1、- 1 -第一章 项目建设规模及规划一、 总体规模二、 建设规划（一） 项目定位构筑中老年人崭新的生活方式，使建筑与居者的精神生活之间产生前所未有的亲密度，力图通过对“退休社区进修生活”的倡导，把社区构建为一个退休者的超级文化生活园地，进而达到以全新退休方案解决养老问题的目的。（二） 规划要求1.环境要园林化幽雅的环境，让老人充分享受阳光，接触自然，广阔的公共活动空间以及安全的娱乐、锻炼场所。2配套要完善化小区配有完善的医疗保健、超市商场、银行、保险、邮局、会所、健身房、阅览室、书画室、花房、老年大学、棋牌娱乐室、门球场、钓鱼台等生活配套设施。3.设计要人性化平面设计要方便老人出行，不能有过多
2、的台阶（有台- 2 -阶处应有相应的轮椅通道） ；电梯前厅和电梯内要确保担架及轮椅的活动范围；要保证充足的阳光入室，空间通透；楼梯踏步高度不大于 140mm，踏面宽度不小于 300mm，坡道坡度小于 1/12，两侧要有扶手，每间隔 200m 应设休息坐椅；室内地面应采用防滑设计，防跌扶手；各种开关、按纽均采用大型号，避免老年人因视力下降而使用不方便；入户阳光花园、阳台相通，便于串门和互相照应等等，总之设计要人性化，无障碍居住，满足老年人的特殊使用功能和要求。4.生活要智能化配备紧急呼叫对讲系统，安防系统，网络系统、消防系统等保障老人安全。5.户型要合理化充分考虑不同年龄阶段、不同阶层、不同居住
3、人数等的不同居住要求，户型设计要个性化、合理化。6.建筑要艺术化在此居住的老年人均有较高的艺术品位和欣赏要求，相应要有较高水平的建筑艺术，给视觉以美感，使之由美感产生吸引力。（三） 社区构架项目社区分服务区、生活区、活动区、动力区、生态- 3 -区、景观区六大功能区。服务区：服务区布置场区的北侧，布置有综合楼、餐饮服务中心，综合楼内一层设有接待大厅、老年超市、银行、旅游接待部、教室兼会议室、阅览室、棋牌室、健身室、理发馆。二层设医疗服务中心，有医生办公室、护士站、注射室、药房、病房、康复室、药疗足疗室、理疗室、观察室（临终关怀室） 、器材库。三、四层全部为全护理失能老人公寓。五层为办公区，设经
4、理室、对外联络部、财务部、后勤部、信访接待部、人力资源培训部、大会议室等。生活区：生活区布置在场区的东、西两侧部分，各布置六栋老年公寓，接待全自理和半自理老人。活动区：活动区布置在场区的中部和西南部，设有户外运动器材和露天运动场。景观区：布置在场区中部，设有花坛、凉亭、水系、景观石、休息长廊。生态区：布置在场区的东南部，设果园、蔬菜基地、暖棚。动力区：布置在场区东北部，设锅炉房、二次加压水泵房、箱变、洗衣房、污水处理站，清水池、消防泵房。生活区的六栋公寓楼和综合楼之间，楼与楼之间，采用连廊连通起来，使其成为有机的整体，便于老年人活动。场区的主入口大门布置在场区的南侧，紧临公路，作- 4 -为人
5、流大门。设警卫室、监控室、公厕、物业办公室。场区的次入口大门布置在场区的东北侧，面临公路，作为物流大门。设警卫室、车库、停车场。场区内主干道宽 6 米，次干道宽 4 米，支干道宽 3 米，各主要建筑设施均有道路相通，形成环形通道。各建（构）筑物相互间距应满足消防间距要求。场区内绿化：在生活区，活动区、服务区、主要出入口、道路两旁和建筑物周围以及场区空地进行绿化。场区绿地构成有乔木、花灌木、绿篱、花坛、草坪和喷水池、假山、凉亭等。根据功能区的性质，环境构成，采取不同的绿化方式。场区绿化面积不小于 50。场区四周设置围墙，使之形成一个封闭的安宁的舒适的空间。（四） 平面布置所有住宅均南北朝向，保证
6、每栋楼，每间房均有充足的阳光照射（可适当偏西南、偏东南 15，避免“兵营”式排列，没有层次感） ，沿湖、主题公园、丘地走势呈流线型或围合式布置，使之高低错落有致。各组团住宅部分底层部分架空，设有小型会所、休闲娱乐和公共活动场所。在同一小区内既有低层，又有多层，要正确处理低层和多层的平面布置关系。- 5 -三、 建设内容本项目老年公寓建筑按二星级标准建设，标准双人间：每套 56 平方米，共 1038 套。（1）生活区：老年公寓楼 12 栋，建筑面积 60900 平方米。每栋七层，带电梯，精装修，建筑面积 5075 平方米，占地 725 平方米（12.5 米*58 米） 。共两种户型：一是，标准二
7、人间，每间开间 3.6 米，进深 10 米，套内面积 36 平方米，走廊宽 2.5 米，每间建筑面积约 56 平方米，每层 12 套。仓库一间 20 平方米，每栋每层设服务室，共两栋。二是，二居室，两室两厅一厨一卫，套内面积 72 平方米，每间建筑面积 102 平方米，每层 7 套。共 10 栋。总床位数=（7*2*7*2）床+（7*7*2*10）床=1316 床，接待全自理和半自理老人。（2）综合楼，六层建筑，带电梯，精装修、建筑面积4800 平方米，占地面积 800 平方米（12.5 米*64 米） ，其中底层裙房 800 平方米为餐饮服务中心，一层为接待大厅、老年超市、银行、教室（会议室
8、） 、娱乐健身活动中心。二层为医疗康复中心。三、四层为标准二人间公寓 15 间*2 层=30 间 60 张床，接待不能自理全护理老人。五层为办公区。- 6 -（3）动力区：建筑面积 480 平方米，占地面积 480 平方米。锅炉房和二次加压水泵房 360 平方米，占地 360 平方米； 液化气站 120 平方米，占地 120 平方米；洗衣房100 平方米，占地 100 平方米。（4）后勤区：建筑面积 692 平方米，占地面积 692 平方米。物业办 200 平方米，占地 200 平方米；门卫室（含小区外部监控室）80 平方米,占地 80 平方米；车库 320 平方米，占地 320 平方米 4.
9、室外公厕 92 平方米，占地 92 平方米。（5）生态区：建筑面积 560 平方米，占地面积 13120平方米。花房 400 平方米，占地 400 平方米；蔬菜大棚 4个 720 平方米，占地 720 平方米。蔬菜基地 4000 平方米，占地 4000 平方米；果园 8000 平方米，占地 8000 平方米。（6）总建筑面积 59192 平方米，建筑物占地面积12492 平方米。容积率 0.6，总用地面积 100050 平方米（150 亩） ，建筑密度 12.5%。（7）其他1围墙：1400 延长米，高 2.3 米透式铸铁围栏。2道路：24000 平方米，6 米宽抗压步道砖。 3停车场：200
10、0 平方米，c20 混凝土结构。4户外运动场：2000 平方米，c20 混凝土结构。- 7 -5.绿地：50000 平方米，绿化率 50%。6.凉亭（含连廊）600 平方米，防腐木结构。7埋地式污水处理装置一套。8室外给水管网。9室外采暖管网。10室外消防、灌溉给水管网。11室外排水管网。12室外燃气管网。13室外供电线路。14室外通讯线路。15室外有线电视线路（含地面接收设备） 。16室外监控线路和设备（含紧急救援信号系统） 。17室外温泉给水管网。18室外太阳能路灯系统。一、 功能设计（一） 老年公寓楼户型、居室以满足中等中收入家庭需求为主体，少量兼顾高端用户。居室模式除别墅外，主要包括：
11、一室一厅一厨一卫、和两室一厅一厨一卫，户型面积在 25-60M2。- 8 -（二） 老年活动中心建设健身理疗中心、康复治疗中心、图书室及学习中心、从业培训中心、文化娱乐中心、服务管理中心等。设有不同规模、不同内容的活动厅室，如游艺厅、健身厅、舞厅；音乐欣赏、戏曲欣赏、书画欣赏厅；休息厅、茶室、小卖部；与之相配合的还有衣帽间、卫生间、接待、管理办公室等辅助设施。 （三） 老年大学老年大学是专门为老年人提供的陶冶心境、交流逸趣的学习园地，是一种特殊类型的学校建筑。根据学员的爱好常设有文学、历史、书法、绘画、雕塑、园艺、戏曲、音乐、舞蹈、体育保健、烹饪、社会学、心理学、政治学、经济学、法学、现代科技
12、等专题讲座，相应设不同规模的多功能教室，还设有图书资料阅览室、学员作品陈列观摩室、健身室、休息室、医疗急救室等辅助设施。（四） 户外活动场所离退休后的老年人，对户外活动的需要较高，他们聚在一起山南海北无所不侃，是老年生活的一大乐趣，在这里他们驱散了孤独感。庭院设计应提供这种便利，备设坐椅和必要的活动设施。- 9 -二、 建筑设计（一） 出入口 1.设计原则建筑物的出入口是老年人进出建筑物的第一道关口，出入口是否方便老年人进出，直接影响老年人生活质量。门前是老年人经常聚会的地方，为老年提供阳面出入口，对其心理健康有益。阴面设楼梯，阳面入口比较容易组织门内轮椅回旋空间。出入口造型设计，要着眼于老年
13、记忆衰退，甚至迷路忘家，突出标志性特色。老年人体能衰退是自然规律，进入老龄阶段或早或迟大都会出现腿脚不便，抬腿高程降低，有的老年人上下台阶甚至两脚同踏一个踏步面，常规台阶踏步尺度很难适应，因此将出入口门前台阶坡度调缓是必要的。2.设计规范：（1）出入口内外留有不小于 1.5ml.5m 的轮椅回旋面积。（2）标志鲜明，易于辨认。（3）门前平台与室外地面高差不大于 0.40m，并采用缓坡台阶和坡道过渡。（4）缓坡台阶踏步踢面高不大于 120mm，踏面宽不小于 380mm，坡道坡度不大于 1/12。台阶与坡道两侧设栏杆- 10 -扶手。（5）当室内外高差较大设坡道有困难时，出入口前设升降平台。（6）
14、出入口顶部设雨篷；出入口平台、台阶踏步和坡道选用坚固、耐磨、防滑的材料。（二） 过厅和走道1.设计原则老年公寓和活动中心过厅和走道，应具备轮椅、担架回旋条件。通过式走道两侧墙面设介助扶手，对于年老体衰的老人或愈后康复的老人十分必要。扶手选择圆形建材，可扶可抓握，成为老人行动依赖的可靠安全工具。2.设计规范（1）户室内门厅部位应具备设置更衣、换鞋用橱柜和椅凳的空间。（2）户室内面对走道的门与门、门与邻墙之间的距离，不小于 O.50m，以保证轮椅回旋和门扇开启空间。（3）户室内通过式走道净宽不小于 1.20m。（4）项目区公共建筑，通过式走道净宽不小于1.80m。（5）老年人出入经由的过厅、走道、
15、房间不设门坎，地面不设高差。- 11 -（6）通过式走道两侧墙面 0.90m 和 O.65m 高处设4050mm 的圆杆横向扶手，扶手离墙表面间距 40mm；走道两侧墙面下部设 0.35m 高的护墙板。（三） 楼梯、坡道和电梯1.设计原则体现老年人体能心态特征的方便老年人使用的建筑，最突出的一点就表现在楼梯设计上。楼梯设计是否合理，不仅直接影响老年人使用是否方便，而且直接关系到老年人的安全。因此，应采用缓坡楼梯，踏面宽度应考虑两脚共踏一步的需要，设置足够的宽度。这种楼梯对借助拐杖的老人也比较适用。由于楼梯坡度较缓，使老人消除了向下俯视产生的倾覆恐惧感。采用异色防滑条是基于老年人视力减弱后，对踏
16、步边缘采取的警示性安全保护措施。2.设计规范：（1）老年人使用的楼梯间，其楼梯段净宽不小于1.20m，不采用扇形踏步，不在平台区内设踏步。（2）缓坡楼梯踏步踏面宽度：公寓楼不小于 300mm、活动中心不小于 320mm；踏面高度：公寓楼不大于 150mm、活动中心不大于 130mm。踏面前缘设高度不大于 3mm 的异色防滑警示条，踏面前缘前凸不大于 10mm。（3）该项目多层老年公寓楼，1 至 2 层设坡道，由于- 12 -轮椅老人所居楼层可调性较大，可集中于底层和 2 层；坡道宽度按双排轮椅并行确定。坡道净宽不小于 1.50m，坡道长度不大于 12.00m，坡度不大于 1/12。坡道设计应符
17、合现行行业标准方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范 （JGJ 50）的有关规定。（4）楼梯与坡道两侧离地高 0.90m 和 0.65m 处设连续的栏杆与扶手，沿墙一侧扶手应水平延伸。扶手选用优质木料或手感较好的其他材料制作。（5）本项目高层老年活动中心大楼和多层老年公寓大楼，均设置电梯，电梯厅及轿厢尺度，确保轮椅和急救担架进出方便，轿厢沿周边离地 0.90m 和 0.65m 高处设介助安全扶手。电梯速度选用慢速度，梯门采用慢关闭，并内装电视监控系统。（四） 居室1.设计原则 （1）老年公寓的起居室、卧室和疗养室是老年人久居的房间，其朝向直接影响居住者的健康，应保证良好朝向。室外景观对老年人
18、的心理健康也有影响，充满阳光的卧室会增加老年人的生活信心与活力。应为老年人创造优美的室外景观，使老人心理获取环境的强力支持。 （2）老年公寓久居人数比较稳定，或者双人或者单身。- 13 -双人老年户常将起居室与卧室分设，而单身户经常是起居兼卧室合而为一。老年人几乎整日生活在居室中，他们的生活空间局限于居室之内。据实态调查对现行老人居室普遍嫌小，特别是对文化层次越来越高的老人，生活空间不宜太小。否则会使老人如居斗室生活不快。老年人动作迟缓，准确度降低，也需要较宽松的空间环境。（3）老年公寓人口构成单一明确，因而套型组合也较简单。根据居住者的经济条件，提供不同的面积选择自由度。 （4）房间开间净宽
19、在床端应具备轮椅回旋条件。2.设计规范老年公寓的起居室使用面积不小于 14，卧室使用面积不小于 10。老人疗养室、老人病房等合居型居室，每室不超过三人，每人使用面积不小于 6m2。（1）老年人用床尺寸：单人床：长度 2.00m，宽度1.10m，高度 0.400.45m； 双人床：长度 2.00m，宽度1.60m，高度 0.400.45m。（2）急救担架长度 2.30m，宽度 0.56m。（3）轮椅应符合现行行业标准方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范JGJ 50 有关规定。（4）家具均用圆角圆棱、坚固稳定、尺度适宜、便于扶靠和使用。- 14 -（五） 居室厨房1.设计原则 老年公寓除设公共
20、餐厅外，各户设独用厨房。2.设计规范（1）供老年人自行操作和轮椅进出的独用厨房，使用面积不小于 6.00，其最小短边净尺寸不小于 2.1Om2。（2） 厨房操作台面高不小于 0.75O.80m，台面宽度不小于 0.50m，台下净空高度不小于 0.60m，台下净空前后进深不小于 0.25m。（3）厨房设吊柜，柜底离地高度为 1.401.50m；轮椅操作厨房，柜底离地高度为 1.20m。吊柜深度比案台应退进 0.25m。（六） 居室卫生间1.设计原则老年人身患泌尿系统病症较普遍，居室内卫生间位置离卧室越近越方便。公用卫生间，应设置于老人居住活动区中心部位，能够使周边的老人都能方便地利用。公用卫生间
21、厕位间平面尺寸在考虑轮椅老人进出的同时，还要考虑可能有护理者协助操作，因此空间应加大尺寸。卫生间卫生洁具白色最佳，不宜用黄色或红色。白色不仅感觉清洁而且易于随时发现老年人的某些病变，黄色或红色还会- 15 -产生不愉快的联想。2.设计规范（1）老年公寓各居室均设卫生间，公共建筑的卫生间，临近休息休息处，并设便于轮椅回旋的前室，男女各设一具轮椅进出的厕位小间，男卫生间设一具立式小便器。（2）独用卫生间设坐便器、洗面盆和浴盆淋浴器。坐便器高度不大于 0.40m，浴盆及淋浴坐椅高度不大于0.40m。浴盆一端设不小于 0.30m 宽度坐台。（3）公用卫生间厕位间平面尺寸不小于1.20m2.00m，内设
22、 0.40m 高的坐便器。（4）卫生间内与坐便器相邻墙面，设水平高 0.70m 的“L”形安全扶手或“ 形落地式安全扶手。贴墙浴盆的墙面设置水平高度 0.60m 的“L”形安全扶手，水盆一侧贴墙设安全扶手。（5）卫生间选用白色卫生洁具，平底防滑式浅浴盆。冷、热水混合式龙头选用杠杆式或掀压式开关。（6）卫生间、厕位间设平开门，门扇向外开启，留有观察窗口，安装双向开启的插销。（七） 居室阳台1.老年公寓的起居室或卧室设阳台，阳台净深度不小于 1.50m。- 16 -2.疗养室、老人病房设净深度不小于 1.50m 的阳台。3.阳台栏杆扶手高度不小于 1.10m，采用封闭式阳台。阳台板底或侧壁，设可升
23、降的晾晒衣物设施。4. 供老人活动的屋顶平台或屋顶花园，其屋顶女儿墙护栏高度不小于 1.10m；出平台的屋顶突出物，其高度不小于 0.60m。（八） 门窗1.建筑物公用外门净宽均不小于 1.10m。2.老年公寓、别墅的户门和内门（含厨房门、卫生间门、阳台门）通行净宽均不小于 0.80m。3.起居室、卧室、疗养室、病房等门扇均采用可观察的门。4.窗扇镶用无色透明玻璃。开启窗口设防蚊蝇纱窗。 （九） 室内装修1.建筑物内部墙体阳角部位，均做成圆角或切角，且在 1.80m 高度以下做与墙体粉刷齐平的护角。2.居室不采用易燃、易碎、化纤及散发有害有毒气味的装修材料。3.地面，特别是楼梯踏步、平台，不宜
24、选用黑色或显深色面料。黑色在视觉上届退后色，特别是对于老年人会- 17 -产生如临深渊之感，小心翼翼不敢投足。一般来说楼梯间采光普遍较暗，老年人从亮处进入暗处，对暗适应的调节速度较慢，会使眼睛难以适应，更增加了投足恐惧心理。另外，黑色也是淹没色，藏污纳垢，难辨脏洁。黑色与黑暗相联，是一种失去希望丧失信心的色彩，对老年人不利。因此，本项目出入和通行的厅室、走道地面，均选用平整、防滑材料，并符合下列要求：（1）楼梯踏步面平整防滑无障碍，界限鲜明，不采用黑色、显深色面料。（2）居室地面用硬质木料或富弹性的塑胶材料。（3）居室不设吊柜，设贴壁式贮藏壁橱。每人有1.00m 以上的贮藏空间。（十） 建筑设
25、备与室内设施1.公寓楼采用地热供暖，每户均有卫生间、厨房、橱柜、电视、电风扇、电热水壶，并设置太阳能热水供应设备、温泉水系统、宽带和紧急救护系统。2.老年人睡眠较轻，微小的响动都会影响熟睡；而老年入睡眠又常伴有鼾声，所以良好的隔声处理和噪声控制，应格外予以注意。多人同居会相互影响、有碍健康。因此，老年公寓以单人居室、双人居室为主，少量安排三人居室。- 18 -老年公寓楼居室之间进行良好隔声处理和噪声控制。允许噪声级不大于 45dB，空气隔声不小于 50dB，撞击声不大于75dB。3.建筑物出入口雨篷板底或门口侧墙设灯光照明。阳台设灯光照明。4.老年人居室夜间通向卫生间的走道、上下楼梯平台与踏步
26、联结部位，在其临墙离地高 O.40m 处设足部灯光照明。5.起居室、卧室设多用安全电源插座，每室设两组，插孔离地高度为 O.60O.80m；厨房、卫生间各设三组，插孔离地高度为 0.801.00m。6.起居室、卧室设闭路电视插孔。7.厨房设燃气泄漏报警装置。8.电源开关选用宽板防漏电式按键开关，高度离地为1.001.20m。9.公寓楼每户均设电话，居室及卫生间、公共卫生间厕位旁均设紧急呼救按扭。10.老人院床头设呼叫对讲系统、床头照明灯和安全电源插座。- 19 -三、 建筑结构设计（一） 主要依据1.岩土工程详细勘察报告 ；2.建筑结构可靠度设计统一标准GB50068-2001；3.建筑结构荷
27、载规范GB50009-2012；4.建筑地基基础设计规范GB50007-2001；5.混凝土结构设计规范GB50010-2011；6.砌体结构设计规范GB50003-2011；7.建筑抗震设计规范GB50011-2010；8.建筑设计防火规范GB50016-2006；9.城市居住区规划设计规范 ；10.住宅设计规范GB50096-2011;11.高层民用建筑设计防火规范 ；12.住宅建筑设计标准；13.现行有关专业设计规范、规定等。（二） 结构材料1.地震设计及荷载取值抗震设防烈度：7 度框架抗震等级：三级建筑抗震设防类别：丙类- 20 -建筑结构安全等级二级基本风压:0.55KN/m 2,基
28、本雪载:0.4KN/m 2楼面均布活荷载：卧、厅、厨、卫 2.0KN/m2，楼梯3.5KN/m2，室内地沟 3.5KN/m2，不上人屋面 0.5KN/m2，上人屋面 2.0KN/m2，挑出阳台：2.5KN/m 2。设备用户及附属用房按需要取值。2.结构材料砼强度等级：基础垫层 C10，基础 C20，其他构件C25C35。钢筋：级钢 fy=210KN/m2。级钢 fy=310KN/m2。级钢 fy=400KN/m2墙体：砖混结构0.00 以下采用 240mm 厚标准新型承重砖墙。框架结构填充墙采用 M5 混合砂浆砌 190 厚 MU5 粉煤灰空心砌块。结构：框架结构采用现浇钢筋砼梁、板、柱。基础
29、：采用柱下钢筋砼独立基础及墙下钢筋条形基础。（三） 结构选型1.公寓 12 栋楼，建筑长 58 米，宽 12.5 米，六层建筑，- 21 -层高 3 米，展开面积为 725 平方米，为钢筋混凝土框架结构。2.综合楼，建筑长 64 米，宽 12.5 米，五层建筑，一、二层层高 3.3 米，三、四、五层层高 3 米，展开面积为 800平方米，为钢筋混凝土框架结构。综合楼裙房（餐饮）建筑长 64 米，宽 12.5 米，层高 4.2 米，单层钢筋混凝土框架结构。展开面积 800 平方米。3.锅炉房和二次加压水泵房、消防水池消防泵房，长20 米，宽 18 米，层高 4.2-7 米，钢筋混凝土结构，展开面
30、积 360 平方米。4.其他建筑,全部单层，砖混结构，层高 3.0 米。（四） 建筑物一览序号 名称面积（m2） 层数结构类型层高(m)占地面积（m2）备注1 公寓 1 号楼 4350 六层 框架 3.0 7252 公寓 2 号楼 4350 六层 框架 3.0 725介助半自理老年公寓3 公寓 3 号楼 4350 六层 框架 3.0 7254 公寓 4 号楼 4350 六层 框架 3.0 7255 公寓 5 号楼 4350 六层 框架 3.0 7256 公寓 6 号楼 4350 六层 框架 3.0 7257 公寓 7 号楼 4350 六层 框架 3.0 7258 公寓 8 号楼 4350 六层
31、 框架 3.0 7259 公寓 9 号楼 4350 六层 框架 3.0 72510 公寓 10 号楼 4350 六层 框架 3.0 72511 公寓 11 号楼 4350 六层 框架 3.0 72512 公寓 12 号楼 4350 六层 框架 3.0 725全自理老年公寓13 综合楼 4000 1-5层 框架 3.3 800三、四层为全护理老年公寓- 22 -14 餐饮楼 800 0 层 框架 4.2 80015 门卫室 80 单层 砖混 3 8016 物业办 200 单层 砖混 3 20017 车库 320 单层 砖混 4 32018 厕所 92 单层 砖混 3 9219 锅炉房 200 单层 钢混 7 20020 水泵房 160 单层 钢混 4.2 16021 液化气站 120 单层 钢混 4.2 12022 洗衣房 100 单层 砖混 3 10023 花房 200 单层 钢塑 3.6 20024 蔬菜大棚 720 单层 钢塑 3.6 720合计 59192 12492
