1、 论业主撤销权诉讼相关问题 摘要：物权法创设了业主撤销权，但现有法律规定的笼统使得业主撤销权适用存在较大误区。从阐明业主撤销权概念入手，分析业主撤销权性质，认为业主撤销权是一种侵害排除请求权，业主撤销权制度是对物业管理小区业主自治制度可能发生缺陷的一种弥补；撤销权的行使范围既包括侵权的决定，也包括违反法定程序的决定，通过诉讼方式行使时应当以业主大会或业主委员会为诉讼对象；撤销权的效力及于业主、业主大会、业主委员会及其他利益相关人；并非所有业主均可以行使业主撤销权，并具体区分了不同情形下享有业主撤销权的主体，明晰了实践中行使业主撤销权的诉讼对象、诉讼标的、诉讼程序等内容。 关键词：业主，业主大会
2、，业主委员会，业主撤销权，业主撤销权的主体和客体、业主撤销权的诉讼程序中华人民共和国物权法（以下简称物权法）第七十八条规定“业主大会或者业主委员会(以下简称业委会) 的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”该条款确立了业主自治机构的决定（决议）在规制业主内部关系中的法律地位及业主大会决定（决议，以下统称决定）撤销制度的基本概念，但实践中该制度如何以诉讼的方式运作，具体程序如何设计，均缺乏完善的实体法和诉讼法法条作为依照，理论界少有论述，实务界的案例也较为少见。 为保障业主合法权益，物权法创设了一种新型的撤销权制度业主
3、撤销权。业主撤销权制度创设之后，全国各地相继出现业主行使业主撤销权要求撤销业主大会或业主委员会（以下合称“业主团体”）决定或者物业服务合同的案例。在北京，万通新世界广场业主王女士认为业委会委托物业公司召集业主大会、统计票权程序违法，导致此次会议形成的决议存在虚假问题，其起诉业主委员会，请求法院撤销这个决议1。北京市海淀区健翔园小区业主于景梅、周景平、郑溶溶诉北京市海淀区健翔园小区业委会业主撤销权案请求法院撤销健翔园业委会于 2007 年 10 月 30 日与天适德信物业公司签署的物业服务委托合同2。王敏诉北京市海淀区太月园小区业主委员会业主撤销权纠纷案。王敏请求法院撤销业委会于 2005 年
4、9 月 25 日公告的太月园小区第一届第二次业主大会决议、2008 年 4 月 5 日公布的太月园 2008 年业主大会临时会议决议以及业委会与北京众服信达物业服务有限责任公司签订的物业服务合同3。 北京市大兴区创兴公寓物业管理小区业主郭洪荣诉其业委会和北京大宽物业服务公司，请求撤销之间的物业服务合同案4 。在广州市，海鑫花园业主作为原告向法院提起诉讼，将海鑫花园业主委员会与鑫河物业管理公司告上法院，要求法院判令撤销业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同案5。在泉州，某小区的九位业主状告业主委员会要求业委会撤销向业主收取小区车辆停放费的决定6，等等业主撤销权案件。业主撤销权诉讼已成为一种物
5、权法的新型案件，但关于业主撤销权，现有的法律及司法解释仅有三条规定，即物权法第七十八条、物业管理条例第十二条、最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（以下简称建筑物区分所有权的解释）第十二条，法律规定的原则笼统使得业主撤销权相关的法律问题在理论和实务中存有较大争议和误区，对业主撤销权的性质及其如何行使，目前并无具体明确的规定，这无疑会在实践中带来一些问题。笔者试图结合司法实践，对业主撤销权的性质、撤销权诉讼主体和客体、行使范围、行使方式、行使期限、撤销业主团体决定判决效力等问题进行分析，以期能对司法实践中业主撤销权的适用提供一些有益的借鉴。一、业主撤销权概述（一
6、）业主撤销权概念对于业主撤销权概念,物权法并未明确进行界定。笔者认为，它指的是物业管理区域内的业主认为业主团体作出的决定妨害了其合法权益，业主有权请求人民法院撤销该决定的一种司法补救制度。在物业管理小区内，其小区建筑物及其附属设施的公共管理事务通常是由业主团体通过全体业主以民主决策的方式进行管理，但由于业主团体在行使职权或民主表决过程中，或有违法之处及损害个别业主合法权益的情形。赋予业主撤销权既为业主主张自己在建筑物区分所有权权益中提供了一种有效的救济途径，更可以弥补业主团体民主表决机制可能出现的纰漏，可以防止“大多数人的暴政”7 。（二）业主撤销权的性质民法上的撤销权制度，源于罗马法上的撤销
7、之诉，也就是现代债的保全制度中的债权人撤销权。其创设的主要目的在于通过撤销债务人与第三人之间的危害债权的不当财产处分行为从而保全债权人利益。但在其后的发展过程中，撤销权制度已经超越了债的保全范畴，出现了要约人的撤销权、善意相对人的撤销权、意思表示瑕疵的撤销权、赠与人的撤销权等8。这次物权法中对业主撤销权的规定，则是对撤销权范畴的又一次扩充。此外，物权法在规定业主撤销权的同时，还规定了集体成员的撤销权9，从性质上看，业主撤销权与集体成员撤销权是类似的。关于撤销权的性质,理论上探讨较多的是债权人撤销权。对债权人撤销权的性质，主要存在着请求权说、形成权说、折衷说和责任说的争议 10 。请求权说,又称
8、债权说,认为债权人的撤销权为对于因债务人行为而受益的第三人直接请求返还的债权；形成权说认为,债权人撤销权的效力在于依债权人的意思而使债务人与第三人间的法律行为溯及地消灭；折衷说认为,撤销权兼具请求权与形成权两种性质,撤销权的行使,一方面使债务人与第三人的行为归于无效,另一方面又使债务人的责任财产回复至行为前的状态；责任说是对形成权说的发展,认为债权人并不需要请求受益人返还利益,即得将其视为债务人的责任财产,申请法院迳行对其强制执行。这四种学说，在解释债权人撤销权的性质时并无定论。对业主撤销权的性质，可以借鉴上述思路进行分析。首先，业主撤销权不是形成权。所谓形成权，是指当事人一方可以自己单方的意
9、思表示，使法律关系发生变动的权利11。而业主撤销权所要撤销的是业主团体这样的集体组织所作出的决定，所涉及的是多数人的利益，这必然应当是十分慎重的，不能单凭个别人的意志就可以决定。因此，物权法并未赋予业主个体对业主团体决定直接撤销的权利，而必须经被撤销人同意或者由人民法院来审查该决定是否侵害了业主的合法权益，再作出是否撤销的判决。因此，形成权说对业主撤销权并不成立。当然地，在形成权说基础上发展起来的折衷说与责任说也不成立。其次，应当承认业主撤销权具有请求权的性质。从物权法第七十八来看，条文中就已经明确规定了“请求”的字样。但值得探讨的是这一请求的性质。业主的撤销请求权，实质上是业主对自己的合法权
10、益，也就是建筑物区分所有权的权益，包括与物权相关的权益，在受到业主团体决定侵害时的侵害排除请求权的一种具体体现，当这种侵害排除请求权直接行使遭到拒绝后，法律赋予业主可以通过司法途径获得救济。因此，所谓的业主撤销权，其实质上是一种侵害排除请求权，具有请求权的性质，依业主大会或业主委员会决定侵害权利的不同，其应该或者只能是物权中的请求权。（三）业主撤销权的内容及权利范围。业主撤销权的权利内容是其(业主) 自治组织(业主团体个体的集合)对建筑物区分所有权的集中行使的意志和意思表现形式(决定)，如果妨害了业主团体中某个或某些业主的合法权益，其有向法院请求撤销该决定的民事权利，其权利客体为业主团体单方面
11、的决定，其权利范围应只限于物权和与物权相关的权利，其撤销权亦只能影响其业主团体的意思和意志，并受除斥期限的限制，而无权影响其他民事主体。 （四）业主撤销权的诉讼对象。业主撤销权的诉讼对象是作出妨害其合法权益决定的业主团体，具体的请求对象应该是业主大会或者其执行机构业委会。因此，业主撤销权的诉讼对象只能是业主团体。请求撤销业主大会决定的，应将其执行机构业委会列为法定代理人。（五）业主撤销权的诉讼标的。业主撤销权的诉讼标的应该是业主团体作出的妨害其合法权益的决定的具体内容，而不应该是业主团体与其他民事主体所为的民事行为，比如物业服务合同、建筑物及其附属设施的维修保养合同、建筑物附属设施购买安装合同
12、等。如果业主团体与其他民事主体所为的具体民事行为妨害了业主的合法权益，业主首先须申请撤销业主团体与其他民事主体所为的具体的民事行为的决定。如果允许业主对业主团体与其他民事主体所为的具体的民事行为都行使撤销权，则可能侵犯业主整体的建筑物区分所有权。业主为行使建筑物区分所有权必然要与物业服务企业、建筑物附属设施维修维护企业、生产制造安装建筑物附属设施的企业发生联系，从事民事法律行为。如果允许业主对上述民事法律行为拥有撤销权，则业主整体的建筑物区分所有权就会受到侵害，物业小区的管理和维护秩序就会遭受破坏，就会与民事法律体系中的代理人制度相冲突，就会干扰和否定民法体系中如合同法、公司法的代理人制度，就
13、会出现司法干预业主自治权的现象，就会出现司法专横、司法腐败等现象。业主撤销权的诉讼标的还包括侵害业主合法权益的要件，业主大会或者业委会的决定是否构成侵权，需要进行司法考查。根据立法的精神和审判实践的探索，目前对于业主团体的行为是否构成侵权，须从侵权法的角度进行考量。在学界，通说认为，侵权行为的构成需要四要素：主观过错、行为违法、存在损害后果、违法行为与损害后果具有因果联系。因此，业主团体的决定是否构成侵权也须从这四个方面进行评判。在主观过错的问题上，应根据业主团体的法定职责范围，从其行为的目的性上来考量；在行为违法性的问题上，主要从决定作出时是否符合法定投票权数、是否符合业主管理规约规定的职责
14、范围等角度来论证；因果关系问题因与其他侵权行为无异，故不再论述；在损害问题上，可分为已发生的损害后果与必然发生的损害后果两种，如果业主团体的决定违法，即使还未造成侵害后果，也应被认定为侵权而及时制止。目的的不当性。业委会是业主大会的执行机构，是沟通业主和物业服务企业的桥梁和纽带，其运作的主要职能是代表和维护业主、物业使用人的合法权益，实现业主团体自治管理。因此，业委会的任何决定应该以业主的整体利益为出发点，内容涉及其法定职责或业主大会授权的职责范围。如果业委会所作的决定在于牟取业委会成员的私人利益或者实现其他与其业委会职责无关的目的，显然该业委会的决定因其目的的不当性而不能对全体业主产生约束力
15、。如有充足的证据证实业委会的决定存在上述目的，业委会的决议应被认定为目的不当。对于业委会以合法形式掩盖非法目的的情形，业委会成员从中谋取私利的，那么，该决定显然目的不当。程序的违法性。业主团体的决定是否违法还应考量业主团体决定作出的程序，而该程序主要是投票表决程序，这不仅包括投票是否采取了法定形式、票数是否达到法定要求，还包括投票的真实性和有效性。在投票形式方面，从物业管理条例第十二条的规定来看，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采取书面征求意见的形式。主要看是否符合行政主管机关的规范性或者指导性的要求和业主大会议事规则的规定及法律（物权法）法规（物业管理条例）关于投票权数量的要求。后
16、果的致害性。在一个物业管理区域内，业主所享有的合法权益包括对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分如绿地、道路、公用设施等享有共有和共同管理的权利。业主团体的决定如果限制或者剥夺业主的上述合法权益的，业主可以行使撤销权。在后果致害性的考量中，须注意数量和时间要素。在数量方面，一个物业管理区域内的业主往往人数众多，而业主团体的决定根据法律规定只能以少数服从多数而不是全体一致通过的方式作出，因此，业主团体的决定即使符合法定人数的同意，也可能会因众口难调而引起部分业主的不满。同时由于各个物业管理区域和业主的具体特点、情况不同，业主团体的决定确实也可能在客观上体现了大
17、多数业主的意志，却违背了少数业主的需求和利益。但是，判断业主团体的决定是否侵害业主权益，不能只看声称被侵害利益的业主的绝对人数，而是要根据涉及的建筑物面积及区域将上述人数与投同意票的人数进行法律层面的比较，综合考量。在时间方面，侵害业主权益不以实际发生为条件。由于业主团体的决定效力及于全体业主，允许违法的决定予以实施，必然造成较大的损害后果，因此不应以损害后果的实际发生为考量因素，只要认定业主团体的决定是违背大多数人意志的，其实施必然会侵害大多数业主的利益，那么即使损害后果还未发生，也应当将之作为构成侵权的因素之一。这样可以鼓励业主及时对涉嫌违法的决定提出异议，避免损害的发生及扩大。（六）业主
18、撤销权的行使期限。建筑物区分所有权的解释）第十二条规定，业主自知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年之内。业主撤销权作为一种侵害排除请求权，应当受到除斥期间的限制，对这一期限，应当认定为并非诉讼时效，而是除斥期间，不存在中止、中断和延长的情形，即从业主团体作出决定之日起一定的期限内未行使撤销权, 则撤销权消灭。最高法院的发言人解释说：这样规定是参照合同法有关债权人撤销权的规定，将其确定如此，既可以督促受侵害的业主及时行使权利，也有利于尽量维护业主共同生活秩序的稳定。因该除斥期间的起算点为“在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起”，所以也不会对业主合法权益保护带
19、来不利影响见五、业主撤销权的起诉程序通过以上分析论证，笔者认为业主撤销权的诉讼程序是：业主认为其业主团体所作决定侵害其合法权益请求法院撤销的：应当以业主团体为被告；应当以业主大会或者业委会对于本物业管理区域的物业管理服务事项、体现业主集中统一行使业主建筑物区分所有权的单方意志、意思表现的决定为诉讼标的并提供该决定；对上述决定具体侵害其合法权益的事实提供证明；并同时证明撤销权之诉是在法定期限之内。六、法院对业主撤销权诉讼应有的司法注意（一）司法审慎介入原则 业主大会作为业主处理内部事务的最高机构，其决议属于团体自治行为，法院不能主动干预业主内部事务。当司法裁判者发现业主自治的瑕疵，单一或某类业主
20、利益受到侵害应获救济时，司法始介入业主自治事务。司法介入应尊重业主大会为业主最高意思决定机关的地位，承认业主大会是业主处理内部事务的合法途径，这种介入应该是适度的。从本质而言，决议撤销之诉是一种带有行政诉讼特质的特殊民事诉讼，表现为：第一、合法性审查原则。法院仅就业主大会召集和决定方法等程序及决定内容的合法性进行审查，对其程序和内容的合理妥当性一般不予审查。第二、法院对决议撤销之诉的判决与行政诉讼的判决类似，原则上仅限于判决撤销，法院不能替代业主大会变更决议内容，因为决定体现了业主的意思，只应由业主大会决定。 （二）诉讼告知制度的引入 为统一解决诉讼当事人之间以及他们与其他未参加诉讼的利害关系
21、人之间的纠纷，各国诉讼法为第三人提供了实现程序保障权的途径，其中包括诉讼告知制度即当事人将诉讼系属之事告知可以参加诉讼的第三人之制度 。就决议撤销之诉而言，如原、被告认为有必要向未参诉的其他业主通报案件进展以维护本方利益，其应向法院提出记载告知理由及诉讼进展的文书，再由法院将文书送达业主。业主接收文书后即应知晓该诉讼可能与自己利益有关并可选择参加诉讼以维护权利，此时如被告知的业主不参加诉讼或不作表示，应视其已参加诉讼，裁判的效力及于该业主。对于诉讼告知制度，学者起草的民事诉讼法建议稿有所涉及，将来诉讼法修订时可资借鉴。（三）被告诉讼和解、自认行为的限制 决议撤销之诉涉及被告业主团体的诉讼担当行
22、为，业委会仅是作为业主代理人行使诉讼实施权，诉讼利益最终归于业主团体。为避免原、被告通谋损害业主利益及保障业主监督权的实现，笔者认为，业委会自行处分诉讼权利的行为应受一定限制：宜明确原、被告之间的和解须经法院审查批准才能生效。同时，法院应将和解方案告知其他业主以使其得以对方案行使异议权，如业主在指定期限内不行使异议权，应视其同意该和解方案。同理，业委会对原告诉请于己不利事实的承认或提起反诉、上诉，如涉及业主大会职责范围，应经管理规约事先或业主大会临时特别授权才生效力。 七、对上述业主撤销权案的法院审理评析（一）王敏诉北京市海淀区太月园小区业主委员会业主撤销权纠纷案。王敏请求法院：1、撤销业委会
23、于 2005 年 9 月25 日公告的太月园小区第一届第二次业主大会决议、2008 年 4月 5 日公布的太月园 2008 年业主大会临时会议决议以及业委会与北京众服信达物业服务有限责任公司签订的物业服务合同；2、要求查看 2005 年太月园小区第一届第二次业主大会决议、太月园小区 2008 年业主大会临时会议决议的议案表决票、业主大会会议记录、签到簿、出席代表委托书及书面征求业主意见的所有文件材料；3、判令业委会依照太月园小区业主大会议事规则，立即召开业主大会临时会议；4、判令业委会在召开的业主大会上将“业主是否同意更换北京太月物业管理有限责任公司，是否同意更换太月园小区现任业主委员会成员，
24、重新选举业主委员会”作为业主大会临时会议的表决议题。法院对该案的法理释明：依据王敏所诉事实、理由及诉讼请求，虽均涉及到业主对其所在区域的业委会行使业主的相应权利，但其诉讼请求涉及以下法律关系，一是业主对业主大会决议的撤销权；二是业主对业主大会会议情况的知情权；三是业主对业委会与案外人签署合约的撤销权；四是业主大会的召集权。结合太月园小区业主大会议事规则，其各项权利的行使依据不同、各项权利行使的程序以及救济途径不同、各项请求所涉及的当事人主体不同、当事人之间所确定的权利义务不同、法律后果及责任承担亦不同，故王敏在本案中将上述请求一并主张，不符合民事诉讼合并审理的条件。受案法院裁定驳回了王敏的起诉
25、。业主对业主大会会议情况的知情权，业主大会的召集权，业主对业委会与案外人签署合约的撤销权，都不是业主撤销权的权利范围，不是业主撤销权的诉讼标的，只有业主对业主团体决定的撤销权才是业主撤销权的权利范围。法院对其进行司法释明后，王敏坚持其诉讼请求。法院认为“各项权利的行使依据不同、各项权利行使的程序以及救济途径不同；各项请求所涉及的当事人主体不同；当事人之间所确定的权利义务不同；法律后果及责任承担亦不同”。这些论断说明受案法院对业主撤销权的权利内容和法律调整对象及范围有着正确并清楚的认识，在王敏坚持其不当诉求的情况下，驳回其起诉无疑是正确的做法。（二）广州市某业主诉海鑫花园业主委员会与鑫河物业管理
26、公司，要求法院判令撤销业委会与物业管理公司签订的物业服务合同案。 受案法院观点：物业服务合同是由业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的，该合同的撤销权应由合同主体即业主委员会与物业服务企业中的一方来行使，小业主不是物业服务合同的主体，依法不能行使撤销权，小业主的诉讼主体不适格。因此，法院裁定对该案件不予受理。 业主团体的决定，是一个物业管理区域的多数业主就本物业区域建筑物及其附属设施的管理使用、维护保养、更新改造等事项，体现为建筑物区分所有权集中统一行使的意志和意思表现形式，属于单方的民事行为，只对业主团体和业主个体有约束力，其决定的形成过程和结果适用物权法及其相关规范的约束和调整，其撤销
27、权可以由单个业主来行使；而物业服务合同属于民事委托合同，是业主团体将本物业区域的建筑物及其附属设施一并委托物业服务企业进行服务和管理维护，是主体双方意志、意思的表现形式，其形成过程和结果主要受合同法律及其物业管理法规、规章的约束和调整，合同的撤销权当然属于合同当事人，而不是单个业主，如果业主团体决定撤销合同则不会发生法律障碍。“另一方面目前很多部门有共识，司法实践中业主的诉权是有限度的，业主无权就整体物业服务合同提起诉讼。否则会引起混乱，对物业管理服务也不利。如一个法院辖区有 100 个业主分别以不同理由在不同的时间提出诉讼，要求撤销物业服务合同，如果法院对这 100 起案件都受理，就会陷入诉
28、累。如果法院受理把关不严，就有无数小区业主效仿，就会引起整个社区的混乱（举案说法栏目主持人语）。”（三）北京市海淀区健翔园小区业主于景梅、周景平、郑溶溶诉北京市海淀区健翔园小区业委会请求法院撤销健翔园业委会于 2007 年 10 月 30 日与天适德信物业公司签署的物业服务委托合同案。受案法院观点：原告于景梅、周景平、郑溶溶于本案中主张撤销的是 2007 年 10 月 30 日健翔园业委会与天适德信物业公司签订的健翔园小区物业服务委托合同。该委托合同从内容及性质上看明显属于业委会与物业公司间的协议而非物权法规定的业委会所作出的决定。如确有冒用业委会名义加盖私刻公章的行为，合同当事人应针对合同效
29、力寻求司法救济。原告于景梅、周景平、郑溶溶依据中华人民共和国物权法第七十八条、第八十三条主张撤销权，属诉因不当，应予驳回。受案法院驳回了于景梅、周景平、郑溶溶的起诉。受案法院对业主团体的决定和物业服务合同的法律性质的分析判断是正确的，驳回三位业主的起诉，适用法律正确。（四）北京市大兴区创兴公寓业主郭洪荣诉其业委会和北京大宽物业服务公司，请求撤销之间 2007 年 6 月的物业服务合同案。2009 年 2 月间，北京市大兴区法院受理大兴区创兴公寓物业管理小区业主郭洪荣诉其业委会和北京大宽物业服务公司，请求撤销之间的物业服务合同。之前，2008 年 8 月间，北京大宽物业服务公司已经诉请大兴区法院
30、追索该业主拖欠的物业服务费用，大兴区法院已经对该案审理完毕，故意拖延不作判决20，却听由该业主以物业服务合同纠纷为诉讼案由，以物业服务企业和本物业区域业委会为诉讼对象，以物业服务合同为诉讼标的，主张合同撤销权。受案法院对该案的审理判决在诉讼程序和适用法律方面与上述三案大相径庭,存在诸多问题，大大突破了民事诉讼程序的要求和实体法律的规范。仅列举如下：诉讼程序方面的突破:（1）上述业主的诉讼案由为物业服务合同纠纷，诉讼对象是业委会和物业服务企业,诉讼请求是撤销物业服务合同。受案法院却自行为原告改变诉讼案由为业主撤销权纠纷,受案法院并超越法定除斥期限主动为业主主张业主撤销权。 如果业主主张撤销合同，
31、应该适用合同法的相关规定，适用合同法关于合同主体的要求，适用合同撤销权的除斥期限的规定，应以物业服务企业为诉讼对象。单个业主与业委会是同一合同主体（集体与个体的关系）。物业服务合同是业委会代表业主大会同物业服务企业签订的委托物业服务企业对其物业区域从事整体物业服务和管理的协议，单个业主如果主张撤销此合同，应由业主大会通过此主张，并由业委会代表业主大会进行主张。否则,业主个体无权直接向法院进行此种主张。但可以根据最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释，业主对于物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；物业服务合同中免除物业服务企业责任、加
32、重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款，可以请求法院确认合同或者合同相关条款无效。根据此解释，业主可以对上述合同或者合同条款请求法院确认无效。对此种诉讼，法院应该受理。此案发生前，被诉的物业服务企业已经对该业主提出追索物业服务费用之诉，并已由同一法院审理完毕。该业主只是将多套住宅改变为经营性用房，而不肯按照商用物业服务标准（参照）支付服务费用，意图不付或者少付物业服务费用。根据最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释，“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗
33、辩的或者业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持”的规定，本案已经审理完毕，法院不能违反一事一理，不告不理的民事诉讼原则，对同一事实另立不同的案件，在原告没有主张业主撤销权的情况下，法院主动为原告主张业主撤销权。法院主动为原告主张业主撤销权，不应以物业服务企业为诉讼对象，物业服务企业不是业主撤销权的适格被告。业委会为业主撤销权的诉讼对象时，物业服务合同不是业主撤销权的诉讼标的，应以业主大会或者业委会的决定为诉讼标的，法院并应举证（谁主张谁举证）证明业主合法权益被侵害的具体事实。 （2）受案法院超越法定除斥期限主动为业主主张业主撤销权。撤销权的除斥期限，首先是个客观事实，不
34、属于法院、法官自由量裁的范围，只要是客观上撤销权主张超出了除斥期限，其撤销权即归于消灭（不存在中止、中断或延长的情形）21，当事人即无权主张撤销权，法院则更无权为当事人主张撤销权。受案法院超越法定除斥期限主动为业主主张业主撤销权，既侵害了对方当事人的举证质证答辩权，又侵害了当事人无辜不受诉累、不受诉追的权利，还会侵害当事人的民事实体权利。实体法律规范方面的突破： （1）突破了上述最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释关于确认转委托合同无效和排除己方责任加重对方责任排除对方权利条款无效的规定（业主对于物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合
35、同；物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款，可以请求法院确认合同或者合同相关条款无效）。 受案法院认为物业服务合同是业委会决定的表现形式。故判决撤销物业服务合同。众所周知，合同是双方为确定各自权利义务的协议，无论如何也成为不了业主团体单方的意志表现形式，该法院这样认为没有任何法律和事实根据。（2）突破了物权法和物业管理条例关于业主大会职责及权利范围的规定。受案法院认为物业服务合同没有经过业主大会讨论通过，故判决撤销。物业服务合同需要经过业主大会讨论通过吗？我国物权法、物业管理条例都没有规定物业服务合同要经过业主大会讨论通过。如果规定
36、物业服务合同需要经过业主大会讨论通过才有效，那么，在物业管理服务的实践中就根本行不通，也是与合同法中的代理人制度相冲突的。所以，我国物权法、物业管理条例才都没有规定物业服务合同要经过业主大会讨论通过才发生法律效力。并且，物业管理条例规定，签订物业服务合同是业委会的主要职责之一。再有，在北京市签订物业服务合同要统一使用北京市建设委员会（住房和城乡建设委员会）和北京市工商行政管理局制定的物业服务合同示范文本。总之，上述受案法院在民事诉讼程序方面突破了：一事不再理、不告不理、原告、被告要适格、法院不能主动为当事人作主张、法院不主动为当事人举证、除斥期限法定、保障当事人诉讼权利的民事诉讼基本原则；在法
37、律适用方面突破了业主团体是业主撤销权的诉讼对象、诉讼标的是侵害业主合法权益的业主团体决定、业主团体职责范围的法律规定，还否定和排斥了业主自治权、企业自主权、行政主管机关的行政管理和行政指导权方面的标准和要求，充分表现了司法专横。对于上述列举，须给予法律及实践方面的澄清，并期以物业管理服务方面的专家学者及审判实务方面的行家里手予以理论及实践方面的评判，以使业主撤销权制度更加完善、适用，切实能够保障业主的合法权益而不被滥用。基于“有权利必有救济”的法律精神,物权法针对物业管理小区内可能出现的业主合法权益因业主团体的决定受损而又无法救济的情况,创设出了业主撤销权这一司法审查制度。但由于物权法本身还处在完善过程中，针对该制度的法律规定较为缺乏，司法实践中使得该制度在执行中出现了较大的偏差，通过仅针对业主撤销权的性质及权利范围、诉讼对象、诉讼标的等问题进行理论和实践的探讨,希望对完善该制度提出有益的启示和建议。
