），辐射全市中产阶级家庭、年轻消费群体，定位准确，取得了良好的市场效果,01,之心城总结,01,开发商自持运营中环城,中环城运营模式,01,运作方式 集中式商业： 集中式商业由开发商自持，一期中环购物中心于2011年12月11日正式开业，已入驻大型商业有：大润发超市、国美电器、中影影城、八分贝KTV、云顶桌球会所、宅世纪电玩城等，目前招商完成接近100%。 社区内街： 社区底商5.2米挑高，带租约对外出售，由招商团队代理招商运营，均价30000-50000元/，返租5年，每年返还总价的7%。,1F,大润发超市,国美电器,儿童天地,中影影院,中影影院,云顶桌球,蜀王贵人香,八分贝KTV,电玩城,
17、2-4F,01,中环城集中商业业态规划,1F业态：时尚服饰、眼睛钟表、服饰箱包等 代表商家：好波内衣坊、凡人优品、3612F业态：超市大卖场 代表商家：大润发超市3F业态：儿童亲子、电玩娱乐、电器卖场 代表商家：国美电器、奇乐儿儿童天地、中影影院、宅世纪电玩城4F业态：KTV、娱乐、餐饮 代表商家：云顶桌球、中影影院、蜀王贵人香、八分贝KTV,集中式商业外街,集中式商业1F,集中式商业内街,2F大润发超市,3F中影影院,3F国美电器,4F八分贝KTV,社区底商内街,入驻品牌展示,01,中环城商业展示,01,中环城总结,中环城目前已形成一定的人气聚集，未来较具发展潜力，究其原因有三： 区域发展机
18、会 明珠广场使用年限已较久，商业配套较为陈旧，亟待升级，中环城的出现适时的填补了这一空缺 地段优势 中环城东接商业氛围浓厚的明珠广场商圈，西临大学城高校区，区域内发展已有一定时间，社区入住潜在消费客群较广 招商执行 招商团队执行能力较强，至今招商完成已近100%，为项目运营带来了良好的推动作用,自持运营型项目,对外销售型项目,01,全市集中式商业案例借鉴,01,集中商业对外销售加侨国际广场,目前商铺主力在售购物中心，共五层，其中1、2、3#楼B1-3F的大部分楼层对外带租约出售，5#楼以及各楼栋4F（部分5层）开发商自持，商业于2014年12月29日对外出售 销售价格：B1：2-4万/、 1F
19、：3-6万/、 2F：3万/、 3F：1.5-2万/ 销售方式：自持60%，其他包租销售，后期由开发商集中运营管理 返租方式：分十年返租，前三年共22%，从房价中扣除，第四、五年返租10%（按合同价计算，即表价的78%，后同），第六、七年返租11%，第八年返租12%，第九、十年按市场价定,写字楼B座,写字楼C座,1#楼,九江银行,01,加侨国际广场集中商业销售信息,2#楼,3#楼,5#楼,加侨国际广场销售详情,01,目前在售3#楼1、3F，前期销售的1、2#楼现已基本去化完毕 商铺单间从7-119不等，一层、二层为降低总价，主力面积基本均价20-40,稍大面积的商铺主要位于3F 销售情况：从备
20、案看来，历时5个半月，共备案签约商铺557套，合计1.35万方，月均去化0.25万方 客户情况：以包河区投资客户为主，不乏安庆、阜阳投资客户,1F,-1F,3F,2F,加侨国际广场业态规划,01,业态规划： B2： 2万地下停车场 B1：国际超市连锁、时尚快速餐饮、休闲服饰、运动广场等服务地铁人流的时尚快消品牌 1F：国际品牌服饰、快时尚品牌、黄金珠宝、国际名牌餐饮等 2F：快时尚品牌和国内一线品牌服饰、美容美发等 3F：儿童教育、儿童娱乐、儿童服饰、儿童玩具、儿童餐饮等 4F：国际影城、电玩、休闲餐饮 5F：时尚KTV等,意向招商品牌： 九江银行、海底捞、永辉超市、屈臣氏、星巴克、KFC、必
21、胜客、麦当劳、魔石泡泡鱼、海底捞、贵人香、爱乐游、万丽、金釜山韩国烧烤、外婆家、芒果泰、青年餐厅、银桂坊、晋家门、满记甜品、金宝贝儿童早教、乖乖真棒儿童乐园、优衣库、C&A、成龙国际影城,加侨国际广场推广包装,01,户外包装信息主打低首付、地铁1号线、主力入驻商家等信息,01,集中商业对外销售莱迪广场,01,莱迪广场集中商业销售信息,莱迪广场共五层，其中-1F-3F对外带租约出售，4F、5F开发商自持，于2012年4月8日对外出售，单铺切割为6-209不等 销售均价：B1：3.8万/、 1F：5.3万/、 2F：3.8万/、 3F：2.2万/ 销售方式：4、5F开发商自持，其他楼层带租约销售，
22、包租三年共24%，直接从房价中扣除，三年后业主可自行决定，若由开发商经营，租金根据市场价而定 销售情况：共供应578套房源， 目前已去化524套，合计1.78万方，基本去化完毕，目前案场商业销售人员已撤场,-1F,1F,2F,3F,01,莱迪广场业态规划,业态规划： 莱迪广场内部规划将引入太阳城百货购物广场（与宿州路太阳城相似），以休闲购物、餐饮等为主，目前意向入驻商家有庐州太太、屈臣氏、栖巢咖啡等,宿州路太阳城,庐州太太,01,莱迪广场业态规划,报广主打地铁口配套、步行街商圈、产品等信息，突出项目地段价值,01,集中商业对外销售星隆国际广场,01,星隆国际广场集中商业销售信息,目前商铺主力在
23、售购物中心，分为四个片区，共七层，其中1、2层对外出售，其他楼层目前暂未对外发售，预计后期为开发商自持 销售价格： 1F均价：3.8万/、 2F均价：2.8万/ 销售方式：包租销售，后期由开发商集中运营管理 返租方式：分11返租，前三年共24%，从房价中扣除，第4-6年返租8%（按合同价计算，即表价的76%，后同），第7-10年返租9%，第11年返租10%，11年后公司愿以150%合同价回购或按实际租金给以回报,A区,D区,B区,D区,1F,2F,4F,5F,6F,7F,目前一层铺面剩余较少，主要在售各区二层商铺 商铺单间从20-580不等，主力面积基本均价50-150 销售情况：项目于201
24、1年10月开始销售，从备案看来，共备案签约商铺156套，合计0.84万方，去化速度较为一般 客户情况：以包河区投资客户为主,星隆国际广场集中商业销售信息,01,业态规划： -1F：大卖场；1F：超市、黄金珠宝、零售、轻餐饮 2F：餐饮、男女服装；3F：儿童体验馆、星光少儿城；4F：儿童教育、娱乐、影院 5F：美发、SPA、书店、影院；6F：健身、KTV、足浴；7F：酒吧、正餐、中餐 意向商家：大润发、星光少儿城、星美影城,报广主打马鞍山南路商圈、招商品牌、产品投资价值等信息,星隆国际广场推广包装,01,01,集中商业对外销售中翔商业中心,01,中翔商业中心集中式商业销售信息,商办公寓,写字楼,
25、集中商业,集中式商业共5层，部分6层，其中1-4层对外出售，5-6F为影院，开发商自持 销售价格： 1F均价：3万/、 2F均价：2.5万/，3F均价：2万/，4F均价：1.8万/ 销售方式：包租销售，后期由开发商集中运营管理 返租方式：分五年返租，第一年返租6%，以后每年1%递增，第五年返租10%，五年后可110%总价回购，若继续持有则实际租金与运营公司9:1分成，十年后公司愿以120%合同价回购,01,中翔商业中心集中式商业销售信息,目前14层商铺均部分在售，5层自持 在售商铺单间以14-22小面积为主，去化情况较好，其中43-60面积段产品去化缓慢 客户情况：除滨湖区投资客户占一定比重外
26、，其他区域特征不明显 意向商家：大润发超市、台湾美食城、成龙电影院,1F,2F,3F,4F,01,中翔商业中心业态信息,2F：整层为大润发超市,3F：男女服装、鞋帽零售店，特色儿童零售、体验中心,4F,5F：电影院、KTV、电玩等娱乐,1F：黄金珠宝、化妆品、品牌百货、时尚餐饮,4F：台湾美食城、品牌连锁自助餐饮、地方特色美食、西餐等,01,中翔商业中心推广包装,户外包装主打滨湖核心地段、招商信息、产品投资价值等信息,目前全市主力在售的集中式商业基本皆采用返租形式对外出售，大面积商业体量化整为零，变为独立产权小型商铺对外带租约销售，后期由开发商委托公司集体招商运营，从现今销售情况看来，加侨国际广场表现较为抢眼，开发商的招商宣传给予了客户充足的投资信心，而小面积低总价的商铺产品吸引到了尽可能多的客户资源； 本案C1商业若后期也采取返租销售，现应加紧招商团队的组建与招商资源的整合，签订意向招商商家，为后期的产品销售包装铺垫基础，同时铺位从销售的角度看来，划分应尽量注意控制面积和总价，才能最大限度的吸引资金承受能力不同的客户，达到快速销售的目的。,集中商业对外销售总结,01,
