1、新兴河北房地产 关于启动和平西路506号院市政府 家属楼改造项目 情 况 汇 报,合作篇 现状篇 规划篇 概算篇 效益篇 效果篇 压力分析篇,合 作 篇,项目位置及优势本项目位于和平西路以南、电子十三所以北、河北省进出口贸易公司以西、友谊北大街以东。总用地约77.9亩，其中道路用地25.1亩、实用地52.8亩。该项目位于新华区核心地带，紧邻友谊大街、和平西路等主要交通干道，交通便利；周边学校、医院、邮政、银行等各种配套设施齐全。前期手续运作本项目由石家庄中泰华银房地产开发有限公司于2008年开始运作，手续运作正规、合法，现前期手续已齐备，具备启动的条件。合作意向通过大量的调研分析、测算，该项目
2、预期收益较为可观。 经过多方调查，中泰华银房地产公司具备房地产开发资质，产权清晰，无债权债务纠纷，无瑕疵，与其合作比较安全，性价比较高，适合我公司现行经营思路。合作方式双方以股份合作形式，新兴河北房地产占股80%，中泰华银占股20%，由于中泰华银公司在项目前期运作中投入大量资金并预交部分费用，因此，新兴分摊3500万元费用给付中泰华银公司。,现 状 篇,本项目位于和平西路以南、电子十三所以北、河北省进出口贸易公司以西、友谊北大街以东。,项目位置,该项目位于新华区核心地带，紧邻友谊大街、和平西路等主要交通干道，交通便利；周边学校、医院、邮政、银行等各种配套设施齐全。,项目优势,该项目总用地约77
3、.9亩，其中道路用地25.1亩、实用地52.8亩。项目征收范围内总征收房屋面积约5.85万平方米，其中住宅13栋575户，征收面积约4.11万平方米，周转楼63户，征收面积约0.19万平方米，共约4.3万平方米；产权单位4个，征收面积共计约1.6万平方米。,基地现状,该项目区域内房屋多建于上个世纪70年代，建设时间较长，结构简单，部分楼体腐蚀严重，个别楼体已出现整体倾斜，楼体内裂缝较多，配套设施严重老化，阴漏现象明显。现状已不能满足现代城市的发展，进行改造势在必行。,基地现状,规 划 篇,城市的发展是持续的，我们站在持续发展的理念上，根据市规划局出具的规划条件，在新华区房屋征收管理办公室的指导
4、下，对该项目做出了详细规划。,总平图,鸟瞰图,沿街商业效果图,住宅单体效果图,概 算 篇,方案一,本方案按照规划局出具的规划条件要求，进行的测算，为保证回迁居民住宅建设的要求，本方案住宅建设用地3.07公顷。经测算，实现1.12亿利润，利润率17%。经调查，周边楼盘林荫大院、新合作广场等项目的销售均价为12000元/m2左右.,内建数据第一页,内建数据第二页,内建数据第三页,内建数据第四页,内建数据第五页,内建概算第一页,内建概算第二页,内建概算第三页,内建概算第四页,和平路506号院征收工作现金流量表 （小学内建） 金额单位：万元,方案二,此方案本项目内机场路小学及幼儿园迁建到河北省农科院西
5、院北侧地块，住宅调增到2公顷，商业用地调增到1.72公顷。经测算，实现利润5.05亿，利润率39%。经调查，周边楼盘林荫大院、新合作广场等项目的销售均价为12000元/m2左右。,迁建数据第一页,迁建数据第二页,迁建数据第三页,迁建数据第四页,迁建数据第五页,迁建概算第一页,迁建概算第二页,迁建概算第三页,迁建概算第四页,迁建概算第五页,和平路506号院征收工作现金流量表 （小学外迁） 金额单位：万元,小学幼儿园迁建后平面图,效 果 篇,项目容积率调整后拟建商业及办公楼示意图,拟建社区健身中心示意图,小区环境,现阶段本项目征收手续已齐全，包括： 关于印发2012年度市区国有土地上房屋征收计划的
6、通知 关于和平西路506号院机关家属楼旧城区改造项目符合本市国民经济和社会发展年度计划的证明 关于和平西路506号院机关家属楼项目用地符合土地利用总体规划的证明 石家庄市城乡规划局建设项目规划条件表 项目用地红线图 石家庄市新华区人民政府关于公告和平西路506号院机关家属楼项目征收范围的批复 关于和平西路506号院机关家属楼房屋征收范围的公告,机场路小学迁建建议,小学地块内建设，按审批规划条件，可实现盈利1.1亿元；小学外迁后，经与规划局协调可适当提高容积率，大步提高商业面积，可实现盈利5.05亿元。小学外迁是实现项目利益最大化的前提条件。经向区政府汇报多种选址方案，最优选址外迁地块为农科院西
7、院北侧地块30亩，既符合规划要求，也符合教育服务半径要求。机场路小学通过迁建，可以扩大用地规模，提升教育品质。为合理利用土地资源，提升土地利用价值，小学迁建势在必行。由于小学迁建涉及省农科院，公司与区政府及省农科院经过多次沟通，基本同意我们的方案，由于农科院领导内部意见略有分歧，因此，希望集团领导能给予大力支持并协调解决省农科院有关领导意见。,压力分析篇,石家庄房地产市场价格与周边省会城市价格具有明显的差距，现阶段属于价格补涨阶段，整体表现平稳未出现较大波动。消费价格预期相较其他城市更为稳定，成交量环比同期略有增长。供需平衡，市场供给存量与市场消费量较为匹配。周边参考项目“林荫大院”住宅12000元/平方米销售过半；“新合作广场项目”现阶段接受预定咨询，内部认购价格11000元/平方米，销售火爆。506号院项目按规划条件要求，小学在地块内建设，销售面积比例为住宅31%；商业40%；办公29%。考虑到价格的市场风险，经测算项目价格在该方案下，平均价格下浮16.4%仍能实现项目盈亏平衡。506号院项目按小学外迁准备，商业开发面积增加，并且避开住宅建设规划限制，销售面积比例为商业41%；办公25%；公寓34%。经测算此方案，平均价格下浮30.9%仍能实现项目盈亏平衡。,
