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房地产企业财务报表的综合分析.doc

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1、精品资料网(http:/)25 万份精华管理资料,2 万多集管理视频讲座精品资料网(http:/)专业提供企管培训资料单 独 分 析 任 何 一 项 财 务 指 标 , 都 不 足 以 全 面 地 评 价 企 业 的 财 务 状 况 和 经 营 效 果 ,而 只 有 对 各 种 财 务 指 标 进 行 系 统 的 分 析 , 才 能 对 企 业 的 财 务 状 况 作 出 合 理 的 判 断 。 因 此 ,必 须 对 企 业 进 行 综 合 的 分 析 。一 、 标 准 财 务 比 率标 准 财 务 比 率 是 指 持 定 的 国 家 、 特 定 的 行 业 、 特 定 的 时 期 的 财 务

2、 比 率 指 标 体 系 和标 准 值 。 可 以 用 来 作 为 标 准 财 务 比 率 的 通 常 是 行 业 平 均 比 率 。 它 是 根 据 同 一 行 业 中 个 别公 司 的 财 务 与 经 营 资 料 , 经 过 综 合 为 一 整 体 后 , 再 据 以 求 得 的 各 项 比 率 。标 准 财 务 比 率 的 确 定 有 统 计 法 和 工 业 工 程 法 两 种 。 统 计 法 是 以 大 量 历 史 数 据 的 统计 结 果 作 为 标 准 。 这 种 方 法 是 假 设 大 多 数 是 正 常 的 , 社 会 平 均 水 平 是 反 映 标 准 状 态 的 。因 此

3、, 如 果 企 业 的 经 营 状 况 与 平 均 水 平 不 符 , 就 意 味 着 与 正 常 状 态 不 符 。 工 业 工 程 法 是以 实 际 观 察 和 科 学 计 算 为 基 础 , 推 算 出 一 个 理 想 状 态 作 为 评 价 标 准 。 这 种 方 法 是 以 各 变量 之 间 有 其 内 在 的 比 例 关 系 , 且 这 种 比 例 关 系 是 可 以 被 认 识 为 假 定 条 件 的 。 在 实 务 上 ,人 们 往 往 结 合 使 用 上 述 两 种 方 法 , 互 相 补 充 , 互 相 印 证 , 很 少 单 独 使 用 一 种 方 法 来 建 立评 介

4、标 准 。对 于 用 作 标 准 比 率 的 行 业 平 均 财 务 比 率 , 在 使 用 时 注 意 以 下 问 题 : ( 1) 行 业平 均 指 标 一 般 是 根 据 行 业 中 部 分 企 业 抽 样 调 查 得 来 , 如 果 其 中 有 一 个 极 端 的 样 本 , 则 行业 平 均 指 标 就 难 以 反 映 整 个 行 业 的 实 际 情 况 。 ( 2) 行 业 内 每 个 公 司 采 用 的 会 计 方 法不 一 定 相 同 , 每 个 企 业 的 经 营 状 况 也 可 能 存 在 较 大 差 异 , 如 有 的 企 业 存 在 大 量 债 务 , 有的 企 业 则

5、 债 务 很 少 。 把 这 些 各 不 相 同 的 企 业 的 指 标 加 在 一 起 平 均 , 也 将 影 响 标 准 比 率 的权 威 性 。 ( 3) 建 筑 与 房 地 产 行 业 的 平 均 财 务 比 率 目 前 还 未 能 获 取 。 因 此 , 采 用 标 准 比率 进 行 比 较 分 析 时 , 应 根 据 实 际 情 况 对 行 业 平 均 财 务 比 率 进 行 一 定 的 修 正 , 尽 可 能 建 立一 个 可 比 的 基 础 。二 、 综 合 系 数 分 析一 项 财 务 比 率 只 能 反 映 企 业 某 一 方 面 的 财 务 状 况 。 为 了 对 企 业

6、 进 行 综 合 的 财 务 分析 , 可 以 选 定 若 干 财 务 比 率 , 按 其 重 要 程 度 , 给 定 一 个 分 值 , 即 重 要 性 系 , 总 和 为1。 然 后 将 实 际 比 率 与 标 准 比 率 比 较 , 评 出 每 项 指 标 的 得 分 , 最 后 求 出 综 合 系 数 与 重 要性 系 数 之 和 , 以 判 明 企 业 财 务 状 况 的 优 劣 , 这 一 方 法 称 为 综 合 系 数 法 。 现 例 举 说 明 该 方法 的 运 用 。恒 星 房 地 产 股 份 有 限 公 司 选 择 十 项 常 用 的 财 务 比 率 并 给 定 分 值 ,

7、 连 同 其 标 准 值 和实 际 值 , 编 成 财 务 比 率 综 合 分 析 表 ( 见 表 1) 。表 1 财 务 比 率 综 合 分 析 表 编 制 综 合 分 析 表 的 程 序 如 下 :1、 选 定 评 价 企 业 财 务 状 况 的 比 率 。 通 常 是 选 择 能 够 说 明 问 题 的 重 要 比 率 。 并 且 偿债 能 力 、 周 转 能 力 和 获 利 能 力 三 类 比 率 因 反 映 财 务 状 况 的 侧 重 面 不 同 , 故 应 分 别 从 中 选择 若 干 项 具 有 代 表 性 的 重 要 比 率 。2、 根 据 各 项 比 率 的 重 要 程 度

8、, 确 定 重 要 性 系 数 。 各 项 比 率 的 系 数 之 和 应 等 于1。 重 要 程 度 的 判 断 , 需 根 据 企 业 经 营 财 务 状 况 、 发 展 趋 势 以 及 企 业 所 有 者 、 债 权 人 和管 理 人 态 度 等 具 体 情 况 而 定 。3、 确 立 各 项 比 率 的 标 准 值 。 财 务 比 率 的 标 准 值 是 指 各 项 财 务 比 率 在 本 企 业 现 时 条件 下 最 理 想 的 数 值 , 亦 即 最 优 值 。4、 计 算 企 业 在 一 定 时 期 各 项 财 务 比 率 的 实 际 值 。 上 例 上 各 项 比 率 的 实

9、际 值 的 计 算结 果 见 表 8-9。5、 求 出 各 项 财 务 比 率 实 际 值 与 标 准 值 的 比 率 , 称 为 关 系 比 率 。 ( 其 中 , 资 产 负 债率 低 于 标 准 值 是 一 种 有 利 指 标 , 因 而 用 标 准 值 除 实 际 指 标 求 得 关 系 比 率 ) 。6、 求 出 各 项 财 务 比 率 的 综 合 指 数 及 其 合 计 数 。 各 项 比 率 的 综 合 指 标 是 关 系 比 率 和重 要 性 系 数 的 乘 积 , 其 合 计 数 可 以 作 为 评 价 企 业 财 务 状 况 的 一 个 依 据 。 一 般 而 言 , 综

10、合指 数 合 计 数 如 果 为 1 或 接 近 1, 则 表 明 企 业 状 况 基 本 上 达 到 标 准 要 求 ; 如 果 与 1 有 较大 差 距 , 则 财 务 状 况 偏 离 标 准 要 求 较 远 。 在 此 基 础 上 , 还 可 进 一 步 分 析 具 体 原 因 。在 表 1 中 , 各 项 财 务 比 率 综 合 指 数 的 合 计 数 为 0.812, 远 远 低 于 1, 说 明 该 企 业的 财 务 状 况 较 差 , 应 进 一 步 深 入 分 析 具 体 原 因 。三 、 标 准 比 率 分 析 法 运 用 中 的 难 点 及 弥 补 方 法 分 析(一 )标

11、 准 财 务 比 率 分 析 法 的 关 键 技 术 是 “标 准 评 分 值 ”的 确 定 和 “标 准 比 率 ”的建 立 。(二 )标 准 评 分 值 的 确 定 应 注 意 以 下 问 题1.一 般 认 为 企 业 财 务 评 价 的 内 容 主 要 是 盈 利 能 力 , 其 次 是 偿 债 能 力 , 再 次 是 营 运能 力 , 它 们 之 间 大 致 可 按 5:3:2 来 分 配 比 重 。 再 根 据 所 选 择 的 指 标 ( 参 见 第 四 章 案 例 分析 5) 确 定 各 自 的 评 分 值 。2.在 给 每 个 指 标 评 分 时 , 规 定 上 限 和 下 限

12、, 以 减 少 个 别 指 标 异 常 对 总 分 造 成 不 合 理的 影 响 。 上 限 可 定 为 正 常 评 分 值 的 1.5 倍 , 下 限 定 为 正 常 评 分 值 的 1/2。 例 如 , 总 资产 净 利 率 的 标 准 值 为 10%, 标 准 评 分 为 20 分 ; 行 业 最 高 比 率 为 20%, 最 高 评 价 为30 分 , 则 每 分 的 财 务 比 率 差 为 1%( 20%-10% 30 分 -20 分 ) 。 总 资 产 净 利率 每 提 高 1%, 多 给 1 分 , 但 该 项 得 分 不 超 过 30 分 。3.财 政 部 于 1995 年 公

13、 布 了 一 套 企 业 经 济 效 益 评 价 指 标 体 系 , 并 给 定 了 标 准 评 分值 , 可 被 企 业 参 考 。 总 评 分 值 为 100 分 , 其 中 销 售 利 润 率 15 分 、 总 资 产 报 酬 率 15分 、 资 本 收 益 率 15 分 、 资 本 保 值 增 值 率 10 分 、 资 产 负 债 率 5 分 、 流 动 比 率 ( 或 速 动比 率 ) 5 分 、 应 收 帐 款 周 转 率 5 分 、 存 货 周 转 率 5 分 、 社 会 贡 献 率 10 分 、 社 会 积 累率 15 分 。4.建 设 银 行 关 于 房 开 发 企 业 信

14、用 等 级 标 准 , 对 于 所 使 用 的 评 价 指 标 给 定 了 评 分 值 。见 表 2(三 )标 准 比 率 的 定 量 应 考 虑 以 下 几 个 因 素 :1.国 际 水 平 。 对 于 国 内 一 些 生 产 技 术 先 进 、 经 营 状 况 好 且 效 率 高 的 企 业 , 其 指 标的 标 准 值 应 参 照 国 际 水 平 。2.国 家 计 划 和 要 求 达 到 的 目 标 。 国 家 为 了 宏 观 管 理 的 需 要 , 在 权 衡 社 会 总 需 求 和总 供 给 总 体 水 平 的 基 础 上 , 往 往 要 给 一 些 重 点 企 业 下 达 一 定

15、计 划 或 目 标 。 那 么 , 这 些计 划 任 务 和 目 标 可 作 为 指 标 标 准 。3.企 业 所 在 行 业 的 平 均 水 平 或 同 类 先 进 单 位 达 到 的 水 平 。 一 些 指 标 的 计 算 , 如 :资 产 贡 献 率 、 流 动 比 率 等 会 因 行 业 不 同 而 产 生 很 大 差 异 。 因 此 , 根 据 行 业 水 平 确 定 标准 值 是 合 理 的 。4.企 业 根 据 自 身 生 产 经 营 状 况 , 为 内 部 制 定 的 计 划 、 定 额 和 业 务 标 准 。 因 为 实 现不 了 内 部 生 产 任 务 的 企 业 , 很

16、难 有 好 的 经 济 效 益 。5.还 有 其 他 一 些 生 产 技 术 要 求 、 设 计 能 力 或 理 论 上 应 达 到 的 水 平 , 也 可 以 作 为 定量 标 准 。(四 )行 业 标 准 指 标 的 缺 陷 分 析由 于 行 业 标 准 指 标 是 根 据 部 分 企 业 抽 样 调 查 得 出 的 , 如 果 其 中 有 一 个 极 端 的 样 本 ,则 有 可 能 歪 曲 整 个 行 业 的 实 际 情 况 。 另 外 , 每 个 企 业 采 用 的 会 计 方 法 不 一 定 相 同 , 而 且资 本 密 集 型 企 业 与 劳 动 密 集 型 企 业 可 能 加

17、在 一 起 平 均 , 负 有 大 量 债 务 的 企 业 可 能 与 没 有债 务 或 债 务 较 少 的 企 业 加 在 一 起 平 均 。 上 述 因 素 在 一 定 程 度 上 影 响 了 行 业 标 准 指 标 的 科学 性 。(五 )对 行 业 标 准 比 率 的 弥 补 方 法 。西 方 国 家 有 关 报 刊 上 经 常 定 期 发 布 各 种 行 业 的 财 务 指 标 , 给 财 务 指 标 对 比 评 价 带来 很 大 方 便 。 而 我 国 目 前 暂 时 还 没 有 这 种 行 业 平 均 财 务 指 标 公 布 , 所 以 行 业 财 务 指 标 不易 获 得 ,

18、此 时 企 业 可 对 自 身 经 济 效 益 进 行 纵 向 比 较 评 价 。 其 标 准 比 率 中 可 选 本 企 业特 定 年 份 指 标 或 历 史 最 好 的 水 平 指 标 作 基 数 进 行 评 价 , 找 出 企 业 存 在 的 差 距 。(六 )在 实 际 运 用 标 准 比 率 分 析 法 时 , 如 果 遇 到 异 常 值 , 应 对 其 进 行 必 要 的 修 正 。 具体 情 况 如 下 :1.资 产 负 债 率 超 过 标 准 值 时 , 并 非 好 现 象 , 不 能 因 此 多 给 分 , 可 根 据 标 准 比 率 除 以实 际 比 率 , 使 相 对 比

19、 率 小 于 1, 这 样 , 实 际 评 分 会 低 于 给 定 的 权 数 。2.亏 损 企 业 的 销 售 利 润 率 、 总 资 产 报 酬 率 、 资 本 收 益 率 和 资 本 保 值 增 值 率 等 指 标 的实 际 财 务 比 率 是 负 数 时 , 相 对 比 率 取 零 , 该 指 标 得 分 为 零 , 而 不 给 负 分 。 这 样 , 可 避 免亏 损 时 综 合 评 分 过 份 下 降 。3.资 本 负 债 率 、 流 动 比 率 、 应 收 帐 款 周 转 率 和 存 货 周 转 率 的 最 高 得 分 为 基 本 权 数 得分 的 2 倍 。 这 样 , 可 避 免 个 别 企 业 财 务 比 率 或 行 业 平 均 财 务 比 率 异 常 时 , 引 起 综 合 评 分过 度 异 常 。4.如 果 行 业 平 均 值 为 负 数 或 零 时 , 应 对 行 业 平 均 值 进 行 必 要 的 修 正 , 使 之 大 于 零 ,然 后 进 行 综 合 评 分 。

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