1、1律 师 函（2010）豫世（律）字 010 号尊敬的鹤壁市高层次人才居住小区工程建设指挥部：河南世纪通律师事务所受法律顾问单位郑州未来房地产开发有限公司（以下简称未来公司）的委托，就鹤壁市高层次人才居住小区合作协议的履行问题向贵部发如下律师函：2009 年 7 月 15 日，贵部与未来公司签订鹤壁市高层次人才居住小区合作协议及合作备忘录。协议明确约定了双方的权利义务及违约责任。签订协议之后，未来公司严格履约，按约注册成立了项目公司鹤壁未来房地产开发有限公司。项目公司作为人才小区的开发商先后完成了征地、规划设计、基础设施建设等工作。一期工程建设已接近为尾声，截止 2010 年 4 月 30 日
2、，一期开工建设的 18 栋楼全部实现主体封顶，达到现房条件，项目公司向人才小区已累计投资 1.49 亿元。令人遗憾的是，贵部在履行合作协议的过程中存在以下违约行为:一、关于配套、建设款项方面合作协议约定：贵部应在本项目一期工程开工后 10 日内向乙方支付工程款壹仟万元整；在开发建设过程中，贵部提供柒仟万元的资金用于人才小区的配套、建设投入。按照上述约定和目前的项目进度，贵部至少应向未来公司支付肆千万元整，但部至2今未支付任何配套、建设款项，形成了违约事实。二、关于土地方面合作协议约定：1、人才小区建设用地分两期两宗挂牌出让，第二宗地块在 2010 年 3 月底前挂牌 2、人才小区开发建设用地土
3、地出让金为 55 万元/ 亩（含第一宗和第二宗地块），代征市政道路用地为 6 万元/亩。第一宗土地中天赉渠东侧约为 14 亩土地，项目公司是按照55 万元/亩缴纳的土地出让金，土地证显 示该土地用途属于建设用地，但贵部单方面要求该部分土地只能做绿化和景观，造成项目公司至少损失 770 万元；项目公司按照挂牌价取得第一宗土地时，代征道路用地是按照 10 万元/亩征收的，并未按协议约定的6 万元/亩执行，使项目公司多交纳出让金 约 79 万元；同时，按照协议约定，第二宗地块应在 2010 年 3 月底前挂牌，但至今尚未挂牌出让，且根据贵部相关人员口头意见，准备将第二宗地块的挂牌起始价定为 75 万
4、元/亩，贵部仍未按 约定履行承诺。三、关于税费减免方面：合作协议约定：贵部考虑到本项目的性质及政策因素，未来公司为微利经营，为确保本项目顺利进行，贵部协调有关部门尽量给予税费优惠。在实际履行过程中，贵部在税费减免方面也未能协调减免。四、关于房屋分配方面：合作协议约定：贵部负责购房人资格审查和住宅商品房和地3下停车位的分配，在项目取得预售许可证后 15 日内将购买住房、地下停车位人员名单及具体分配详情提交给乙方。2009 年 12 月，该项目已达到预售条件，目前，该项目已达到现房销售条件。由于贵部至今未向项目公司提供购房人名单和分房方案，且单方面多次变更建设方案造成房管部门至今没有向项目公司颁发
5、预售许可证。造成项目公司无法预售和回笼资金，项目建设被迫停止。五、关于合作模式方面：春节前，在没有和未来公司充分协商的情况下，贵部有关人员口头通知，对 合作协议重要条款进行调整，由原来定向、定价销售和政府投入配套设施建设资金变更为面向市场销售，政府不再投入配套设施建设资金。 3 月 29 日，贵部又单方面再次提出变更合作模式：基本按照原来合作模式进行，政府不再投入小区的配套设施建设资金。我们认为贵部与未来公司签订的合作协议是平等民事主体之间合法协议， 该协议对双方当事人均具有法律约束力，贵部作为协议的一方当事人应严格履行协议内容。但贵部对合作协议中约定的主要义务未能履行，已构成了根本性违约。未来公司是人才小区的独立开发商，人才小区是未来公司按市场化模式独资建设的住宅地产项目。贵部不能履行对未来公司的承诺，就自然失去对该项目在规划、建设、销售等方面的限制性权利。人才小区是未来公司的合法财产，未来公司对人才小区具有完全的产权和4处分权。贵部的违约行为使继续履行原合作协议不具有可能性，在此情况下，未来公司有权依法解除与贵部的合作协议。贵部如有诚意，可依据平等诚信的原则与未来公司另签协议。河南世纪通律师事务所律师2010 年 4 月 30 日
