1、中国海洋大学 硕士学位论文 房地产开发项目成本控制策略研究 姓名：孙晓东 申请学位级别：硕士 专业：项目管理 指导教师：沈金生；张顺远 2011-05-22房地产开发项目成本控制策略研究 房地产开发项目成本控制策略研究 摘 要 当前，房地产市场竞争异常激烈，各地开发商纷纷制订新的经营战略来提高自 身实力。成本与利润是体现企业生存价值的重要因素，文章以风险为视角强调了项 目成本控制在房地产项目开发中的重要性，并结合某房地产开发项目实例，剖析了 其在成本控制上存在的一些问题和不合理的现象，对怎样紧跟市场需求、国家宏观 政策调控及社会经济形势进行项目成本控制进行了分析研究。 本文共分为四个部分。首先
2、，本论文对房产开发项目风险分析和成本控制的研 究背景、意义和国内外研究现状进行了总结分析；其次，简要介绍了项目管理成本 控制的相关基础理论，然后分析了现阶段我国房地产项目管理的现状及存在的一些 问题。我国房地产业起步较晚，但是发展速度却是惊人的，以2008年为例，我国的 房地产投资占到了全社会固定资产投资总额的17.79%，是投资最大的一个行业。与 此同时， 我国房地产业的项目管理水平却没有与时俱进， 还停留在比较落后的水平， 许多企业忽视内部管理，甚至将投资房地产作为一种投机行为，没有长期规划；再 次， 通过对上海漕河泾开发区光启园12#办公楼成本控制实证分析，提出房地产开发 项目的成本控制
3、对策，运用挣值分析方法与全面风险管理方法结合起来，透过挣值 曲线波动跳跃的表面，找出引起成本背离的相关风险因素，通过加强风险管理的手 段来有效达到控制房地产开发项目成本的最终目的。最后，强调了项目成本控制在 房地产开发项目中的作用，同时指出它的实质就是分析、辨别和规避风险。 关键词： 房地产开发项目；成本控制；挣值法 房地产开发项目成本控制策略研究 Real estate development project cost control strategy ABSTRACT At present, Chinas real estate industry, the developer highli
4、ghted the role of business strategy with competitive environment. From the perspective of risk real estate development project ,This paper proposed by the need for cost control, and real estate company currently developing projects in China in terms of cost control and unreasonable number of problem
5、s, analyzed the phenomenon, on how to keep up with market demand, national macro-economic control project cost control were analyzed. This article is divided into four parts. First of all, real estate development projects of this thesis, risk analysis and cost control background, significance and re
6、search status were analyzed, followed by a brief description of the project management cost control related to the basic theory, then analyzes the current real estate projects in China management situation and existing problems. Chinas real estate started late, the development of rapid, real estate
7、investment in 2008 accounted for all of Chinas total fixed assets investment 17.79%, the investment is the largest industry. At the same time, Chinas real estate project management level are not the times, still in the backward level. Again, through the park in Shanghai Caohejing KPS 12 # building c
8、ost control empirical analysis, real estate development project cost control measures, the use of earned value analysis and comprehensive risk management approach combining wave through the earned value curve jumping surface, causing the cost to find out risk factors associated with departure, throu
9、gh the strengthening of risk management tools to effectively achieve the control of real estate development project costs. Finally, from the perspective of risk real estate development project proposed by the need for cost control, cost control real estate development project that the essence is to
10、identify, analyze and control risk. Key words： Real estatedevelopment projects; cost control; earned value 房地产开发项目成本控制策略研究 独 创 性 声 明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究 成果。据我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其它人已 经发表或撰写过的研究成果，也不包含未获得 （注：如没 有其它需要特别声明的，本栏可空）或其它教育机构的学位或证书使用过的材料。 与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的
11、说明并表示 谢意。 学位论文作者签名： 签字日期： 年 月 日 - 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，有权保留并向 国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘，允许论文被查阅和借阅。本人授权 学校可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、 缩印或扫描等复制手段保存、汇编学位论文。同时授权中国科学技术信息研究所将 本学位论文收录到 中国学位论文全文数据库 ，并通过网络向社会公众提供信息服 务。 （保密的学位论文在解密后适用本授权书） 学位论文作者签名： 导师签字： 签字日期： 年 月 日 签字日期： 年 月 日 房地产开发项目
12、成本控制策略研究 1 1 绪 论 1.1 研究的背景及目的和意义 1.1.1本课题研究的背景 随着近年来我国经济的飞速发展，我国的房地产业获得了一个发展的春天。 特别是1998年以来，我国的房地产业迈入了一个全新的高速发展时期，并全面促 进及带动了相关经济行业的共同发展，例如建筑业、服务业、工业等，对我国国 民经济的发展贡献巨大。特别在现今，房地产业已成为了我国经济发展的一个支 柱性产业，已成为了现代社会经济的重要组成部分。在我国，由于房地产业投资 规模的增大，被直接或间接带动的关联性产业也获得了相应的发展，有利的促进 了国民经济的可持续性发展。据国家相关部站统计，每年房地产业所创造的产值 在
13、占GDP的比重中不断上升；甚至出现了一些地方政府依靠房地产业来促进地方 经济发展的模式。房地产业的发展规模、速度、水平、结构以致未来的发展趋势 等都在直接或间接地影响着其它各相关性产业的规模、水平、结构及发展前景。 如果房地产业健康、持续发展，将有利于促进和带动各相关产业的健康、持续发 展，对整个国民经济的长远及持久发展具有非常重要的意义。反之，如果房地产 业出现泡沫，那么它所带来的连锁反映也将是巨大的，美国金融危机的出现就深 刻的说明了这一点。 房地产业做为一个产业，有其自身的特殊性，有其自身独特的发展规律。影 响其发展的因素众多，既受市场体制本身所具有的供需矛盾影响，同时又受到国 家宏观调
14、控政策的制约，其发展要同时面临着来自内部和外部多种因素的影响。 我国房地产业其实始于上个世纪八十年代， 特别自国家取消福利分房政策以 后，以盈利为目的的房地产业才算是真正兴起。上个世纪九十年代至本世纪的前 十年，房地产业逐步步入发展的春天。随着人们购房观念的转变，在国家积极财 政的引导下，在人均可分配国民收入不断提高的形势下，我国的住房需求迅速增 长，极大地推动了我国房地产的高速发展。特别是近两年来，大规模城市住宅建 设对我国经济增长的贡献巨大，每年的增长一直在1.5个百分点以上，部分城市 甚至更高。 房地产投资规模的不断扩大， 使得房地产开发投资占全社会固定资产投资比 重也在逐年增加，全国各
15、大中城市动辄上千亩的楼盘、高端楼盘层出不穷。特别房地产开发项目成本控制策略研究 2 是从2005年以来，每年的房地产市场开发商投资增速都超过25% 1 ，销售量也直 线上升。据国家统计局报告，2010年全国房地产施工面积同比增长20%，房地产 开发规模也同比逐步扩大。房地产开发的各项指标增长速度都在20%以上，最高 接近25%。 在房地产业过快发展的同时，我们也应该清醒看到，房地产业的发展也存在 着大量的潜在风险因素。首先，在我国，房地产业是一个高投资、高回报同时也 是一个高风险性的产业。 其投资所需的资金巨大， 往往动往往动辄上亿或数十亿， 大部分房地商的资金并不具有如雄实力，其资金来源大多
16、来自于金融机构，如银 行贷款。据国家统计部分调查，房地产业所需资金的约60来源于金融机构。开 发商自有资本少，严重依赖银行资金的现象在我国还普遍存在。房地产业的投机 性与高利润并存，易引起开发商和银行的投资盲目，一旦出现一些动荡性因素引 起资金链条断裂，就有可能引起房地产的金融风险。现阶段，我国实行紧张的货 币政策，在一定程度上已经影响到了许多房地产企业的经营以致生存；其次，我 国现今房地产一个突出问题，就是房价过高，存在一定的泡沫，大大超出了普通 百姓的承受能力。国家发改委和建设部等相关部门都出台了大量政策，来抑制房 价的过高过快增长及房地产的不理性过热。在此种政策性因素的影响下，房地产 业
17、的投资风险更是大大加剧了。房地产业如何确保自身的投资可以盈利，已成为 现在房地产企业的考虑的首要问题。 根据国家统计局对2009年全年房地产开发投资进行的统计、 70个大中城市房 屋销售价格指数和房地产市场交易简报提供的数据分析，目前房产市场需求旺 盛，买卖双方供求矛盾比较突出。房地产开发作为一种商业行为，不仅仅在经济 领域有着重要的意义，如今还渗透到每一个老百姓的生活中。 当前，房地产市场竞争也异常激烈，许多有前瞻性的开发商已纷纷制订新的 科学的经营战略来提高自身实力。然而也有很多开发商对项目管理却置若罔闻， 开发项目带有很大的随意性，开发过层中也缺乏必要的管理技术，出现了众多没 有投入使用
18、的闲置烂尾楼。 烂尾楼体通常是因为我国政府对房地产开发项目审批 缺乏认真、实际审核而导致项目资金缺乏没能完工的房地产开发项目。其具体表 现在，房地产开发项目完成了相关手续开始建设后，中途因筹资失误或债务纠纷 而长时间停工形成了半拉子的烂尾楼工程。 除此之外， 还有因为产权发生纠纷的， 工程质量不合格等原因而停工的项目，也称作烂尾楼 2 。烂尾楼形成的原因纷繁房地产开发项目成本控制策略研究 3 复杂， 如未得到相关认证部门的全部批准就强行动工、 建设中筹资渠道出现问题、 涉入经济案纠纷等都可致使工程暂时停工。 但在诸多的原因中筹资渠道出现问题 而造成资金链断裂，后续资金无法保障是最为常见的。以近
19、年的潍坊房地产市场 为例，2005年，潍坊国安投资公司投资建设了商用楼一栋。该项目位于潍坊市的 核心区域，建成后将成为潍坊市区的标志性建筑。然而，由于该项目开发商系北 京企业，对潍坊市场没有深入的了解，对项目缺乏必要的论证，施工过程中没有 强化管理，致使该项目在框架结构建成后即发现了地基下沉的严重质量问题。尽 管后来开发商全力弥补了此项问题， 但因为该质量问题已为广大潜在购买群体知 晓，所以项目预售完全中断，该项目也因为缺乏后期资金， “烂尾”达四年之久。 再如近期频频见报的柳京饭店,该饭店为直立三角型金字塔式的大厦形式建筑， 其斜面角度为七十五度，高约105层，直立高度330平米，楼体面总面
20、积占地 360,000平方米，应用混凝土框架结构。该大厦位于朝鲜国内平壤市，是一栋还 尚未完工的， 可以称做摩天大楼。 该饭店的平顶后一直是平壤最显眼的地标建筑， 当时计划是在一九八九年开幕。大厦工程一九八二年起展开，一九九二年完成结 构工程后停工，现时为一混凝土空壳，在当地，人们常把柳京饭店以平壤的古名 “柳京”为名。但是在平壤的地图上一直都没有体现出来。自工程建设以来，柳京 饭店本打算成为拥有三千间房间，在全球属于最高的国际大型饭店，然而现在， 我们从电视中看到的这座大型建筑还没能装上窗户及外墙模板、 亦无任何内部装 置。选择国外的项目来评价国内的情况可能不是非常妥当，但从本质上讲，无论
21、是国内还是国外，资金链的断裂、资本金的运作和项目管理的失控，都是造成项 目失败的主要原因。 房地产项目的开发周期比较长，市场环境和经济形势总处在动荡变化之中， 这就要求开发商的市场预测、市场细分与定位等应当贯穿到整个开发经营过程 中，如果某一个环节出现漏洞或问题，就有可能导致风险危机的出现和全盘成本 的问题。因此，我们可以说，风险视角下的房地产成本管理仍然居于核心地位 3 。 风险管理是房地产企业规避各种不确定因素的不二法门。 房地产开发商通过风险 管理可以有效的辨别、分析和评估开发中的风险因素，然后通过风险分散或转移 等手段将风险的发生率降到最低。风险管理对房地产开发具有特殊意义，最优化 的
22、风险策略也是体现成本控制效益的关键点。同时，通过风险管理可有效增强开 发商的风险意识，为整个开发项目提供稳定的管理环境。 房地产开发项目成本控制策略研究 4 我国的房地产业虽然经过长期的发展，日趋成熟，但与国外某些发达国家的 房地产业相比，仍然存在不少缺陷，尤其是我国各房地产企业的经营方式仍然受 我国传统的计划经济体制影响，其经营模式多采用粗放型的。虽然成本管理日趋 受到重视，但其管理方式及方法滞后，属于“事后管理” 。随着我国房地产的逐 步成熟，各项管理体制的日益规范，以及同行业企业的竞争加剧等，都使得房地 产业的开发成本日趋提高，房地产业的利润空间日渐缩小，房地产业已经意识到 必须要改变原
23、有的管理模式，更新管理理念和管理方法，才能获得长足的发展。 做为企业管理的成本管理是企业发展首先要考虑的问题，房地产业也是如此。房 地产业只有通过降低自身的项目成本、并不断提高自身的管理水平，才能提高企 业的竞争及生存能力。所以，房地产业如何想法设法的提高自身的项目成本管理 水平，并将之自觉为自发的管理行为，已成为当务之急。 目前，房地产企业的成本管理存在严重不足，这些不足在开发项目运作的各 个过程中都袒露无疑，主要表现在以下几个方面：第一，在房地产开发项目开发 中，许多公司存在实际成本偏高、预算成本失控的问题。预算管理部门也就是成 本管理职能部门，对项目开发成本的控制流于形式，不能对成本控制
24、负起应尽的 责任。第二，在施工过程中，设计变更、现场签证较随意，有时候领导一句话就 能改变整个项目的路线，对项目缺乏科学的控制监督。第三，由于现场没有明确 的项目负责人(项目经理)，项目信息的汇总和上行、下行传递不畅，最终导致项 目的成本信息传递不畅。在此情况下，预算部门、财务部门和公司领导不能及时 掌握项目投资进度和成本增加的信息， 当发现问题时往往为时已晚， 成本己失控。 房地产开发企业成本管理方面的问题在不一样的开发单位中有不尽相同的表现 手段，但从总体来看，普遍表现为成本意识不强，缺乏成本管理的深度，并缺乏 控制与降低成本的有效措施，没有形成全员的、有效的、全过程的包含组织和制 度保障
25、的成本管理体系是当前面临的主要问题 4 。 1.1.2 本课题研究的目的和意义 1、研究的目的 项目开发是房地产企业获得经济利益的最重要的方式， 它是一项具有一定系 统性的工程， 它的高回报和高风险的特点使得房地产开发商越来越重视对其的成 本控制。当前，随着国家政府不断出台、我国房地产市场化进程的不断加快、房 产限购令的实施，及各项政策法规抑制房地产业的过热发展，“房地产业重新洗房地产开发项目成本控制策略研究 5 牌”情况的出现已在所难免，房地产业将逐渐告别暴利时代，而逐渐表现为“美 国式”的专业化、产业化和利益获取长期化。在新的市场经济环境下，成本管理 具有新的意义和内涵，成本管理也被提高到
26、战略的高度之上，房地产业如果想发 获得长期发展， 就必须认真分析、 研究如何降低企业的成本， 形成长期成本优势， 将传统的简单成本管理向新时期现代成本管理转变， 这是当代房地产业发展的必 然趋势 5 。所以，成本控制已经成为房地产行业得以生存与发展的必然选择，将 它作为研究课题不仅是创新，也是房地产行业的需要。本为强调了项目成本控制 在房地产项目中的实际作用及现实意义，同时指出，成本控制的实质就是分析、 辨别和规避风险。运用全面风险管理方法与运用挣值分析方法结合起来，透过挣 值曲线波动跳跃的表面，找出引起成本背离的相关风险因素，占主导地位的一种 或若干种风险因素， 进而通过以加强成本管理为主的
27、综合性手段来有效达到控制 房地产开发项目成本的最终目的。 成本管理是房地产企业规避各种不确定因素、实现全面、规范和动态管理的 不二法门。房地产开发商通过成本管理可以有效的辨别、分析和评估开发中的风 险因素，然后通过风险分散或转移等手段将风险的发生率降到最低。成本管理对 房地产开发具有极为重要的意义，并且，最优化的成本管理策略也是体现成本控 制效益的关键点。同时，通过成本管理，可以有效的增强开发商的风险意识和管 理意识，规范经营行为，规避经营风险，为整个开发项目提供长期稳定的经营运 作环境。 2、研究的意义 我国的房地产业还存在着诸多不不完善的地方，甚至有许多弊病，例如制度 及体制上的还有一些弊
28、端、政府部门对于房地产市场的监管还存在不到位的地 方，房地产企业在自身的管理体制上也存在缺陷等 6 ，这些都造成了房地产业的 成本支出大、而产业效益低下的不良局面，项目成本管理方面还有待于进一步完 善和加强。另外，受企业内部环境等各类因素的影响，从我国房地产业的实践情 况上来看，绝大多数房地产开发企业都片面的过度重视企业利润，但却忽视企业 管理体制的合理化，忽视成本管理在企业利润中所具有的积极意义，对于项目的 成本管理还缺乏足够的认识，从上述情况，我们可以看出，成本支出过高就会引 起房屋售价的提高，反过来说，遏制房价过快增长的一个关键就是降低成本，所 以说在我国当前房价高涨的现实情况下， 研究
29、房地产项目的成本控制问题是当今房地产开发项目成本控制策略研究 6 社会的热点问题，具有其积极的意义。本篇论文所讨论的如何进行房地产企业的 项目成本控制，以促进房地产的健康持续发展，其现实意义主要体现在三方面： 第一，为我国的房地产开发项目成本控制提供新的思路。 在当前国内政治、经济形势下，面对房地产市场激烈的竞争，房地产企业的 利润空间正在逐渐压缩，成本不断上升。而房地产企业内部所表现出来的工作效 率低下、项目实施效果差等问题总不尽人意，靠原有的项目管理模式已经不能适 应社会和企业发展的需要。因此，当前房地产开发企业必须要迅速地找到一种高 质，并且高效的成本控制手段与控制程序，来达到规范经营行
30、为，谋求更高利润 的要求。希望本篇论文的研究能为我国房地产企业提供成本控制的新手段、新思 路、为解决我国房地产开发项目的成本控制难题做出一点小小的贡献。 第二， 通过对房地产开发项目成本控制的研究， 为稳定房价奠定良好的基础。 房地产项目的开发周期比较长，市场环境和经济形势总处在动荡变化之中， 这就要求开发商的市场预测、市场细分与定位等应当贯穿到整个开发经营过程 中，如果某一个环节出现漏洞或问题，就有可能导致风险危机的出现和全盘成本 失控的问题，因此，房地产成本管理对于房地产开发商们来说有着非常重要的意 义。住宅产品是与人民的生活水平息息相关的产品，衣食住行在目前的状态下， 住房己经成为我们广
31、大人民支出最高的项目之一， 许多家庭都是挖空家底地去购 买一套房子，甚至沦为“房奴” 。因此，房价的高低也将直接关系到社会的和谐 稳定。开发商支出的费用或多或少的都将会以房价的形式转移到消费者身上，而 加强成本管理又将直接或间接的作用于房价，为稳定房价发挥作用 7 ，所以作者 认为，控制成本有利于稳定房价过快增长的趋势，甚至有利于平抑房价，有利于 更好的为我们居民过上安居乐业的生活而努力。 第三，为提高我国房地产开发项目的成本控制提供有效的、具有可操作性的 办法。 近年来，房地产市场管理体制获得了很大的发展与进步，目前正由卖方市场 逐步地向买方市场转变，与此同时，企业间的竞争也就必然性地日益激
32、烈。要想 在这样的新环境下掌握经营的主动权和获得竞争优势， 在我国住房体制的改革及 经济体制的不断改革与创新的大环境下， 就必须利用主动控制及成本动态控制的 办法，并配合以有效的激励机制，不断更新观念、积极付诸实践。主动控制及成 本动态管理的有效实行，无疑将提高企业的业绩，使企业走上平稳发展的新路。房地产开发项目成本控制策略研究 7 反之，如果房地产企业的管理者的成本控制理念缺失或陈旧，将直接影响企业的 利润水平，并进而使企业丧失竞争力，最终导致企业走向衰败 8 。 1.2 文献综述 1.2.1 国外相关相关文献的综述 1、香港房地产开发成本管理模式 作为亚洲四小龙之一，我国的香港特别行政区经
33、济较为发达，其各项经济管 理水平也较为先进，我们可以单独进行分析。一方面，香港的土地开发特点十分 明确。港府对区内土地具有所有权，它主要是通过租赁的方式高价转让给房地产 开发商；开发商在获得土地的使用权之后，在土地上开发各类高中端的民用或商 用建筑并以高价出售，实行高度的市场垄断制。由此，香港的地产业就形成了别 具特色的融资模式，融资土地储备项目开发产品销售一条龙。在香港，土 地资源日渐稀缺，人多地少、土地高度垄断的现象普遍存在，土地资源可谓寸土 寸金，因此，在全部房地产经营阶段中，房地产开发企业最为注重的，就是对土 地的储备。 正是这种狼多肉少的局面致使香港的商品住宅产品远远不能满足市场 的
34、需求，而在巨大经济利益的驱动下，香港的房地产开发商更肆意收够土地，以 确保自己的核心垄断地位。另一方面，香港作为亚太地区的国际贸易、金融和航 运中心，城邦经济的特性使港府财政长期倚重房地产业。 2、美国及西欧房地产开发管理模式 美国地产模式产生的背景：其一，美国地产经营市场化分明，物业、开发、 投资等环节各自一体，高度的专业化使社会化生产效率大大提高。其二，土地自 由供应，美国当前有百分之六十二的土地资源已实现私有化，美国联邦政府及州 政府是无力严控土地供给的。第三，融资多元化。不动产信贷等很多种金融系统 工具，银行系统的贷款资金只占有很少的一部分。在美国，融资方式除银行提供 贷款外，绝大部分
35、还是要依靠社会上的闲散投资资金，甚至还包括退休基金。其 四，美国地区房地产行业属于长期投资型的，注重收益大众化的体现。通过以上 背景研究我们不难看出，美国在土地开发方式上更加自由化，房地产开发商不能 依赖于土地的垄断性肆意抬高房价， 又因为房地产企业融资渠道存在多样性的特 点，属于全民投资型的产业，所以利润被广大美国民众摊平，而开发商只能做最 大的利益股东，却难以从中谋取暴利。基于这种情况，在高利润、投机性被摊平 的情况下，房地产企业只能从加强成本管理入手，以降低项目运行成本的手段来房地产开发项目成本控制策略研究 8 达到提高收益率的目的 9 。 美国房地产开发项目的基本模式可以说是代表了西方
36、发达国家房地产开发 的主流模式。 美国的房地产市场化程度高， 相应的金融结构体系比较完善和成熟， 其中投资商与信托基金扮演着领航者的角色， 而房地产开发商及各种服务商则成 为了围绕资本、基金的配套环节。市场上的竞争比较充分，在这种充分竞争的市 场之下，地价与房价都由供需关系决定。在这种情况下，美国的房地产公司只能 依赖于成熟的金融体系，并通过精细化、产业化的管理模式，以降低不必要成本 获取生存与发展的能力，以长期经营获得稳定的经济效益。美国房地产企业经营 的核心就是金融运作机制的创新，它不像我国的香港地区那样，一旦拥有了土地 就可以坐享其成，而是需要通过对市场需求的深入分析，了解消费者的购买力
37、情 况，通过精确的市场定位和高效的开发流程来完成销售周期，并实现预期的销售 业绩。美国的房地产市场不是求远远大于供的局面，在这一点上，与我国的情况 还是有一定的相似性的。 1.2.2 国内相关文献综述 我国人口基数大，建设用地尤其是城市建设用地是稀缺资源，开发商的肆意 购买土地造成了大量地区的土地价格过度上扬， 使房地产市场向着恶性循环的方 向发展，融资和土地获取则成为此类局面的始作俑者。正是在此市场背景之下， 我们的许多地方政府纷纷以土地经营来作为维持高财政收入的重要手段， 而地方 政府的这种土地财政政策，对低价的疯狂上扬起到了推波助澜的作用。当前，我 国的房地产经营模式与香港的基本模式有许
38、多相同之处， 土地资源被开发商高度 垄断，高额的购置费用由银行或预售来承担 10 。于是，在政策允许的范围内，开 发商就不断的买地、囤地，甚至一些开发商专门以收售土地为经营模式，囤积居 奇，不断抬高土地的价格。在这种情况下，商品住宅的价格一路飙升，大大超过 了中低收入家庭的购房能力，社会的住房保障引发的矛盾越来越严重。而从现实 情况看，随着土地价格的日益上扬（部分地区的房价上涨幅度超过100%） ，房地 产开发项目的成本将随之增加，于是商品住宅的售价更是不成比例的迅速上扬， 大多消费要么无力承担，要么沦为房奴”。 总而言之， 从香港与美国的房地产经营模式来看， 美国的经营模式更加先进， 管理手
39、段更具科学性和客观性，是未来的发展趋势，也是我国房地产市场的应走 之路。然而，目前我国的房地产经营却基本沿用了香港的模式，这种模式是不利房地产开发项目成本控制策略研究 9 于我国房地产市场的长远发展的。甚至从某种意义而言，这种投机性的经营模式 正渐渐的阻止我国房地产经济向着良性的方向发展 11 。同时，我们还应该看到， 我国的房地产企业应当积极借鉴美国的经验，充分开辟多元化的筹资渠道，如可 以利用社会资金等，既提高抗风险能力，又均摊了房地产企业的利润，防止出现 经营暴利。综上，我国应尽快改革金融体制，向着多元化的金融筹资方向发展， 这方面美国的融资体制是非常具有借鉴意义的。诸如香港、新加坡等土
40、地资源匮 乏的国家的经营模式越来越不适合我国的房地产市场的发展 12 。我国地域广阔， 房地产成本管理模式还有很大的提升空间， 所以可以综合通过适当放宽土地政策 及采用科学、规范的成本管理控制等方法，来有效遏制我国房地产市场的不良发 展。 1.3 研究的主要内容 本文拟结合上海漕河泾开发区光启园12#办公楼项目具体案例，进行深入分 析，并综合运用工作分解结构（WBS）和挣值分析法（EVM） ，重点是挣值分析法， 着重研究以下内容： 1、新时期背景下，房地产开发的一般理论和房地产开发项目成本控制的相 关理论。并从风险角度提出房地产开发项目成本控制，识别、分析并控制项目成 本。 2、加强对我国房地
41、产开发项目成本控制方面存在的问题的研究，并进行深 入的分析，便于有针对性地解决房地产开发项目的成本控制问题。 3、运用挣值分析方法与全面风险管理方法相结合的办法，提出具体的房地 产开发项目的成本控制对策。透过挣值曲线波动跳跃的表面，找出引起成本背离 的相关风险因素， 并通过加强风险管理的手段来有效达到控制房地产开发项目成 本的目的。 4、提出房地产开发项目成本控制的改进思路。 5、在理论研究的基础上进行实证分析。 1.4 研究的主要方法 1、文献查阅与自身实践相结合的办法。 在论文撰写过程中，一是充分利用网络资源和图书馆等手段，查阅了国内外 相关文献资料，收集到了相关先进观点和数据，为本论文的
42、研究提供理论依据， 提高了理论研究水平。同时，结合参与项目的真实实践经验，并与房地产业内人房地产开发项目成本控制策略研究 10 士广泛交流学习，在前人的研究成果基础上，形成了自己的思路和研究框架。 2、定性分析和定量分析相结合的研究方法。 在本论文的研究中，采用定性与定量相结合的方法进行研究。我国过去的研 究方法大多采用定性的研究方法，少实证，而多综述。本研究，以定性为主，通 过对我国房地产业的理论分析与总结，为房地产业的成本控制在理论上提供指 导。其次，本研究，还采用了定量的方法，通过项目成本控制的分析、计算、统 计，得出一个科学、合理的成本控制模型。通过实证总结出成本控制的可行性、 可操作
43、性的方法途径。 3、规范研究法。 规范研究法是对经济活动的价值判断。 它是经济研究中对经济分析的主要形 式之一。对经济的研究首先是对经济活动的描述、解释并且预期其行为，然后就 是想一切办法改善经济运行状况。 本文在立足房地产业建设实践的基础上， 通过对我国房地产开发公司成本控 制的实际情况及存在问题的分析研究， 提出解决目前公司在成本控制方面所存在 问题的解决方案。 本文通过对我国目前房地产公司成本控制现状定量地分析， 定性地找出适合 于房地产开发企业的成本控制基本策略。 4、理论分析与案例分析相结合的办法。 本文首先对房地产开发项目的特点进行分析，按照项目成本管理的规律，对 项目成本管理相关
44、知识进行了阐述，提出了具体的成本管理办法。最后，本文结 合上海漕河泾开发区光启园12#楼这个具有典型意义的项目进行分析研究，更加 清晰的展现成本控制对整个项目的影响。 1.5 可能创新之处 房地产可能创新的方法分为知识创新与技术创新两方面。知识的创新，为经 济时代创新的关键，昔日创新主要为强调眼下竞争性，往往对手之间造成你死我 活的输赢局面。而知识创新着眼于未来的竞争需要，颠覆了单一竞争更注重相互 合作互利共赢的创新手段。随着社会的进步人们的生活及文化水平的提高，对住 宅的要求已不似往日仅是存身之所的简单认识， 而是对房屋的质量性能及住宅附 近的人文环境皆有更高要求。知识创新包括政策资源、组织
45、资源与信息资源及品 牌资源。尤其品牌资源，在市场竞争中的起着举足轻重的作用。知识创新中，企房地产开发项目成本控制策略研究 11 业的人才是核心竞争的主要力量。 技术创新，主要指新工艺应用、产品开发及新技术推广等等。而低碳、绿色、 智能等住宅理念，可成为我国房地产当下技术创新的方法。在增强住宅科技含量 及提升建筑质量的同时， 应不断提高创新技术， 形成鲜明的房产风格及企业特点。 并拥有房地产领域技术的最高点，具有自身知识产权，提高竞争力。居住区的规 划与环境及建筑形式及结构功能、配套设施与装修材料等是技术创新的具体表 现。住宅设计，要以人为本，依消费水平的不同，设计多类型住宅，让设计做到 超前、
46、合理。构建住宅智能与信息及生态化等，完善小区，提高小区环境策划。 住宅装修材料无毒、无污染，汲取国内外所有先进的技术，从而增强企业的竞争 力。 本文通过分析项目成本管理的理论，以房地产开发项目成本控制为研究基 础，并以上海漕河泾经济开发区光启园12#楼项目的实际案例为研究对象，沿着 项目成本控制的基本流程，重点将WBS法、挣值分析法应用到项目成本控制的不 同阶段，努力对项目成本进行全过程的研究。结构清晰、明确，具有一定的科学 性、实用性和可操作性。 房地产开发项目成本控制策略研究 12 2 房地产开发项目成本控制理论分析 1984年，当时的中国建设部制定了开发房地产市场的措施，我国房地产行业
47、开发的市场化开始正式启动。 近三十年来， 中国房地产业得到了非常迅速的发展， 如今，我国的房地产行业不仅已成为我国国民经济中重要的组成部分，也因投资 过热产生了投资结构不合理、出售房产价格过高、受宏观经济波动大等诸多因素 的影响，并给房地产开发商们带来了巨大的操作风险。因此，在房地产项目开发 之前， 投资者或者开发商采用科学可靠的系统分析工具对项目可能出现的各种风 险因素进行科学的系统分析，并采用判断和识别、测量等手段，从而将风险降至 最低或者积极防范和规避风险成为必经途径，有着非常重要的意义 13 。 本章通过阐释加强风险管理有效控制房地产开发项目的成本，得出房地产开 发项目成本控制的实质就
48、是风险控制这一理论。 2.1成本控制理论 房地产项目成本，可理解为造价、费用及投资，是指开发一定数量的房产所 应付出的全部费用， 项目成本控制是将所有费用按不同成本项目来进行归纳与统 计，以确保成本支出获取最大最有效的收益，达到消除无效的成本，提高投资价 值的目的。成本控制并非意味着省钱或减少投资，也不意味投资多了就是浪费， 投资少亦会有浪费，投资多少并非重点，关键的是投资有效钱花在了刀韧上方是 上策，控制成本，意为规避因价值失衡产生的浪费。 房地产的项目成本控制与项目开发流程有着紧密的联系， 房地产项目一般的 开发流程如图2-1所示： 市场 调研 分析 购买 土地 项目 调研 与 产品 定位
49、规划 设计项目 施工 营销 销售图2-1 房地产开发流程图 实现成本控制方法，首先要控制产品的标准，并将其落实到设计及选型与合 约里，即设计时要确保施工与设计的成果的定位与档次不会出现偏差；经济与技 术相结合以确保成本控制的达成，就是必须充分掌握技术及市场，确保其经济适 用性；成本的控制要实行动态的监控，来预测可能的变化，一定要注重动态监控 环节就是招标与变更及结算整个过程， 还有利用适当的软件及报表；加强房地房地产开发项目成本控制策略研究 13 产开发的过程控制，在必备的完整流程的基础上，加强项目操做团队成本的意识 及沟通，令成本的控制与技术和产品的控制同步进行，此处所说的成本意识指的 是需考虑性价比；成本控制中的偏差调整及内部平衡，主要是需做到心里有数， 调整亦为一种落实，进行调整的原因与内容及幅度和造成的影响等等；在成本控 制中，过程和结果全面考核，确立考核的目标、要求及指标，以上皆为成本控制 的因素。项目成本控制具有以下特点： 首先，项目成本控制对象具有多种发展
