1、一、定义：房改房是指职工、居民按房改政策规定的成本价购买的公有住房。二、房改房上市交易所应具备的条件（1） 上市买卖的房改房必须产权清晰。（2） “三证”完备：房屋所有权证、土地使用权证和契证。三、出售房改房时原产权单位是否享有优先购买权（1）和原产权单位事先有约定的，原产权单位可享有优先购买权。（2）出售在学校校园、工矿作业区域内的房改房，在同等条件下，原产权单位享有优先购买权。四、哪几种情况的房改房须暂缓上市：（1）已列入近期规划改造范围，户籍已冻结并取得房屋拆迁许可证的房改房。（2）擅自改变房屋使用性质的房改房。（3）党政领导干部购买或集资建造的超过面积控制标准的房改房（4）经购房贷款尚
2、未还清，所有权已设定抵押且未经抵押权人书面同意转让的房改房抵押押权人同意转让的除外。（5）职工原购公有住房时，经市房改办批准，与原售房单位在公有住房（换购房）卖协议书中有其他约定条件的，从其约定。（6）法律、法规以及市以上人民政府规定其他不宜出售的房改房。五、房改房赠与的计税标准：赠与方应缴纳的税费有：1、 免征营业税2、 印花税：按房屋评估价格的 0.05%缴税。被赠与方应缴纳的税费有：1、 契税：按房屋评估价格的 3%缴纳。2、 印花税：按房屋评估价格的 0.05%缴纳。3、 土地出让金(直系赠与不交土地出让金 )六、房改房交换的计税标准：房改房交换包括房改房与房改房、房改房与私房、房改房
3、与商品房等交换行为。交换双方互为买方和卖方。1、 综合税：交换购买并居住超过一年的房改房可以免征综合税；交换购买并居住不足一年的房改房按交换房屋评估价减去购入原价的差额缴纳综合税，税率为 5.55%。2、 印花税:双方各按两套交换房屋评估价之和的 0.05%缴纳。3、 契税：由房屋评估价较低的一方根据交换房屋的差价，按 3%的税率缴纳。4、 所得收益：交换房屋的评估价( 不含原按房改市场价、商品价补足的价款或自行扩面的价款)，小于住房标准价款（按规定享受的住房面积标准与住房补帖的经济适用房价格之乘积，下同）1.3 倍的，免缴所得收益；大于 1.3 倍小于 1.6 倍的部分，按 25%的比例缴纳
4、所得收益；大于 1.6 倍以上的部分，按 50%的比例缴纳所得收益。5、 土地出让金：房改房与房改房交换的双方各按交换所得房屋的土地等级、分摊的土地面积（房改房土地使权证书上所载面积）(实际出让、转让年期短于 66 年的应乘以年期修正系数)，按定额标准计算缴纳土地出让金； 房改房与私房、房改房与商品房交换由承受房改房的一方缴纳土地出让金。七、房改房上市交易实例例题一：小王是单位的一般干部，有采荷小区 X 幢 2 单元 301 室房屋一套，面积 64.5 平方米，95 年参加房改，99 年 11 月以 21 万元的价格卖于小张。此房屋评估价为 22.4 万元，土地等级为二级，土地使用权证上所载土
5、地分摊面积为 6.7 平方米，问买卖双方应缴纳少税费？答：卖方小王应缴纳的税费有：1、 综合税：因小王购买并居住此房已超过一年，综合税免缴。3、 印花税：224000 元0.05%=112 元4、 所得收益：评估价低于 27.3 万元，免缴所得收益。买方小张应缴纳的税费有：1、 契税：224000 元1.5%=3360 元2、 印花税：224000 元0.05%=112 元3、 土地出让金：6.7500=3350 元小王应缴纳 112 元，小张应缴纳 6822 元，买卖双方须缴纳的税费共计 6934 元。例题二：老刘是单位的处级干部，有东三弄 7 幢 X 单元 402 室房屋一套，面积 91
6、平方米，个人出资扩面 1 平方米，金额 3300 元，99 年 8 月 1 日参加房改，和单位签订了公有住房买卖协议书，房改价为 2.4 万元。2000 年 3 月 1 日以 42 万元的价格卖给小谢，评估价为 48.9 万元。土地等级为一级，土地分摊面积为 11.57 平方米，问买卖双方共须缴纳税费多少元？答： 卖方老刘应缴纳的税费有：1、综合税：因老刘出售的房改房购进并居住不足一年，应按规定缴纳综合税。（489000 元-3300 元- 24000 元）5.55%=25807.5 元2、印花税：489000 元0.05%=244.5 元3、所得收益：因为老刘为处级干部，故所得收益的计算方法
7、为：（489000 元-3300 元-432000 元）50%=26850 元（432000 元 - 351000 元）25%=20250 元共须缴纳所得收益 47100 元。买方小谢应缴纳的税费有：契税：4890001.5% 印花税: 4890000.05%土地出让金：11.57600例题三：某事业单位员工顾在 2000 年 10 月买进一套房改房，土地分摊面积为 10 平方米，土地等级为一级土地。 （成本价为 22000 元，商品价为 12000 元，个人出资扩面为 11000 元）在 2001 年 1 月买进一套商品房，房价为 480000 元，在 2001 年 5 月出售此房改房，房屋
8、的成交金额为 400000 元，评估金额为 390000 元，请计算在买进和卖出时所交的税费与应退回的税费？（契税，印花税，所得收益，综合税，土地出让金）1买进房改房：契税：（12000+11000）1.5% 买进商品房: 契税：4800001.5%印花税：4800000.03%卖出房改房: 契税：4000001.5%印花税：4000000.05%2综合税：（400000220001200011000）5.55%所得收益 4000001200011000336000)50%+（336000273000）25%土地出让金：10600所退税费：(40000012000 11000336000)50
9、%90%+（336000273000）25%100%例题四：刘文，单位的一般干部，把自己大关东三苑 5 幢 X 单 元 301 室的房改房送与女儿刘玲玲，房屋评估价为 175000 元，土地等级为 5 级，土地分摊面积 12.2 平方米，两人共须缴纳税费多少元？答：赠与方刘文应缴纳的税费有：1、 印花税：1750000.05%=87.5 元受赠方刘玲玲应缴纳的税费有：1、 契税：1750003%=5250 元。2、 印花税：1750000.05%=87.5 元刘文应缴纳 87.5 元，刘玲玲应缴纳 7777.5 元，两人须缴纳的税费共计 7865 元。填写成交报告指引(一) 物业楼宇必须填写清
10、楚成交物业之名称、地址、座落、性质、用途、装修状况等。(二) 清晰填写该项交易之成交价格。若租赁，除填写租赁租金外，还需填写租赁期限。(三) 业主、租客资料必须填写清楚是公司还是私人资料，有关主及租客（或买家）资料须根据租赁（或买卖）合约上双方提供的资料填写。如业主或租客有代理人，还需填写清楚代理人之详细资料。(四) 佣金收入须填写清楚业主佣金、客户佣金、收佣日期等。(五) 分配栏里根据实际情况填写清楚(六) 核准人为各部门经理，负有监督本部门员工及时填写成交报告和确定成交报告填写无误、清晰。其他注意事项：1 成交报告中“成交日期”为客户双方签署正式或临时合约日期。2 凡已签署临时租赁或买卖合约，即当用该交易已成交，因为三方居间协议中已清楚列明各客户须支付之佣金。3 物业顾问无须在成交报告中计算个人于交易中所分之佣金。4 成交报告在填写时不得涂污。
