1、嘉兴市本市级市场调研报告,/ 时间：2018年7月,目录,1,2,3,房产政策,市场状况,城市概况,章节,1,城市概况,区域定位沪、杭两大都市圈与大湾区战略交融点,城市概况,基础背景：长三角城市群及大湾区战略规划已经形成，嘉兴依靠两大都市圈的地理优势，具有承北启南的关键作用，在未来进入实质建设的阶段，对嘉兴具有明显的利好。,城市发展历程36年城市飞速发展,城市概况,城市发展历程：嘉兴人口规模从最初规划18万，增加到130万人口总归，城市建成区面积从16平方公里，拓展到257.29平方公里。,城市发展战略北控西拓，东进南移,规划结构：嘉兴将重点发展第二圈层，逐步打造第三圈层 第一圈层：主城区中心
2、组团，为中环路以内，以商贸、行政办公、文化、居住为主要功能的综合组团； 第二圈层：主城区拓展区，主要位于外环路与中环路之间，以工业、居住及配套功能为主； 第三圈层：主城区的延伸区，依托外围镇六大片区。根据各镇的特色和发展形态，整合资源，各片区各具特色集约发展。,北控：北部用地受到北郊河的阻隔，不宜作为中心城区的发展方向； 西拓：西部以秀洲新区为中心，以中山西路为发展轴，安排居住、公共设施用地，并外延安排工业用地； 东进：东部以中环南路为发展轴，安排大片居住、公共设施用地，用地发展延伸至沪杭高速公路附近。 南移：以南湖大道为发展轴，用地向南发展，安排大片居住、公共设施、绿化用地。,城市发展战略：
3、嘉兴以主城区为中心，分三个圈层、四个组团进行城市建设，以“北控西拓，东进南移”为方向，做到“圈层带动、组团集合、轴线发展”,城市概况,城市经济嘉兴首次突破4000亿大关，位列浙江第五,城市概况,城市经济：2017年嘉兴市GDP总量4355.24亿元，同比增幅12.77%，人均可支配收入43507，在浙江省内均排第五位，经济表现强劲。,第五名,第五名,产业布局四大平台共同发展，长三角共荣都市群,城市概况,产业布局：依托上海外溢和嘉兴各区域原有产业优势，沿G60、G15W布局四大产业发展平台，进一步优化资源配置，促进产业健康、高效、可持续发展。,嘉兴经济技术开发区（现代服务业集聚区）：通过集聚发展
4、金融、商务、商贸、物流、文创等现代服务业，推进装备制造产业基地和健康食品产业基地建设，努力打造浙江省现代服务业集聚发展示范区、嘉兴市高端要素集聚新平台。,嘉兴科技城：科学发展先行区、省校（院地）合作典范区、接轨上海示范区、创新驱动引领区、创业创新活力区、高新产业策源区，全力打造全省继青山湖科技城、未来科技城、宁波新材料科技城之后的又一个综合性科技城，省级重大产业科技创新平台和国家级高新技术产业园区。,光伏高新技术产业园区：建设集光伏科技研发、光伏产品应用产业化、光伏产业集聚、光伏发电应用、光伏产品国际贸易“五位一体”的特色高新技术产业园区。,北部健康旅游区：依托嘉兴市区北部丰富的生态资源，打造
5、集湿地生态保护、生态农业、休闲旅游、健康养生、现代服务等功能于一体，具有浓郁江南水乡风情的田园式生态旅游区和高品质的文化休闲、健康养生基地。,城市人口受上海溢出效应增长明显,14年出台接轨上海三年行动计划,17年浙江省政府同意嘉兴设立浙江省全面接轨上海示范区，嘉兴市创建浙江省全面接轨上海示范区行动计划（20172020年）随后出台,2017年7月松江与杭州、嘉兴签订沪嘉杭G60科创走廊建设战略合作协议，标志着2.0时代的正式开启,2017年末,全市户籍人口356.37万人,比上年末增加4.25万人。全市户籍人口出生率10.83，死亡率7.19,自然增长率3.65。全年迁入人口4.29万人，迁出
6、人口1.33万人，人口机械增长率8.35。 据省统计局人口抽样调查结果审定：2017年末,全市常住人口总量465.60万人，其中城镇人口达到300.31万人，人口城镇化率达到64.5%，比上年提高1.6个百分点。,城市概况,城市人口全国三十名，吸附力强劲,城市概况,人口吸附力：嘉兴属于人口净流入城市，2017年全国人口吸引力指数排行榜，在全国所有城市中排名第30位，人口吸附力高居前列。,2017年嘉兴史上最强人才引进政策：以更加优惠的政策引育高精尖缺人才。意见明确， “国千”、“省千”人才到嘉兴全职创业的，经认定可直接享受项目补助。 对嘉兴市领军型创新创业团队，给予不低于2000万元的资助。以
7、更加开放的胸襟大力推进柔性引才。意见提出实施“海外工程师”、“域外专家”、“双休人才”三大计划。以更加灵活的手段鼓励市场化引才。意见 鼓励企事业单位、人才中介组织、个人等引进和举荐人才，根据引进人才的层次最高给予50万元奖励。以更加鲜明的导向发挥企业主体作用。意见明确， 对入选“创新嘉兴精英引领计划”的创新类和外国专家类领军人才，将按企业给予人才年薪的一定比例补助给企业，每年最高可获100万元补助，补助时间最长5年。以更加有力的举措推进产学研深度融合。意见提出， 对顶尖人才、高端人才在我市牵头设立产业研究院、智库等予以“一事一议”专项支持，最高可给予5000万元支持。以更加立体的框架构建人才服
8、务保障体系。意见提出了一系列的服务举措，涵盖拓宽融资渠道、加强安居保障、加大采购扶持、优化就医就学、降低居留落户门槛等人才关心关注的各个方面。以更加清晰的分类指明集聚人才方向。意见首次制定嘉兴市人才分层分类目录，不仅将人才划分为顶尖人才、高端人才、高级人才、基础人才四个层次，而且对每一层次的人才认定提出了具体标准，精细化程度创省内先河。,城市交通长三角交通中心节点,城市概况,依托大型交通枢纽，让上海-嘉兴-杭州无断层连接，形成以沪杭高铁为主的交通黄金走廊都市带，嘉兴承接上海，连接杭州，必将成为黄金走廊上的城市新中心。,城市概况总结,基础背景,城市规划,城市表现,区位优势得天独厚，地处上海、杭州
9、、苏州、宁波四大城市组成的菱形对角“黄金节点”，距沪、杭、苏、甬各1小时车程，沪杭高铁、沪杭高速使嘉兴同上海无缝对接，具备融沪优势。,城市定位产城融沪，浙江接轨的上海示范区，交通规划优势明显，承接上海外溢的主流区域，未来具备良好的成长基础。,嘉兴作为长江三角洲重要城市之一，成为浙江与上海创新政策率先接轨地、高端产业协同发展地、科创资源重点辐射地、一体化交通体系枢纽地、公共服务融合共享地，为浙江全面接轨上海提供示范。,嘉兴城市能级提升，城市建设加速发展，区域价值战略性提升，城市经济较为活跃，人民富裕程度较高，购买力较强,经济表现,整体经济水平较好，市区经济实力强劲，保持稳定增长，二产主导，产业特
10、色鲜明，民营经济发达，典型藏富于民，居民购买力强，追逐高端消费,城市概况,章节,2,房产政策,环沪都市圈政策对比嘉兴政策最全,房产政策,近期新策重启商转公,总体原则：“先贷先转”、“谁发放，谁受理” 申请条件： 申请商转公贷款须符合本市住房公积金贷款政策（对购买第三套及以上住房的缴存职工家庭不予受理商转公贷款），同时还须符合以下条件：（一）申请人为本市行政区域内住房公积金缴存职工；（二）所购住房在本市行政区域内，已为现房，且已取得不动产所有权证，并办妥一般抵押登记手续;（三）商业性个人住房贷款银行须为承办住房公积金金融业务的受托银行，贷款尚未结清，已正常还款一年以上，且近两年无逾期记录。,20
11、16年10月起全市住房公积金管理部门暂受理商转公贷款业务,待全市住房公积金个贷率连续三个月在95%以下时,再重启商转公贷款业务。,今年2至4月全市住房公积金个贷率分别为94.58%6、93.3%、92.36%,已符合重启商转公贷款业务条件。5月21日发布全市重启商转公贷款公告。,6月13日重启商转公贷款细则出台，6月20日商转公贷款业务正式实施。,房产政策,近期新策人才引进,1、全市全面取消购房落户面积限制。允许城区、城镇有合法稳定住所（含租赁）人员，在居住地取得浙江省居住证条件下，当事人及其共同居住生活的配偶、未成年子女、父母等可以申报落户，其中城区申请落户时连续参加本市职工基本养老保险达到
12、5年。本省户籍满5年的人员，可以不受上述条件限制。 2、放宽人才落户门槛 3、对连续经商办企业人员、居住5年以上的举家迁移农业转移人口、新生代农民工和护理人员等具有专业技能、从事特殊职业群体人员，符合条件经核准允许落户。 4、取消亲属投靠住房面积限制，统一投靠方房屋产权属性及老年父母投靠年龄要求。 5、实行城区及各县（市）城镇范围内三代以内直系亲属实际居住可投靠政策、放宽本市居民城区落户、父母投靠条件，鼓励本市农民进城落户。 6、规范五种类型户口办理政策,在国内各大城市纷纷放大招吸引人才的情形下，嘉兴市政府也紧跟潮流于3月22日出台了嘉兴市户口迁移若干规定（试行），并于2018年5月1日正式实
13、行。,房产政策,近期新策联合调控,注意点： 1.在未取得商品房预售许可证前，房地产开发企业一律不 得通过任何方式认购。 2.房地产开发企业应合理安排开盘时间和销售方式，避免在夜间进 行项目开盘和销售活动，意向购房人数多于准售房源的，宜采取摇 号等方式公开销售，也可邀请公证机构全程监督。 3.房地产开发企业销售商品房时，不得限制、阻挠、拒绝购房人选 择住房公积金贷款、商业贷款，不得要求或变相要求购房人签署自 愿放弃住房公积金贷款、商业贷款权利的书面文件。 4.全面建立和实施“失信惩戒”的联合管理机制。对严重违法违 规、严重失信行为的企业和人员实行“黑名单”制度。 此外，文件还进一步明确了建设部门
14、、发改（物价）部门、市场监管部门、公安部门、国税地税部门和银监部门的工作职责。,房产政策,章节,3,市场状况,土地市场地价一路上扬，最高已达14000元/,市场状况,自2016年始，嘉兴市的土地成交均价便紧跟住宅成交均价一路上涨 6月6号佳源集团以10038元/的价格拿下经开2018-9号地块，算上配建实际达14000元/。,土地成交价格分析开发商信心依然高举,市场状况,2017年因环沪其他区域土地价格处于历史高点，加上城市利好和上海的关系，众多开发商将嘉兴作为战略要点布局，土地争夺激烈导致土地价格快速上扬，目前市区土地与乡镇土地价差明显。2018年6月中铁建地王开盘破局，开发商信心再次高企，
15、佳源城南地块实际楼面价达14650元/。,嘉兴市7月待出让土地起始楼面价均超5000元/,市场状况,房产市场均价持续上涨，供大于求逐渐显现,供需平衡线,嘉兴市6月份市场成交均价为12390元/，环比下降1.39%，同比上升25.25%。 供需比自2017年6月以来整体围绕1.3左右上下波动。七月份随着大量新房源入市，预计供需比将持续上升，对于均价有利空影响。,1.3,新房入市39万方,新房入市12.92万方,市场状况,住宅市场市场表现渐冷，期末存量持续上涨,与去化周期相对应，自2017年8月开始，嘉兴市的市场供应量开始大于市场需求量，期末存量面积持续上涨。6月份成交面积16万方，环比下降33.
16、6%，供应面积20.20万方，环比上升56.3%，期末存量69.68万方，环比上涨6.4%。,市场状况,住宅市场基本突破15000元/，部分已突破20000元/,市场状况,现阶段嘉兴市在售房源集中在中心城区、国际商务区、城南核心、城西区、油车港，少量房源集中在湘家荡、科技城、余新。中环北、秀湖暂无在售房源。 中心城区作为嘉兴的商务、行政、文化和休闲中心房价也整体较高。 科技城和国际商务区现阶段开发力度较大，作为热点板块，均价也相对较高。 湘家荡作为旅游休闲区域，现阶段洋房和别墅项目的比例明显高于其它板块。 城南区七月份即将入市的楼盘较多，有春风里、紫元尚宸、新中国际。 城北区、中心城区、国际商
17、务区、洪合七月份各有一楼盘入市。,客户情况去投机效果显著，回归本地资源，上海客群成为补充资源,市场状况,客户分析：在长三角城市群一体化的大背景下，传统以行政区域为主导的客户流动逐步弱化，环上海价值板块的形成打破传统空间壁垒，嘉沪同城背景下，嘉兴市场客户形成了市区客户-产业乡镇-上海外溢客户为主体的三级客户圈层。,市场总结,土地市场,住宅市场,2016年至今土地市场成交火热，开发商高价拿地成为常态，城市利好给予开发商较高的市场预期，嘉兴成为众多开发商战略布局城市。,住宅市场目前基本处于健康状态，2018年市场供需比1.3，市场价格逐年上行，热点板块一二手价格倒挂，但是市场逐渐显现供过于求且市场期
18、末存量开始持续上涨。,上半年嘉兴楼市稳定，下半年将在激烈的市场竞争、政策限制、大环境影响等 各种因素的影响和博弈中稳定发展,客户情况,目前嘉兴基本依靠本地客户去化，本地占比接近90%，客户承价能力强，在热点区域依然存在开盘即罄的情况，部分项目开始启动上海分销，基本可实现30%-40%渠道去化。,市场状况,板块分析,1,城南板块,城南板块板块介绍,板块分析,城南,城南,政府重点打造板块，内涵姚家荡自然景区，环境宜人，周边商业，教育，医疗，商业配套完善成熟，是目前嘉兴改善首选板块之一,城南板块在售楼盘信息,市场状况,城南板块以高层产品为主，主力面积130左右,市场状况,90,110,130,150
19、,170,兴业璟颐湾,花语江南,产品面积段,紫元尚宸,城南板块嘉兴高端改善板块,市场状况,该区域主力客群主要来源地缘以及市中心高端客群 该群体主要置业目的为品质改善 关注点多为产品本身舒适性和居住体验感,板块分析,2,科技城板块,科技城板块板块介绍,板块分析,科技城,嘉兴科技城是浙江省最早规划建设的科技城，创建于2003年底，一期核心区3.65平方公里，二期核心区29.5平方公里。规划建设科技研发与孵化、科技文化与教育、产业加速与示范和智慧商务与生活四大功能板块。,科技城板块在售楼盘信息,市场状况,科技城板块在售项目极少，产品偏品质刚需及首改，学区资源优质,市场状况,90,110,130,15
20、0,170,世茂璀璨时代,产品面积段,格兰上郡二期,翰林兰庭二期,科技城板块刚需首选，学区资源优质,市场状况,该区域主力客群主要来源地缘以及周边产业乡镇 该群体主要置业目的为刚需以及投资 关注点多为区域内学区划分，发展前景以及产品舒适度,板块分析,3,国际商务区块,国际商务区板块介绍,市场状况,国际商务区,国际商务区,板块划分的南湖区主要涵盖南湖新区、国际商务区和嘉兴科技城，功能主要布置居住、区级公共服务、商务中心和产业研发基地，形成城市东部的副中心,国际商务区在售楼盘信息,市场状况,国际商务区板块品质刚需首选，整体品质感强,市场状况,90,110,130,150,170,香樟国际,产品面积段
21、,卓越珑府,荣安府,嘉禾金茂府,台昇御景园,国际商务区客户分析,市场状况,该区域主力客群主要来源地缘以及周边产业乡镇 该群体主要置业目的为品质刚需以及品质改善 关注点多为价格，产品以及项目品质,板块分析,4,秀湖板块,秀湖板块板块介绍,市场状况,秀湖板块,秀湖板块是嘉兴重点打造的环境资源，居住环境优质。秀湖与湘家荡，姚家荡并称为嘉兴的三大城市绿肺，目前环境资源，周边配套在建设中，未来板块内价值不可低估。,秀湖,秀湖板块在售楼盘信息,市场状况,秀湖板块主力产品面积集中89-90；120左右,市场状况,90,110,130,150,170,卓越鸿玺台,产品面积段,柳岸禾风,阳光城,秀湖板块客户分析,市场状况,该区域主力刚需客群主要来源地缘以及周边产业乡镇 该区域主力改善客群来源市中心以及周边高端人群 关注点多为产品以及项目品质,
