1、09年度房地产企业税收培训,内容提要,前言： 企业涉税风险从何而来 一、企业所得税 1、完工产品的标准 2、配套设施的处理 3、其它问题 二、营业税 三、房地产合同涉税管理 四、新政解析,前言：税务风险管理,一：企业面临的税务风险分析 1、税法的复杂性、不完整性、随意性、不公平性 2、税务机关执法中的征管与税法执行的问题 3、企业面临的社会大环境中的风险 4、企业内部管理中的税务控制失误,企业处理税务问题的常见失误分析,1、合同随意签、财务人员不参与 房地产开发合同通常是公司从事开发活动的基础和前提，而合同一旦签订、备案、履行，必将产生不可调整的纳税义务。而公司在签订经济合同时往往只关注双方的
2、权利、义务及法律风险，负责起草合同的律师或企业相关部门往往并不知晓税法是如何规定的。,企业处理税务问题的常见失误分析,纳税人与税务机关的许多纳税争议均源于经济合同中涉税条款的不明确，企业却很少关注合同双方涉税条款，如何在合同签订中引进税务管理机制，是企业管理中非常重要的一个关注点。 房地产开发合同涉税条款通常包括合同履行方式、发票如何开具与传递、支付结算方式等重要内容，并要准确地适合或规避现行税法条款。,企业处理税务问题的常见失误分析,税务机关的税务检查（稽查）大多从企业的合同、发票、支付结算等方面入手，而税收政策复杂而浩翰，如果不在合同签订的环节进行好税务方向的事前审核和税务安排，往往会给开
3、发商带来重大经济损失。,案例：,黄陂某房地产公司为项目公司，由自然人A与B各出资1000万出资于2005年3月成立，净资产为2000万，公司主要资产为一块土地，土地原价值为6000万，借款4000万，2008年2月将股权以12000万转让给自然人C与D，协议约定：股权支付款8000万，代其支付原先的借款4000万，2009年6月，C与D再次转让股权，转让价18000，结果分析？税务机关的认定：,案例,企业的资本运作主要包括： 投资、收购、股权收购、资产收购、合并、分立、债务重组、跨境重组、资本结构调整：国企改组、股份制改造、转让、增资、减资、扩股、缩股、债转股、股权分置、权证。,会计与税法依据
4、,国家税务总局： 投资改组、并购1998年97号、2003年60号、2007年、财税2009年59号 财政部： 股权投资、公司合并、金融工具计量与确认、债务重组（38个准则有四个涉及） 合并：吸收合并、新设合并 （控股合并）,案例：,持有与转让的考虑 转让：个人出资 持有：法人出资： 法人实质为一人有限公司：不得以个人身份与其他股东共同出资 案例：甲公司（A先生、B先生）于2006年出资2000万元成立全资房地产子公司M公司，2009年9月30日，甲公司将M100%全部转让给乙公司，转让价6000万元，转让日，甲公司资产总额2000万元（土地），负债为零，净资产2000万元（均为实收资本），
5、公司应纳企业所得税=（6000-2000）*25%=1000万,分析,甲公司将税后利润分配给A、B，应纳个人所得税合计：3000*20%=600万元，合计：1600万元，税负高达40%。,资本运作中的风险案例提示,企业在资本运作中的收购与投资等业务中缺少必要的“税收尽职调查” 现状：有财务调查、法律调查，但没有税收尽职调查 税务尽职调查是指接受客户委托，为客户的投资、并购等商业事务提供税务尽职调查服务，降低企业并购的税务风险。 案例：广东某企业投资案,企业处理税务问题的常见失误分析,财务人员只关注财务、钱、收入、成本、发票等，不考虑投资、财务人员与其它部门之间的沟通上面也常出现问题。 投资部门
6、的投资分析报告一般没有税负分析的条款。 认为“税”都是财务部门的事件 合同条款中一般加上“按我国税收法律规定各自承担”，不够清晰明了。,企业处理税务问题的常见失误分析,二、管理者过于重视关系 三、税务风险的控制往往限于财务部 四、企业需要什么样的税务代理服务，企业并不清楚，对代理行业也缺少了解五、企业财务人员内部培训有待加强,第一部分：疑难解析,一、完工标准 第三条 企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工： (一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。,一、
7、完工标准,(二) 开发产品已开始投入使用。 (三) 开发产品已取得了初始产权证明。 注明： 1、施工单位提交工程竣工报告 2、监理单位提交工程质量评估报告 3、勘察设计单位提交工程检查报告 4、施工单位签署工程质量保修书,问题一、完工标准如何掌握,5、工程质量监督站出具工程质量监督报告 6、开发商形成工程竣工验收报告 另还有规划、消防、环保等部门。 初始产权证明一般指大产权证明。 会计与税法的协调处理问题！,问题二：预交企业所得税能否扣除期间费用？（按季预交）,目前部分税务机关做法：预收款*计税毛利率*所得税税率，期间费用就不给扣了，到年底汇算清缴时再给扣，然后多交的退给你。 是否正确？,分析
8、：,国税发【2009】31号文件对房地产企业应纳税所得额的计算方法作出了明确规定：预征税款的办法应遵循【2008】299号文件：企业预交税款是针对会计利润总额，而不是预收账款。为了保障税款的均衡入库税法特案规定，未完工产品的预收账款提前确定应纳税所得额，应纳税所得额=预收款*计税毛利率-营业税金及附加、土地增值税,分析,预交税款的时候将预收账款按上述公式计算的预计利润并入企业的会计利润总额预交，而不是仅针对预收账款计算的预计利润缴纳，企业的预计利润总额包括：主营业务利润、其他业务利润、投资收益、期间费用、营业外收支。例如：三季度炒股赚了8000万要交，按会计利润征税。 (会计利润+预收账款*计
9、税毛利率-弥补以前年度亏损+纳税调整),问题三：核定征收问题,一：市局目前对核定征收的意见 二：税法的规定：不得事先核定征收,问题解答：,1、核定征收的建筑企业是否可以按总分包合同差额作为企业所得税的计税依据交企业所得税？ 2、企业所得税核定征收，如果年终会计利润应纳所得税高于已经按核定征收缴纳的企业所得税，税务局要求补税、罚款及滞纳金是否合理？,问题四：配套设施的处理,主要包括： 1、物业管理用房 2、地下室 A：有产权的地下汽车库，B：无产权的地下汽车库 C:无产权的地下自行车库 D:地下人防设施 3、水塔、锅炉房、居委会、派出所、消防、幼托、自行车棚 4、商店、银行、邮局中小学、文化站、
10、医院 等。,税法中配套设施的定义：,国税发200931号第十七条 第三十三条 第二十七条第五款(五)公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。,配套设施,第十七条 企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：(一)属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。,配套设施,(二)属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府
11、、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。,延伸案例：,案例1：报建时按固定资处理，后销售了，企业所得税如何处理？土地增值税如何处理？ 案例2：某房地产开发企业由A公司与B公司共同投资成立，出资比例为1：3，双方约定对公司项目利润按5：5分成，请问：对于A公司分回的利润是否需要征收企业所得税。,配套设施解读,第三十三条 企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。,国税发200631号,国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知 八、关于开发产
12、品成本、费用的扣除问题 （二）下列项目按以下规定进行扣除： 6开发企业在开发区内建造的会所、停车场库、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：,配套设施解读,（1）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。 （2）属于营利性的，或产权归开发企业所的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除开发企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。,案例：人防工程的争议,我公司为北京某房地产开发
13、投资公司在汉成立的房地产开发公司，具有独立法人，目前开发了某楼盘，面积近100万方，分为四期，项目前三期已完工，目前在进行最后一期的开发，我司按照人民防空法及当地政府的要求建设了人防工程，人防工程获得了区人防办的验收合格证，并在当地人防办办理了人防工程平时使用许可证，目前人防设施做为小区内主内临时停放汽车以及自行车之用，汽车按月收取180元的管理费，自行车每月收取费用为5元，该费用由我司控股的物业管理公司负责收取。,案例,09年5月，主管税务所对我司进行纳税评估，对人防工程的成本在税前扣除提出疑议，认为不能直接在税前扣除，应根据国税发200931号文件第十七条的规定，做为营利性固定资产，通过折
14、旧来获得税前扣除的待遇，并要求我司补缴税款。 我司认为： 1、该项人防工程建设完工之后，交由物业管理公司进行管理并收取一定的使用维护费，符合行业行规，并且其它房地产企业建设的人防工程,案例分析,所发生的成本，均直接进入开发成本获得税前扣除。我司也应该直接获得税前扣除的待遇，不应按国税发200931号文件的第17条处理，应按33条处理。 2、对于税务机关认定是营利性也不对，因为赢利性主体应为物业管理公司，物业管理公司收取的维护费也按国家税法规定缴纳了相应的税收。物业管理公司交税，而我司获得税前扣除的待遇，两不相干才对。 我司据此与税务机关多次沟通未果，请问，税务机关的认定是正确的吗？,物业用房的
15、处理案例：我公司在与业主签订商品房买卖合同时，对于物业管理用房的产权一部分未给予明确，一部分给予明确为物业管理公司管理用房，业主具有使用权。物业管理用房目前由我司投资的物业管理公司在使用。现在税务机关对我司进行稽查，认为一部分产权不明确，认为一部分产权明确属于我司所有，理由是合同中约定物业管理公司只有使用权，业主只有使用权，反过来就是我司具有所有权，全都要转为固定资产，不允许直接在税前扣除成本，其依据为国税发200931号文件第十七条。,配套设施,第十八条 企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业
16、务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。,补贴收入的处理,案例：取得的征地补偿费用是并入当期所得还是冲减成本？ 我公司为某地招商引资的某大型国有企业职工住房进行定向开发，销售面向企业的职工，销售价格双方共同商定，为了降低房价，当地政府承诺：地价70万一亩，超过的部门由政府返还，2008年3月收到超过部分的返还款2000万，如何处理？,分析：,涉及：企业所得税、 土地增值税 企业所得税法第六条规定：企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额。包括：（九）其他收入。 企业所得税法实施条例第二十二条规定，企业所得税法第六条第（九）
17、项所称其他收入，是指企业取得的除企业所得税法第六条第（一）项至第（八）项规定的收入外的其他收入，包括企业资产溢余收入、逾期未退包装物押金收入、确实无法偿付的应付款项、已作坏账损失处理后又收回的应收款项、债务重组收入、补贴收入、违约金收入、汇兑收益等。,所得税处理,财政部 国家税务总局关于专项用途财政性资金有关企业所得税处理问题的通知（财税【2009】87号）第一条规定：对企业在2008年1月1日至2010年12月31日期间从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：（一）企业能够提供资
18、金拨付文件，且文件中规定该资金的专项用途；（二）财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；（三）企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。,问题五：房屋租赁合同,1、要关注租赁合同的签订： （1）、免租期问题。 案例1：某合同：租期一年，月租金1万，前两个月免租，计算营业税，房产税、所得税的租金是10万？12万？ 案例2：07年1月一次性收取300万，租期三年，原来是权责发生制，做了一部分，08年会计上还要做一次。07年收到，08年收入如何确认？,依据,国税函【2009】98号文件：利息、租金、特许权。 三、关于利息收入、租金收入和特许权使用费收入的确认
19、 新税法实施前已按其他方式计入当期收入的利息收入、租金收入、特许权使用费收入，在新税法实施后，凡与按合同约定支付时间确认的收入额发生变化的，应将该收入额减去以前年度已按照其它方式确认的收入额后的差额，确认为当期收入。,案例：,案例3：一次性收取多年租金的处理 某房地产企业2009年1月签订租赁合同，租期五年，一次性收取租金100万，营业税、企业所得税、房产税如何处理 ？ 延伸（1）、在收取的同时另行收取20万的保证金，保证金如何处理？ （2）、提前解约：违约金收入20万，如何处理？,案例：,（3）、转租合同的处理 某公司甲将房产租给乙使用，租金100万，乙承租之后征得甲公司，将其转租给丙，作价
20、120万元， 分析：甲的营业税税负：100万5%， 乙：120万5%,案例,案例4：租赁合同的融资问题 某房地产开发公司开了一楼盘，下面五层为商铺，上面为住宅，08年1月决定商业用房整体出租给某上市公司下属的某百货公司，做为大买场之用，约定租期20年，三年一付租金，第一个三年租金中，约定三年后一次生支付租金3000万元，从第四年开始租金每年一付。,案例：,因金融危机，银行收宿贷款，地产公司资金周转出现问题，决定与上市公司谈判，签订补充合同，让其提前支付房租，上市公司同意，但条件为须支付33%的利息给上市公司，做为地产公司融资的成本。,售楼部的装修费的处理,项目营销设施包括售楼部、样板间、接待中
21、心、展台、展位等 。1、利用开发完成或部分完成的楼宇内的商品房装修、装饰后作为项目营销设施使用，项目销售完毕，作为开发产品销售处理以及转为企业自用或出租。 2、利用开发小区内楼宇之外的引人瞩目的位置，建造临时设施，例如售楼部、样板间作为项目营销设施使用，项目销售完毕即行拆除或转为企业自用或出租。,售楼处的处理,3、利用开发小区内的配套设施（例如会所）装修、装饰后，作为项目营销设施临时使用；项目销售完毕作为开发产品销售处理以及转为企业自用或出租，或者移交物业公司，产权归全体业主所有。 4、在开发小区之外的人口活跃密集区租赁房产进行装修，项目销售完毕，退租。,处理方法,根据国税发200931号文件
22、的规定，计入开发间接费用核算的营销设施建造费，包括项目小区楼宇之内的装饰、装修费用和楼宇之外的售楼部、样板间等营销设施的建造费用。,营业税注意事项,1、预收账款 未取得售房许可证之前收取的定金，诚意金：不属于预收账款，原因是购销关系未确定。因而账务处理上应放在其他应付款。 2、价外费用（反避税条款）：营业税暂行条例实施细则第十三条规定：条例第五条所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外费用。,营业税,3、代收费用的处理 注意：（1）房屋维修基金不属于价外费用。国税发【2004】69号
23、（2）代收业主的契税不征税。 代办权证、工本费、代收水电初装费属价外费用。 案例：因业主违约取得的违约金是否属于价外费用？此违约金属不属于价外费用。,视同销售：,A、开发产品抵偿债务 B、不动产的捐赠 C、换取其他资产 注意：1、开发企业将开发产品转为固定资产不要交税（营业税、土地增值税、所得税、契税）2、将开发产品对外出租，按租金交营业税，不按视同销售不动产交营业税，土地增值税。3、股权投资：不要交营业税，要交土地增值税。,案例,例子：2008年，某地产企业将房屋（开发产品）对外投资，原价1000万，折旧200万，评估价1450万，投资作价1400万，2009年转让该股权，转让价8000万。
24、 应纳营业税=1400万*5%（买股权不交营业税，销售不动产交营业税）,案例,例子：某企业将外购的房产对外投资，买价1000万，契税30万，装修费100万，折旧230万，评估价1650万，投资作价1600万。2009年转让该股权，转让价8000万。 应纳营业税=（1600-1000）*5% 注意 1、销售退回、折让,案例,案例：A公司把B公司吸收合并，B公司的资产负债并到A公司的账上，B公司的原股东成为A公司的股东，B公司的房产过户到A公司的名下。 是否要交销售不动产的营业税？,股东借款与个人借款的处理,1、公司股东借款的个人所得税处理 股权借款年底不还，又未于用于经营的要视同分红，如某公司股
25、东张三2008年7月借款20万用于自用，在08年年底时未归还，在年底所得税汇算中，对于这款是否要征个税呢，是否按股息红利所得征税？,甲供材,1、建筑企业的甲供材 注意区分：材料与设备 2、装修装饰业的甲供材 建筑营业税的计税依据不含甲供材，（如果你包工包料就全额纳税，如果你只包工不包料，就分别纳税）。 3、转包与分包的区别问题,案例：,2、公司员工借款的个人所得税处理,第二部分：合同管理,一、股权收购中的合同管理 新疆某矿业公司注册资本10000万，山西某公司占80%股份，并委派其子任法人代表，自然人张三出资2000万20%的股份，2007年度，因山西煤生意十分好做，山西公司决定转让其股份，让
26、其子回山西接班，打理家族生意，决定委托张三代为转让其80%的股权，双方约定：作价16000万，超出问题归张三，做为个人代理费处理。 结果：张三将其80%的股份成功介绍给当地某老板，其愿意出价60000万，问如何转让，能否转让？风险何在？,二、合作开发合同的管理,三种分配模式： 分钱： 分房子 即分钱还分房子 今天主要讨论单纯的分钱模式 国税发200931号 第五章 特定事项的税务处理 第三十六条 企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：,国税发200931号文件,(二)凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规
27、定进行处理: 1. 企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。 2.投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。,注意点：,案例：假设甲为房地产公司，拥有多块土地，拿出一块土地与乙合作，乙出资金，约定成立项目管理部，乙负责整个项目的开发与管理，双方按项目进行结算，按4：6进行分配。 关注点： 1、乙公司资金如果来源于借款，利息如何扣除？,关注点：,2、如果乙方资金不够，最终用甲方的土地抵押贷款进行融资，其利息如何处理？如果调整了分配比例，其分回利润如
28、何处理？ 3、做为乙方来讲，负责整个项目工程的发包等业务，建账以甲公司还是乙公司名义？ 4、在甲公司多个项目不同时期形成，对乙公司分回的利润如何做到免税？,三、土地出让、转让合同,企业取得土地的几种方式： A、政府出让 B、接收投资 C、吸收合并 D、政府划拨 E:转让 案例：某房地产开发企业，进行旧城改造项目，总 面积为2000亩，实际已取得200亩，合同无特别约 定交付时间，企业按200亩申报城镇土地使用税， 税务机关要按2000亩缴纳土地使用税。,土地合同,某市某房地产开发公司投资某高尔夫球场，并有酒店，总共3000亩，其中2400亩为绿地，600亩为水面，如何处理更节税呢？,土地合同,
29、案例：某房地产企业受让土地2000亩，每亩均价200万，分别用于商铺、高尔夫，普通住宅、别墅等业态的建设。,土地合同,四、土地投资入股的合同处理 1、企业所得税问题 主要评估增值中的所得税处理 2、土地增值税的处理 关注：财税字1995048号文件与财税200621号文件,四、销售合同,案例：一开发公司，以开发产品的名义搞了一个五星级宾馆，现在宾馆要拿出来给别人合作，我们要当股东，别人要当股东，要把宾馆变成一个法人。 两个方法： （1）、投资办子公司，我拿房子出资，你拿现金出资。 （2）分立：分出去，让他给我们增资。,企业咨询问题汇集：,1、应退的土地增值税是否可以抵应交的营业税和所得税？ 2
30、、我公司查账征收方式，税务机关查账，发现账外收入，要求就收入补税，但我公司同时也发现了部分未入账的成本与费用，税务机关不允许，对吗？ 3、企业为其他单位、个人负担的税款不得扣除，实际操作中应换算为含税价签订合同，开具发票（全额为含税）,企业咨询问题汇集：,4、我公司销售的精装修房、签订两份合同、一分是售房合同、一份是装修合同，这样做可以吗？能降低营业税吗？ 5、我公司于银行签订了定向开发协议，由我公司负责承建，银行根据进度付款，请问我公司建成后销售涉及哪些税收问题？我公司在总投资25%后转让涉及哪些税收问题？我公司以土地与银行成立合作公司？,企业咨询问题汇集：,6、开发企业建好房屋后出租经营若干年再重新装修，然后出售，是按新房还是按旧房计算土地增值税？ 再问：出租了二年，空置了二年，空置的二年中房产税如何处理？有没有筹划空间！,联系方式,手机：13071287861 电话：027-82624441 电子邮箱： QQ:312231865 地址：汉口黄孝河路69号凯旋大厦九层,
