万科的财务报表分析.doc

1、成都理工大学工程技术学院毕业论文万科的财务报表分析作者姓名:钟 立专业名称:会计学指导老师:李 黎 讲师万科的财务报表分析- I -摘要随着我国现代企业制度的建立和完善，企业财务分析已经成为经营管理者、投资者及企业的监管者掌握企业财务状况和经营成果的重要方式。通过财务分析可以准确理解财务数据本身的含义，可以全面了解企业的财务能力，包括企业的偿债能力、营运能力、盈利能力和发展能力，为企业的利益相关者进行财务决策奠定基础。本文从一个财务报表外部使用者的角度，以公司财务管理和财务报表分析的有关理论和研究方法为依据，通过理论分析与计算，构建了以会计报表分析、财务指标分析及杜邦财务综合分析为核心的财务分

2、析体系。通过对上市公司万科企业股份有限公司（000002）2007 年-2009 年对外公布的财务报表和年度报告的分析，对公司进行财务评价，以供利益相关者参考。关键词： 财务报表，上市公司，财务分析万科的财务报表分析- II -AbstractAs the establishment and improvement of Chinese modern enterprise system ，the financial analysis of enterprises have become an important way to master the business and operating

3、results, financial situation for the managers, investors and regulators of enterprises. Through the financial analysis, we can the meaning of the financial data accurately, we can fully understand the financial capacity of enterprises, including the solvency of enterprises, operating capabilities, p

4、rofitability and development capacity, can help the enterprise stakeholders to make decision.This paper, from a financial report outsider users point of view, based on the theories and research methods of companys financial report and annual report made public by a listed China Vanke Co. ,LTD. limit

5、ed (from 2007 to 2009).Through the analysis of the reports of Vanke Corp, limited from 2007 to 2009, elaborates the companys financial position and provides suggestions for decision-makes reference.Keywords: Financial statements，Analysis of the financial statements ，Listed Companies万科的财务报表分析- III -目

6、录摘要 .IAbstract .II目录 III前言 .- 1 -一、财务报表的概述及财务报表分析的基本情况 .- 2 -（一） 、财务报表的定义 .- 2 -（二） 、我国对财务报表的有关规定 .- 3 -（三） 、财务报表分析的定义 .- 3 -（五） 、财务报表的分析方法 .- 4 -1、水平分析法 .- 4 -2、趋势分析法 .- 5 -3、比率分析法 .- 5 -4、因素分析法 .- 5 -二、万科企业股份有限公司实例分析 .- 6 -（一） 、万科企业股份公司简介 .- 6 -（二）会计报表分析 .- 6 -1、资产负债表分析 .- 6 -2、利润表分析 .- 8 -3、现金流量表

7、分析 .- 10 -（三） 、财务指标分析 .- 11 -1、偿债能力分析 .- 11 -2、营运能力分析 .- 13 -3、盈利能力分析 .- 13 -（四） 、杜邦财务综合分析 .- 13 -三、对万科企业的财务评价 .- 13 -（一） 、偿债能力方面 .- 13 -万科的财务报表分析- IV -（二） 、营运能力方面 .- 13 -（三） 、盈利能力方面 .- 13 -四、总结 .- 13 -五、致谢 .- 13 -附录 .- 13 -参考文献 .- 13 -万科的财务报表分析- 1 -前言财务分析产生于 20 世纪初，至今已有 100 多年的历史，财务分析经过这些年的发展，其相关理论

8、已比较完善。财务分析作为专门的分析技术和方法，能对企业等经济组织过去和现在有关筹资活动、投资活动、经营活动、分配活动的盈利能力、营运能力、偿债能力和增长能力状况等进行分析与评价。它为企业的投资者、债权人、经营者及其他关心企业的组织或个人了解企业过去、评价企业现状、预测企业未来，做出正确决策提供信息或依据。通 过 对 上 市 公 司 财 务 报 表 的 有 关 数 据 进 行 汇 总 、 计 算 、 对 比 ，综 合 地 分 析 和 评 价 公 司 的 财 务 状 况 和 经 营 成 果 。 对 于 股 市 的 投 资 者来 说 ， 报 表 分 析 属 于 基 本 分 析 范 畴 ， 它 是 对

9、 企 业 历 史 资 料 的 动 态 分析 ， 是 在 研 究 过 去 的 基 础 上 预 测 未 来 ， 以 便 做 出 正 确 的 投 资 决 定 。 虽 然 公 司 的 财 务 报 表 提 供 了 大 量 可 供 分 析 的 第 一 手 资 料 ， 但 它只 是 一 种 历 史 性 的 静 态 文 件 ， 只 能 概 括 地 反 映 一 个 公 司 在 一 段 时 间内 的 财 务 状 况 与 经 营 成 果 ， 这 种 概 括 的 反 映 远 不 足 以 作 为 投 资 者 作为 投 资 决 策 的 全 部 依 据 ， 它 必 须 将 报 表 与 其 他 报 表 中 的 数 据 或 同

10、 一报 表 中 的 其 他 数 据 相 比 较 ， 否 则 意 义 并 不 大 。万科的财务报表分析- 2 -一、财务报表的概述及财务报表分析的基本情况（一）、财务报表的定义财务报表也称对外会计报表，是指对企业财务状况、经营成果和现金流量的结构性描述，是反映企业某一特定日期财务状况和某一会计期间经营成果、现金流量的书面文件；是会计主体对外提供的反映会计主体财务状况和经营的会计报表，包括资产负债表、损益表、现金流量表或财务状况变动表、附表和附注。企业财务报表是反映企业经济活动的总结性文件，它所反映的是企业一定时点或时期的财务状况、经营成果和现金流量。财务报表分析就是以企业基本经济活动为对象，以财

11、务报表为主要信息来源，采用科学的评价标准和适当的分析方法，遵循规范的分析程序，对企业的财务状况、经营成果和现金流量等重要指标进行分析、综合、判断、推理，进而系统地认识过去、评价现在和预测未来，帮助报表使用者进行决策的一项经济管理活动和经济应用学科。 11单喆敏、 上市公司财务报表分析 、复旦大学出版社、2005 年 3 月万科的财务报表分析- 3 -（二）、我国对财务报表的有关规定会计报表应按期报送所有者、债权人、有关各方及当地财税机关、开户银行、主管部分。有限责任公司的会计报表应分发给各投资单位。股份有限公司的会计报表还应在股东会议召开 20 日之前备置于公司办公处所，供股东查阅。公开发行股

12、票的公司，应按财政部有关规定公告有关报表文件。月份报表应于月份终了后六天内报出；年度会计报表应在年度终了后四个月内报出。企业向外报送的年度会计报表，应当由企业行政领导人签字，财务报表应当根据登记完整、核对无误的账簿记录和其它有关资料编制、做到数字真实、计算准确、内容完整、报送及时。财务报表通常经注册会计师审定。（三）、财务报表分析的定义财务报表分析，又称公司财务分析，是通过对上市公司财务报表的有关数据进行汇总、计算、对比，综合地分析和评价公司的财务状况和经营成果。对于股市的投资者来说，报表分析属于基本分析范畴，它是对企业历史资料的动态分析，是在研究过去的基础上预测未来，以便做出正确的投资决定。

13、上市公司的财务报表向各种报表使用者提供了反映公司经营情况及财务状况的各种不同数据及相关信息，但对于不同的报表使用者阅读报表时有着不同的侧重点。一般来说，股东都关注公司的盈利能力，如主营收入、每股收益等，但发起人股东或国家股股东及债权人则更关心公司的偿债能力，而普通股东或潜在的股东则更关注公司的发展前景。此外，对于不同的投资策略的投资者对报表分析侧重不同，短线投资者通常关心公司的利润分配情况以及其它可作为“炒作”题材的信息，如资产重组、免税、产品价格变动、政策扶持等，以谋求股价的攀升，博得价差。长线投资者则关心公司的发展前景，他们甚至愿意公司不分红，以使公司有更多的资金由于扩大生产规模或由于公司

14、未来的发展。 22 吴国春、浅述财务报表分析、技术经济与管理研究、2003年第2期万科的财务报表分析- 4 -（四） 、财务报表分析的依据资料财务报表分析的依据资料一般可以分为企业财务报表和财务报表以外的有关资料。前者是财务报表分析的主要资料，后者是财务报表分析的辅助资料。企业财务报表与通常所说的企业财务报告是一致的。企业财务报表或财务报告是指包含基本财务计报表、附注、脚注及财务情况说明书等内容的统一体。企业基本财务报表主要包括资产负债表、利润表和现金流量表。资产负债表是反映企业某一特定日期的财务状况的财务报表,利润表是反映企业在一定会计期间经营成果的报表，而现金流量表是反映企业一定会计期间现

15、金和现金等价物流入和流出的报表。报表附注是为了便于会计报表使用者了解会计报表的内容而对会计报表的编制基础、编制依据、编制原则和方法及主要项目等所做的解释。财务情况说明书是对财务状况以文字为主，结合会计报表中的有关数字指标而做出的书面说明报告。财务报表分析的其它资料是指有关用于提示与会计系统直接或间接相关的财务或非财务信息，这些信息包括国家有关的经济政策、法律规定、市场信息、行业信息以及与财务报表分析相关的计划、统计、业务等方面的资料，对于上市公司而言，还包括招股说明书、上市公告、定期报告、临时公告等等。（五）、财务报表的分析方法财务报表分析的方法主要有:水平分析法、趋势分析法、比率分析法和因素

16、分析法。 31、水平分析法3张新名、企业财务报表分析、对外经济贸易大学出版社、2001万科的财务报表分析- 5 -水平分析法是将反映企业报告期财务状况的信息与反映企业前期或历史某一时期财务状况的信息进行对比，研究企业各项经营业绩或财务状况的发展变动情况的一种财务分析方法。在水平分析中应同时进行绝对值和变动率或比率两种形式的对比，在用于企业间的对比分析中，要考虑可比性问题。2、趋势分析法趋势分析法是根据企业连续几年或几个时期的分析资料，运用指数或完成率的计算，确定分析期各有关项目的变动情况和趋势的分析方法，即可用于研究一定时期报表各项目的变动趋势，也可对某些主要指标的发展趋势进行分析。3、比率分

17、析法比率分析法实质上是将影响财务状况的两个相关因素联系起来，通过计算比率，反映它们之间的关系，借以评价企业财务状况和经营状况的一种财务分析方法。这种方法是财务分析中最基础，也是最常用的方法。4、因素分析法因素分析法是用来确定几个相互联系的因素对分析对象，即综合财务指标或经济指标的影响程度的一种分析方法，分为连环替代法和差额计算法两种。本文主要选择水平分析法和比率分析法，在分析过程中，辅以图表进行说明。万科的财务报表分析- 6 -二、万科企业股份有限公司实例分析（一）、万科企业股份公司简介万 科 企 业 股 份 有 限 公司于 1988 年 11 月，经深圳市人民政府“深府办（1988）1509

18、 号”文批准，在深圳现代企业有限公司基础上改组，以募集方式设立，已按照公司法完成了规范手续。公司在深圳市工商行政管理局注册登记，取得营业执照，营业执照号深司字N24935。公司于 1988 年经深圳市人民银行批准，首次向社会公众发行人民币普通股 2800 万股，于 1991 年 1 月 29 日在深圳证券交易所上市。经深圳市人民银行批准，公司于 1993 年向境外投资人发行以外币认购、在境内上市的境内上市外资股为 4500 万股，于 1993 年 5 月 28 日在深圳证券交易所上市。公司注册资本为人民币 10,995,210,218 元。1993 年 3 月，公司发行 4,500 万股 B

19、股，该等股份于 1993 年 5月 28 日在深圳证券交易所上市。B 股募股资金 45,135 万港元，主要投资于房地产开发，房地产核心业务进一步突显。1997 年 6 月，公司增资配股募集资金人民币 3.83 亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公万科的财务报表分析- 7 -司房地产业务发展更上一个台阶。2000 年初，公司增资配股募集资金人民币 6.25 亿元，公司实力进一步增强。截止 2008 年公司完成新开工面积 523.3 万平方米，竣工面积 529.4 万平方米，实现销售金额478.7 亿元，结算收入 404.9 亿元，净利润 40.3 亿元。本文以万科企业 2007-2009 三年

20、的年末基本财务报表-资产负债表利润表和现金流量表为基础，结合报表附注和相关资料，综合运用会计、财务分析及财务管理等课程的知识技能对三大基本报表进行分析，对万科企业公司的偿债能力，营运能力以及盈利能力做出评价，以供利益相关者参考。（二）会计报表分析1、资产负债表分析资产负债表表示企业在一定日期（通常为各会计期末）的财务状况（即资产、负债和股东权益的状况）的主要会计报表，根据资产、负债、所有者权益(或股东权益)之间的关系，按照一定的分类标准和顺序，把企业一定日期的资产、负债和所有者权益各个项目加以适当排列。它反映的是企业资产、负债、所有者权益的总体规模和结构。（1） 、资产规模分析表 2-1（单位

21、:万元）年 2007 2008 2009资产总额 10,009,446.79 11,923,657.97 13,760,855.48比上年同期增长 100.51% 19.12% 15.41%（数据来自附表 1）自 2007 年以来，万科企业的资产规模每年都在递增,从 2007 年的10,009,446.79 万元增长到了 2009 年的 13,760,855.48 万元，增长了37.48%。资产规模的扩大除了资本的积累，还有公司经营规模扩大的原因，同时也可看出万科企业公司的物质基础越来越雄厚了。（2） 、资金来源分析万科的财务报表分析- 8 -透过看资金来源了解企业资产规模扩大的原因。表 2-

22、2（单位:万元）2007 资产总额 2008 资产总额 2009 资产总额10,009,446.79 11,923,657.97 13,760,855.48负债 所有者权益 负债 所有者权益 负债 所有者权益6,617,494.49 3,391,952.30 8,041,803.02 3,881,854.95 9,220,004.24 4,540,851.2466.11% 33.89% 67.44% 32.56% 67.00% 33.00%（数据来自附表 1）从上表我们可以看出，近三年万科企业公司都在盈利，资产总额一直在增加。2008 年较之 2007 年负债增加，经营产生的盈利偿还了之前的一

23、些长期借款，但流动负债的增加，增加了负债总额。2008 年与 2007 年相比较，所有者权益略有下降，资产增长较多，虽然负债有增加，但是资产总额增加的大部分还是企业经营产生的盈利。（3） 、资产结构分析资产按照流动性分类，通常可以分为流动资产和长期资产。通常情况下，如果公司的长期资产比重过大，流动资产比重过小，在经营方面往往是存在问题的。表 2-3（单位:万元）年 2007 2008 2009流动资产 9,543,251.92 11,345,637.32 13,032,327.94资产总计 10,009,446.79 11,923,657.97 13,760,855.48流动资产占资产的比率

24、95.34% 95.15% 94.71% 万科的财务报表分析- 9 -（数据来自附表 1）万科企业的流动资产占资产总额的比重较为稳定，波动幅度不大。从 2007 年 95.34%到 2009 年 94.71%，逐年呈微小下滑态势，这与宏观经济对房地产的调控是有关系的。总体来说万科企业公司的经营还是比较良好的。2、利润表分析对利润表的分析在于了解利润表各个项目在净利润形成过程中所起的作用大小以及了解各个项目水平的变动及变动趋势，探求发生变动的原因以及这种变化对企业盈利能力所产生的影响。（1） 、营业收入分析表 2-4（单位:万元）年 2007 2008 2009营业收入 3,552,661.13

25、 4,099,177.92 4,888,101.31增长率98.27% 15.38% 19.25%（数据来自附表 2）万科 2009 年比 2007 年主营业务收入增加了 1335440.18 万元，增长率为 37.59%。2007 年较 2006 年增长了 98.27%，2008 年较 2007 年增长率只有 15.38%，增速发生陡降，可以看作是国际金融危机对中国经济的一系列影响，尤其是对房价的利空影响和国家对房地产行业的宏观调控，抑制的房价的过快上涨。多重因素的作用下，使得万科在2008 年的营业收入有大幅度的减少。单从整个房地产行业来开，万科在 2008 年的表现还是很不错的。（2）

26、、销售费用分析2007 年销售费用占主营业务收入的比例为 3.36%，2008 年为万科的财务报表分析- 10 -4.54%，2009 年为 3.10%。从销售费用的数额上分析，2007 年相比2006 年的销售费用增长率为 91.00%，2008 年相比 2007 年的销售费用增长率为 35.79%。但 2009 年的销售费用却下降了 18.60%。出现这样的情况是 2007 年正是中国经济过热的时候，通胀明显，所以销售费用增长很快，加之万科投入了更多的广告宣传等营销手段，都提高了销售费用。而 2008 年受国际金融危机影响，经济出现下滑，房地产行业受到重创，销售费用增长率降低。2009 年

27、初，公司提出将销售费用占营业收入的比例较 08 年降低 20%的目标。实行费用预算硬约束和严格监督等措施，以及在营销上加强市场和客户研究、优化广告投放等行动。（3） 、管理费用分析2007 年管理费用占主营业务收入的比例为 4.96%，2008 年为3.73%，2009 年为 2.95%。2008 年管理费用降低 13.21%，2009 年管理费用也同比降低 5.80%。相对销售规模的扩大，管理费用的控制处于很好的管理水平。（4） 、财务费用分析财务费用与经营活动无关，对净利润的影响是独立的，直接的，其增减变动全额影响净利润。2007 年至 2009 年财务费用分别为35,950 万元、65,

28、725.33 万元和 57,368.04 万元。万科的财务费用2008 年较大，是由于支付了借款利息和企业债券利息，而财务费用占万科的利润表里的比例是较小的。可见，万科企业的资金实力是相当雄厚的。（5） 、所得税费用分析表 2-5（单位:万元）年 2007 2008 2009所得税费用 232,410.49 168,241.65 218,742.03增长率 56.48% -38.14% 30.02%万科的财务报表分析- 11 -（数据来自附表 2）2008 年，在主营业务收入增长的情况下，所得税费用反而还降低了，而且应缴税费去年同比也降低了，说明万科企业公司的纳税筹划做的很不错，税负降低了。3

29、、现金流量表分析 表 2-6（单位:万元）(原始数据来自附表 3）正常情况下，一个企业经营活动产生的现金流量净额应该为正，投资活动和筹资活动的现金流量净额都是为负的。从上表我们可以看出，万科企业的经营是正常的。由于生产规模扩大的原因，2008 年同比 2007 年，投资活动现金净额增长了 38.23%，筹资活动现金净额增年2007 2008 2009经营活动现金流量净额 -1,043,771.58 -3,415.18 925,335.13投资活动现金流量净额 -460,403.52 -284,413.74 -419,066.06筹资活动现金流量净额 2,136,100.18 586,634.0

30、6 -302,865.52汇率变动对现金及现金等价物的影响-1,644.14 5,627.00 -954.65年初现金及现金等价物余额 1,074,369.52 1,704,650.46 1,997,828.59年末现金及现金等价物余额 1,704,650.46 1,997,828.59 2,200,277.49万科的财务报表分析- 12 -长了-72.54%。2009 年经营活动现金流量净额同比增长了 271.95 倍，现金净增加额为 202448.9 万元，上年同比增长了 10.13%。显而易见，万科企业的现金流量是相当充沛的。（三）、财务指标分析1、偿债能力分析企业的偿债能力事关企业的生

31、存与发展。偿债能力分析就是设计并计算出一系列能够反映企业偿债能力的财务指标即偿债能力指标进行分析。（1） 、短期偿债能力分析流动比率分析 流动比率是企业流动资产与流动负责的比率。表 3-1年 2007 2008 2009流动比率 1.96 1.76 1.91（数据来自附表 1）一般来说，该指标越高，短期偿债能力就越强，反之就越弱。万科企业这四年以来的流动比率未达到了企业流动比率的最低要求 2，在房地产行业当中处于中等地位的。2007 年流动比率达到了 1.96，而2008 年只有 1.76，说明万科企业的短期偿债能力一般。速动比率分析因为流动资产中包含有短期内难以变现甚至不能变现的资产，比如存

32、货和待摊费用，剔除掉这两类资产的流动资产就是速动资产。表 3-2年 2007 2008 2009速动比率 0.59 0.43 0.59（数据来自附表 1）如同流动比率一样，不同行业的速动比率有很大差别，但一般认为，速动比率的正常情况应为 1，2007-2008 年万科的流动负债中预收万科的财务报表分析- 13 -账款增加较快。2008-2009 年万科的货币资金等项目增加，导致速动比率回升。而房地产行业的速动比率很低这也是正常的，因为房地产开发项目所需开发资金较多，且本身并不拥有大量的资本金，其资金一般来源于中长期或短期借款，最重要的是取决于存货比率大小，房地产的存货一般高达 75%。此外，房

33、地产开发项目通常采取预售期房的方式筹集资金，营业周期较长前期开发一次性投入较大，所以速动比率较低。可见万科企业的短期偿债压力较大，这是整个房地产行业的特征。（2） 、长期偿债能力分析反映企业长期偿债能力的比率是负债比率，它是指债务和资产、净资产的关系。企业对长期债务负有两种责任：到期偿还本金和支付债务利息，分析一个企业的长期偿债能力主要是为了确定该企业偿还债务和本金的能力，这类指标主要有资产负债率、产权比率、和利息保障倍数三项。资产负债率分析表 3-3年 2007 2008 2009资产负债率 66.11% 67.44% 67.00%（数据来自附表 1）从 2007 年到 2009 年万科企业

34、的资产负债率增加了 0.89%。2007年万科企业的资产负债率有 66.11%，2008 年的资产负债率有一定幅度的上涨，三年的平均资产负债率为 66.85%。万科企业的财务费用对营业利润影响较小，可见万科企业的债务负担比较大，这与该行业特征一致。产权比率分析产权比率越高，说明企业偿还长期债务的能力越弱；产权比率越低，说明企业偿还长期债务的能力越强，债权人权益保障程度越高，承担的风险越小。表 3-4万科的财务报表分析- 14 -年 2007 2008 2009产权比率 195.07% 207.13% 203.03%（数据来自附表 1）产权比率由 2007 年的 195.07%升到了 2009

35、年的 203.03%，2007年因为预收款项的增加使得产权比率大幅增加了。总的来说，在房地产行业里，万科企业财务结构是比较稳定的，公司的长期偿债能力在较弱，债权人的权益是不好的。利息保障倍数分析利息保障倍数分析资产的变现是要靠产品销售来实现，销售收入在补偿生产经营耗费后，必须要有足够的余额来支付利息费用。利息保障倍数能反映企业偿债能力的保证程度。万科的财务报表分析- 15 -表 3-5（单位：万元）（原始数据来自附表 2）万科企业的财务费用相对较小，2007 年利息保障倍数较大，说明万科支付利息的能力较强，2008 年则大幅度减弱，2009 年也有较强的利息支付能力。因此，万科的付息能力是很稳

36、定的。2、营运能力分析通过对企业的营运能力指标的分析，评价企业资产的流动性、企业资产利用的效益以及企业资产利用的潜力。营运能力指标主要包括营业周期、应收账款周转率、存货周转率、流动资产周转率、固定资产周转率和总资产周转率等。表 3-6年 2007 2008 2009存货周转天数 879 1097 918应收账款周转天数 6 8 6营业周期 885 1105 924应收账款周转率 60 45 60存货周转率 0.41 0.46 0.47流动资产周转率 0.49 0.39 0.97固定资产周转率 11.24 7.85 5.21总资产周转率 0.47 0.37 0.82总资产周转天数 766 973

37、 439年 2007 2008 2009利息保障倍数EBIT/利息21.26 9.62 15.02万科的财务报表分析- 16 -（原始数据来自附表 1、附表 2）从上述数据可以看出，万科企业公司的存货周转率逐年增长，说明存货堆积越来越少，便导致了存货周转天数和营业周期的有增有减，不过这是应收账款总量的增减。然后我们继续向下分析，流动资产周转率是 2007 年上升，2008 年又下降，一方面是由于存货同比的较大增长，另一方面是由于主营业务收入同比的较少增长。2008 年万科企业在从总资产周转率上来看，也是 2007 年上升而 2008 年下降了，一部分也是由于存货堆积的原因。再分析应收账款，可以

38、看出应收账款周转率有增有减，由于是房地产企业的应收账款的周转率会比较大。在主营业务收入增加的同时应收账款周转率还能稳定提升，说明公司的管理能力在加强，在成本费用的管理控制方面做的不错。3、盈利能力分析盈利能力就是指企业在一定时期内赚取利润的能力，利润率越高，盈利能力就越强。对于经营者来讲，通过对盈利能力的分析，可以发现经营管理环节出现的问题;通过盈利指标在行业内的对比，可以衡量经营者的工作业绩。对企业盈利能力的分析，就是对企业利润率的深层次分析。在这里，主要以反映资本经营与资产经营盈利能力、产品经营盈利能力、上市公司盈利能力的财务指标进行分析，指标主要有销售利润率、资产利润率和权益净利率等。(

39、1)、总资产利润率分析 表 3-7 年 2007 2008 2009总资产利润率 7.09% 4.23% 5.01%（原始数据来自附表 1、附表 2）从表中可以看出，万科企业的资产利润率 2008 年同比下降了2.86%，2009 年又同比增加了 0.78%，一部分原因是由于全球金融危机对我国经济的影响导致了上述情况。不过与保利地产 4.91%的总资产利润率相比，万科企业的总资产盈利能力很不错，该公司投入产出水万科的财务报表分析- 17 -平较高，资产运营的比较有效，成本费用的控制水平较高。(2)、流动资产盈利率分析表 3-8年 2007 2008 2009流动资产盈利率 7.40% 4.44

40、% 5.28%（原始数据来自附表 1）这个变化趋势与总资产的变化趋势是一致的，说明固定资产，流动资产的变化是一种正常的经营变化，盈利能力的提高反映了资产的管理水平在提高。(3)、净资产收益率分析指企业的所有者通过投入资本经营所取得的利润的能力。它表明企业每使用 1 元的股东的投资，能获取多少元的净利润。该指标越大，表明股东全部投资获得的投资回报水平越高，企业对股东全部投资的利用效果越大，盈利能力越强。表 3-9年 2007 2008 2009净资产收益率 16.55% 12.65% 14.26%（原始数据来自附表 1、附表 2）净资产收益率由 2007 年的 16.55 下降到了 2009 年

41、的 14.26%，说明万科企业的盈利能力有所减弱。造成这样的原因主要还是受国际金融危机的影响和国家宏观经济政策对房地产市场的调控所致。2009 年较之 2008 年有轻微的反弹趋势，这也是中国经济复苏的侧面表达。不过与保利地产 14.03%的净资产收益率相比，以至在整个行业中看来，万科企业的净资产收益率是相当不错的。(4)销售毛利率分析万科的财务报表分析- 18 -表 3-10年 2007 2008 2009毛利率 41.99% 39.00% 29.39%（数据来自附表 2）销售毛利率从 2007 年的 41.99%下降到了 2009 年的 29.39%，2009年和 2008 年毛利率率的下

42、降，很大一部分由于房地产市场成交量的下降，而整个行业的毛利率下降更快，说明万科企业的经营情况要好于行业。与同行业中的保利地产对比，2008 年保利地产的销售毛利率达40.80%，差距仅 1.8%。万科企业的毛利率总体保持在行业平均水平之上的。(5)销售成本利润率分析此指标反映企业在主营业务方面每投入 1 元成本能获得多少元的利润，该指标越大，表明在主营业务方面投入成本的利用效果越好，盈利水平越高。表 3-11年 2007 2008 2009销售成本利润率37.08% 25.28% 24.97%（原始数据来自附表 2）万科企业的销售成本利润率逐年下滑，盈利水平开始降低，经济效益不宜乐观。2009

43、 年相比 2008 年主营业务收入增长了，而 2009 年的主营业务成本在 2008 年的基础上也增加了不少，说明万科企业对成本的控制有所减弱。这也是受整个行业的影响所致。 (6)每股收益分析每股收益指标表明本年度公司为股东每股股票赚取了多少元的净利润，它不但反映了公司的盈利能力也反映了股东投资的收益水平。所以该指标作为上市公司流通股股东最为关注的指标之一。万科的财务报表分析- 19 -表 3-12(单位:元)（原始数据来自附表 1）从上表可知，万科企业的每股收益逐年增加，从 2007 年的 0.73元下降到了 2008 年的 0.37 元， 2008 年每股收益去年同比下降了49.31%，而

44、保利地产 2008 年的每股收益达 0.91 元，按股本比例换算，可见万科企业的获利能力是相当不错的。(7)、股利支付率分析该指标表明公司从每股收益中拿出多少用于向股东分配股利，如果该标水平较高，说明公司拥有较为充足的货币资金，具有足够的股利支付能力，并且也说明了公司通过内部积累的方式筹措权益资金的比例降低。表 3-13年 2007 2008 2009股利支付率 13.70% 13.51% 14.58%（原始数据来自附表 2）从万科企业年报得知，2007 年支付股利 687,747,475.00 元，每股 0.1 元 ，当年支付率为 13.70%；2008 年支付股利 548,324,622.

45、95元，每股 0.05 元，股利支付率 13.51%；2009 年股利支付767,654,426.23 元，每股 0.07 元，股利支付率为 14.58%。从以上数据可见万科企业的货币资金是相当充足的，具有足够的支付能力。（四）、杜邦财务综合分析杜邦分析体系从评价企业绩效最具综合性和代表性的指标净资产年 2007 2008 2009每股收益 0.73 0.37 0.48万科的财务报表分析- 20 -收益率(ROE)出发，层层分解至企业最基本生产要素的使用，成本和费用的构成以及企业的风险，从而满足对企业业绩的评价需要，并且在企业的经营目标发生异动时能及时查明原因并加以修正。在这个指标体系中，净资

46、产收益率是企业综合分析的核心，这一指标反映了投资者投入资本获利能力的高低，体现了企业经营的目标，它的变动又取决于企业的资本经营状况、资产经营状况以及产品经营状况，所以无庸质疑，净资产收益率就是企业财务活动效率和经营活动效率的综合体现。从财务指标来看，净资产收益率取决于销售净利率、总资产周转率及权益乘数。要有效提高净资产收益率不仅要合理使用全部资产，又要妥善安排资本结构。根据万科企业 2006 年到 2008 年连续三年的年报计算出的净资产收益率、总资产净利率、权益乘数如下表：表 4-1年2007 2008 2009净资产收益率 16.55% 12.65% 14.26%总资产净利率 65.12%

47、 3.68% 4.15%销售净利率 14.97% 11.32% 13.15%总资产周转率 47.36% 37.38% 38.06%权益乘数 2.95 3.07 3.03（原始数据来自附表 1、附表 3）从上表可以看出万科企业的净资产收益率从 2007 年的 16.55%下降到了 2009 年的 14.26%。由杜邦体系可以知道，在权益乘数增加的情况下，2008 年较之 2007 年净资产收益率减少的原因是由于总资产净利率的下降。在销售利润率上升的情况下，进一步分析总资产净利万科的财务报表分析- 21 -率下降的原因是由于总资产周转率的减少。而在前面部分分析过，总资产周转率减少的原因一方面是主营

48、业务收入同比增长的减少，另一方面是由于万科企业在 2008 年大量的堆积存货的原因。而金融危机导致经济不景气，要提高净资产收益率就需要增加主营业务收入是很困难的。万科的财务报表分析- 22 -三、对万科企业的财务评价（一）、偿债能力方面首先从 2007 年的宏观经济面来看，GDP 继续保持 11.4%的高速增长。整个实体经济和虚拟经济都出现了不同程度泡沫，而 07 年的通胀压力很大，CPI 平均涨幅 3.9%。在这样的大环境下，投资房地产和资本市场，无疑是让资产保值增值的最有效的方法，进而也说明了万科07 年骄人的业绩表现。其次从万科企业的资产负债结构来看，2009 年到 2007 年年末的平

49、均资产负债率为 66.85%，公司的偿债能力一直处于一个较高的水平，这对债权人来说是不好的，较高的资产负债率会增加公司的财务杠杆，财务风险加大，但这对股东是有利的。万科企业 2007 到 2009 这三年有长短期负债，并且财务费用为正，相对于的营业收入较小，是营业利润的影响不大。可见万科企业在房地产行业里的财务结构还是很稳健，资金实力也比较强大。2008 年在股利分配了 7.67 亿之后，万科企业还有 23 亿的货币资金，具有强大的自由现金流。（二）、营运能力方面根据以上的分析，可以知道万科企业具有良好的营运能力，主营业务收入和资产规模一直在扩大。在主营业务收入持续增长的情况下，应收账款周转率受宏观经济影响减中有，并且在利润表的分析中销售费用也是有升有降，可见万科企业公司营运能力在不断改善，加强了了成本费用方面的管理控制。从 2007 年到 2009 年，固定资产周转率一直都在下降，下降了 6.03，这是因为公司不断扩建的原因。2008 年，因为存货的大量增加，使得总资产周转率、存货周转率和流动资产周转率等相关比率都下降了。由于 08 年宏观经济受全球金融危机的影响,资本市场的泡沫破灭也影响到了实体经济。全年 GDP 的增速下滑至 9%，银行收缩银根，融资难，加上国家对房地产市场的调控政策，抑制房价的过快上涨，因此房地