1、120130114-广州_保利东江首府_别墅说辞_东部别墅跑盘竞品点对点分析_刘春波、谢伟江东部别墅跑盘竞品点对点分析 1、 碧桂园凤凰城 VS 保利东江首府 ? 价值与价格：我先给你做个价格对比， 同项目比价格：凤曦苑、凤雅苑的独栋二手价格都在两万多； 不同区域比档次：香港新鸿基地产在花都一线临湖高端别墅玖珑湖均价也就 3.5 万； 同开发商比价格：碧桂园在南沙的新楼盘天玺湾，洋房卖均价 11000，一线瞰湖联排别墅价格在 15000-25000； 但现在凤凰城的 26 峰洋房价格也在 11000 左右，但钻石2墅就要 3-4 万，也没湖景，也没太大山景，但就凭着十年成熟，凭着凤凰城这个响亮
2、的名字，凤凰城目前开始进入尾盘阶段，近一两年的开发量会越来越少，货源少，高价惜售，价格已完全透支了。你觉得它豪气，实际上只是在外墙用上石材，门口花园绿化树木比较昂贵而已，其他也什么特别，板房看起来挺吸引人，你看下他们的毛坯房就知了，看还值不值 3-4 万。保利东江首府位踞新塘镇中心的位置，且南临东江一线江景，价格也就 1.83.5 万之间，性价比相当高。 ? 开发商：碧桂园是国内一线开发商，但不属于品质型开发商，碧桂园的发展道路是不断扩大量，再总结形成标准化然后复制。对选地不严格，只要够大够便宜，不求好地块，把整个山头买下来，铺天盖地开发，然后迅速销售，凤凰城就是这一模式的典范。所以一贯以来它
3、开发的别墅，都被人称为“社会主义新农村”，远达到不到顶级豪宅的高度。保利地产一直都会以占有城市核心要地为拿地路线，在核心盖出标杆，品质定位高，升值潜力无限。 ? 资源：豪宅价值更体现在对景观资源的占有，看其占有的资源凤凰城属于山景别墅，但却只是处于山坡上，背后是 26 峰洋房组团，压抑感极大，并没做到真正享受山景，它的景观更多是望整个凤凰城，而保利东江首府属于江景别墅，江景洋房还常听，江景别3墅那就少了，保利东江首府的别墅南临东江一线江景，位居整个楼盘正中央，被洋房环保，恰恰处于聚宝盆中心位置，相当于前有水，后有山，风水最好的别墅，住在这里“升官发财”一举两得。 ? ? 户型：户型非正南北朝向
4、，不符合中国的居住习俗（中国的居住习俗是坐北朝南） 。钻石墅是在坡地上，各个朝向都有，很少正南北朝向的单位；同时带来另外一个问题，很多别墅的卧室或者客厅都是对着别人房子的屋角，屋陵等，风水上不好；而保利东江首府全部都是座北朝南的江景别墅，全部都是双拼别墅，通透性非常好。 另外，凤凰城目前在售的“钻石墅”面积是 380-800左右的，户型过大并不实用，它 400左右的也只设置四房两厅，房间数偏少，甚至有一个 623 平方的也才只有 4 房，是豪但极度浪费，人稍微多点住起来就不方便了。我们东江的别墅从 240-440，大小适中，居住舒适。 而且，钻石墅，户型的一层都是抬高式的，这对老人、小孩出入或
5、是家中有物品需搬运时极不方便。 ? 外立面材料：凤凰城开发商鼓吹的外立面用材是欧洲进口的原生石，到国内进行剪裁的。但其实他的石材是福建运过来的人工石。首先欧洲进口的原石运输成本会非常昂贵；第二个从现场石材的打磨上来看，如果是原生石切4割会有一定程度的开裂，但实际上是没有任何裂纹的；第三个，如果你仔细看的话，别墅台阶用的石头以及花园里铺地的石头与外墙上的石材是一样的，所以不可能耗如此的巨资用原生石材来铺地的；第四个，注意到有些别墅的外立面已经开始发黄发黑了，如果是原生石就不会。第五，采用干挂工艺，抗震能力差，易脱落，隔热保温性能差，特别是维护上很困难。 ? 私家花园：因为别墅的奢华度关键的一大要
6、点就是看花园，像 384 平米的那个户型，花园面积只有 30 平米，凤凰城的别墅是坡地型的，很多别墅的私家花园都是一个小坡，看起来是挺有层次感的，但是实用性不好，根本就无法使用，小孩子室外玩耍的空间都没有，室外放个桌台开个 Party 都不行，还担心小孩摔跤，此外，花园还需要交管理费。而东江首府的花园都是很平坦方正的，且都是围绕别墅规划的，可以做一些很精致的园林，或者做个小足球场都可以，按照拿地的价格，单一个花园都值很多钱啦。 ? 别墅风格：钻石墅是很过时的欧式建筑，室内会有较多的梁、柱子什么的，导致室内空间会比较窄，同时使用也不是很方便。东江首府是现代中式风格，这种风格的特点就是大气、豪气，
7、你看我们的外立面挺拔俊秀，且非常有层5次感，这正和我们整个小区的设计理念（大气、大手笔）相吻合，室内设计都是符合现代中国人的起居习惯而精心设计的。 ? 别墅档次：凤凰城的别墅区不纯粹，与洋房没有分区管理。现在凤凰城由原来新塘的高端社区已经沦为广州刚需客户的大本营了，除开整个凤凰城的居住人群比较复杂外。钻石墅也没有与天麓山的洋房进行分区管理，就会带来一个很大的问题，人员管理和社区安全问题。同时也难以保证钻石墅的高端性。保利东江首府则不同，通过引东江活水水系入社区，通过活水把洋房区和别墅区隔开，很好的保障了别墅区域的居住人员的生活品质和档次。 2、 中海原山别墅 VS 保利东江首府： ? 规划定位
8、：中海一向还是开发中高端产品的，但近年楼市调控政策，也迫使发展战略作些调整，适当地开发中档产品、刚需产品，中海誉城就是一个明显的例子，现在开发在销售的洋房最大也只有 130 几方，大多数都是 80-90 平米的刚需小户型，而且还是三梯六户，主打的就是在科学城的上班族，一目了然就不是一个高端盘，而且项目本身中间有一座山丘，容积率还要 2.5，别墅的建筑密度很大，而且绝大多数是联排，定位还是低端型别墅。而保利东江首府这个从立项定位就不是做中低端产品，在城区内容积率也就 2.2，这是很6难得的，洋房面积最小也要到 120 平米，别墅全是双拼的，明显就高了一个档次。中海誉城现在、以后都只是科学城一个普
9、通项目，而保利东江首府是新塘的标杆、地标。 ? 区域地段：实际上中海誉城处于科学城东部，已很靠近永和了，2011 年成交的楼面地价 4234 元/平米在萝岗还是算较低的，还不算是萝岗的优质地段，离建设中的地铁香雪站都将近 2 公里。而保利东江首府这地块在 09 年底就已经达到 4100 元/平米，已经是新塘的地王，新塘城区的核心，规划建设中的东江新城的中轴，拥有广州东唯一的一线南向江景资源，这个价值在整个广州都非常稀缺的。 ? 配套：目前萝岗开发确实是很热，但毕竟还是一个空城，一刀晚上就空荡荡的，一般楼盘讲配套都是把整个科学城的配套都算进去，但实际科学城从东到西还是很大的，很多也只是市政设施，
10、如体育馆、酒店、公园、医院，但日常所需的交通出行还是很麻烦，很多商业体还是在规划或施工，连找个小超市都很难。商业就靠自身沿街商铺，而东江首府不仅有商业街，离解放北路、新塘广场华润万家都很近。 ? 户型：中海誉城别墅共有 160 套，几乎全是联排别墅，户型面积在 222-3097不等，开间才 7 米，进深达到 15 米，形成狭长形空间，所有户型的二三层中间都形成很狭窄的走廊，很局促，很不舒服，甚至有的次卧开间也只有 3.1 米，都跟洋房一样，一点看不出别墅的奢华感。同时一楼也没一个卧室，有老人住还是不方便，为了节省空间，预留的电梯位设在楼梯轴心，造成楼梯极度拥挤，压逼感很强，很不舒服。 ? 花园
11、：对于占绝大多数的非单边位的联排别墅，花园就只有前后各一个小花园，但所谓的“双首层”设计变得每一个都非常小，成为了一个露台那样，自己做个私家花园那就很紧凑，空间太小了。 ? 景观：中海誉城的别墅其实没太大景观可讲了，本身密度就很大，小部分看到小山丘那山景，有些就只能看自己家的小花园了，而且看到彼此各自的家，没什么私密性可言。 ? 空气质量：中海誉城处于科学城东部，也在黄埔石化片区的东北部，常年的南风一吹，有毒有害气体都逃不了。 3、 金地公园上城 VS 保利东江首府 ? 区位：金地?公园上城位处于永和经济开发区板块，整体板块的形象就较差，且路况非常差（货车和汽车同行） ，只有一条 2 车道的新
12、新大道，还有就是周边就有一个采石场，经常有爆破的发8生，在家天天感受到像是地震，同时整个园区就灰蒙蒙一片，窗户都不敢开，区域的未来价值非常低。保利东江首府就不同了，位处于新塘镇中心的位置，区府板块，东江新城唯一的江景别墅，不仅具有城央的位置，还具有非常稀缺的江景资源，且套数仅 200 套，非常稀缺，未来价值非常可观。 ? 资源：资源稀缺的排名是海景江景湖景 山景园景，公园上城属于山景、少量的湖景别墅，山景和湖景别墅从来都是不稀缺的，也是随处可见的，并且金地公园上城的别墅都是联排别墅，密度大，景观面北相互遮挡得利害，视野其实非常狭小，很大可能你就是看这别人家的屋檐、墙体。而保利东江首府是非常稀缺
13、的江景别墅，山和湖都可以造一个，而东江你是没办法挖一条的，这种不可复制的资源非常稀缺，买少见少。 ? 户型：保利东江首府位于新塘镇中心这样的位置，别墅还全部都是纯双拼产品，而金地?公园上城（72 墅）在这么山旮旯的地方还都是 5 或 8 连排的产品，密度这么大，那根本都算不上是别墅了，在国外人家都把独栋和双拼叫别墅，连排或者叠加9这种高密度的别墅产品都叫情景洋房咯。同时公园上城推出的 270 方左右的联排别墅都是狭长型的设计，给人感觉非常压抑，使用也不方便。 ? 交通：金地?公园上城只有一条新新公路与外界联通，出入极度不便，自身会不会有楼巴还很难说，跟我们项目边完善的市政建设公共交通根本没法比
14、；周边无任何交通配套规划，自身的商业配套也比较少，发不发展的起来还是未知数，投资风险较大。 4、 中信香樟墅 VS 保利东江首府 ? 区位：中信香樟墅处于新新公路北板块，整体板块的形象就较差，对面就是村屋，真的是和农民房住在一起，且自身门前就是老的新新公路和接洽广汕公路，货车天天在你家门口穿行，没有一点住别墅的感觉了，而保利位处于新塘镇中心的位置，区府板块，东江新城的唯一的江景别墅，不仅具有城央的位置，还具有非常稀缺的江景资源，而且套数仅仅 200 套，别墅区位于整个小区的正中央最好的位置，独立成区，非常稀缺，未来的价值非常可观。 ? 交通：位于增城广汕公路与新新大道交汇处，地处偏僻，交通路线
15、少。除了广汕公路、新新大道外，无任何轨道交通、公共交通支持。且项目前的公路路况非常差，非常多货车穿行，经常灰尘满天。而我们东江首府处于东部交通枢纽中心，交通网络四通八达，地铁、公交总站应有尽有，10都是香樟墅无法比拟的。 ? 配套：周边都是村屋居多，市政配套少，没有大型超市、购物中心，感觉很荒凉，生活非常不便；东江首府周边市政配套成熟、生活、购物等更加便利。 ? 景观环境：别墅一般要要独特的自然资源，而香樟墅实际就是在一块无资源的空地上，香樟墅除了自身的园林景观外，没有其他景观，且园林景观一般；东江首府是一线临江的豪宅项目，有着非常稀缺的江景资源，且还有着 1.2 公里的江岸线、10万方滨江公
16、园，更有着首创的活水园林的水系，景观资源丰富、美丽。 同时，香樟墅周边是城镇农村，环境较乱，也不符合别墅的形象；而东江首府位于新塘镇中心，离区府也仅仅只有 5 分钟的车程，整体环境来说都是很好的。 ? 户型：香樟墅目前在售的以 370 方联排别墅为主，密度非常之高，跟东江双拼别墅的舒适性完全没得比；它的花园面积也非常小，最小的一户花园面积才 20 个方左右；同时它的露台虽多，但是露台设计都偏小，室内的采光就比较差。而我们东江首府都是大面的落地窗设计，通风采光都非常之好。 11附：石材干挂法又名空挂法。是当代饰面饰材装修中一种新型的施工工艺。该方法以金属挂件将饰面石材直接吊挂于墙面或空挂于钢架之
17、上，不需再灌浆粘贴。其原理是在主体结构上设主要受力点，通过金属挂件将石材固定在建筑物上，形成石材装饰幕墙。 百度搜索“就爱阅读”,专业资料、生活学习,尽在就爱阅读网 ,您的在线图书馆! 丰富、美丽。 同时，香樟墅周边是城镇农村，环境较乱，也不符合别墅的形象；而东江首府位于新塘镇中心，离区府也仅仅只有 5 分钟的车程，整体环境来说都是很好的。 ? 户型：香樟墅目前在售的以 370 方联排别墅为主，密度非常之高，跟东江双拼别墅的舒适性完全没得比；它的花园面积也非常小，最小的一户花园面积才 20 个方左右；同时它的露台虽多，但是露台设计都偏小，室内的采光就比较差。而我们东江首府都是大面的落地窗设计，通风采光都非常之好。 附：石材干挂法又名空挂法。是当代饰面饰材装修中一12种新型的施工工艺。该方法以金属挂件将饰面石材直接吊挂于墙面或空挂于钢架之上，不需再灌浆粘贴。其原理是在主体结构上设主要受力点，通过金属挂件将石材固定在建筑物上，形成石材装饰幕墙。 百度搜索“就爱阅读”,专业资料、生活学习,尽在就爱阅读网 ,您的在线图书馆!
