1、第 1 页万科集团财务报表分析1、选择理由这几年，我国出现了房价的全国性上涨。幅度之大，范围之广，在我国房地产历史上是少有的。房子是百姓的生活必需品，房地产业又汇集了天下的资金。所以，房产动态时刻牵动着大家的敏感神经。从目前国内房地产的经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长的趋势，国内的房地产市场依然会有较大的发展空间，据此可判断出中国的房地产进入了一个特殊的发展阶段，房地产市场的现实需求升级具有可观的空间，我国房地产在未来的一段年时间仍将处于总量增长型发展时期，发展前景良好，所以我们选择房地产业。中国房地产业一共有 141 家上市公司，而其中尤以万科企业发展的最好。万科成立于 1984
2、年，是中国大陆首批公开上市的企业之一，作为中国目前最大的房地产公司，万科的发展在过去几年中经历了很多波折。面对市场的不确定性，万科在策略上做出了多次调整，近二十年来，中国的房地产企业几经潮起潮落，大浪淘沙，但万科依然保持者持续增长的尽头。在 2012 中国房地产上市公司综合实力榜中，万科排在了第一位。鉴于其客观的发展前景，我们在众多的上市公司中选择了万科企业。二、公司概况1、公司简介万科企业股份有限公司成立于 1984 年 5 月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2008 年公司完成新开工面积 523.3 万平方米，竣工面积 529.4 万平方米，实现销售金额 478.7 亿元，结算收入 4
3、04.9 亿元，净利润 40.3 亿元。万科 1988 年进入房地产行业，1993 年将大众住宅开发确定为公司核心业务。第 2 页至 2008 年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31 个城市。当年共销售住宅 42500 套，在全国商品住宅市场的占有率从 2.07%提升到 2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山 9 个城市排名首位。万科 1991 年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。1991 年 1 月 29 日，发行 A 股在深圳证券交易所上市。1993
4、 年 5 月 28 日，发行 B 股在深圳证券交易所上市。过去二十年，万科营业收入复合增长率为 31.4.%，净利润复合增长率为 36.2%；公司在发展过程中先后入选 福布斯 “全球 200 家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业 200 强” 、 “亚洲最优 50 大上市公司”排行榜；多次获得投资者关系等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科” 成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城 ”、 “城市花园”、 “金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“ 情景花园洋房” 是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明
5、专利；公司物业服务通过全国首批 ISO9002 质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业万科 2010 年正式进入商业地产，多地成立商业管理公司，2011 年正式宣布三大产品线，近两年，万科虽然一直强调以住宅开发为主，但其在商业地产领域却是动作频频。截止目前，万科已经形成万科广场、万科红、万科大厦、万科 2049 四大商业产品线，在全国在建、规划 18 个购物中心项目，商业面积达150 万平方米。2、公司发起人第 3 页公司设立时股本总额为 41332680 股，其中深圳市现代企业有限公司按净资产净额
6、 13246680 元折股 13246680 股，折股价每股 1 元。 公司全称 万科企业股份有限公司英文名称 CHINA VANKE CO. LTD公司简称 万科法人代表 王石公司董秘 谭华杰注册资本（万元） 1099531.0218行业种类 房地产开发与经营业公司网址 上市时间 1991-01-29招股时间 1988-12-28发行数量（万股） 2800发行价格（元） 1发行方式 申请表抽签限额认购主承销商 深圳经济特区证券公司上市推荐人 国泰君安股份有限公司 深圳经济特区证券公司保荐机构 招商证券股份有限公司3、2012 年公司十大股东及其持股情况股东名称 持股数量（股） 持股比例 （%
7、） 股份性质1 华润股份有限公司 1,619,094,766 14.725 流通 A 股2 中国银行易方达深证 100 交易型开放式指数证券投资基金 142,895,063 1.299 流通 A 股3 刘元生 133,791,208 1.217 流通 A 股4 中国人寿保险股份有限公司分红个人分红-005L-FH002 深 120,592,544 1.097 流通 A 股5 中国工商银行融通深证 100 指数证券投资基金 102,016,463 0.928 流通 A 股6 中国民生银行银华深证 100 指数分级证券投资基金 93,258,990 0.849 流通 A 股7 博时价值增长证券投资
8、基金 89,338,052 0.813 流通 A 股8 HTHK/CMG FSGUFP-CMG FIRST STATE CHINA GROWTH FD 88,427,740 0.804 流通 B 股9 MORGAN STANLEY & CO. INTERNATIONAL PLC 79,867,736 0.726 流通 A 股10 中国建设银行博时主题行业股票证券投资基金 75,000,000 0.682 流通 A 股公司总股数 10,995,441,718 股，其中 A 股 9,680,486,250 股，B 股 1,314,955,468 股。4、公司主营业务范围第 4 页（1）房地产开发与
9、经营（2）房地产物业管理5、公司在行业中的地位公司目前是我国最大的房地产开发与经营业上市公司。总股本为1099521 亿股；公司商品住宅销售额在全国房地产企业中排名第一；行业排名6、股利政策从 1999 年到 2012 年，万科的股利政策可以分为 2 个阶段，第一阶段是1999 年2001 年，此阶段我国房地产市场处于低谷阶段。万科采用的股利支付方式是现金股利，没有发放股票股利；第二阶段从 2002 年开始，这一阶段我国房地产市场开始腾飞，万科采用的股利支付方式主要是现金股利和转增股本。3、行业状况从产品和科技进步角度来说，随着产品技术的进步，房地产市场已经基本上实现了以产品为主题的产业化。由
10、于竞争日趋激烈，房地产创新不再是简单的应用新技术，而是最大程度地发挥土地资源潜力，通过综合和优化市场因素满足消费者的需求。中国城镇住房制度改革的不断深化，个人购房取代集团购买成为市场交易的主流，以及中国加入世贸组织，对外开放步伐大大迈进等内外因素排名指标 排名总资产 1主营业务收入 1净利润 1每股收益 33净资产收益率 29第 5 页，给中国房地产企业的未来发展带来前所未有的机遇和挑战。宏观总体来看，目前中国房地产企业的现状不容乐观，其中许多问题都亟待解决，集中表现在所有制、规模、效益等三个方面。2011 年房地产业发展状况：1、2010 年 3 月，国土资源部再次出台 19 条土地调控新政
11、，即关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知 。房地产市场的下滑直接影响了开发商资金回笼的速度，迫使企业采用降价促销等手段加速周转。而拿地成本的上升和土地款提前支付也进一步加剧了开发商的资金压力。2、高增长态势被遏制，央行今年连续六次上调存款准备金率，直接导致银行银根收紧，开发商信贷融资受阻3、房地产市场虽低迷，但仍然不断向前发展4、2011年房地产市场回顾分析图表 1：2008-2011年全国房地产开发景气指数2011年11月，全国房地产开发景气指数（简称 :国房景气指数）为99.87，这是该指数连续第6个月下跌，也是自2009年8月份以来该指数首次跌破100的“景气临界点”（见图表1）
12、。该数据也反映出在房地产开发投第 6 页资增速放缓、新开工面积、施工面积以及销售面积增速全面回落的情况下，房地产行业已经“全面入冬 ”。目前房地产业发展形势：1、进入 2011 年前后，政府推出一系列调控政策，以遏制房价过快上涨、引导住宅市场理性发展；2、预计 2011 年房地产调控政策将以稳健的调控政策为主，保证房地产市场的平稳运行；3、低碳经济与节能环保的理念逐渐深入人心，而房地产行业在节能减排中将扮演重要角色。能否率先完成绿色转型，对于参与绿色经济背景下的市场竞争至关重要。四、关 注 审 计 报 告 的 措 辞从 审 计 报 告 的 措 辞 来 看 ， 该 审 计 报 告 是 一 个 无
13、 保 留 意 见 的 审 计 报 告 。这 就 意 味 着 ， 注 册 会 计 师 认 为 ， 公 司 的 财 务 报 表 ， 符 合 以 下 条 件 ：（ 一 ） 会 计 报 表 的 编 制 符 合 企 业 会 计 准 则 和 国 家 其 他 财 务 会 计法 规 的 规 定 。（ 二 ） 会 计 报 表 在 所 有 重 要 方 面 恰 当 地 反 映 了 被 审 计 单 位 的 财 务 状况 、 经 营 成 果 和 现 金 流 量 情 况 。（ 三 ） 会 计 处 理 方 法 遵 循 了 一 致 性 原 则 。（ 四 ） 注 册 会 计 师 已 按 照 独 立 审 计 准 则 的 要 求
14、， 完 成 了 必 要 的 审 计程 序 ， 在 审 计 过 程 中 未 受 阻 碍 和 限 制 。（ 五 ） 不 存 在 影 响 会 计 报 表 的 重 要 的 未 确 定 事 项 。（ 六 ） 不 存 在 应 调 整 而 被 审 计 单 位 未 予 调 整 的 重 要 事 项 。 此 无 保 留意 见 的 审 计 报 告 ， 意 味 着 注 册 会 计 师 认 为 财 务 报 表 的 反 映 是 公 允 的 ，第 7 页能 满 足 非 特 定 多 数 的 利 害 关 系 人 的 共 同 需 要 ， 并 对 发 表 的 意 见 负 责 。同 时 也 表 明 被 审 计 单 位 的 内 部 控
15、 制 制 度 较 为 完 善 ， 可 以 是 审 计 报 告 的使 用 者 对 被 审 计 单 位 的 财 务 状 况 、 经 营 成 果 和 现 金 流 量 具 有 较 高 的 信任 度 。五、财务报表20092011 年万科有限股份公司资产负债表报表日期 2009-12-31（万元） 2010-12-31（万元） 2011-12-31（万元） 2010 年变动率 2011 年变动率流动资产:货币资金 2,300,190.00 3,781,690.00 3,423,950.00 64.41% -9.46%交易性金融资产 74.05 0.00 0.00 - -应收账款 71,319.20 15
16、9,402.00 151,481.00 123.51% -4.97%预付款项 873,632.00 1,783,800.00 2,011,620.00 104.18% 12.77%其他应收款 778,581.00 1,493,830.00 1,844,060.00 91.87% 23.45%存货 9,008,530.00 13,333,300.00 20,833,500.00 48.01% 56.25%流动资产合计 13,032,300.00 20,552,100.00 28,264,700.00 57.70% 37.53%非流动资产: 可供出售金融资产 16,362.90 40,476.40
17、 44,126.20 147.37% 9.02%长期股权投资 356,538.00 449,375.00 642,649.00 26.04% 43.01%投资性房地产 22,814.30 12,917.60 112,611.00 -43.38% 771.76%固定资产原值 174,412.00 167,441.00 212,119.00 -4.00% 26.68%累计折旧 38,814.30 45,482.80 52,532.90 17.18% 15.50%固定资产净值 135,598.00 121,958.00 159,586.00 -10.06% 30.85%固定资产净额 135,598.
18、00 121,958.00 159,586.00 -10.06% 30.85%在建工程 59,320.80 76,428.20 70,555.30 28.84% -7.68%无形资产 8,196.63 37,395.20 43,547.40 356.23% 16.45%长期待摊费用 3,131.87 3,216.14 4,099.94 2.69% 27.48%递延所得税资产 126,565.00 164,316.00 232,624.00 29.83% 41.57%其他非流动资产 0.00 105,599.00 46,379.30 - -56.08%非流动资产合计 728,528.00 1,0
19、11,680.00 1,356,180.00 38.87% 34.05%资产总计 13,760,900.00 21,563,800.00 29,620,800.00 56.70% 37.36%流动负债:短期借款 118,826.00 147,800.00 172,445.00 24.38% 16.67%交易性金融负债 0.00 1,505.45 1,704.18 - 13.20%第 8 页应付票据 3,000.00 0.00 3,125.00 -100.00% -应付账款 1,630,000.00 1,692,380.00 2,974,580.00 3.83% 75.76%预收款项 3,173
20、,480.00 7,440,520.00 11,110,200.00 134.46% 49.32%应付职工薪酬 80,650.40 141,576.00 169,035.00 75.54% 19.40%应交税费 117,688.00 316,548.00 407,862.00 168.97% 28.85%应付利息 12,264.40 12,780.70 27,229.90 4.21% 113.05%其他应付款 925,873.00 1,681,400.00 3,021,680.00 81.60% 79.71%一年内到期的非流动负债 744,041.00 1,530,570.00 2,184,5
21、80.00 105.71% 42.73%流动负债合计 6,805,830.00 12,965,100.00 20,072,400.00 90.50% 54.82%非流动负债:长期借款 1,750,280.00 2,479,050.00 2,097,200.00 41.64% -15.40%应付债券 579,374.00 582,114.00 585,040.00 0.47% 0.50%预计非流动负债 3,435.58 4,110.73 3,867.79 19.65% -5.91%递延所得税负债 80,246.40 73,899.30 77,890.60 -7.91% 5.40%其他非流动负债
22、840.81 881.61 1,179.82 4.85% 33.83%非流动负债合计 2,414,180.00 3,140,060.00 2,765,170.00 30.07% -11.94%负债合计 9,220,000.00 16,105,100.00 22,837,600.00 74.68% 41.80%所有者权益:实收资本(或股本) 1,099,520.00 1,099,520.00 1,099,520.00 0.00% 0.00%资本公积 855,772.00 878,934.00 884,346.00 2.71% 0.62%盈余公积 873,784.00 1,058,770.00 1
23、,364,870.00 21.17% 28.91%未分配利润 880,840.00 1,347,030.00 1,893,460.00 52.93% 40.57%外币报表折算差额 27,672.10 39,013.20 54,577.60 40.98% 39.90%归属于母公司股东权益合计 3,737,590.00 4,423,270.00 5,296,780.00 18.35% 19.75%少数股东权益 803,262.00 1,035,350.00 1,486,470.00 28.89% 43.57%所有者权益(或股东权益)合计 4,540,850.00 5,458,620.00 6,78
24、3,250.00 20.21% 24.27%负债和所有者权益(或股东权益)总计 13,760,900.00 21,563,800.00 29,620,800.00 56.70% 37.36%2009-2011 年资产负债占比报表日期 2009 年占比 2010 年占比 2011 年占比流动资产:货币资金 16.72% 17.54% 11.56%交易性金融资产 0.00% 0.00% 0.00%应收账款 0.52% 0.74% 0.51%预付款项 6.35% 8.27% 6.79%第 9 页其他应收款 5.66% 6.93% 6.23%存货 65.46% 61.83% 70.33%流动资产合计
25、94.71% 95.31% 95.42%非流动资产:可供出售金融资产 0.12% 0.19% 0.15%长期股权投资 2.59% 2.08% 2.17%投资性房地产 0.17% 0.06% 0.38%固定资产原值 1.27% 0.78% 0.72%累计折旧 0.28% 0.21% 0.18%固定资产净值 0.99% 0.57% 0.54%固定资产净额 0.99% 0.57% 0.54%在建工程 0.43% 0.35% 0.24%无形资产 0.06% 0.17% 0.15%长期待摊费用 0.02% 0.01% 0.01%递延所得税资产 0.92% 0.76% 0.79%其他非流动资产 0.00%
26、 0.49% 0.16%非流动资产合计 5.29% 4.69% 4.58%资产总计 100.00% 100.00% 100.00%流动负债:短期借款 0.86% 0.69% 0.58%交易性金融负债 0.00% 0.01% 0.01%应付票据 0.02% 0.00% 0.01%应付账款 11.85% 7.85% 10.04%预收款项 23.06% 34.50% 37.51%应付职工薪酬 0.59% 0.66% 0.57%应交税费 0.86% 1.47% 1.38%应付利息 0.09% 0.06% 0.09%其他应付款 6.73% 7.80% 10.20%一年内到期的非流动负债 5.41% 7.
27、10% 7.38%流动负债合计 49.46% 60.12% 67.76%非流动负债: 0.00% 0.00% 0.00%长期借款 12.72% 11.50% 7.08%应付债券 4.21% 2.70% 1.98%预计非流动负债 0.02% 0.02% 0.01%第 10 页递延所得税负债 0.58% 0.34% 0.26%其他非流动负债 0.01% 0.00% 0.00%非流动负债合计 17.54% 14.56% 9.34%负债合计 67.00% 74.69% 77.10%所有者权益: 0.00% 0.00% 0.00%实收资本(或股本) 7.99% 5.10% 3.71%资本公积 6.22%
28、 4.08% 2.99%盈余公积 6.35% 4.91% 4.61%未分配利润 6.40% 6.25% 6.39%外币报表折算差额 0.20% 0.18% 0.18%归属于母公司股东权益合计 27.16% 20.51% 17.88%少数股东权益 5.84% 4.80% 5.02%所有者权益(或股东权益)合计 33.00% 25.31% 22.90%负债和所有者权益总计 100.00% 100.00% 100.00%报表日期 2009 年占比 2010 年占比 2011 年占比流动资产:货币资金 16.72% 17.54% 11.56%交易性金融资产 0.00% 0.00% 0.00%应收账款
29、0.52% 0.74% 0.51%预付款项 6.35% 8.27% 6.79%其他应收款 5.66% 6.93% 6.23%存货 65.46% 61.83% 70.33%流动资产合计 94.71% 95.31% 95.42%非流动资产:可供出售金融资产 0.12% 0.19% 0.15%长期股权投资 2.59% 2.08% 2.17%投资性房地产 0.17% 0.06% 0.38%固定资产原值 1.27% 0.78% 0.72%累计折旧 0.28% 0.21% 0.18%固定资产净值 0.99% 0.57% 0.54%固定资产净额 0.99% 0.57% 0.54%在建工程 0.43% 0.35% 0.24%无形资产 0.06% 0.17% 0.15%长期待摊费用 0.02% 0.01% 0.01%
