1、沈阳理工大学学士学位论文I摘 要物业管理作为一个新兴的行业，在我国尚处于起步阶段，随着我国房地产的飞速发展，商业住宅小区的数量成倍增长，其发展的速度远远超过了法律规范这一行业的速度，在其逐步走向成熟的过程中暴露出许多深层次的法律问题。物业管理企业在实际的经营过程中，会存在很大的风险，如何规避这些风险，是本文研究的立足点。本文以物业管理中存在的突出法律问题为切入点，站在物业管理企业的角度，去规避在实际经营中出现的风险，如有些不可避免而且规避不掉的风险，本文要提出突出的问题，并研究出相应的对策给物业管理企业做为参考。因此，选择“物业管理法律问题研究”这一课题，并结合鞍山市大德物业管理有限公司的实际
2、情况，对大德物业管理有限公司存在的停车位问题、共有部分问题、安保问题和收取各种服务费难的相关的几个突出问题进行分析，并得出相应的解决问题的对策。本文分为四个部分：第一部分为物业管理的基本理论概述。包括物业和物业管理的概念，物业管理的理论依据和法律性质；第二部分介绍了鞍山市大德物业有限公司的基本情况。包括公司的企业文化、服务范围和工作时间等；第三部分是鞍山市大德物业有限公司在物业管理中存在的法律问题。这部分提出了四个突出问题；第四部分是针对第三部分提出的问题总结出相应的解决问题的对策。关键词：物业管理；物业公司；安保问题沈阳理工大学学士学位论文IIAbstractProperty managem
3、ent is still at the beginning as a rising industry in our country，with the rapid development of real estate in our country, the number of commercial residential redoubled,its development is far more rapid than the laws regulating the industrys speed, in the process of gradual mature exposed many dee
4、p legal problems. Property management enterprise will have a lot of risks in the actual business process ,how to avoid these risks, is the standpoint of this study. Based on the existing in the property management in the prominent legal issues as the breakthrough point, standing in the Angle of real
5、ty management enterprise operation, to avoid the risks which appeared in the actual operation. For some inevitable risks, this paper will put forward outstanding problem and the corresponding countermeasure research for property management enterprise reference. So, choose the “property management le
6、gal problems research“ the subject, Combined with the actual situation of Anshan Dade property management Co., LTD, the existing parking space problems,common parts problem,security problems and the related problems about the difficulties of collecting all kinds of service of several prominent will
7、be analyzed and draw the corresponding countermeasures for solving problems.This paper is divided into four parts: The first part is the basic introduction to the theory of property management. Including property and property management concept, And the property management theoretical basis and the
8、legal nature; The second part introduces Dade property limited company of Anshan city basic situation. Including the companys corporate culture, service scope and working time, etc.; The third part is Dade property Co., LTD in Anshan city existing in the property management in legal problems. This s
9、ection put forward four outstanding problems; The fourth part sums up the relevant countermeasures to solve the problem on the third part questionsKey words: Property management；Property com pany；Security problem沈阳理工大学学士学位论文III目 录摘 要 .IAbstract II引 言 .11 物业管理的基本理论概述 .21.1 物业与物业管理概述 .21.1.1 物业 .21.1.
10、2 物业管理 .21.2 物业管理的理论依据 .31.3 物业管理权的法律性质 .42 鞍山大德物业有限公司简介 .72.1 鞍山大德物业有限公司概况 .72.2 公司的组织结构 .82.3 鞍山大德物业有限公司的企业文化 .82.4 鞍山大德物业有限公司服务范围及物业管理服务费用 .82.5 鞍山大德物业有限公司服务中心工作时间 .93 鞍山大德物业有限公司在物业管理中存在的法律问题 .103.1 停车位问题 .103.2 共有部分问题 .103.3 物业小区的安保问题 .113.4 物业各种管理费用收费问题 .134 解决问题的对策 .154.1 小区停车位问题的解决对策 .154.1.1
11、 明确权属 .154.1.2 车位摇号 .154.1.3 明确停车费的收费原则和标准测算 .164.1.4 明确限制所有人对停车位的权利 .164.2 共有部分问题的解决对策 .174.2.1 建立住宅小区物业共有部分的权属登记制度 .17沈阳理工大学学士学位论文IV4.2.2 对共有部分收益的处理 .174.2.3 侵权业主承担相应责任 .184.3 物业小区安保问题的解决对策 .194.3.1 要谨慎拟定合同中的各项条款 .204.3.2 制定切实可行的规章制度并确保服务合同的履行 .204.3.3 保留相关证据 .214.3.4 完善保安服务与商业保险间的结合 .214.4 物业各种管理
12、费用收费问题的解决对策 .224.4.1 明确物业管理收费项目明细标准 .224.4.2 明确合同权利履行合同义务 .224.4.3 催讨手段合法 .224.4.4 引入第三方调解 .24结 论 .25致 谢 .26参考文献 .27附 录 A.28附 录 B.33沈阳理工大学学士学位论文1鞍山市大德物业有限公司物业管理常见法律问题研究引 言自上世纪80年代物业管理服务现身中国大陆以来，如何对该类服务所涉错综复杂之社会关系予以科学合理之法律规制，一直为相关各界之思索焦点。在经由地方先行摸索再由中央总结地方经验这一立法路径下，2007年3月16日国务院物权法通过，此条例对二十多年来国内物业管理实践
13、所面临的诸多问题作出了较为全面系统的规制，然因规范制订本身的先天滞后性、制订者对物业管理法律问题认识的主观局限性，以及作为新兴事物之物业管理服务自身的不断发展变化，目前国内物业管理服务中仍存诸多问题为该规范未予规定或规定不明，从而引发众多纠纷与争议。笔者对上述问题特别是物业管理服务模式、业主委员会法律地位、物业服务合同性质、物业收费问题开展了研究。本文就鞍山大德物业管理有限公司作为研究依据，提出了存在的问题，根据所学法律知识，总结了一些相应的解决对策。沈阳理工大学学士学位论文21 物业管理的基本理论概述1.1 物业与物业管理概述1.1.1 物业“物业“一词来源于英文real estate 或r
14、eal property； real estate意指不动产房地产，具体指土地及其附着在土地上的房屋及构筑物；real property除了具有real estate的含义外，还包括它附带的各种利益，即包括所有权以及与此相关的占有权、使用权、收益权、处分权等。我国的“物业“一词来自香港及东南亚一带的地区和国家，自20世纪80年代引入我国大陆后，随着我国房地产经济的市场化、“物业”住房商品化以及产权多元化的发展，“物业“的概念日益清晰，并成为我国房地产经济中的一个专用名词。它是指已进入市场消费领域、具有明确权益的各类房屋建筑、附属设施以及相关的配套系统。主要包括：(1)已经完成并具有设定功能和经
15、济价值的各类房屋建筑，主要有住宅楼、公共商业楼、写字楼、旅游宾馆、工厂厂房等；(2)与上述房屋建筑相配套的设备和市政公共设施；(3)房屋所在地的场地及绿地、医院、停车场、小区非主干交通道路。显然，我国物业的含义倾向于real property。物业状况的优劣，体现了一个国家或一个城市基本的精神风貌。1.1.2 物业管理在中国物业管理实务一书中是这样规定的：“物业管理是由专门的机构和人员，按照合同和契约，对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地以经营的方式进行管理，同时对房屋区域周围的环境、清洁绿化，安全保卫、公共卫生、道路养护统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的综合性服务”
16、。这个定义突出强调了几点：(1)物业管理的主体必须是由专门的机构和人员来进行的。换句话说，物业管理必须由具有一定资质资格的机构和人员来进行，不是任何一个人或任何一个组织想管就可以管，想管好就能管好的。按照国家建设部的规定，物业管理机构，即物业管理公司要经过有关部门的资质审查和批准，物业管理人员必须通过资格考试，领取上岗证才能上岗。(2)物业管理的权限必须受物业所有者的委托，根据物业管理条例，按照一定沈阳理工大学学士学位论文3的合同和契约进行。换句话说，物业管理者的权限是物业所有者给予的，是受国家法律保护的，按照合同和契约来进行的。物业管理者行使的只是物业的管理权。当然，物业管理者如果和开发商是
17、一家，那么他可以在业主大会成立前，进行前期的物业管理。(3)物业管理的对象是已经竣工验收并投入使用的各类建筑物及其附属配套设施和场地的管理，同时包括物业区域内环境卫生、绿化保安、交通的管理。(4)物业管理的手段是以经营的方式进行统一的专业化的管理，换句话说，物业管理本身是一种市场化的经济行为。因此，它的实际运作过程、运作机制，都必须按照市场等价交换的原则来办事，一切活动都要纳入到经营的轨道上来。同时，物业管理又是一种现代化的管理行为，对房屋及其附属设备、设施的管理都要按照专业化的原则来办事。正是从这个双重意义上，说明物业管理是适应社会发展需要的，具有无限的生命力。(5)物业管理的目的是为业主服
18、务，是为业主和使用者提供高效、优质、便捷、经济的综合服务，提高广大业主和使用者的生活质量，为其创造一个整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境，最终实现社会、经济、环境三个效益的统一和同步增长。根据我国第一部物业管理条例(2003年9月1日起开始实施)第一章第二条规定：“条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”这里的物业管理企业就是物业管理经营人，而业主是指物业的所有权人。物业管理的管理对象是物业。物业的服务对象是人。(根据2007年8月26日国务院关
19、于修改(物业管理条例)的决定将物业管理企业修改为物业服务企业) 1。根据以上的学者的观点和法律的定义，本人认为，物业管理概念，有广义和狭义的两种。广义物业管理，是泛指一切有关房地产的发展、租赁、销售及售租后的服务。狭义的物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。目前，我们国家的物业管理就是在这个意义上，或是说狭义的理解上进行运作的。沈阳理工大学学士学位论文41.2 物业管理的理论依据物业管理是对建筑物的管理。物业管理所要解决的问题是在一栋建筑物的构造、权属、利用上不可分
20、离，存在事实上的共同关系的情况下，为完成对建筑物的物理机能的维持、发挥其社会经济机能，并建立维护相关区域内良好的环境卫生和生活秩序，以满足人们的居住、工作、社会活动之需要时不得不为的一项活动，物业管理的目标对象主要是共有部分的物业。建筑物区分所有权中的成员权是基于建筑物本身的特征，而使共有人形成了一种事实上的共同体关系，为维持这种共同体关系的存续和发展，尤其为管理相互间的共同事务及共同利益，构成一个团体组织后，使团体成员享有的权利和承担的义务。在这点上，物业管理的目标同成员权的对象目标一致。成员权的实质就是一种管理权，王利明的物权法建议稿和公布的物权法草案均依据三元论的观点，把建筑物区分所有权
21、中的成员权直接规定为管理权。这种管理权建立在全体业主对共有部分的物业共有共用的基础之上，它是一种个人无法单独行使的集体权利。尤其是对共同事务、基同利益的管理，全体业主不得不构成一个管理团体，并借用该团体的力量来实现共同管理的目的。因此，作为建筑物的一个团体组织的成员。各共有人均为该团体的成员，有参与各项事务的权利，享有各种利益，同时承担相应的义务，可见，物业管理的直接的理论依据是就是建筑物区分所有权中的以专有权为基点而形成的共有权和成员权的内容。虽然建筑物区分所有权作为一项重要的不动产物权制度，是物业管理的物权法基础，但由于物业范围的复杂性、集合性，管理方式的多样性，物业管理却不能直接体现为建
22、筑物区分所有权这种权利形式，建筑物区分所有权中制度容不能完全涵盖物业管理过程中产生的法律关系。从建筑物区分所有权的制度本身中难以找到与物业管理相对应的概念，从现行的有关物业管理的法律法规制度中也不能找到建筑物区分所有权的字样。另外，对物业管理主体的确认，对客体范围的划分，权利义务的设定，管理方式的选择等问题，均需要依据现实情况重新加以确认、选择，并依据物业管理的基本目标来设立。总体上，物业管理理论本身的成熟、完善还需要依据具体的社会现实情况和建筑物区分所有权理论及整个物权法理论的发展来促进。沈阳理工大学学士学位论文51.3 物业管理权的法律性质物业管理权是基于业主财产权而产生的一种权利，其主体
23、是业主，在法律性质方面，它具有物权性。依建筑物区分所有权理论，物业管理的实质就是业主对区分所有建筑物的管理，业主的法律地位就是建筑物区分所有权人。物业管理活动是业主自己或委托他人行使管理自己物业财产的行为。法律所称的物业管理活动是平等的民事主体之间进行的法律行为。因此，物业管理的法律性质应该是业主基于私权而进行的自治管理行为，是一种民事(活动)行为。物业管理权是由业主拥有的、对自己的财产自由管理的权利，是业主行使其成员权的表现，也是与建筑物专有权和共有权并列的一项权利，其性质实质是一种私权利，它不具有行政管理职权的强制含义，而是一种纯粹自由、平等的民事权利。这种私权利的主体是业主，它是基于区分
24、建筑物这一基础财产关系而产生的专有权、共有权基础上派生的一种权利。由于它与专有权、共有权的密切关系，不可能单独赋予某一个没有区分建筑物这一财产基础的主体。物业管理权属业主所有产生两种法律后果：除专有部分外，公共设施的归属全部应该归属于业主，其中的一部分可以通过设置专有使用权的方式由个别业主专用：这是由专有权、共有权、成员权不可分离的性质决定。物业管理资金的所有权应该归全体业主，其收取权、保管权、支付义务应该属于业主管理团体或物业管理人。物业管理资金主要包括物业服务费和专项维修资金。物业服务费是为保证小区正常进行运转而必须应该由全体业主支付的费用。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，
25、支付的项目主要是业主管理团体日常的办公费用、物业服务企业的服务费用、聘请专业人员的费用及其他用于业主共同利益的必要开支费用。这笔费用一般由全体业主按照实际支出按月支付。专项维修资金是物业保修期满后(一般为5年)用于物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的费用曲。这笔费用一般是在商品房出售时，按照协议，应该由每一位业主分别按照购房款的23的比例向售房单位一次性交纳，在业主管理团体成立以后，由开发商一次性向业主团体移交，由业主团体统一保管、支付。这两笔费用的最终来源和归属，应该由全体业主承担，归全体业主所有，其收取沈阳理工大学学士学位论文6权、保管权、支付义务应该属于业主管理团体或物业管理人
26、，而非物业服务企业(收取、保管)或单个业主(直接支付)。这样做的法律意义是：支付物业服务费，物业服务企业直接面对的是业主管理团体，而非单个业主；在个别业主不缴费时，在保留物业服务企业单独直接追索债务的权利的同时，更侧重于强调业主管理团体对其内部成员的约束作用。因此，大多数情况下，应该由业主管理团体，而不是物业服务企业对其行使处罚权或起诉权；在物业服务企业得不到应得的费用时，应该以业主管理团体，而非单个业主为诉讼对象；当业主管理团体一旦变更物业服务企业，积累的物业服务费自然属于业主，而非物业服务企业 2。沈阳理工大学学士学位论文72 鞍山大德物业有限公司简介2.1 鞍山大德物业有限公司概况鞍山市
27、大德物业有限公司成立于 1996 年，隶属鞍山市大德有限公司，注册资本为人民币 500 万元，拥有国家物业管理贰级资质，主要从事高尚住宅小区的物业管理服务，管理总面积为 330 万平方米。2007 年 7 月，公司通过 ISO9001 质量管理体系认证。公司所服务的各个服务项目先后荣获国家健康小区、居住示范楼盘、省优秀住宅小区、十佳企业、花园式物业小区、安静居住小区、十大文化社区及十佳诚信企业等荣誉称号。企业拥有 137 名员工（不含临时工） ，其中管理人员学历均为大专以上。大德物业服务公司横向设置综合管理部、财务部、运营部、保洁部、工程部、保安部、人力资源部等七个部门。纵向设置四大管理处，目
28、前分管大德翠韵华庭、大德金典世家、大德南郡华府、大德伴山溪谷四个住宅小区。四个小区基本情况如下：1、“翠韵华庭”商业住宅小区，占地面积238亩，总建筑面积84万平方米，总户数为7318户，整个小区的绿色覆盖率约40；2、“伴山溪谷”小区有4个区，建筑面积26万平方米，共计1189户；3、“金典世家”小区，占地近80万平方米，建筑面积300多万平方米，共有住户近5000户；4、“南郡华府”公寓小区划分为A、B两区，共建楼宇17幢，总建筑面积85万平方米；公司自创立以来，秉承“热情服务、悉心管家”的服务宗旨，全面贯彻“安全、整洁、美观、舒适“的质量方针，本着“求真务实，规范经营，稳健发展”的公司理
29、念，坚持以“超越自我，不断创新”为事业目标，为小区住户提供优质高效的服务；创立之初大德物业公司就提出了“三年打基础、六年上档次、九年创品牌”的奋斗目标，并制定了分三步走的战略：第一步，1996-1999年为打基础阶段；第二步，2000-2006年为上档次阶段；第三步，2007-2016年为创品牌阶段，力求“脚踏实地，着力打造物业管理品牌，争做鞍山物业管理的领跑者。沈阳理工大学学士学位论文8同时根据各小区的特点，大德物业公司实施“管家式服务模式“和“家政服务”等特色服务，在对客服务上做到了既统一管理(24小时服务)，又将服务向各区域延伸。所辖小区已相继获得了各种称号。2.2 公司的组织结构大德物
30、业公司组织形式是直线职能制。公司设总经理一名，实行总经理负责制，大德物业服务公司横向设置综合管理部、财务部、运营部、保洁部、工程部、保安部、人力资源部等七个部门，纵向设置四大管理处，分管大德翠韵华庭、大德金典世家、大德南郡华府、大德伴山溪谷等四个住宅小区。公司自成立到现在没有专门设立质检部，对各小区的日常管理(巡查记录、保安、保洁、绿化等)没有专门的部门考核和检查。大德物业组织结构的优点是既照顾到信息沟通的有效性，又能发挥各职能部门的积极性；缺点是信息的沟通效率不高，一线管理处在职能工作如质量管理、安全管理、财务核算等方面会有多头指令，工作协调量较大。2.3 鞍山大德物业有限公司的企业文化公司
31、自 1996 年组建以来，一直坚持以先进的服务理念和企业文化，完善的发展目标，公司致力于以业主需求作为一切工作的出发点，为业主提供人性化、亲情化的服务，力求在第一时间内解决业主提出的问题，以期实现持续提升业主满意度。大德物业愿与广大业主携手，共建安全、文明、温馨、和谐的美好家园！2.4 鞍山大德物业有限公司服务范围及物业管理服务费用大德物业公司服务范围包括，物业服务中心所接管的房屋主要结构、共用场地、共用部位设施、设备依照服务协议实施全面管理，并负责保养、日常维护，对小区提供常规项目服务。物业管理服务费用如下，大德物业公司所管理的四座小区住宅物业服务费为 1.2元/月平方米，电梯费：电梯养护维
32、修费 180 元/户年；电梯年检费 60 元/户年，车库物业 0.6 元/月平方米，商业网点公共设施维修费 0.6 元/月平方米，停车位60 元/个月，装修垃圾清运费 3.5 元/平方米。管理服务费是小区的综合性管理费，沈阳理工大学学士学位论文9包括员工的薪金、办公费用、税金、共用事业费用、电梯、秩序维护、保洁、共用部位设施日常维修、养护费用、绿化费用等。业主必须按前期物业服务协议向物业服务企业缴纳服务费。未缴纳物业服务费 3 个月以上的，物业服务中心可向本物业所在地人民法院申请支付令或提起诉讼。2.5 鞍山大德物业有限公司服务中心工作时间大德物业服务中心工作时间是周一至周六上午 8：0012
33、：00，下午 13：0017：00，星期日、公众假期，服务中心按相关规定为业主提供服务。沈阳理工大学学士学位论文103 鞍山大德物业有限公司在物业管理中存在的法律问题3.1 停车位问题当前，大德物业公司所管理的小区内停车位普遍有三种：第一种是有产权证的封闭式独立车库，第二种是地下停车场停车位，第三种是占用住宅区公共区域的地上停车位。前两种纠纷问题比较少，重点是第三种小区的地上停车位，此种停车位的争议较多，众说纷纭，业主认为地上停车位是属于小区的共有部分，所有业主都有使用权，物业不应收取停车费用，而物业公司认为，物业对地上停车位上的车辆尽到了管理义务，理应收取管理费。2009年7月，大德物业公司
34、对翠韵华庭小区的地面进行改造，将停车位的密集程度加大了，引起了业主门的不满，导致了法律纠纷。这三种停车位的数量总共是1500个，而翠韵华庭小区有车的业主将近2200户，供不应求的局面很严峻。其次，翠韵华庭小区的停车管理费为每月60元/位，这一价位是大德物业公司单方面制定的，有的业主对这个价位不满意。另一个问题就是高价出租非业主和业主高价转让他人，目前翠韵华庭小区的住户中有车的主业有将近2200户，约占小区总业主的30%左右。这么庞大的车辆，要停在小区里，小区的车位紧张是必然的。在这种情况下，大德物业公司在2009年7月，竟为了高额利润又在小区内道路划分出20个停车位来高价出租非业主，而且有的业
35、主将自己的停车位高价转租给其他业主或非业主，给物业公司的管理带来了麻烦。3.2 共有部分问题共有部分就是由全体或一部区分所有权人共同所有的部分。如陈华彬先生认为共有部分是“由区分所有权人全体或一部予以共同所有的，不属于专有部分的法定共用部分与规约共用部分。”共有部分就其所有关系而言，可分为全部共有部分与一部共有部分。所谓全部共有部分，即由全体区分所有权人共同所有并使用的共有部分，俗称大公；一部共有部分为仅由部分区分所有权人共同所有并使用,俗称小公。前文所谓法定共有部分皆为全部共有部分。而一部共有部分则通常存在相邻房屋之中，正如台湾学者谢在全指出那样“仅为部分区分所有人所共有的部分，如各层楼之间
36、的楼板，仅属于相邻部沈阳理工大学学士学位论文11分的所有人所共有。大德物业公司所管理的四所住宅小区中，发生的共有部分权属问题集中突出以下三个方面：第一，擅自处分业主的共有部分，南郡华府小区共有17幢楼宇，其中有两幢楼宇有楼体广告。楼体广告的出现并未经业主委员会的同意，其广告收益也没有归业主大会，而是全部被大德物业公司留下了，这些收益被大德物业公司用在了哪些地方，也从未公示过。第二，擅自侵占业主的共有部分。例如物业擅自占用业主的共用土地增加建筑物，或者违反规划或约定擅自减少绿地等。主要表现为物业公司为了增加收益，擅自将原属绿地的规划部分进行侵占。下面我们来看个发生在金典世家小区的案例：2009年
37、，大德物业公司关闭一扇出入金典世家小区的大门，业主只能从其他大门出入。大德物业公司在被关闭的那扇大门附近的空地上开设了酒吧，对外营业，并将开设的酒吧承包给一个业主经营。此外，在金典世家小区的正门门口，一进小区就能看到小区的电子屏幕广告牌子上放着某旅游公司的广告，播放广告并未经业主大会同意，其广告的收益也未归业主委员会所有。这实际上是对小区业主权益的双重侵害 3。第三，业主对其他业主共有权益的侵害。业主不当行使权利也可能会导致其他业主共有权受到侵害，这主要表现为业主不当行使专有所有权而导致其他业主的共有权受到侵害。即在行使专有部分专有所有权时，违背了专有使用部分的初始使用用途或构造，或将可能危害
38、建筑物安全的危险物存放于专有部分，以致有害于建筑物的保存或者违反有关建筑物的管理使用，而使住户相互间共同的利益受到影响的行为。这种行为主要包括改变楼房主体结构或承重结构，业主未经报批，违反法律、法规，将住宅改变为经营性用房。翠韵华庭小区还普遍存在一些现象，如在共有的走廊堆放自家杂物妨碍其他业主的通行及防火安全；将共有的一楼绿地随意圈划为自家使用；在小区绿化带上停放车辆；破坏，污染环境影响小区景观等等。3.3 物业小区的安保问题目前，大德物业公司所管理的小区中，虽都有门禁系统，但在业主忘记带磁卡或是懒得将磁卡拿出来开门时，就可以叫保安人员直接把小区的门开开，随便就进入,物业也没有核实身份就开门,
39、给小区的业主安全,留下了隐患。小区业主丢失通行卡情况比较多，这给小区的管理带来了很大的难度，不仅让业主通行不便，也容易让捡到通沈阳理工大学学士学位论文12行卡的不法之徒有机可乘。这也就引发了一个业主人身财产安全的责任认定的问题。近年来，大德物业公司所管理的小区，由于第三人的违法行为侵害业主人身财产安全的案件愈来愈多，如物业管理区域内业主人身受到伤害，业主的车辆及房屋内物品被盗等，从而引发的业主与大德物业管理公司之间的纠纷也愈来愈多。2008年4月4日，翠韵华庭小区某业主晚上回家时，遭到两名潜伏的歹徒抢劫，刑事案件告破，两名歹徒被判刑后，受害者家属以大德物业管理公司违反物业服务合同为由，要求大德
40、物业公司给予民事赔偿。2010年5月31日，鞍山市铁东区法院一审判决大德物业管理公司赔偿原告违约金10万元。2007年李先生以178017元购买了一部桑塔纳轿车，轿车每晚都停在居住小区里，李先生按小区物业大德物业公司的规定交纳停车费，并拿到物业公司的停车证并确定了专用车位，后来李某停在26号车位的车被盗。车丢失后，保险公司按折旧车款赔付给李先生1024万元，但尚有4万元车款没有着落（李先生的车在当时的市估价为14万）。李先生认为，大德公司作为小区管理人，对小区内停放的车辆负有保管义务，现车辆被盗，大德公司应当承担保险公司没有赔付的4万元车款，李某就赔偿事宜与大德公司交涉无果后诉之法院。依据相关
41、规定，物业管理企业的义务是全面履行物业服务合同，物业服务合同的内容之一是安全防范服务，即保安服务，但对于保安服务的内容并没有具体规定。发生此类案件时，业主往往要求物业管理企业承担赔偿责任，而物业管理企业往往以其已按照物业服务合同约定尽到保安义务为由进行抗辩。在此情况下，如何判定物业管理企业的保安义务及赔偿责任，是物业公司在管理中急需解决的问题。对于业主能否追究物业管理企业的赔偿责任，存在两种截然不同的观点。大德物业公司认为，大德物业公司提供的保安服务是针对公共区域、配套设施设备的，物业服务也是以公共需求为对象的，并不仅仅针对某一单独个体，因此，发生上述案件，大德物业公司不负赔偿责任。业主认为，
42、物业管理企业的宗旨是保障物业管理区域内房屋及配套设施设备的正常使用，创造清洁优美、舒适方便、文明安全的居住环境，物业管理企业依据物业服务合同的约定收取物业管理费，承担清洁、绿化、保安等专项服务。业主人身受到侵害，财产被盗，安全保证何在?也就是说大德物业公司没有创造清洁优美、舒适方便、文明安全的居住环境，而业主却为清洁、绿化、保安等专项服务缴纳了物业管理费，如果大德物业公司不承担赔偿责任，就免除了保安服务的约定，不能实现权利义务的对等，同时，依据物业服务合同的约定，物业管理企业也得承担保安失职的违约责任。沈阳理工大学学士学位论文13上述两种观点都有其合理之处，但总的来说，完全不负责任或负完全责任
43、都有失偏颇，在一定程度上减轻或加重了物业管理企业的赔偿责任 4。3.4 物业各种管理费用收费问题大德物业公司目前分管四个小区，一共有20825个居住户，其中有6872户目前没有交物业费，达到总数的33%。有的长达三年，最多的长达八年未交物业费。据不完全统计，拒交拖欠的物业服务费达到总收费额的40左右。拖欠物业服务费的类型分为三类：1、拒绝缴纳物业服务费。拒绝缴纳物业服务费是指在合同期限到来之后，业主无正当理由拒绝缴纳物业服务合同所规定的物业服务费。这里所指的是业主在客观上能够缴纳而在主观上不愿意缴纳，即业主的对待给付是有可能的情形。业主拒绝缴纳物业服务费的情形十分复杂，业主所持有的理由也是多种
44、多样，下文以几个大德物业目前管理的四个小区的案例分别进行分析。案例一：翠韵华庭新建房屋于2008年9月验收合格后交付业主使用，按照有关规定成立了小区业主委员会。随后，小区业主委员会聘请了大德物业有限公司对小区进行物业管理服务，并签订了物业服务合同。该小区部分业主认为本小区的打赌额物业公司收费较高，而且自己并未与大德直接签订物业服务合同，不是合同的当事人，不受大德物业公司服务合同的约束，不用履行合同中的义务。所以，部分业主以此为由拒绝缴纳物业服务费用。案例二：徐某将一套自己不居住的房屋租给在鞍山市工作的江某，双方签订租房协议，约定由江某向大德物业公司直接缴纳物业服务费。徐某将此事书面告知了大德物
45、业公司，物业工作人员对此约定表示了认可。在江某退租的两个月后，徐某接到了大德物业公司的催缴电话，要求徐某支付江某租房期间拖欠的物业服务费用，徐某当即表示自己不应当缴纳该费用。一个月后，徐某又接到了大德物业公司的催缴通知单。徐某认为自己已经与江某事先约定由江某直接向大德物业公司支付物业费用，而且大德物业公司也知晓了此事，并且没有提出异议。所以，大德物业公司就不应当要求自己承担物业服务费用。2、延迟缴纳物业服务费。延迟缴纳物业服务费是指业主缴纳物业服务费的期限违反了物业服务合同中关于缴纳期限的规定，在缴纳物业服务费期限到来时，能够缴纳而没有按期限缴纳物业服务费的情形。物业服务费的缴纳期限是业主与物
46、业服务企业依照物业服务合同规定全面履行缴纳义务的时间，物业服务费的缴纳期限不仅直接关沈阳理工大学学士学位论文14系到业主履行义务的完成时间，也是确定业主违约与否的重要因素。业主延迟缴纳物业服务费很有可能会涉及滞纳金的支付问题，由以下案例说明。翠韵华庭小区业主林女士因为自己所在小区的物业服务费比相邻小区的物业费高对大德物业公司不满，认为大德物业公司在赚业主们的钱，所以一直拖欠翠韵华庭小区的物业服务费。当大德物业公司以打电话的方式对其进行催缴时，林女士许诺下月补齐，但是到下月缴纳费用时，林女士又总是以自己不在家或者在外地出差等借口逃避缴纳物业服务费用。这样持续到年终，大德物业公司对业主林女士以寄发
47、催缴通知单的方式追缴物业服务费，并要求其缴纳由此产生的滞纳金。林女士翻查资料后认为，大德物业公司要求其支付的滞纳金过高，已经超过了法律规定的最高标准，所以拒绝支付滞纳金。3、部分缴纳物业服务费。部分缴纳物业服务费是指业主虽然缴纳了物业服务费，但缴纳金额不符合物业服务合同中约定的金额，或者说缴纳的费用存在着数量上的不足。物业服务费是业主支付给物业服务企业的对价，业主应当本着全面履行的原则履行自己的缴纳义务，部分缴纳物业费即业主只是缴纳了物业服务费的一部分，不完全履行合同的缴纳义务，不符合全面履行的原则。业主高某所住的伴山溪谷小区物业管理服务水平低下，保安、保洁、绿化等方面都存在一定的问题，因此，
48、高某认为大德物业公司提供的管理服务与所缴纳的物业服务费“质价不符”，以此理由作为抗辩，按照伴山溪谷物业小区低一个档次的标准支付物业服务费，对于多余部分拒不支付。大德物业公司认为自己在提供了物业管理服务之后，没有完全取得业主对其履行债务的对价，在追缴无效的情形下将高某告上法庭，要求业主支付所欠物业服务费以及由此产生的滞纳金 5。沈阳理工大学学士学位论文154 解决问题的对策4.1 小区停车位问题的解决对策4.1.1 明确权属针对前面所述的停车位问题，可知，要解决这些问题，首先应明确车位的权属问题。第一种封闭式独立车库，在大德物业公司所管理的四个小区中共有1200个这样的车库，一般是开发商投资建筑
49、的停车设施，并且可以依据相关法律规定办理相应的独立产权证，还可以独立出售或出租。这一种车位的所有权完全归属于车库的所有者。这种封闭式车库的相关责任纠纷相对少很多，再加之权利归属也很清晰简单，对应的责任承担也是明了直接的，故本文在此对这种车库相关纠纷就不再多做阐述。第二种地下停车场停车位（四个小区共有地下停车场里的停车位有2000个）通过物权法第74条第二款规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定” 6可知这一类车位的归属是通过开发商和业主双方约定来确定。依照权利归属不同又可以细分为三类：第一类是权属属于开发商的地下车库，即开发商独立投资建造的层高到达22米的，并且没有让业主公摊的地下车库，其产权及收益归开发商所有。第二类是权属属于全体业主的地下车库，即开发商列入全体业主公摊范围，理所当然这样的地下车库所获收益归全体业主共有。第三类是权属待定的地下车库，具体来说是开发商投资建造的、业主们未进行公摊的且层高没到达22米的地下车库，但是这类车库是在全体业主共有的土地上建造，因此就是列入建筑容积率内的，所以这类地下车库不能说属于开发商独立所有也不能说完全归于全体业主共有，需要根据物权法第74条第二款，通过双方的约定来明确归属方式。第三
