1、平顶山叶县商品房调查分析报告一、 市场动态1、市场概况相比去年，2011 年上半年叶县楼盘市场达到了一个新盘推出的高峰：恒运叶府、恒基国际、祥和盛世、祥和佳苑、佳晟龙城、美景城等多家新楼盘，包括在售楼盘，截止目前共在市场上推出房源达到 2800 套左右，相当于去年全年推出房源总量，另外据调查得知叶县新区焦庄地块，和老城区护城河附近改造项目及检察院团购项目，近期会逐步推出，由此可见 2011 年叶县房地产市场的竞争是比较激烈的，近期一些主要的竞争楼盘通过认筹、开盘等方式进行前期销售，部分楼盘已公布价位，初步统计截止到目前市场去化量在 800 套左右（包括认筹）,这个数量与推出市场的 2800 套
2、房源相比显得并不乐观，主要原因是客户在今年部分楼盘放出价格区间后明显感觉较去年市场楼盘均价涨幅较大，而客户购房关注重点也大多集中在各楼盘公布的价位上，市场整体观望态度较重，相当一部分客户的购买信心未得到有力激发。2、 楼盘销售比例表项目 广诚美林湖 恒运叶府巨恒祥和佳苑巨恒祥和盛世恒基国际 佳晟龙城 九龙城 龙祥花园房源 262 套416 套（一期220 套）162 套 约 336 套 530 套 80 套 625 套二期 272 套三期 470 套销售（认筹） 一期销售约190 套认筹约 90 套 未销售 认筹约 200 套 销售约 30 套 销售约 300 套二期销售约200 套，三期未销
3、售销售（认筹率）约 86% 约 55% 约 38% 约 38% 约 48%二期销售约73%二、 项目情况（一） 恒运叶府1. 项目概况项目地址：叶县中岗向东 150 米化肥厂生活区开 发 商：叶县恒运房地产开发有限公司销售代理：恒星顾问项目规模：占地约 30 亩、总建筑面积 5 万平方左右，共建有 6 栋小高层，416 套（包含 2#楼 72 套安置房） 。建筑风格 现代简约风格 项目定位 中档 物业费用 未定主力户型 88-902/2/1；115-117-3/2/2；116-118-3/2/1；132.4-140.27-3/2/2销售起价 （内部预计）2500 元/ 销售均价 约 2550
4、元/ 销售最高价 约 2630 元/左右33付款方式 一次性、按揭、公积金 销 售 率 1 期推出 220 套 停车方式 地上车位促销策略 前 50 名交 5000 元抵 10000 元；4 月中旬公布价位并开盘推广方式 单页2. 项目优劣势项目优势：属于老城区，在叶廉路与叶舞路之间（今年会修通一条人民路贯穿两条路） ，但不直接临路，比较安静适合居住；且接近新城区，周边配套成熟； 电梯房，户型设计合理；天然气，壁挂炉取暖。项目劣势：社区规模小，景观一般，工地暂时未开始动工。3. 近期动态（1）4月2日排号优惠细则：前50名交5000元抵10000元，并在4月中旬开盘时按排号先后顺序进行选房，
5、50名以后交5000元排号，只有优先选房的权利，无优惠；（2）当天排号情况如下：上午：8点 11点半交钱的有72名；下午：2点 5点半交钱 22名；当天共计交钱客户 94 名。（3）4 月 16 日开始交定金按照排号顺序开始选房，选房之后定金不退。4策略效果通过以上分析，可以看出恒运叶府通过排号到开盘周期在半个月，他们的开盘思路是通过前 50 名排号优惠 5000 元房款，首先使很多客户当天凌晨 4 点左右开始在售房部门口排队，通过客户积极的购房情绪，造成案场热闹的场面，使当天排号就达到 94批左右，最主要的因素在于，他们在开盘前承诺客户房价最高不超过 2590 元，在叶县县城商业繁华的地段，
6、这个价位一般不是很高，基本上达到了客户心理价位预期，最终在 4 月 16 日开盘前基本上无流失客户，共签约成交房源共 190 余套，一期房源销售率达到了86%，销售效果比较乐观。（二） 佳晟龙城1. 项目概况项目地址：昆阳大道与叶鲁路交汇处开 发 商：平顶山佳晟房地产开发有限公司销售代理：平顶山中坤地产顾问项目规模：占地 2 亩、总建筑面积约 1 万平米左右，建有 1 栋 12 层小高层，住宅总计 80 套。相关指标：建筑风格 现代简约 项目定位 中档 物业费用 0.7 元/左右主力户型 2/2/2 85、90；3/2/2 128销售起价 （内部预计）2200 元/ 销售均价 约 2400 元
7、/ 销售最高价 约 2600 元/左右55付款方式 一次性、按揭、公积金 销 售 率 未开盘 停车方式 地上车位促销策略 目前项目正在接受排号，有优先选房权，交 20000 元可以选定房源推广方式 客户短信、单页、报广2. 项目优劣势项目优势：地理位置较好，周边配套丰富。项目劣势：户型均南北不通透，整体规模较小，无优势配套、无绿化，品质仍有欠缺。3. 项目分析本项目是从 3 月初开始推出交 20000 元诚意金可选定房源，按排号顺序选房，无优惠，之前承诺开盘当天如价位不合适客户可有权退款，80 套房源已预订完，4 月 27 日开盘当天通过跟踪了解，开盘效果并不理想，仅有 30 批客户缴纳了购房
8、定金，主要原因是由于在排号前销售员对客户说价位在 2300 元左右，但是在开盘当天价位却涨至 2500-2688 元之间，由于大多客户接受不了这个价位的调整，促使很多已排号的客户选择放弃。（三） 龙祥花园1. 项目概况项目地址：叶廉路东段开 发 商：叶县龙祥房地产开发有限公司销售代理：平顶山博特地产咨询项目规模：占地约 50 亩、总建筑面积 98000 平米左右，共建有 14 栋小高层，目前销售的二期总计 272 套。相关指标：绿 化 率 35% 建筑风格 现代简约 楼间距 最大 20 米取暖方式 无 项目定位 中档 物业费用 未定主力户型 三室两厅两卫 140，三室两厅一卫 134/127.
9、6，两室两厅 92销售起价 8 层电梯房 2200 元/ 销售均价 二期 2400 元/ 销售最高价 2590 元左右/付款方式 一次性、按揭、公积金 销 售 率一期：98%二期：约 80%左右停车方式 地上车位促销策略 一次性付款，优惠 2%推广方式 户外广告、单页2. 项目优劣势项目优势：具备一定价格优势，现房或准现房销售、五证齐全，全电梯房，工程进度快。项目劣势：周边整体居住环境较差，楼间距窄，无供暖、燃气及其它特色配套。773. 项目分析本项目基本上无销售策略，由于五证齐全，可直接交首付按揭，优惠方面只有一次性付款可享受 2%的优惠，虽然项目自身品质及位置有所欠缺，但是进入 2011
10、年以后，项目的 2400 元均价已经整体低于县区其它区域楼盘，二期销售率已达到 80%左右，下一阶段将重点关注三期销售价位及进展情况。（四） 巨恒祥和佳苑1. 项目概况项目地址：广安路与叶舞路交叉口向北 50 米路西开 发 商：平顶山市巨恒房地产开发有限公司销售代理：平顶山市巨恒房地产开发有限公司项目规模：占地约 30 亩、总建筑面积 5 万平方左右，共建有 3 栋小高层，192 套建筑风格 现代简约风格 项目定位 中档 物业费用 未定主力户型 3-2-1123.81；3-2-1 一 118.25；3-2-2126.47；3-2-2135.94；3-2-2131.26；2-2-198.80；销
11、售起价 2399 销售均价 约 2500 元/ 销售最高价 2819付款方式 一次性、按揭、公积金 销 售 率 52% 停车方式 地上车位促销策略 4 月 15 日开始交 30000 元认筹金可直接定意向房源 不排先后顺序，5 月 15 日开盘，无优惠。推广方式 单页2. 项目优劣势项目优势：处于 270 亩生态园内，现在 1#已盖至 4 层、工程进度快。一梯两户，户型设计合理，户户南北通透。双气配套。酒店式24 小时物管。项目劣势：小区规模小，虽紧邻 270 亩生态园，但所处位置仍不属于叶县未来居住潜力地区。3. 项目动态2011 年 4 月 2 日售房部进场（河南大鹰广告做宣传） ，4 月
12、 15 日开始交 30000 元认筹金可直接定意向房源 不排先后顺序 目前未公布优惠，已交 90 户左右，5 月 15 开盘，共销售房源约 92 套。4. 分析目前项目 4 月 15 日开始交 30000 元认筹金，不排先后顺序，无优惠，由于地理位置好等原因，最主要的因素在于案场人员口中对客户承诺的是他们的房价肯定不会超过恒运叶府的价位，间接说明了本项目的房价会低于 2630 元 ，也促使一部分客户选择本项目，5 月 15 日开盘当天共成交 90 套左右，效果较好，其中最主要原因为 2529 的均价比较合理，基本上达到了客户心理价位预期。（五） 恒基国际991项目概况项目地址：昆阳大道与叶舞路
13、交叉口开 发 商：新恒基地产销售代理：平顶山博特地产项目规模：项目占地面积约 28 亩、总建筑面积约 6 万平方米 共 1 栋 12 层小高层和 1 栋 19 层高层共计 530 套，此外还有一栋 12 层写字楼。相关指标：绿 化 率 35% 建筑风格 现代简约风格 楼间距 最大 35 米取暖方式 中央冷暖空调 项目定位 中端 物业费用 未定主力户型 128.75 平米、123.81 平米三室两厅一卫，132.81 平米三室两厅两卫，88.71 平米两室两厅一卫销售起价销售员口中得知约 2200元起销售均价 约 2500 元 销售最高价 未定付款方式 一次性、按揭、公积金 销 售 率 未销售
14、停车方式 地下停车场促销策略 交诚意金选定房源，小套交 3 万，大套交 5 万，价格未正式公布推广方式 户外墙体广告，宣传单页，户外展示厅2项目优劣势项目优势：地源热泵中央冷暖空调，24 小时热水，周边配套成熟，交通便利紧邻汽车站。项目劣势：老城区环境不佳，拆迁工作进展慢，停车位较少。3项目分析恒基国际项目距离美林湖项目较远，处于老城范围内，该项目最为引人关注的就是首家提出地源热泵式中央空调，该系统可具备供暖、恒温、新风置换、恒湿、24 小时热水等多种功能，整体配套成本较高，目前该项目正处于意向金收取阶段，小套 3 万、大套5 万，客户可以选定房源，但是价格尚未公开，经过分析，此意向金收取方式
15、的主要原因可能是开发商启动资金短缺，通过此诚意金收取方式缓解资金压力。该项目最值得关注的是推出体量较大，共计 530 套房源，其定价策略与整体营销策略对于项目整体销售将起到至关重要的作用，下阶段项目组也将对其进行重点关注。（六） 海龙湾.九龙城1. 项目概况项目地址：九龙路与建设路交汇处开 发 商：河南金九龙房地产开发有限公司销售代理：朝阳地产顾问项目规模：占地约 60 亩、总建筑面积 10 万平米左右，共建有 24 栋多层及小高层，住宅总计约 625 套、目前二期共四栋八层电梯房及小区 16#楼王（多层 6+1） ，二期房源共计 152 套、三期最终确认的户型及价格尚未公开，三期整体未启动。
16、1111相关指标：绿 化 率 40% 建筑风格 欧式 楼间距 二期楼间距约 18 米取暖方式 无 项目定位 中高档 物业费用多层：0.38 元/ 电梯房：0.8 元/主力户型 一梯两户 3/2/2 127.86、135.36、143.86销售起价二期所剩房源起价 2818元/销售均价二期所剩房源均价约2860 元/销售最高价二期所剩房源目前最高 2890元/付款方式 一次性、按揭、公积金 销 售 率 一期 95%、二期 85% 停车方式 地下停车场，车库 480 个促销策略 延续年前部分优惠活动（送空调活动已经终止，目前购房一次性付款优惠 2000 元，按揭优惠 1000 元）推广方式 车体广
17、告，户外广告，宣传单页2. 优劣势分析项目优势：现房销售、五证齐全、小区绿化景观已接近成型、叶县首家地下停车场+地下储藏室、双气配套、项目品质较高。项目劣势：楼间距偏小，二期尾盘定价过高、参观现房后发现房屋布局存在不足、房屋施工中存在瑕疵。（七） 祥和盛世1. 项目概况项目地址：县委北侧昆鲁大道与农航路交汇处开 发 商：广发房地产开发有限公司项目规模：项目占地 25 亩左右 建筑面积 5 万平方米 共 5 栋 17 层高层 约 384 套左右,一期推出三栋，两栋板式高层（一梯二户）及一栋典式高层（一梯四户） 。相关指标：绿 化 率 30% 建筑风格 现代主义 楼间距 最大 36 米取暖方式 地
18、暖+壁挂炉 项目定位 中高档 物业费用 预计 1 元/主力户型 3/2/2 136、140.5、143.19销售起价 2608 销售均价 2972 销售最高价 3298付款方式 一次性、按揭、公积金 销 售 率 52% 停车方式 地上车库，地下停车位促销策略4 约份开始内部认购，5 月 9 日开盘，交 5000 优惠 5000 元房款，签合同的按揭客户再优惠 2000 元房款，一次性暂未透漏。推广方式 DM 单页、户外广告2. 优劣势分析项目优势：全为高层电梯房、赠送壁挂炉，智能电梯、地下停车场项目劣势：楼间距较窄、景观缺乏卖点，过于偏重大面积户型3、总结1313月号前客户可到售房部领取一张邀
19、请卡，同时销售员告知当晚交元意向金可享受元房款优惠，另外可参加抽奖，当天客户凭邀请卡到登记台登记，领取一张抽奖卡入座，当晚到场人员约人左右，开盘主要以晚会表演形式开始，同时主持人现场宣布今晚交元意向金可享受元房款优惠，截至晚会结束共交意向金客户约批左右，另外现场工作人员通知价位明天公布，交意向金的客户明天可到售房部选房。截止到 5 月 20 日房源共销售约 200 套左右，主要针对的是高端客户，并且多是关系客户，另外 2972 的叶县第一高房价，直接造成多数客户持观望态度，部分交意向金客户已退订。优惠方式凡属内部购房客户者，可享受每平方优惠 40 元5 月 9 日晚交 5000 元意向金的客户
20、可享受 5000 元优惠一次性付款购买顶层者，总房款优惠 2%按揭客户除享受以上优惠外，可再享受 2000 元房款优惠一次性付款客户优惠暂未透漏（八） 美景城1. 项目概况项目地址：广安路与叶舞路交叉口向北 20 米路东开 发 商：叶县金世家房地产开发公司销售代理：自行销售项目规模：占地，总建筑面积不祥，共建有 3 栋小高层，267 套建筑风格 现代简约风格 项目定位 中档 物业费用 未定主力户型 82.89-2/2/1；98.98-3/2/2；126.18-3/2/2；126.52/141.42-3/2/2销售起价 未定 销售均价 未定 销售最高价 未定付款方式 一次性、按揭、公积金 销 售
21、 率 未销售 停车方式 地上车位促销策略 5 月 1 日进场开业，到访客户赠送小礼品（啤酒起盖器）推广方式 单页2. 优劣势分析项目优势：临近公园，是天然氧吧，且周边也正在建两个新小区；周边配套成熟，双气：天然气；项目劣势：小区规模小，小区内景观配套一般，且项目位置偏向叶县南，未来升值空间小。3. 当前动态5 月 1 日进场开业，到访客户赠送小礼品（啤酒起盖器）1515叶县区域部分竞争楼盘销售情况项目名称目前报价（元/平米）优惠幅度 销售及楼盘动态海龙湾 九龙城 2800 元/目前按揭可优惠 1000 元房款，一次性可优惠 2000 元，年前送空调，现已截止二期在售房源约 128 套，从开盘截
22、止到目前销售率 50%左右，现均价涨价在 2800 元左右，一楼价差在 100 元左右，剩余近 60 套左右。目前没有很好的促销宣传方式。现基本上有来访量无成交量。因为是现房，价格过高，客户接受程度不是很高，通过房管局了解得知，目前还有 300 余套房源为售。巨恒祥和盛世 未出 未推出房源未售，春节前入场，沙盘已到位，工程方面三栋楼地基已挖好，已出地面，目前推广方式为DM 单页、户外，据说是在 5 月初开盘龙祥花园 2350 元/ 一次性付款优惠 2%二期房源约 270 套，销售率 90%左右，价位适中，主体已封顶。三期房源约 470 套，从售房部了解到现在只做诚意客户登记，登记约 50%左右
23、，具体开盘时间未定。工程方面三期共 7 栋，初了临街的高层没动工，其它有的出地面了，有的在做基础。佳晟龙城 2500-2688 元/无优惠，开盘当天订房客户可参加抽奖未售，房源约 80 套，从售房部了解到，目前项目正在接受排号，有优先选房权，交 20000 元可以选定房源，到开盘时如无购买意向可退款，目前房源已预订完毕，4 月 27 日正式开盘，由于价位过高，目前只有 30 批左右的客户已交定金，效果一般。1717恒基国际置业顾问口中得知均价约 2500元/暂无房源约 530 套，未售，目 3 月份推出交诚意金选定意向房源，具体额度在 30000 到 50000，已交诚意金客户 200 户左右
24、，工程方面主要是拆迁区，工程进度缓慢。推广方式 DM 单、户外、户外展厅、大鹰报。恒运叶府2590 元或 2630元 /最高价前 50 名交 5000 抵 10000优先选房前50名交5000元抵10000元，并在4月中旬开盘时按排号先后顺序进行选房，50 名以后交5000元排号，只有优先选房的权利，无优惠；巨恒祥和盛世 置业顾问承诺不会超过恒运叶府无优惠2011 年 4 月 2 日售房部进场（河南大鹰广告做宣传） ，4 月 15 日开始交 30000 元认筹金可直接定意向房源 不排先后顺序 目前未公布优惠，已交90 户左右，5 月初日开盘。美景城 未定 未定5 月 1 日进场开业，到访客户赠
25、送小礼品（啤酒起盖器）竞争楼盘优劣势分析汇总项目名称 优势 劣势海龙湾 九龙城现房销售、五证齐全、小区绿化景观及水系已接近成型、叶县首家地下停车场+地下储藏室、双气配套、项目品质较高。周边生活配套不完善，楼间距偏小，二期尾盘定价过高、参观现房后发现房屋布局存在不足、房屋施工中存在瑕疵。1919巨恒祥和盛世全为高层电梯房、赠送壁挂炉，智能电梯、地下停车场楼间距较窄、景观缺乏卖点，过于偏重大面积户型，龙翔花园具备一定价格优势，现房或准现房销售、五证齐全，全电梯房，工程进度快。周边整体居住环境较差，楼间距窄，无供暖及其它特色配套。佳晟龙城地理位置较好，周边配套丰富，位于主干道附近，商业繁华区。户型均
26、南北不通透，整体规模较小，无优势配套、无绿化，品质仍有欠缺恒基国际地源热泵中央冷暖空调，24 小时热水，周边配套成熟，交通便利紧邻汽车站。老城区环境不佳，附近村庄多，比较嘈杂，拆迁工作进展慢，停车位较少。恒运叶府项目优势：属于老城区，在叶廉路与叶舞路之间（今年会修通一条人民路贯穿两条路） ，但不直接临路，比较安静适合居住；且接近新城区，周边配套成熟； 电梯房，户型设计合理；天然气，壁挂炉取暖。社区规模小，景观一般，工地暂时未开始动工。巨恒祥和盛世 小区身在 270 亩生态园内，小区的东面面向公园是铁艺栅栏。现在 1#已盖至 4 层、工程进度快。一梯两户，户型设计合理，户户南北通透。双气配套。酒
27、店式 24 小时物管。小区规模小，虽紧邻 270 亩生态园，但所处位置仍不属于叶县未来居住潜力地区美景城临近公园，是天然氧吧，且周边也正在建两个新小区；周边配套成熟； 双气：天然气；目前 2#楼准备盖 3 层1#楼和 3#楼已经做完基础小区规模小，小区内景观配套一般，且项目位置偏向叶县南，未来升值空间小。2121总结：1、销售价格：目前叶县在售项目中，龙翔花园、恒运叶府等项目对外报价集中在 2400-2590 元/ 之间，未售项目祥和盛世、祥和佳苑、恒基国际等项目即将在近期推出，从销售人员口中得知对外报价均价在 2500 元-2600 元/平方米，价位略高，主要由于楼盘地理位置优越，项目中高档
28、定位等因素价位高于其他已售楼盘项目，尤其是这几个项目是年前刚刚启动的项目，价格虽未正式公布，但蓄势待发，客户关注程度很高。总体来说，竞争楼盘项目价格基本均价处在 2400-2600 元/ 平方米之间，已售项目一方面为稳定前期客户，一方面结合市场，出现稳中上涨趋势，但总体来说，县区大部分客户对于房价略高的楼盘在接受能力上是有一定的限制，在此表价下，如若不结合优惠，有价无市现象在所难免。以上几个楼盘在 2011 年里针对我们美林湖项目定价是有一定的影响力，同时也为我们项目近期开盘推出策略提供了有效地决策意义，近期会重点关注竞争楼盘的动态及开盘价位。2、优惠情况及效果：年后，县区在售项目近期不同程度
29、推出优惠。龙翔花园优惠一直持续年前优惠，一次性付款优惠 2%，由于房价适中，客户还是有一定的购买能力，东方丽景继续年前的优惠，即交 10000 抵 15000 优先选房，目前已交 30 余户，效果并不理想，主要由于周边环境不好，配套不全，整体品质有所欠缺；恒运叶府项目前 50 名交 500 抵 10000 元房款，后 50 名无优惠，4 月 1 日当天交 94 批客户，截止到 4 月中旬已交 200 批左右，4 月 26 日开盘，销售率为 90%，效果理想。而新入市的项目佳晟龙城、恒基国际、巨恒祥和盛世、祥和佳苑目前优惠活动暂未推出，其中佳晟龙城目前已开始交 20000 元可以选定房源，同时先
30、交有优先选房权，4 月 27 日项目开盘由于开盘价过高，销售效果不理想，祥和佳苑交 30000 可选定意向房源，无优惠，目前已交 90 户左右，5 月初开盘。另外恒基国际、祥和盛世、美景城 这三个竞争楼盘暂未推出各项优惠活动，也是近期重点关注对象。3、新增供应及市场去化量：除去年前海龙湾九龙城、龙翔花园二期、皓兴平安佳苑、上河御花园等项目的推出外，2011 年初巨恒祥和盛世、恒基国际、佳晟龙城、祥和佳苑、恒运叶府、美景城等新项目的相继入市，使得我县项目出现“百花齐放”之势，据统计目前叶县房地产市场包括新增楼盘，上半年叶县市场推出房源总量在 2800 套左右，相当于去年全年总量，去年全年共销售房
31、源所占比例约为 70%，通过调查得知今年上半年市场共销售房源为 800 套左右（包括认筹） ，所占比例仅为 30%，整体市场销售情况不容乐观，其中主要因素由于今年上半年各个楼盘公布的价位高于去年的房价，客户接受能力还是有一定的限制，比如九龙城均价已达到 2700 元，目前处在滞销状态，佳晟龙城对外报价在 2600 元左右，最高价达到将近 2700 元，销售率仅为 37%，这说明客户对于高房价的楼盘还是有一定影响购买力，美林湖项目下一阶段的工作重点也就是项目如何定价，如何做好项目 2 期，3 期销售基础，这也是项目前期重点考虑的环节。叶舞路东段公园南门路南，印象家苑叶舞路与广安路交叉口北 50 米，朝阳花园小区水闸银杏对面，隆皓九龙华府叶廉路畜牧局那片小树林紧邻公园，上河财富（暂定）
