1、赛普咨询中国水电地产战略规划报告_部分 3最终形成全方位的合作体系，形成关系资源不可替代优势?充分利用路桥公司等兄弟单位的资源，可在城市公司或项目层面进行股权合作，确水电集团保兄弟单位的积极性；战略合作水电股份?股权合作中，建议水电地产控股并取得经战略合作水电地产股权合作营权；若水电地产参股，宜集团间接控股；战略合作城市公司股权合作 ?在任何情况下，不放弃经营权和品牌冠名项目公司股权合作权。合作层面战略合作股权合作省市地方政府；大金融机构；大国有企业；水电股份-全球背景的机构省市地方政府；地方具有土地资源的国有企国有大型房地产企业；全球背景的金融机水电地产业；金融机构；大房地产企业；资本机构构
2、；国内其他企业地方政府；具有土地资源的国有企业；区域具有一定实力和资源的地方城投类企业；城市公司房地产公司水电地产通过股权合作的企业；慎重选择优质合作者，具体合作者不限，项目公司-以资源匹配为主尊重专业责任分享价值以与地方政府合作为例，对外合作要上下贯通，实现资源整合，通过股权关系理顺内部合作关系国务院国资委水电集团/股份基础设施建设唐山市战略合作协议水电集团/股份唐山城投战略合作协议路桥公司水电地产行政设施工业地产商业地产住宅地产控股/参股唐山城投/房地产公司股权城市公司合作控股/参股控股/参股项目公司 9 路桥公司进行基础设施建设；9 水电地产进行商业和住宅开?水电地产的专业化管理；?项目
3、运营权；发；?品牌冠名权。9 通过股权关系实现路桥公司和水电地产之间的效益分配。尊重专业责任分享价值业务模式 2：弥补薄弱环节，巩固中间环节，逐步形成价值链的核心竞争力第一阶段（近期）第二阶段（中期）长期 2010-20122013-20172018-项目拓展 9 中期进一步巩固前端和后端各 9 近期主要通过内部管理提环节的能力，加强研发和基础升和人才引进，加强项目研究工作，形成一定的经验积定位策划前期的项目拓展、定位策累，在区域和同行业中形成较划和方案设计能力，提升强的竞争力项目后期的客户服务和物方案设计业管理水平，通过明确岗 9 结合开发-施工一体化模式，形位职能、引进高素质的市价值链环节
4、成水电地产特有的运作模式，施工图设计场化人才，逐步加强这些培养在工程质量、进度和成本薄弱环节的专业能力控制方面的核心竞争优势销售客服 9 对于中间的工程管理和成 9 综合来看，价值链上突出优势本管理等环节，结合开发-环节、弥补弱势环节，形成施工一体化经验的总结和工程成本“全面均好、优势突出”的态提升，巩固这些潜力环节势，成为水电地产的核心竞争的专业能力能力物业管理尊重专业责任分享价值产品定位：逐步推动产品系列的“创新-成熟-标准化”第一阶段（近期）第二阶段（中期）长期 2010-20122013-20172018-9 逐步将郊区享受型、城市改善 9 集中公司开发力量，将香江西项目做成水型和城郊
5、改善型等产品系列固电地产高档产品的旗帜，积累高档产品的高档产品定下来，形成 2-3 个成熟的产开发经验，作为进入其他区域核心城市高品类型；档产品市场的一个品牌；9继续进行高档产品的系列化研郊区享受究，在较为成熟的核心城市拓 9 随着现有项目的开发，积累各类产品的开展、开发 1-2 个高档产品项发经验，进行初步的产品系列化研究工目；作；产品定位城市改善 9 以成熟区域作为试点，以成熟 9 以美立方项目为样板，关注一类城市栖居产品系列进入辐射城市开发，型住宅的产品市场；城郊改善尝试产品复制，促成产品的标准化；9 以都江堰项目为起点，积累商业地产经验；栖居型住宅 9 结合持有经营性物业的开发，逐步积
6、累商务住宅的开发经 9 当前项目多是在核心城市的第一个项目，验，开展初步的系列化研究工也就是创新阶段，下一步重点在核心城市作。的后续开发，在此过程中要集中力量将郊商务住宅区享受型和各种改善型住宅成熟化。尊重专业责任分享价值区域定位：稳步推进区域扩张第一阶段（近期）第二阶段（中期）长期2010-20122013-20172018-环渤海战略 9 近期集中力量进行区域深耕，西南区域9 进入重庆市场，覆盖西南聚焦进入天津市场，在成都、贵阳、区域的所有核心城市；长沙等地取得开发项目，继续中南区域寻找北京项目；9 在战略聚焦区域的辐射城南宁市进行深度发展，进行标 9 进入武汉市场，覆盖中南区域准化产品复
7、制，以规模求的核心城市；合肥效益；区域定位战略南昌 9 对战略关注区域进行深入的区关注 9 先后进入战略关注区域，域和城市研究，确定具体的介首选关中城市群的西安，西安入时机、项目类型、土地取得尽早介入；方式等；哈尔滨 9 进入其他战略关注区域，9 在战略关注区域进行拓展前期并根据资源情况在上海取长春工作，在资源允许的情况下进得项目。远景入 1-3 个核心城市，取得项目。上海规划尊重专业责任分享价值财务测算：实现规模、效益、效率、市场的同步增长第一阶段（近期）第二阶段（中期）长期 2010-20122013-20172018-营业收入规模净利润指标财务目标 20122015 总资产营业收入 50
8、.0109.9 净资产净利润 3.88.0 规模指标净利润率总资产 97259.6 财务测算财务净资产 29.277.9 资产周转率比率净资产收益净利润率 7.5%10%率财务比率资产周转率 31%36%土地储备净资产收益率 7. 0%7.5%市场占有率市场指标品牌知名度尊重专业责任分享价值目录 A.战略形势分析 B.战略规划 C.战略路径 D.战略保障体系 A1.组织管控体系 A2.人力资源体系 E.三年行动计划尊重专业责任分享价值战略规划为组织管控体系提出了较高的要求战略保障体系包括组织管控体系、人力资源体系和绩效考核体系，是战略规划实现的必要前提！尊重专业责任分享价值专业的外部环境分析、
9、研究、筹划和组织实施职能短期内，资本平台主要是配合集团上市，以及战略并购的金融手段支持，可暂时将职能与战略管理部门合并，未来根据情况逐步独立。尊重专业责任分享价值对于不同的业务模式和产品类型，需要根据不同的阶段确定管控方式商业地产（配套及集中商业） 、企业基础研究战略机遇研究资源匹配分析开发盈利模式并购（国资委内部）新城开发（唐山/海西） 、旅游地产创新产品基础资源拓展开发过程经验积累（都江堰）住宅开发（尚未完全到产品复制阶复制产品资源拓展开发环节模式完善段，但相对于其他产品类型要成熟）基础研究：创新产品：复制产品：基础研究工作由总部战由总部相关部门直接参由总部根据经验和实略规划部门组织相关部
10、与、操作项目的具体内践，确定开发标准和要门进行，城市公司和项容，城市公司和项目公求，并对过程进行监目公司配合。司配合和实施。控，具体操作由城市公基础研究工作主要集中可根据就进原则在城市司和项目公司完成。在总部的战略研究部公司集中人才，进行创总部作为标准制定和监门，对战略研究部门的新产品的开发和实施。控中心。要求非常高。尊重专业责任分享价值建立系统的关系运作体系，巩固当地政府关系水电集团/股份系统内部关系统筹投资者关系、战略合作关系日常业务关系、政府关系股权关系公共关系、媒体关系政府关系、土地拓展日常关系、公共关系、媒体关系项目层面关系维护尊重专业责任分享价值强大的运营管理能力需要专业的运营管理
11、部门组织战略市场设计工程成本采购营销客服行政人力运营财务审计尊重专业责任分享价值专业开发能力提升通过学习类考核指标的设定，以及制度流程体系建设、知识管理和信息化建设战略市场设计工程成本采购营销客服行政人力运营财务审计尊重专业责任分享价值企业需要系统全面的风险管理房地产企业风险管理涉及外部风险、内部运营风险、财务风险、法律风险等，由审计监察部负责整合。战略市场设计工程成本采购营销客服行政人力运营财务审计尊重专业责任分享价值目录 A.战略形势分析 B.战略规划 C.战略路径 D.战略保障体系 A1.组织管控体系 A2.人力资源体系 E.三年行动计划尊重专业责任分享价值人力资源管理：人力资源是实现战
12、略的根本保障，战略规划为水电地产人力资源管理提出了要求一人力资源管理本身的要求 HR 管控体系 HR 管理架构 HR责权体系人力资源管理机构、职能、人员独立二三四五六七八九十人新人职薪才公业力人绩培酬人甄司逐步完善人力资源管理各项职资事效训生福事选成能，引进专业化管理人才源管管管涯利监和立规理理理管管察招指划理理聘引提升人力资源管理的专业性，引人力资源管理专业能力人力资源管理信息化进信息化管理工具尊重专业责任分享价值人力资源管理板块中，人力资源规划、人才甄选和招聘、绩效管理、薪酬福利管理是最重要的模块尊重专业责任分享价值人力资源需求：根据战略规划，近期主要构建人才梯队，中期支撑企业核心竞争力近
13、期（2010-2012 年）中期（2013-2017 年）战略规划加快发展、核心能力稳步发展、苦练内功人才梯队、土地储备资源整合、区域领先人才需求 9完善内部管理机制，创造良好 9 通过市场引进和内部培养，建的工作氛围立充足的人才队伍，支撑战略规划人力资源重点 9 完善薪酬、绩效等人力资源管理体系，完善人才上升通道 9 在员工能力、经验积累等方面支撑企业价值链的核心竞争力 9 开展市场化招聘，引进高素质人才 9 建立人才储备库，满足异地扩张要求 9 重点补充价值链关键环节的人才，逐步形成人才梯队 9 补充持有经营性物业发展所需的专业人才尊重专业责任分享价值第一阶段保证战略、融资、投资、金融、旅
14、游地产、品牌、设计研发等方面的人才第一阶段（2010-2012）第二阶段（2013-2017）2018-9 股份公司上市9 运作效率提升 9 都江堰和香江西项目启动 9 成立区域公司 9 品牌规划和推广9 资本运作深入展开 9 资本运作和资源整合工作 9 持有经营性物业 9 土地储备要求 9 产品系列化的标准化复制 9 开发-施工一体化工作 9 进入重庆市场 9 产品系列化研究 9 进入新的战略区域 9 战略区域和城市研究 9。 。 。9 进入武汉市场战略阶段人才类型第一阶段第二阶段资本运作、高端项目策划、旅游地产策划、综合运营、高级资本运作、持有专业技术人才品牌专业、投资拓展、一体化施工成经
15、营性物业开发和招商等本、研发设计、市场研究等所需人才高端产品项目总经理、 （资源整合）综合新的城市总经理、财务总监、区管理人才管理、武汉项目总监、武汉城市公司域总经理等总经理、财务总监等注：未雨绸缪，提前准备尊重专业责任分享价值通过人才的引进和培养难度确定若干核心人才核心人才：1.可替代性：难以在短期内被他人取代的人才；2.空降适用：临时空降失败率较大、磨合时间较长的人才；3.培养难度：自身培养周期长、培养成本高的人才；4.流动性：容易外流，短期内难以充实的人才；5.企业文化适应性：经过磨合，能够适应和认同企业文化。企业文化影响人才类型可替代性空降适用性培养难度流动性度针对城市公司监控的成强强
16、难强弱本、财务人才总部层面资本运作人才强强难强弱项目总经理弱弱难较强强项目层面项目财务经理较弱较弱较难较强较强城市公司总经理弱弱难较强强城市公司城市公司财务经理弱较弱较难较弱较强资产管理经营性物业运营负责人较弱较弱中等较弱较强产品研发人才较强较强中等较弱较弱开发能力经营运作人才较强较强中等较弱较弱策划定位人才较强较强中等较弱较弱尊重专业责任分享价值根据各种人才的专业化程度、市场化程度、自我培养难度和文化差异性，可以确定引进或是培养尊重专业责任分享价值优先市场化引进战略、投资、金融、拓展、研发、设计、营销、运营和人力资源方面的专业化人才引进为主的人才：1.战略、投资、金融、拓展、研发、设计、策划
17、、营销等高素质人才优先从市场引进，为他们营造良好的工作氛围和上升通道 2.尤其战略、投资、拓展方面的人才，急需引进，为即将进行的配合集团上市、战略并购打基础培养为主的人才：1.工程管理、招标采购、成本管理、财务、资金、审计监察等人才可以自身培养，通过兄弟单位交换、调入或合作培养等方式，发展施工企业优势 2.大成本管理可适当引进外部人才，满足成本管理的需要其他重要人才：1.制度流程、信息化等可以通过内部培养或外部招聘引进，关键是要有一定的研发能力 2.人力资源和运营人员可以外部引进和内部培养相结合的方式，主要的技术性人才外部引进，处理好内外部人才之间的融合尊重专业责任分享价值目录 A.战略形势分
18、析 B.战略规划 C.战略路径 D.战略保障体系 E.三年行动计划尊重专业责任分享价值三年行动计划：第一阶段系统性战略推进计划与战略举措总体运营（公司高管层）：1.充实资本金：充实企业资本金到 20 亿元，为后续发展打下基础 2.完善业务版块：战略市场、设计工程、成本采购、营销客服、行政人力、运营财务审计等各大版块初步成型，人才梯队、运作机制、专业能力、经验积累初步形成，并具有一定水平的综合能力 3.提升价值链能力：重点加强价值链两端的综合能力 4.提升运作能力和效率：提升企业和项目的运作能力和运作效率 5.构建战略关系体系：战略关系体系研究、试点、构建 6.资产结构：一定规模的持有精英型物业
19、，优化资产结构战略市场（董事会办公室、市场开发部）：1.市场研究：市场信息和研究平台建设（购买）2.央企整合：研究、实践、操作 3.区域研究：战略区域研究，天津、武汉、重庆、西安等城市研究 4.业务模式创新：业务运作模式创新，持续研究平台 5.旅游地产：旅游地产运作模式研究（都江堰）6.商业地产：商业地产运作模式研究，土地拓展工作 7.新城开发项目运作模式：武清、唐山、海西项目运作模式创新研究 8.风险控制体系：风控体系完善、风险监控、风险管理 9.资源整合：系统化资源整合平台建设、战略合作关系建立和维护 10.土地储备：满足战略发展规划要求的土地储备，土地储备结构调整 11.多元化融资平台：
20、平台建设、金融创新、新融资方式（REITS）跟踪尊重专业责任分享价值三年行动计划：第一阶段系统性战略推进计划与战略举措运营财务审计（运营管理部、财务管理部、资金管理部、审计监察部）：1.运营体系：构建高水平的运营管理体系，系统化、全面的运营体系，计划、成本、财务、资金平台 2.制度流程：制度流程管理体系，制定、推行、监控、更新体系 3.知识管理：知识和经验积累机制，知识库建设，知识推广和传播 4.财务稳健：合理控制资产负债率，控制资金链安全，合理确定资金投放，融资管理 5.税务筹划：税务筹划能力建设 6.预算控制：费用成本控制能力行政人力（总经办、人力资源部）：1.人力资源规划：适合公司发展的
21、人力资源数量和质量，人才梯队，专业人才库 2.信息化建设：建立完善的信息化体系 3.企业文化建设：系统梳理企业文化 4.绩效考核体系：注重效率提升和学习能力提升的绩效考核体系 5.内部管理：营造便于员工效能发挥的平台 6.公共关系：公共管理建立和维护尊重专业责任分享价值三年行动计划：第一阶段系统性战略推进计划与战略举措设计工程（设计研发部、工程管理部）：1.产品系列研究：住宅产品系列研发工作，产品标准化研究 2.产品品质和服务品质：提升设计能力，提升产品品质，提高产品附加值 3.高效的工程管理系统：系统内一体化工程管理体系建设营销客服（营销客服部）：1.品牌规划：品牌梳理，确定品牌发展规划，进
22、行品牌宣传和品牌塑造 2.产品品质和服务品质：提升产品定位策划能力、提升产品品质 3.客户会和客户忠诚度培养：完善客户会，开展客户忠诚度培养活动，逐步提高客户忠诚度 4.客户数据库：完善客户数据积累成本采购：1.系统性成本管理：建立系统性成本管理体系 2.成本数据库和成本信息化：建立完善成本数据库和成本信息化建设 3.采购数据库：客户价格数据库尊重专业责任分享价值三年行动计划战略举措 2010 年行动计划 2011 年行动计划 2012 年行动计划责任主体向集团申请，充实资本金到 20 充实资本金公司决策层亿元完善各业务版块、明确战略、投资、资本运作、设计、营销、运营、人力资源等板块管理模式提
23、升价值链能力、相关高管、人力资源和职能，引进高水平外部领军人才，在薪酬、考核、职级、发展空间等方面提升运作能力和部给予一定倾斜；培养工程、成本、采购、行政、财务、审计等方面的人才；效率构建战略关系体战略规划部门、财务系、内外部资源以唐山作为试点，进行战略关系体系研究和实践管理部、其他相关部整合门优化资产和收入资产运营部、投资拓进行持有经营性物业前期研究拓展 1-2 个持有经营性物业项目结构展部建设市场信息和研究平台（购战略规划部门、投资市场研究信息和研究平台优化买）拓展部央企整合基础性研究，包括目标、实际、手段、融资等内容，选择适当机会战略规划部门、资产央企整合进行整合运营部战略规划部门、投资
24、区域研究适合公司战略规划的区域和城市研究拓展部业务模式创新持续的业务模式创新研究战略规划部门旅游地产进行旅游地产、商业地产和新城开发项目的运作模式研究，包括盈利模式、商业地产资金运作模式、介入方式等；以都江堰项目和唐山项目作为旅游地产和新城资产运营部新城开发项目运开发项目模板，积极探索成功的运作模式作模式尊重专业责任分享价值三年行动计划战略举措 2010 年行动计划 2011 年行动计划 2012 年行动计划责任主体风险控制体系持续建立高效的风险控制体系董事会办公室明确战略布局、目标区域、目标城市及发展规模；研究确定战略规划部门、投资土地储备公司土地获取条件及获取策提高土地获取能力，实现土地储
25、备目标拓展部略；提高土地获取能力；实现土地储备目标战略规划部门、财务多元化融资平台开拓借贷类融资渠道；多元化融资研究管理部门、城市公司财务稳健合理控制资产负债率，控制资金链安全，合理确定资金投放，融资管理财务管理部门战略规划部门、财务税务筹划税务筹划规划及操作管理部门财务管理部门、相关预算控制可控性管理费用、财务费用控制；控制预算执行偏差率部门战略规划部门、人力保证公司发展的人员需要；合理规划、整体控人力资源规划人力资源规划资源管理部门、相关制人工成本部门建立制度流程管理制度，市场制度流程化招聘高水平管理人才，内部制度流程管理及优化经营管理部培养人才知识管理建立知识管理系统知识管理及优化经营管
26、理部在管理提升并运行顺畅的前提信息化建设信息化持续优化总经办下，完成信息化建设尊重专业责任分享价值三年行动计划战略举措 2010 年行动计划 2011 年行动计划 2012 年行动计划责任主体制定企业文化发展规划，企业文化建设进行企业文化宣传进行企业文化宣传人力资源部员工管理关键人力资源政策的针对性和有效性；员工敬业度公共关系外部资源维护与拓展总经办客户细分研究；产品系列标准化研究；技术标准化研究；产品质量标准化研究；项目营销统一化研究、物业服产品系列研究务方案统一化研究；项目成本标准化研究；项目实施标准设计研发部、工程技术路径及标准工作周期研究；实施战略采购部、品牌营销部、成本合约部、经营管理部等产品品质和服务品质产品交付标准；项目建设监察；质量通病防范完成品牌规划；进行品品牌规划进行品牌推广牌推广全程客户服务体系策划及推广；完善水电地产客户服务标品牌营销部客户会和客户总程度培养准及规范；客户导向的产品策划和研发能力客户数据库筹建客户数据库客户数据库完善与优化系统性成本管理完善成本控制体系加强成本控制管理成本合约部成本数据库、采购数据库和成本建设成本数据库和采购数据库，完善成本信息化信息化尊重专业责任分享价值=完，谢谢！=尊重专业责任分享价值
