1、上杭县*开发项目可行性研究报告编制单位：福建*建设集团有限公司2011 年 12 月目 录、 概论、 项目建设的必要性与可行性、 建设地址及建设条件、 建设规模与主要建设内容、 总平面布置图、 公用工程与辅助工程、 环境保护、 开发经营方案与项目实施计划、 投资估算及资金筹措、 经济效益分析、 结论与建议第一章 概 论一、项目承办单位及项目负责人1、项目承办单位：福建*建设集团有限公司2、项目负责人：黄华太二、项目概论：*开发项目，位于上杭县二环路南侧，东临规划道路，南临规划道路，西临规划道路，北临二环路。交通便捷、 环境 优美、视野开阔，是高品质、高档次的园林式住宅小区。该宗地规划用地面积
2、5000。总建筑面积（地上）81000 平方米，地下建筑面积 15000 平方米。项目建设主要为普通住宅，小区由四幢高层住宅建筑、五层商业裙房等配套设施组成。其中北面两幢住宅为 31 层，南面两幢住宅为 31 层，共 400 户住宅，所有住宅单位皆是南北通透。裙房一层为店面,二五层为商场、办公，与西面规划路与附近迅速兴起的企业总部及配套住宅发展相配合。小区内实行人车分流，地下一、二、三层为停车库，有十六部电梯直通住宅。项目的建成，将成为本县商住一体的又一高品质的住宅小区，其能够极大地拉动我县经济，满足我县人民群众日益增长的住宅需求，更加突显我县园林城市特色，同时为城市人口增容提供优美的居住环境
3、。三、编制依据及研究范围：（一）编制依据：1、根据中国建筑北京设计研究院的“*”建筑设计方案。2、福建*房地产开发有限公司关于编制*开发项目可行性研究报告有关材料；3、上杭县国土资源局、县财政局提供的成交确认书及土地使用权出让金缴交发票；4、上杭县城乡规划建设局颁发的建设用地规划许可证；5、上杭县城乡建设规划局划定的红线图。（二）研究范围：本报告研究范围为：项目建设的必要性及可行性、建设条件、建设规模和内容、总 平面布置、公用工程及辅助工程、环境保护、投资估算及资金筹措、经济效益 评价方面的内容，并提出相应的对策和建议。四、主要经济技术指标。1、总规划用地面积 5000。2、总建筑面积 960
4、00。其中住宅 52283，共 400 套，地下室15000，店面 1872，商场 21010，写字楼面积 5800，车位 11594.11 。3、规划建筑层数：高层三十一层四幢。五、项目承办单位情况：*集团前身系福建*建筑工程有限公司，成立于 1997 年 6 月。是以建筑、房地产、 贸易、 傢俬 、物业为一体的跨行 业、多元化经营的集团公司，具有房屋建筑工程施工总承包一级、市政公用工程施工总承包一级、钢结构工程专业承包一级、土石方工程专业承包一级、体育场地设施工程专业承包二级、堤防工程专业承包三级资质的企业，注册资本金 5568 万元。集团通过多年的艰苦创业，实施引进优秀人才和外企管理模式
5、，建立了一套适应本企业的管理制度，已通过 ISO9001 国际质量管理体系、ISO14001 国际环境管理体系、OHSAS18001 国际健康安全管理体系认证。公司现有员工 780 人，具有技术职称人员 342 人，其中高级工程师 18 人，中级职称 148 人，初级职称 164 人，经济管理人员 12 人。壹级建造师 21 人，贰级建造师 85 人。集团在各级主管部门和社会各届的关心支持下，通过全体员工的拼搏奋斗，多次被部、省、市、县相关部 门授予了多项荣誉：2005 年被中国施工企业管理协会授予“全国 优秀施工企 业” ； 2005 年被省建设厅、省统计局评为“福建省建筑综合实力民营二十强
6、企业”； 2004 年被国家工商总局授予全国“重合同守信用企业”；2003-2005 年，连续三年被福建省建筑业协会授予福建省“先进建筑业企业”；1998-2005 年连续八年分别被省、市、县工商局评为“重合同守信用企业”； 2003-2005 年，公司十九名项目经理被福建省建筑业协会评为“优秀项目 经理” ；2003-2005 连续三年被上杭人民政府授予纳税大户企业。公司承建的“* 大厦” 被 评为“省优工程”；“东方明珠”住宅小区被评为“省级文明工地”， “*豪庭”商住小区被评为“国家优质工程”。第二章 项目建设的必要性与可行性一、项目建设必要性分析该项目地处我县万人居住小区规划区，根据上
7、杭县城市总体规划布局方案上杭县城市建设今后二十年的发展目标是：面向二十一世纪把上杭县建设成为经济发达、文化繁荣、高度文明、环 境优美的现代化园林城市，该项目临近规划实验小学，空气清新、环境优美、教育学习氛围深厚，项目建成后，将为 居民创造一个“ 人与自然和谐发展 ”的精品小区。二、项目的可行性分析（1）政府有序控制，土地一级市场严格按年度供应计划和县城用地总规划实施；（2）居民对住房消费投入增加，消费观念已明显改变，由原来“ 有天有地”的独门独院到现在的“ 单元套房” ，购房置业积极性大大提高，房地产作为新的消费热点已逐步形成；（3）住房公积金制度逐步完善，公积金可贷 35 万左右，住房消费信
8、贷迅速发展，有力地支持了居民买房，成为启动房地产市场助推器。（4）随着本县经济的发展，农村人口不断的拥入，城市人口已突破 8 万人。特别是上杭南岗工业园区的逐步建设，吸引了大量外来人口。人口的增长经济收入的增多，自然促进了对住房的有效需求。（5）从房地产行业特性及该项目地段来看，由于土地的稀有和不可再生性，所以其作为消费、保值、增 值的属性越发 明显起来，该项目优越的地理位置及经济区位和区内的基础配套设施、生活环境，为客户提供一个完美的综合性小区。（6）从地方的消费群体来看，该项目周边环境的形成，预示该项目将凭借优越的地段位置和区位优势赢得相应的市场份额，能满足原经济适用房登记户、旧城改造的被
9、拆迁户及商品房升级换代、先富者等群体。第三章 建设规模及主要建设内容一、建设规模根据拟建场地使用情况，地形地势进行规划设计，本项目总规划用地面积 5000， 总建筑面积 96000。其中住宅 52283，共 400 套，地下室15000，店面 1872，商场 21010，写字楼面积 5800，车位 11594.11 。规划建筑层数为四幢高层三十一层。二、主要建设内容项目建设主要为普通住宅，小区由四幢高层住宅建筑、五层商业裙房等配套设施组成。其中北面两幢住宅为 31 层，南面两幢住宅为 31 层，共 400户住宅，所有住宅单位皆是南北通透。裙房一层为店面,二五层为商场、办公，与西面规划路与附近迅
10、速兴起的企业总部及配套住宅发展相配合。小区内实行人车分流，地下一、二、三 层为停车库 ，有十六部电梯直通住宅。第四章 建设地址及建设条件一、建设地址*开发项目，位于上杭县二环路南侧，东临规划道路，南临规划道路，西临规划道路，北临二环路。该处地势较为平坦，基地交通便捷，自然环境优美，场地及周围未曾受污染且周围无任何化学污染源。二、建设条件（一）施工条件本项目建设条件较好，三通一平已经形成。（二）地质、地震条件工程场地位于上杭盆地中部，场地地下末埋管线等其它地下物，也无地下洞穴。场 地抗震设放烈度为 6 度，设计地震加速度值为 0.05g，设计地震分组为第一组，特征周期 0.35s，场地类别为 2
11、 类。第五章 总平面布置一、总平面布置原则随着中国经济的不断发展及科技的进步，人们对于居住的要求已不仅满足于单纯的居住面积的扩大，而是升华到对环境品质、阳光、空气、社区的综合配套，生活的便利，高科技的运用，高尚的娱乐健身场所等新的诉求。在这个大前题下，本项目设计有以下几个重点：1、住宅区内强调高质量的居住环境，六层为屋顶花园，配以适当的绿化设计及公众活动场所，务求为住户创造一个舒适惬意的环境。2、尊重城市文脉，与周围环境相协调， 创造高品质商业空间。3、在房型设计上力求创新，功能布置上讲求先进、全面及完善，以景观为布局要素兼顾居室朝南的地方性居住习惯。4、总平面布置应以创造良好的商住房条件，充
12、分体现社会效益和环境效益，使之成为商店、住宅为一体的商住小区，更能突出我县园林城市风貌。5、总平面布置突出经济实惠的原则，在满足使用功能的前提下，尽量做到简单实用，以共同降低建设成本，布局合理适用，减轻住户经济负担。6、符合消防、人防、给 排水等规范要求，提高居住安全感和创造文明卫生洁净环境。7、符合上杭县城市总体规划，充分提高城市品位，展示城市新貌、美观、实用、经济结 合。二、总平面布置1、基地环境及条件*位于二环路以南，规划路以东，地处上杭县建筑企业总部用地的中心位置，周围均为企业总部用地，潜在商业价值极高。2、总体布局根据基地的特点和规划要求，本方案充分考虑了极佳的地理位置，并以与周围环
13、境整体和谐为前提，分别设计了南北两排四幢板式住宅。其中北面两幢住宅为 31 层，南面两幢住宅为 31 层。所有住宅单位皆是南北通透。裙房一层为店面,二五层为商场、办公，与西面规划路与附近迅速兴起的企业总部及配套住宅发展相配合。地下一、二、三层为停车库，有十六部电梯直通住宅。3、交通组织设计本方案小区内实行人车分流，另有地下车库出入口设在南面规划路直通地下停车场。地下车库与住宅相连，住户可不经过室外直接从通道进入住宅。屋顶绿 化中庭设有盖行人步廊连接各住宅。本方案交通系统简洁明了，车行与人行区分明确，大部份车辆停放在地下车库，减小了车辆对地面交通的影响，改善了公共活动空间。由于两排高层住宅皆靠近
14、市政道路，基座部位无突出裙房，道路坡度亦不大于 8，所以住宅利用市政道路作为消防车道及消防登高场地。4、环境设计意图本工程地段完整，四面临街，因此在建筑与人行道之间尽量安排布置绿化，入口绿 化加以重点处理，将绿化、 喷池、灯 饰及商业的广告橱窗结合为一个整体来设计，从而创造出一个优雅和多姿多彩的室外绿化环境。裙房屋顶为规模宏大的空中花园，亦作为小区活动场所，创造了高品质的小区空间。第六章 公用工程与辅助工程一、给排水工程1、供水：给水主管就埋在项目旁边 5 米处，给该工程用水带来极大便利。1、生活用水，按户测算，户均 4 人：400 套4 人200 升/ 人=320 吨/日；2、绿化用水：绿地
15、面积 15003 升=4.5 吨/日；3、其它用水：25 吨/日。经测算，本项目建成后，日用水量为 350 吨。2、排水小区排水系统实行雨污分流制，生活污水经化粪池处理后，排至市政污水管网，雨水经雨水管道收集后排入二环路雨水管网。二、消防本项目消防按 GBJ-87建筑设计防火规范 等有关规范进行设计，室外消防用水量为 20 升/秒采用低压系统，由本 项目北向已有管网，列一条DN125 进水管，管网按 规范要求布置。三、电气工程小区供电由 10Kv 城市电网供给。1、居民用电：400 套8Kw/户=3200KW。2、商业用电：2485KW=1240KW。项目总负荷：4440KW。四、其它通讯有线
16、电视纳入县有线电视网，防雷按二类防雷要求设置防雷系统，接地电阻小于 1 欧姆。第七章 环境保护1、对施工场地加强洒水，增强地表湿度, 施工现场对外围有影响的方向设置围栏,避免扬尘影响周围环境；场地内土堆、料堆要加遮盖或喷洒覆盖剂，少用干水泥，防止 扬尘扩散；在运输建筑废渣、弃土过程中，采用密封车辆，不慎洒漏在沿途的泥渣应及时清除，避免道路扬尘而影响城区环境空气质量。2、施工场地的土石方等建筑垃圾应用于回用或运往城建部门指定地方堆放; 在施工期间，建筑施工期间噪声应符合建筑施工场界噪声限值（GB12523-90）的限值标准要求，严禁在昼间 12：00-14：00、夜间 22：00-次日 6：00
17、 进行噪声扰民的施工作业，因特殊生产工艺要求必须连续作业的应报批，并公告附近居民；施工废水经沉淀池沉淀处理后达标排放。3、做好水土保持工作，做到随挖、随填、随运，在施工边界开挖截洪沟，施工扰动的地表应及时压实，若施工期间适逢下雨，则须用塑料布覆盖松软作业面及土堆，施工结束后，裸露地表及边坡应及时进行绿化或硬化。4、生活污水经三级化粪池处理后进入污水管网而后进入污水处理厂处理。5、项目运行期，厨房油烟经过油烟净化装置处理后通过烟道引导至屋顶排放。6、公共设施尽量使用低噪声设备,并合理布置，水泵设置在地下膈声房内，并采取相应的膈声降噪措施，北面和南面噪声排放执行社会生活环境噪声排放标准（GB223
18、37-2008）中的 4 类标 准，即昼 间70dB(A),夜间55dB(A)；其余两侧噪声排放执行社会生活环境噪声排放标准（GB22337-2008）中的 2 类标准，即昼间60dB(A), 夜间50dB(A) 。7、生活垃圾集中收集后统一清运至垃圾处理场处理。8、建议使用商品混凝土,以减轻粉尘噪声对周围环境的影响。9、污水处理设施：“ 三级化粪池”、小区配套污水管网。10、运营噪声治理设施：水泵、风机等小区配套设施隔声屏障、隔声罩及隔声间等，隔声门窗。11、固体废物治理设施：垃圾分类收集点，垃圾收容器。12、生 活 污 水 经 三级化粪池处理后排入市政污水管网，然后进入污水处理厂处理。13
19、、施 工 结 束 后 ，裸 露 地 表 采 用 植 树 种 草 绿 化 或 硬 化 ，防 止 水 土 流失 。第八章 开发经营方案项目实施计划一、开发经营方式该项目开发拟采用边开发、边销售的经营方式。为提高投资资金的利用率，减少利息支出，降低成本，确保流动资金周 转率，购房户首付 30可用于建设，余下 70由买受人以住房公积金或按揭贷款方式向银行申请贷款，贷款期限根据客户要求的期限为准办理相关手续。从而达到资金利用周转率，降低开发成本的目的。二、项目实施计划本项目考虑周边实际情况，拟作如下安排：1、2012 年 1 月底前完成前期准备工作，包括可行性研究，各级部门审批，工程施工图设计等。2、2
20、012 年 2 月动工建设。3、2013 年 8 月完成主体建设，2015 年 3 月前小区全部竣工。第九章 投资估算及资金筹措一、开发经营方式（一）估算内容。1、竞买该土地出让金及契税；2、做好“三通一平”费用；3、公共部分绿化等基础建设；4、开发成本及开发间接费用；5、主营业务税金及附加。（二）投资估算。1、土地成本：189 万元2、前期费用：785 万元（1）方案设计及施工图设计费：96 万元（2）地质勘察费及基桩检测费：28 万元（3）施工图纸及施工图纸审查费：15 万元（4）临时占道费：10 万元（5）基础设施配套费：12 万元（6）人防工程易地建设费：162 万元（7）防雷接地图纸
21、审查费：4 万元（8）土地平整费：30 万（9）消防审查费：20 万元（10）天燃气安装设计费：100 万元（11）施工用水、用电安装费：8 万元（12）临时设施费：300 万元3、建安投资：17700 万元（1）土建及室内水、电工程：15840 万元（2）消防二自动：576 万元（3）电梯：895 万元（4）中庭设施：150 万元（5）智能化楼宇对讲等：240 万元4、公共配套设施费：930 万元（1）供电系统：730 万元（2）供水系统：200 万元5、销售费用：288 万元（1）测绘费：20 万元（2）交易费：68 万元（3）宣传广告：200 万元6、监理等其他费用：65 万元7、利息融
22、资费：1195 万元8、不可预见费、管理 费：635 万元9、总计 21800 万元二、资金筹措方案。*项目预计投资 21800 万元，该项目资金筹措方案如下：（1）*公司自筹 7200 万元；（2）向银行申请贷款 8000 万元；（3）预收购房款可筹资 6600 万元。根据项目实施进度安排，该项目开发建设周期为 3 年（2012 年 2 月-2015 年 3 月），开发资金使用计划来源计划如下表。投资计划及资金措施平衡表 单位：万元项目名称 第一年 第二年 第三年 合计一、资金运用 11200 5600 5000 218001、自筹资金 7200 72002、银行贷款 4000 4000 0
23、 80003、预收购房款 0 1600 5000 6600资金合计 11200 5600 5000 21800第十章 经济效益分析一、销售平衡点。总投资（含利息）为：21800 万元，可售房屋 96000,销售平衡点：售价（平均价）为 2271 元/（以上售价已含营业税）。二、销售收入预测表。停车位：268 位110000 元/位=2948 万元；沿街商业：187120000 元/=3742 万元；商场写字楼：268104500 元/=12065 万元；商品房住宅：522834000 元/=20913 万元。预计总收入：39668 万元（折 4131 元/）三、项目财务评价。（一）销售税金及附
24、加估算表：1、营业税：396685%=1983 万元2、城市维护建设：19835%=99 万元3、教育费附加：19834%=79 万元4、印花税：396680.05%=20 万元5、土地增值税：住宅：209132%=418 万元其他：187554%=750 万元合计：3349 万元（二）项目经济分析。单位（万元）序号 项目名称 计算依据 合计 备注1 销售收入 396682 总成本费用 218003 销售税金及附加 33494 利润总额 145195 所得税 （4）25% 36306 税后利润 10889投资利润率= 100% = =66.6%3 年 =22.2%税后投资利润率= = =49.
25、95%3 年 =16.65%自备资金投资利润率= = =201.65%3 年=67.22%自备资金税后投资利润率= = =151.24%3 年=50.41%第十二章 结论与建议一、结论。上杭县“*”项目开发总 投资 21800 万元，建设期 3 年。按静态测算，利润总额 总投资1451921800税后利润 总投资1088921800利润总额 自备资金145197200税后利润自备资金108897200自备资金 7200 万元，平均售价为 4131 元/时,毛利为 14519 万元，投资利润率为 22.2%，税后利润率为 16.65%，自备资金税后投资利润率为50.41%，销售平衡点售价（平均价
26、）为 2271 元 /，根据目前市场行情，该项目可行。二、建议。1、本报告的测算在考虑上杭目前房地产市场基础上，确定的预期售价，鉴于市场进材的波动，价格受政府宏观调控影响，因此，开发商要有应变措施，及时调 整。2、市场营销、 设计、施工方向 对该项目的影响因素较大，开发商要有一支高素质、高水平的领导班子，并配各较强的开发管理人员，抓住机遇，减少风险。3、开发商应加强与政府部门的沟通与合作，取得他们的支持，协调好水、电、通讯、交通等市政 设施配套联网，也是 项目发展中不可忽视的重要因素。由于许多测算数据是初步的，在实施中要根据实际情况调整，故以上结论和建设仅供参考。附表 1：借款人财务情况表单位
27、：万元2009 年 2010 年 2011 年 2012 年月流动资产：货币资金 3062.39 779.73 3877.79应收账款净值 367.59 3692.85 5038.84其他应收款 462.09 125.48 735.64预付货款 2335.93 2015.83 6502.47存货 7934.42 11519.42 20317.65长期投资 281.6 2568.6 2568.6固定资产净值 3552.08 4506.13 9617.26无形资产及递延资产 388.08 1691.07 9223.41资产总额 18444.12 26899.11 57881.67流动负债：短期借款
28、 7100 9900 15440应付账款 225.06 65.31 262.09其他应付款 2105.39 5915.08 14890.78未付利润预提费用 5493.30负债总额 9430.45 15880.39 36086.17所有者权益：实收资本 5568 5568 5568资本公积盈余公积 24.27 825.36 825.36未分配利润 3421.4 4625.35 15402.15经营收入 102153.73 120532.97 160527.94利润总额 988.58 1605.27 11295.73净利润 272.43 1203.96 10776.79资产负债率 51.13 59.04 62.34流动比率 195.58 169.38 160.39速动比率 111.44 96.85 104.09销售利润率 0.97 1.33 7.03
