1、,宁波老码头项目前期定位,目录,3,2,1,市场环境,项目业态定位,项目主题定位,宁波城市概况,城市概况：宁波位于浙东，长江三角洲南翼，北临杭州湾，西接绍兴，南靠台州，东北与舟山隔海相望。 城市地位：是中国浙江省副省级城市，计划单列市，有制定地方性法规权利的较大的市,是中华人民共和国文化部批准的全国历史文化名城。宁波市分别被定义为长三角南翼经济中心和浙江省经济中心。 行政区域：蚌埠市辖六区三县级市两县，分别为海曙区、江北区、江东区、镇海区、鄞州区、北仑区；三县级市为慈溪市、奉化市和余姚市；两县为宁海县、象山县。 城市交通：宁波是浙东交通枢纽，注重陆、海、空协调发展的立体运输网络体系，形成了以港
2、口为龙头，铁路、公路、水运、民航以及市内便捷的出行方式四通八达。栎社国际机场与全国各地主要城市之间和海外许多城市架设有空中桥梁。随着对外贸易快速的发展，尤以“东方大港”之称北仑港响誉国内外。,宁波是浙江的三大经济中心之一，全市总面积9816平方公里，人口760.57万,宁波经济概况,2012年全市实现地区生产总值6524.7亿元，按可比价计算，比上年增长7.8%，接近全省8%的平均水平，与全国平均增速持平。三大产业分别实现增加值亿元、亿元和亿元，同比增长、和。从全年实现外贸自营进出口总额965.7亿美元，比上年下降1.6%。其中，出口614.4亿美元，增长1%；进口351.3亿美元，下降5.9
3、%。全年市区居民人均可支配收入37902元，比上年增长11.3%，扣除价格因素，实际增长9.4%；农村居民人均纯收入18475元，增长11.8%，扣除价格因素，实际增长10.0%，实际增速均高于经济增长速度。,项目概况,老外滩延伸段位于宁波市江北区，是天主教堂-外马路历史文化街区的北延部分，现有浙海关、英国领事馆等反映宁波开埠历史的重要历史遗存，地处三江口核心区，是“三江六岸”和“两江北岸”开发建设战略的引擎项目之一。项目南至外滩大桥、北至白沙公园、西至中马路转白沙路、东至甬江，总占地面积约5万平方米，保留建筑面积14590 ，新建建筑面积26642 ,2002年，天一商业广场开业，开启新的商
4、业发展时代；,主要表现：无大规模集中商业，商业规划处于萌芽阶段。商业形态：百货公司/传统商业街区/专业市场/商贸市场/集市/老的传统百货,1999,2000,2003,2004,2007,2008,2001,2002,2005,2006,商业发展初级阶段 （散落商业布局）,2009,2010,2011,2012,商业萌芽发展阶段 （购物中心出现）,主要表现：城市商业中心出现，政府开始有组织的商业区域规划。商业形态：集合式购物中心开始出现，成为城市商业发展亮点，通过多业态组合引导商业新形态；,商业快速发展阶段 （大都市商业经济）,主要表现：城市商圈开始组团发展，同时开始向外延伸；商业规划与商业驱
5、动协调同步发展；商业形态：出现商圈组合概念，形成天一与万达两大商圈组团；,现代商业发展阶段 （多形态商业组合）,主要表现：商业形态多样化，核心商业/区域商业/主题商业/能量型商业/社区商业等并茂发展；商业形态：院落街区/奢侈品中心/奥特莱斯/酒吧街区/美食街区/体验式购物/；,【提示】：2013年之后，宁波商业发展形态更加多样化，商业形态更趋向分工细化，对本案小体量的商业更是机遇挑战并存；,2006年12月，万达广场开业，预示着区域商业中心的开启,2009年6月，和义大道开业 2009年9月，北岸财富中心开业、世纪东方广场开业。 2010年及以后，中信泰富、凯德广场等,宁波商业发展历程,社区商
6、业,宁波商圈发展布局：,城市商业核心区,未来城市商业副中心区,宁波商圈发展布局：,宁波商圈发展布局：,不再模仿 独一无二的：真老码头,作为宁波最具历史沉淀的地区，将旧建筑做出新文化，发挥区位优势，重点通过项目内部功能的组合、准确的定位利用良好的滨水景观和人文体验，将文化、风情、休闲、生态元素引入商业吸引人流,对项目商业整体定位规划，各功能区既统一定位又有所区分，走差异化道路业态的组合聚集人气，迎合目标消费群的消费需求挖掘商业深层内涵的价值，打造项目特色,扬长：,避短：,项目的发展：形象是旗帜，差异化是关键,形象是旗帜，将项目优势上升到形象高度，成为能让吸引目标客户的亮点； 差异化是关键，在细节
7、上的差异决定成败。,项目运作,项目发展方向思考,文化魅力是城市精神的重要层面，是城市精神的灵魂，决定一个城市的品位。每个城市都有自己的历史文化。如何将文化融入生活，使之成为城市发展的内涵，化为当代的人文文化，就是城市的新文化。这也是衡量一个城市文化魅力的标尺。项目作为宁波老外滩的延伸段，既要继承老外滩的特点，也应有所区分，差异化自己。,宁波老外滩,宁波老外滩建筑面积8万平方米，建筑带有浓厚的民国时期中西合璧的建筑风格。整个场地从甬江开始向内分成三个区段,对建筑的历史风貌试图做不同的诠释,从严格的历史风格的保护到对历史风貌的引申,再到创新性的设计,每个地段、每个街区都做了精密的布置。这一地区风格
8、演变成精致与矜持,空间丰富多变,地区功能杂交,充满小资风格的建筑与景观设计,吸引了大量诸如咖啡馆、茶楼、酒吧、书吧、休闲中心等文化娱乐休闲投资项目,宁波老外滩,宁波老外滩坐落于宁波三江口北岸的宁波老外滩于1844年开埠, 地处宁波市中心，位于甬江、奉化江和余姚江的三江口汇流之地，曾是“五口通商”中最早的对外开埠区，比上海外滩还早20年。,如今的老外滩骨子里透出现代意味，是一个集吃、住、玩、休闲、购物、娱乐为一体的时尚消费中心。 宁波老外滩，通过保存历史建筑和街区风貌，植入新都市文化，将厚重的历史与发展的愿望完美结合在一起。,项目主题定位建议,历史沉淀，码头生活文化缩影,人文体验，文化娱乐休闲之
9、所,滨水景观，人与自然完美融合,创意文化，历史增添艺术特质,1,2,3,4,一、商帮码头生活文化,宁波的近代商帮利用外滩这一通商口岸所带来的发展机遇，利用身处当时中国对外开放前沿地带及对外贸易的先天优势，纷纷创办轮船公司，从事宁波至上海等地的运输，特别是从事当时颇有风险的对外经济活动，从而大大促进了宁波商帮的近代化进程。据查宁波外滩的54处文物建筑中至少有31处与宁波商帮有关。,商帮码头生活文化,码头文化也在一定区域内人们所形成的价值观，它包括商业文化、民俗文化、饮食文化、教育文化、建筑文化等等。作为一种文化现象，码头文化有一般文化的普遍特征，但由于码头这一地块的特殊性，来往码头的既有富商大贾
10、，又有贫民百姓，它又表现出了特殊的文化个性。如茶楼、戏院、个性餐饮是它主要方向。,借鉴点：透过旧建筑，以文化为载体，通过茶楼、戏院、个性餐饮等业态表现码头生活文化，多角度全面阐释宁波的城市文化风情。,二、人文体验，文化娱乐休闲,近代宁波是新观念、新事物不断萌芽，新旧观念不断碰撞的地方，吃穿住行玩乐等方面都浸润了西化的色彩，西式糕点、西洋电影、夜总会、舞厅等进入了当地百姓的生活，住洋楼、吃洋菜、点洋灯都成为了时尚。宁波的老百姓正是从这里看到了世界，接触了西方文明。,新事物、新观念的实验场,案例借鉴上海新天地,上海新天地,上海新天地采用了“存表去里”的方式，保留建筑进行必要的维护修缮，保留建筑外观
11、和外部环境，对内部进行全面更新，以适应新的使用功能。把原来的居住功能变成经营功能，把整个区域变成商业、文化、娱乐、购物的场所。,案例借鉴上海新天地,发展商 瑞安集团 地埋位置：位于上海市中路、淮海中路南侧占地面积 3万平方米总建筑面积 6万平方米总投资 10亿RMB商家数量 97家 餐饮 33家 酒吧 14家 零售 42家 其他 12家餐饮酒吧的面积比例50% 平均租金：300-500RMB/,案例借鉴-上海新天地,项目推广实施三个阶段：整体策划布局、推广和招商、经营和管理。,整体策划布局：层层推进,第一个阶段初步定位是综合性的。,第二个阶段定位上海市中心具历史文化特色的都市旅游景点。,第三个
12、阶段定位于一个国际交流和聚会的地点。,借鉴点：建筑方面外部“整旧如旧”，内部“翻新创新”。经营方面，以以宁波老码头独特的旧建筑为基础，改造成集餐饮、商业、娱乐、文化于一体的休闲步行街。,三、滨水景观,滨水景观艺术亲和意图的体现,着眼于地区特色,创造城市文化,是对城市文化高层次的追求。在创造良好的城市滨水景观的同时,使城市滨水景观又具有自己的地域文化背景,使当地居民产生文化认同感,同时也使外地游客领略到当地传统文化所特有的风采。用滨水景观实现一种美好的愿望,这是人与自然的艺术交融,这是城市与环境的艺术共生,这是活动与空间艺术的相互作用,这是景观与文化的相互渗透,通过这样对河岸与自然生态的整合,实
13、现了城市滨水空间的亲和。,案例借鉴北京后海,后海是一片有水有景，垂柳拂岸的休闲之地，岸上的居民和民居，周边的建筑都为他铺陈着历史的无穷韵味。后海沿途有着许多特色店铺、酒吧，古老的韵味中也散发着时尚的气息。,夜色酒吧,案例借鉴北京后海,特色餐饮,时尚小店,滨水景观,借鉴点： 项目悠久的人文历史和沿河天然的景观资源，为吸引消费群创造了先天条件。商业定位可突出项目的景观资源、休闲娱乐功能。,四、创意产业 案例借鉴田子坊,上海田子坊:城市记忆+创意精神=创造性的磁场,总面积为15000,由六家老厂房改建; 石库门创意产业开发6户; 田子坊有18个国家人士参与设计; 入驻单位：101家；,1998年 著
14、名画家陈逸飞、尔冬升、等艺术家先后入驻； 2005年授予上海首批命名为十八个创意产业集聚区之一； 上海十大最具影响力的创意产业集聚区排名第一； 文化产业的高端链条； 艺术家工作的生态社区； 上海特质的艺术消费区,案例借鉴田子坊,居民持有产权自行操作租赁，专业公司统一管理和服务,借鉴点：以创意产业为切入点，为观光人群提供休息场所；加之老码头建筑的特殊性，引入设计单位、工作室以增添项目的艺术特质。,准确的定位,1,鲜明的主题,2,缤纷的业态,3,时尚的装修风格,4,合理的投资回报,5,项目定位标准,定位关键字：旧建筑新文化、滨水景观、人文体验、包容与怀旧、历史与创意,透过旧建筑，以文化为载体，注重
15、体验的商业，跳出一般商业表面的功能，从多角度全面阐释宁波的城市文化风情。由于项目有悠久的人文历史，加上沿河拥有天然的景观资源，为吸引旅游消费群创造了先天条件。因此，项目商业定位突出了人文旅游、休闲娱乐功能。 以餐饮为切入点，为观光人群提供休息场所，吸引目的性消费人群；以酒吧为代表，打造休闲娱乐业体验，创造夜间消费的热点。项目为老外滩延伸段具有旅游性质，引入中档零售以及具有当地特色的零售商，完善业态，满足多种消费需求。加之老码头建筑的特殊性，引入设计单位、工作室以增添项目的艺术特质。,宁波老码头 演绎城市历史的特有文化主题商业,项目定位,商业注入文化，民族化融合国际化,这里 ，不是在观光，不是在消费，而是徜徉其中，体会人文风情，解读城市文化 不是在逛街，不是在泡吧，不是在吃饭，而是在体验一种悠闲的生活，寻找惊鸿一瞥,项目主题与业态定位,餐饮 Food,推荐品牌：连锁餐饮、宁波当地特色餐饮,推荐品牌：休闲餐饮、精品时尚小店为主,情感 Passion,文化 Culture,推荐品牌：酒吧、茶馆、剧院等,推荐品牌：中档零售业态为主,生活 Life,推荐品牌：创意品牌、工作室、设计单位等,创意 Creative,项目小结,附加值 （人文体验、社会关等）,我们需要找一种感觉,最后能沉淀到人们心里的才是真实,
