1、目 录1- 说明 22- 项目服务内容 .32.1 项目顾问服务 32.2 营销推广方案 .43- 服务收费及方式 63.1 项目顾问服务 63.2 营销推广方案 64- 项目团队主要成员 71- 说明首先感谢上海中星（集团）有限公司给我行此次机会以展示我行在房地产综合服务方面的专业能力。为配合贵司开发“中星虹桥美华村”项目的需要，戴德梁行凭借在房地产市场多年的实践经验和专业研究，为贵司提供项目顾问工作和营销推广服务。我行对本项目予以高度的重视，并希望通过与贵司在设计咨询阶段的前期服务以及营销战略制定等咨询顾问工作，从而建立战略性的项目全程合作。以下是我行制定的项目顾问和营销推广方案服务内容，
2、供贵司决策参考。2- 项目服务内容2.1 项目顾问服务以贵司在项目上的整体成功为目标，戴德梁行将由住宅部骨干人员级成项目小组，在本项目方案设计、初步(扩大初步) 设计阶段为贵司提供专业顾问服务。从市场现状、趋势和客户需求等层面整合并给出设计顾问意见和建议。在此期间，戴德梁行将结合贵司要求及项目的市场定位，根据选聘建筑设计师、设计院等所提供的图纸进行审核及提出优化设计建议及修正意见，以协助贵司制定实施方案。我司将从市场角度对设计方案提出修改建议以使设计符合贵司及市场定位的要求。服务阶段：规划设计阶段，方案设计阶段，扩初阶段。服务方式：在服务阶段内我行项目组每月参加贵司组织的设计方案会议服务内容：
3、 讨论及深化研究专业单位所提交的概念设计方案及相关资料。 根据专业单位所提交的相关资料，从市场角度对以下内容提交专业建议： 整体规划设计建议 建筑总平面布置建议 交通流线设计建议 主要入口建议 建筑风格设计建议 各功能分区设计建议 景观设计建议 平面单元分割建议 公用区域及大堂入口设计建议2.2 营销推广方案2.2.1 第一阶段：市场研究及总体战略服务时间：初步计划为 2004 年 6 月 1 日25 日服务内容： 市场研究 高档住宅市场供需分析 未来市场预测 竞争分析 案例分析与借鉴 目标客户研究 客户构成 客户行为模式 客户需求分析 对营销推广的启示 项目定位及发展建议 产品定位建议 形象
4、定位 客户定位 价格定位 装修建议 总体战略 总体战略 上市计划 销售期安排 分期策略 销售价格方案2.2.2 第二阶段：营销方案制定服务时间：初步计划为 2004 年 8 月 2 日27 日服务内容： 推广总体策略 卖点塑造 抗性去化 推广总精神 推广口号 推广总体策略 广告媒体方案 广告品牌策略 广告诉求点 媒体分析与选择 阶段推广计划（国内与海外）推广目的推广主题推广活动阶段广告策略广告费用预算编制 总推广费用估算与分配 包装方案 地盘现场布置建议及设计 售楼处位置、面积及立面建议 模型、灯箱等销售道具制作要求 销控台及接待桌椅布置 展板设计3- 服务收费及方式3.1 项目顾问服务费用组
5、成前期顾问费用（服务内容详见 2.1）：总计人民币 100,000 元整。付款方式前期顾问服务费在双方签订顾问合同后的 3 个工作日内以人民币一次性缴付至戴德梁行房地产咨询有限公司的上海帐户。3.2 营销推广方案费用组成营销推广方案费用：总计人民币 200,000 元。注：所有报告以 Powerpoint 文件形式提供，一式三份（含电子文档一份）。付款方式营销推广顾问费用分两个阶段以人民币缴付至戴德梁行房地产咨询有限公司的上海帐户，付款阶段如下：第一阶段（服务内容见 2.2.1）签订委托合同后 3 个工作日内，支付 50，人民币 10 万元整。第二阶段（服务内容见 2.2.2）签订委托合同后
6、3 个工作日内，支付 50，人民币 10 万元整。4- 项目团队主要成员伍惠敏 （Jenny wu）/ 董事教育背景华东师范大学心理学系学士学位中欧国际工商学院在职高层管理工商管理硕士(EMBA)伍小姐是戴德梁行管理层唯一一位女性且本地的董事，她全权管理住宅部，并拥有 11年以上的房产专业经验，包括房地产开发、项目管理、项目顾问、项目规划、市场定位、市场推广、项目销售管理、营销推广、项目前期顾问、营销企划。伍小姐从 1993年加入梁振英测量师行（现：戴德梁行）从事跨国企业租赁的业务开发、运作等工作。1995 年加入爱迪亚国际投资有限公司，任首席代表。1997 年加入第一太平洋戴维斯物业顾问上海
7、有限公司，任住宅部经理。后同年又加入戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司，现任董事及上海执行委员会成员之一。前期定位及独家租/售代理楼盘：物业名 类型 投资方东方雅苑 酒店式服务公寓 浦东发展银行浦东花园 别墅 麓置地有限公司（印尼）广发银行大厦 酒店式服务公寓 广东发展银行伯爵山庄 别墅 家物业管理有限公司（比利时）静安广场 酒店式服务公寓 中国平安保险集团时代公寓 酒店式服务公寓 九龙仓集团（香港）四季华庭 酒店式服务公寓 和记黄埔地产（香港）高安园 公寓 卓恒资源（香港）香缇花园 顶级公寓 鸿丰房地产有限公司（台湾）海源别墅 顶级别墅 上海实业集团（香港）苏州天邻风景别墅 高档别墅 苏州久
8、元房地产（浙江）朱莉佳（Julie Zhu）/ 项目经理教育背景1980 年-1984 年 重庆建筑工程学院 建筑学专业 学士学位注册建筑师朱小姐从事房地产六年，参与过大型综合房地产项目的前期顾问工作，积累了相关丰富经验，对房地产市场有较强的分析力和敏锐的判断力。并且拥有丰富的异地操盘经验，曾在沈阳、杭州、绍兴、南京、青岛、郑州、湖南、重庆、苏州、常州。前期顾问楼盘：沈阳凤凰花园别墅 20 万平方米杭州浪漫河山联体、独立别墅 12 万平方米杭州华庭云顶高层和酒店式公寓 22 万平方米绍兴国贸（综合物业） 40 万平方米湖南市中心商场 7 万平方米南京金基唐城 20 万平方米南京太古城 18 万
9、平方米青岛宜家家仕 3 万平方米青岛翠海明珠 20 万平方米常州明都苑 30 万平方米上海国家会计学院 5 万平方米上海浦江名邸 15 万平方米上海名门滨江苑 12 万平方米上海巨鹿路项目 3 万平方米上海佘山中凯别墅 80 栋别墅乔振广 （Eric Qiao）/企划经理教育背景西安建筑科技大学建筑系 总图设计专业 学士学位注册房地产估价师注册土地估价师注册房地产经纪人94 年毕业后从事了 3 年的规划设计工作，97 年进入房地产行业，一直从事房地产项目的可行性分析、土地房产评估、投资咨询、项目营销企划等工作，先后在世联地产顾问（深圳）有限公司、戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司就职，至今已
10、6 年多的房地产工作经验，对房地产市场研究、项目定位及营销企划、投资可行性分析等方面有较为丰富的专业知识和实践经验。前期/全程策划楼盘：上海中凯佘山别墅项目 占地 278 亩。上海巨鹿路高档住宅项目 建筑面积 1.5 万平方米广东东莞石龙镇临江豪宅项目 建筑面积 5 万平方米广东江门北新区中心区住宅项目 占地 780 亩西安市西部电子信息产业基地项目 占地 1100 亩西安高新区中央商务区项目 占地 2.2 平方公里南京河西新城住宅项目 建筑面积 26 万平方米深圳市傲翠庭项目 建筑面积 10 万平方米深圳市冠城世家项目 建筑面积 24 万平方米以及深圳天诚广场、荔花山庄、华润新城等多个项目何
11、伟森（Tomson He）/ 资深策划教育背景：教育背景：复旦大学 行政管理专业 本科学历何先生拥有四年以上专业从事房地产操作的行业经验，包括房地产前期市场调研、前期策划、前期定位、全程策划等。无论是中档住宅物业、高档住宅物业还是商业物业，皆有丰富的实战经验。而且，何先生还拥有丰富的异地操盘经历，先后在甘肃、沈阳、大连、山东、苏州、杭州、海南等省市进行市场调研，为产品规划定位。2000 年 6 月-2002 年 3 月上海烨隆房地产咨询有限公司 市场部经理上海大华清水湾花园，前期市场调研，产品定位、价格定位、推广方案、推广步骤、营销策略、销售员培训， 30 万平方米上海浦东永兴花园地块前期调查
12、，产品建议、价格建议 16 万平方米昆山克拉水城别墅，市场调研、价格建议， 8 万平方米昆山振华集团地块，前期调研、产品定位、价格建议 20 万平方米昆山郁金香花园，市场调查、产品建议、价格建议 15 万平方米沈阳凤凰花园别墅，市场调查、价格定位、客源分析 20 万平方米山东临沂罗庄别墅，前期定位调查 10 万平方米山东聊城鸿顺新天地，前期市场调查定位 20 万平方米甘肃白银新天地，前期市场调研、产品定位、客源分析、推广策略 15 万平方米海南海口、三亚山东鲁能别墅用地前期市场调研 10 万平方米山东日照火车站商业地块产品定位、推广建议 1 万平方米2002 年 4 月 2003 年 7 月怡
13、高物业服务有限公司 市场研究策划上海城开集团麦其里地块，前期产品定位、市场定位、推广策略 上海城开东漕河泾地块前期产品定位、价格定位、营销推广 20 万平方米上海东苑房产虹桥镇地块，产品定位、价格策略、营销推广 10 万平方米上海城投集团海怡大厦产品重新定位， 1 万平方米苏州锦丽苑，全程策划 4 万平方米2003 年 8 月 2003 年 12 月上海诺比仕房地产顾问有限公司（杭州分公司） 市场研究经理负责中国广厦集团西湖湖滨“大华侨商业地块”前期商业调查及消费者调查研究2003 年 12 月-至今 戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 住宅部 资深策划上海佘山中凯别墅市场调查、推广策略、营销包装 80 栋顶级别墅
