1、 全国服务热线： 4006-1313-98 我们最懂司考，我们更懂你的学习需求！ 众合教育网址： w w w . z h o n g h e e d u . c o m 2012年 系统强化 班讲义 民 法 李建伟 北京 众合 1 2关于原物及其孳息返还、必要费用求偿权 第 243 条 不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。 原物、孳息返还的义务：相同 请求管理费用的支付：不同 3 关于物上代位金返还、占有物风险 的承担 第 244 条 占有的不动产或者动产毁损、灭失，该不动产或者动产的权利人请求赔偿的，占有
2、人应当将因毁损、灭失取得的保险金、赔偿金或者补偿金等返还给权利人；权利人的损害未得到足够弥补的，恶意占有人还应当赔偿损失。 物上代位金的返还：相同 风险负担承担：不同 4关于 占有保护请求权 【原物返还请求权】第 34 条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。【无期限】 【占有保护请求权】第 245条 占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险； 因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿【侵权债权请求权】。 【占有物返还请求权】占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。【除斥期间】
3、解读： 占有人在其占有被侵夺时，可以请求返还其占有物；占有被妨害时，可以请求除去妨害；占有有被妨害之虞时，可以请求防止妨害，此三者合称为“占有保护请求权”。与物上请求权的区别十分明显地体现在占有物返还请求权适用除斥期间（第 245 条对于占有物返还请求权规定一个除斥期间，为 1 年）；后者没有期间限制。 此外，占有被侵害的，占有人还可以主张侵权损害赔偿请求权（债权请求权）。 第三单元 所有权 一、建筑物区分所有权 （一）专有权 物权法第 71 条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。 第 72条 业主对建筑物专有
4、部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。 业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。 建筑物区分所有权解释 第 2 条 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。 规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。 本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。 解读： 范围 与行权准则：
5、 专有权的主导地位： .2 决定后二者的 得失与大小 专有权的认定：独立性标准 （二）共有权的范围 第 73 条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 第 74 条第 2 款 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 第 79 条 建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维
6、修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。 建筑物区分所有权解释 第 3条第 1款 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所 全国服务热线： 4006-1313-98 2 称的共有部分： （一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分； （二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。 第 4条 业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应
7、认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。 第 6条 建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。 全小区共有部分包括 小区规划道路、绿地、物业用房： 73 占用公告道路与绿地的车位： 74（ 其他车位、车库属于开发商所有，开发商可以租售给业主个人） 维修基金： 79 其他的部分共有 （ 全 楼共有；两户共有） （三）成员权 1.投票权 第 76 条 下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委
8、员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 简单双重多数 绝对双重多数 2.“住改商”的限制 第 77 条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主
9、同意 建筑物区分所有权解释 第 10条 业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利 害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。 【一票否决】将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。 结论： （ 1）须经 所有的 利害关系业主同意； （ 2）利害关系业主不限于本栋建筑 3. 业主的撤销诉权 物权法 第 78条 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 建筑物区分所有权解释
10、 第 12 条 业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。 撤销之诉的除斥期间 1 年； 撤销之诉的后果及于全体业主 【例 1】甲、乙、丙、丁分别购买了某住宅楼（共四层）的一至四层住宅，并各自办理了房产证。下列哪些说法是正确的？（ 06-3-55，多） A甲、乙、丙、丁有权分享该住宅楼的外墙广告收入 B一层住户甲对三、四层间楼板不享有民事权利 3 C若甲出卖其住宅，乙、丙、丁享有优先购买权 D如四层住户丁欲在楼顶建一花圃，须得
11、到甲、乙、丙同意 【例 2】 王某有一栋两层楼房，在楼顶上设置了一个商业广告牌。后王某将该楼房的第二层出售给了张某。下列哪些选项是正确的？ (08-3-58,多 ) A张某无权要求王某拆除广告牌 B张某与王某间形成了建筑物区分所有权关系 C张某对楼顶享有共有和共同管理的权利 D张某有权与王某分享其购房后的广告收益 （四）物业服务合同及其纠纷解决 1. 合同当事人 （ 1）签约与 解约的程序 签约：按照物权法第 76 条，物业服务合同的议决、签约程序大致是：业主大会通过决议选聘出物业服务企业，业主委员会据此决议与该物业服务企业签订物业服务合同。 解约：基于同样的道理，业主大会依法作出解聘物业服务
12、企业的决议后，业主委员会出面请求解除物业服务合同的，法院应予支持（第 8 条第一款）。 （ 2）签约人与合同当事人 需要明确，虽然每一个单个业主并未出面与物业服务企业签约， 但每一个业主才是真正的当事人，该合同对业主直接具有约束力（第 1 条）。 所以，当物业服务企业向业主委员会提出物业费主张 的，法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利（第 8 条第二款）。 这一原理也适用于建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同（第 1 条）。 （ 3）扩展适用于物业使用人 物业使用人（承租人、借用人或者其他物业使用人）也参照适用 物业服务合同（第 13 条），但毕竟不是该合同的当事人， 所以
13、当物业的使用人业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，法院应予支持（第 7 条） 。 1. 合同内容与无效条款 物业服务企业公开作出 的服务承诺及制定的服务细则，也是物业服务合同的组成部分 业主委员会或者业主可以请求确认合同（条款）无效的情形有： （ 1）转包的合同：物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同； （ 2）不公平格式条款：免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。 3. 双方权利义务关系 （ 1） 业主的主要权利 主合同权利： 物业服务
14、企 业违约的，业主有权利请求其承担继续履行、采取补救措施以及赔偿损失等责任。物业服务企业担负的维修、养护、管理和维护义务来源包括：物业服务合同约定；法律、法规规定；相关行业规范；物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则（第 3条）。 抗辩权：物业服务企业违约、违法擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主有权以违规收费为由提出抗辩（第 5条第一款）。 不当得利返还请求权：业主有权请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的（第 5条第二款）。 （ 2） 物业服务企业的主要权利 物上请求权：业主违约、 违法妨害物业服务与管理的，物业服务企业有权请求其恢复原状、停止侵害、排除妨害等（第 4
15、条）。 债权请求权（催缴物业费）：经书面催交后业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费的，物业服务企业有权请求业主支付； 只要物业服务企业依约提供服务，业主（比如外出长期度假的业主）不得仅以未享受或者无需接受相关物业服务为由进行抗辩（第 6条）。 4. 合同终止后的处理 （ 1） 费用结清：物业服务合同终止后，业主有权请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费；相应地，物业服务企业有权请求业 主支付拖欠的物业费（第 9条）。 （ 2）恢复原状：物业服务合同终止后，业主委员会出面有权请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必
16、需的相关资料和由其代管的专项维修资金，后者不得拒绝退出、移交，也不得以存在事实上的物业服务关系为由请求业主支付合同终止后的物业费。 全国服务热线： 4006-1313-98 4 【例 3】 北林公司是某小区业主选聘的物业服务企业。关于业主与北林公司的权利义务，下列哪一是正确的？（ 10-3-8，单） A北林公司公开作出的服务承诺及制定的服务细则，非物业服务合同的组成部分 B业主甲将房屋出租，约定承租人交纳物业费，北林公司有权请求甲对此承担连带责任 C业主乙拖欠半年物业服务费，北林公司要求业委会支付欠款，后者无权拒绝 D业主丙出国进修两年返家，北林公司要求补交两年物业费，丙有权以未受物业服务为
17、由拒绝 二、共有 （一）共同共有与按份共有的认定 第 103 条 共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。 第 104 条按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。 总结： 1. 就定义来看，二者的根本区别在于：按份共有人按照既定的份额享有权利承担义务，但共同共有不分份额的享有权利承担义务。 2认定原则：约定不明的，原则上推定为按份共有；共同共有以“共同关系”为前提，三种典型的共同共有 夫妻共有 家庭共有 遗产共有 3. 按份共有的份额确定三
18、原则：约定的；投资额；均额。 （二）内部关系之一：在内部对共有物的分割与份额的处分： 第 99 条 共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。 第 101条 按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。 1. 按份共有人对于共有物的自由分割请求权；共同共有人的法定分割请求权 ： 2按份共有人的处分权；共同共有人不
19、享有此项 权利。 3. 按份共有人的优先权的冲突及其解决：共有人典权人承租人 （三）内部关系之二：关于共有物的管理与处分 第 96条 共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。 第 97 条 处分 共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。 合同法第 51 条 无 处分 权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 1 管理权：，二者的要求相同，任何共有人都有权利为之； 管理行为，是指对于物的 维护
20、与使用 行为 2 重大修缮：，二者的多数要求不同， 2/3 与一致同意的区别。 重大修缮，是指对于物的 提高性能与价值的行为 【例 1】 甲、乙、丙共有一套房屋，其应有部分各 为 1 3。为提高房屋的价值，甲主张将此房的地面铺上木地板，乙表示赞同，但丙反对。下列选项哪个正确？（ 03-3-1，改，单） A因没有经过全体共有人的同意，甲乙不得铺木地板 B 因甲乙的应有 部分合计已达 2/3，故甲乙可以铺木地板 C 5 D 若甲乙坚持铺木地板 ，则需先分割共有房屋 重大提示： 此处 97 条的“处分行为”包括买卖、赠与、质押、抵押、设立地役权等引起物权变动的 行为；但绝对不包括借用、租赁等设定债
21、权的行为。 （四）对外关系的共同点（在第三人看来，只有“共有”，而无“按份”、“共同”之别） 第 98 条 对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。 第 100条第 2款 共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。 第 102 条 因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。
22、偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。 管理费用的连带责任： 共有人的共同瑕疵担保义务： 由共有物所生 的债权债务为连带债权债务： 大总结：两类共有的区别与联系 “对外关系外同、在内部关系处理上异 ”。 【例 2】 甲、乙、丙按不同的比例共有一套房屋，约定轮流使用。在甲居住期间，房屋廊檐脱落砸伤行人丁。下列哪些选项是正确的？（ 09-3-54，多） A 甲、乙、丙如不能证明自己没有过错，应对丁承担连带赔偿责任 B 丁有权请求甲承担侵权责任 C如甲承担了侵权责任，则乙、丙应按各自份额分担损失 D本案侵权责任适用过错责任原则 【例 3】红光、金辉、绿叶和彩虹公司分别出资
23、50 万、 20 万、 20 万、 10 万元建造一栋楼房，约定建成后按投资比例使用，但对楼房管理和所有权归属未作约定。对此，下列哪一说法是错误的？（ 10-3-7，单） A该楼发生的管理费用应按投资比例承担 B该楼所有权为按份共有 C红光公司投资占 50%，有权决定该楼的重大修缮 D彩虹公司对其享有的份额有权转让 第四单元 地役权 一、 与相邻关系的区别 意定与法定 有偿与无偿 独立权利与法定关系 实质区别：相邻人的容忍义务与其扩张上限 【例 1】 甲、乙、丙依次比邻而居。甲为修房向乙提 出在其院内堆放建材，乙不允。甲遂向丙提出在其院内堆放，丙要求甲付费 200 元，并提出不得超过 20 天
24、，甲同意。修房过程中，甲搬运建材须从乙家门前经过，乙予以阻拦。对此，下列哪一种说法不正确？（ 05-3-3，单） A乙无权拒绝甲在其院内堆放建材 B 乙无权阻拦 甲经其门前搬运建材 C 甲应依约定向丙支付占地费 D 若建材堆放时间超过 20 天，丙有权要求甲清理现场 二、设立与对抗 意思主义与登记对抗效力 物权法第 158 条 地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。 意思主义的两大难点： 1合同行为的双重效力：既有债权与又有物权 何谓对抗第三人？ 全国服务热线： 4006-1313-98 6 地役权合同 =地役权 +登记第
25、 3人 需役地权利人的变更 供役地权利人的变更 登记对抗主义体现在所有的场合 甲（需） 乙（供） 丙 丁 丙对乙主张的 丙对丁主张的，如何保护丙 【例 2】 甲为了能在自己房中欣赏远处风景， 便与相邻的乙约定：乙不在自己的土地上建造高层建筑，作为补偿，甲一次性支付给乙 4万元。两年后，甲将该房屋转让给丙，乙将该土地使用权转让给丁。下列哪些判断是错误的？（ 06-3-56，多； 03-3-8 类似） A甲、乙之间的约定为有关相邻关系的约定 B 丙可禁止丁建高楼，且无须另对丁进行补偿 C 若丁建高楼，丙只能要求甲承担违约责任 D 甲、乙之间约定因房 屋和土地使用权转让而失去效力 三、从属性：主权利
26、转移的，地役权作为从权利也随之转移 【例 3】 李某从自己承包的土地上出入不便，遂与张某书面约定在张某承包的土地上开辟一条道路供李某通行，李某支付给张某 2 万元，但没有进行登记。哪一选项错误？（ 08 延 -3-11） A该约定属于有关相邻关系的约定 B该约定属于地役权合同 C如果李某将其承包经营权转移给他人，受让人有权在张某承包的土地上通行，但合同另有约定的除外 D如张某将其承包经营权转移给他人，则善意的受让人有权拒绝李某在自己的土地上 通行 四、不可分性 第 166条 需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。 第 167条
27、 供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力 。 需役地的分割 供役地的分割 图 11 甲（需） 乙（供） abc edf 【例 4】 甲公司与乙公司约定：为满足甲公司开发住宅小区观景的需要，甲公司向乙公司支付 100 万元，乙公司在20 年内不在自己厂区建造 6 米以上的建筑。甲公司将全部房屋售出后不久，乙公司在自己的厂区建造了一栋 8 米高的厂房。下列哪一选项正确？（ 07-3-12，单） A小区业主有权请求乙公司拆除超过 6 米的建筑 B甲公司有权请求乙公司拆除超过 6 米的建筑 C甲公司和小区业主均有权请求乙公司拆除超过
28、 6 米的建筑 D甲公司和小区业主均无权请求乙公司拆除超过 6 米的建筑 7 第三部分 担保法 第一单元 担保物权 一、抵押权的基本理论 （一）抵押物的合格 1不可以抵押的财产： 无价值的；不可流通的 第 184条 下列财产不得抵押：（一）土地所有权；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；（三）学校、幼儿园、 医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（五）依法被查封、扣押、监管的财产；（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。 后果： 违反者，抵押合同无效，不产
29、生抵押权。 2可以抵押的一处特殊财产：集合动产 物权法第 181 条 经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿。 第 189 条 企业、个体工商户、农业生产经营者以本法第一百八十一条规定的动产抵押的，应当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记。抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。 依照本法第一百八十一条规定抵押的，不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人。 第 196 条 依照本法第一百八十
30、一条规定设定抵押的，抵押财产自下列情形之一发生时确定：（一）债务履行期届满，债权未实现；（二）抵押人被宣告破产或者被撤销；（三）当事人约定的实现抵押权的情形；（四）严重影响债权实现的其他情形。 三大特征： 特殊主体：商事主体 对象范围：所有动产 不得对抗付款的债权人 【例 1】 某农村养殖户为扩大规模向银行借款，欲以其财产设立集合动产抵押。对此，下列哪些表 述是正确的？（ 10-3-56，多） A养殖户可将存栏的养殖物作为抵押财产 B抵押登记机关为抵押财产所在地的工商部门 C抵押登记可对抗任何善意第三人 D如借款到期未还，抵押财产自借款到期时确定 （二）抵押权的顺位与放弃 1. 顺位排序 物权
31、法第 199 条 同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿： （一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿； （二）抵押权已登记的先于未登记的受偿； （三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。 （ 1）以房屋抵押为例 以登记先后为准 （ 2）以汽车抵押为例 都登记的，按照登记先后，与合同签订的先后无关 有登记有未登记的，登记先于未登记 都未登记者，不分先后，同一顺序按比例，但都优先于普通债权 2顺位的变更与放弃 物权法第条 抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容，但
32、抵押权的变更，未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响。 债务人以自己的财产设定抵押，抵押权人放弃该抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权的，其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但其他担保人承诺仍然提供担保的除外。 图 12 全国服务热线： 4006-1313-98 8 （ 19 万）甲 乙（ 10万， 6.1） （保证责任？）戊 丙（ 10万， 6.2） 丁（ 10万， 6.3） 结论： 排队的插队原理 损我者并必经我同意 不损我者自便 欲损我者，不经我同意，法不伤我 因抵押权人的变更、放弃顺位的选择，不得对第三人产生不利 【例 2】 黄河公司以其房屋作抵押
33、，先后向甲银行借款 100 万元，乙银行借款 300 万元，丙银行借款 500 万元，并依次办理了抵押登记。后丙银行与甲银行商定交换各自抵押权的顺位，并办理了变更登记，但乙银行并不知情。因黄河公司无力偿还三家银行的到期债务，银行拍卖其房屋，仅得价款 600 万元。关于三家银行对该价款的分正确的是？(08-3-11,单 ) A甲银行 100 万元、乙银行 300 万元、丙银行 200 万元 B甲银行得不到清偿、乙银行 100 万元、丙银行 500 万元 C甲银行得不到清偿、乙银行 300 万元、丙银行 300 万元 D甲银行 100 万元、乙银行 200 万元、丙银行 300 万元 二、抵押权的
34、实现： （一）实现方式： 以折价与“流押”的区别为中心 【低价折价可撤销】第 195 条 债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。 抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。 【流押无效】第 186 条 抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。 【流质无效】第 211条质权人在债务履行期届满前，不得
35、与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有。 （ 1） 实现方式：拍卖、变卖与折价，不一定必须经过法院 （ 2） 折价与禁止流押（质）的实质区别： 低价的折价协议可被撤销； 流押协议绝对无效 图 13 （ 30 万）甲 乙（ 10万；折价 19） （买卖， 21）戊 丙（ 10万）撤销？ 丁（ 10万）撤销？ （二） 抵押权的存续（实现）期间：是一个可变期间 物权法 第 202 条 抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。 【例 3】 甲公司向乙银行贷款 1000 万元，约定 2005 年 12 月 2 日一次性还本付息。丙公司以自己的一栋房屋作抵押
36、。甲到期没有清偿债务，乙银行每个月都向其催收，均无效果，最后一次催收的时间是 2007 年 3 月 6 日。乙银行在下列哪一时间前行使抵押权，才能得到法院的保护？（ 07-3-13，单） A 2007 年 12 月 2 日 B 2009 年 12 月 2 日 C 2009 年 3 月 6 日 D 2011 年 3 月 6 日 9 三、抵押权的效力 （一）抵押物的提前转让及其限制 物权法第条 抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转
37、让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。 原则上，须经抵押权人同意，“同意”的实质精神是：卖价合理，卖款必须用于“两提”； 提前代偿：如受让人愿意提前 代为清偿（从而涤除抵押权 的）的，该转让行为无需抵押权人同意 事后代偿：未经抵押权人同意的，擅自转让行为，该转让合同并非当然无效，为 相对无效的合同 ；受让人愿意事后 代为清偿（从而涤除抵押权 的）的，该行为有效。 图 14 甲 1000万 乙（抵押权人） （抵押人） （ 1000万价款） （无效、清偿？） 买卖关系 丙 （买受人） 【例 4】 陈某向贺某借款 20 万元，借期 2 年，以自己的房屋提供抵押担保并办理了登记。抵押期间，
38、谢某向陈某表示愿意以 50 万元购买陈某的房屋。正确的是（ 08-3-91，不） A陈某将该房屋卖给谢某应得到贺某的同意 B如陈某将该房屋卖给了谢某，则应将转让所得价款提前清偿债务或者提存 C如陈某另行提供担保，则陈某的转让行为无须得到贺某同意 D 如谢某代为偿还 20 万元借款，则陈某的转让行为无须得到贺某同意 （二）与承租人的关系 【先抵押后租赁：买卖破租赁】 第 190 条 订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押 权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 图 16 甲 1000万 乙（抵押人） （抵押权人） 买卖关系 丁 丙 租赁关系 ？ （
39、承租人） 四、动产质押 （一）生效 1交付时动产质权的生效要件 合同交付动产质权 2 质物的“交付”必不可少，否则，不生质押权效力 第 89 条 质押合同中对质押的财产约定不明，或者约定的出质财产与实际移交的财产不一致的，以实际交付占有的财产为准。 第 91 条 动产质权的效力及于质物的从物。但是，从物未随同质物移交质权人占有的，质权的效力不及于从物。 （ 1）担解 89：约定与交付的不一致，以交付为准 （ 2）担解 91：从物的例外：不转移占有的从物，不属于质押物 全国服务热线： 4006-1313-98 10 （二） 转质 物权法第 217 条 质权人在质权存续期间，未经出质人同意转质，
40、造成质押财产毁损、灭失的，应当向出质人承担赔偿责任。 第 215条第 1款 质权人负有妥善保管质押财产的义务；因保管不善致使质押财产毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。 217 PK 解释：两种转质的效力问题 无论是否经过出质人同意，转质均有效；转质权优先于质权。 擅自转质的责任：未经出质人同意，转质人的擅自转质意味着过错，所以对转质物的损害，肯定承担赔偿责任。 转质权人只承担“保管不善”的过错赔偿责任；不承担质押物的风险责任。 11 3 万 乙（出质人） 甲 （质权人） 丙（转质权人） 12 万， 3， 1 11 万， 2， 20 【例 6】甲为乙的债权人，乙将其电动车出质于甲。现甲为了向丙借款
41、，未经乙同意将电动车出质于丙，丙不知此车为乙所有。下列哪些选项是正确的？ (08-3-59,多？ ) A丙因善意取得而享有质权 B因未经乙的同意丙不能取得质权 C甲对电动车的毁损、灭失应向乙承担赔偿责 任 D对电动车毁损、灭失，乙可向丙索赔 五、权利质押的 生效规则：债权形式主义 1有价证券 224、解释 98、 99 pk 担保法 76 质押合同交付（或登记）质权 背书第三人 【例 7】 甲将所持有的 A 公司债券交付乙，作为向乙借款的质押物。双方签订了书面质押合同，但未在债券上背书“质押”字样。借款到期后甲未还款。甲的另一债权人丙向法院申请执行上述债券。下列说法哪一个是正确的？（ 04-3
42、-9，单） A 质押合同无效 B 质押合同自签订书面质押合同之日起生效 C 乙对该债券不享有质权 D 乙以债券已出质对抗丙的执行申请，不能得到法院的支持 2基金份额与股权 226 pk78、解释 103 质押合同登记质权 3知识产权 227 pk 担保法 79 质押合同登记质权 4债权（应收帐款） 228 质押合同登记质权 六、留置 第 230 条 债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。 前款规定的债权人为留置权人，占有的动产为留置财产。 第 231 条 债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但企业之间留置的除外。【商事留置】 第 23
43、2 条 法律规定或者当事人约定不得留置的动产，不得留置。 （一）适用要件 债务到期； 合法、占有、他人、动产 基于同一法律关系（但企业留置例外， 231） 【例 8】小贝购得一只世界杯指定用球后兴奋不已，一脚踢出，恰好落入邻居老马家门前的水井中，正在井边清洗花瓶的老马受到惊吓，手中花瓶落地摔碎。老马从井中捞出足球后，小贝央求老马归还，老马则要求小贝赔偿花瓶损失。下列哪些是正确的？（ 10-3-54，多） A小贝对老马享有物权请求权 B老马对小贝享有物权请求权 C老马对小贝享有债权请求权 D如小贝拒绝赔偿，老马可对足球行使留置权 11 【例 9】辽东公司欠辽西公司货款 200 万元，辽西公司与
44、辽中公司签订了一份价款为 150 万元的电脑买卖合同，合同签订后，辽中公司指示辽西公司将该合同项下的电脑交付给辽东公司。因辽东公司届期未清偿所欠货款，故辽西公司将该批电脑扣留。关于辽西公司的行为，下列哪一是正确的？（ 10-3-10，单） A属于行使抵押权 B属于行使动产质权 C属于行使留置权 D属于自助行为 （二）行权特则： 2 个月的忍耐期 第 236 条 留置权人与债务人应当约定留置财产后的债务履行期间；没有约定或者约定不明确的，留置权人应当给债务人两个月以上履行债务的期间，但鲜活易腐等不易保管的动产除外。债务人逾期未履行的，留置权人可以与债务人协议以留置财产折价，也可以就拍卖、变卖留置
45、财产所得的价款优先受偿。 留置财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。 （三）消灭的特殊情形 第 240 条 留置权人对留置财产丧失占有或者 留置权人接受债务人另行提供担保的，留置权消灭。 第 233 条 留置财产为可分物的，留置财产的价值应当相当于债务的金额。 丧失占有者，消灭 接受另行担保者，消灭：留置权的可分性与不可分性（） 七、动产担保物权的优先性与冲突： 第 239 条 同一动产上已设立抵押权或者质权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿。 留置权（法定优先权，合同法第 286条）登记抵押权质押权 未登记抵押权 （ 19 万）甲 乙（ 10万，登记抵押） 丙（ 10万，抵押） 丁（ 10
46、万，质押） 戊（ 1万，留置） 排序：戊乙丁丙 第二单元 保证 一、保证概念 （一）保证、保证合同的特征，也即 与物权担保的区别 1绝对无偿的合同； 2单务合同； 3保证人只能是严格意义上的第三人，所以肯定有追偿权；物保人可以是第三人也可以是主债务人本人 4 保证人承担无限责任 vs 物保人的有限责任 （ 保证的含义就是愿意对债务人不能履行的债务承担履行责任或者赔偿责任，承担责任的范围不以个别财产为限，而必须是保证人的所有财产。 ） 5 债权人只享有一般债权 vs 优先受偿权 图 17 1000 万元 甲 乙 Bank（主债权人，当事人） （主债务人 ,第三人） X 丙 （保证人，当事人） Y (房 1000 万，车 200 万、股票 800 万元，其他 1000 万元 ) 结论：保证的要义： X Y X 全国服务热线： 4006-1313-98 12 （二） 保证合同成立的四种方式 据担保法第 13条、担保法解释第 22条，保证合同的签订形式一共有四： 1单独的书面保证合同 2在主合同上有保证条款，保证人签字； 3在主合同上没有保证条款，但第三人以保证人身份签字 4第三人单方以书面形式向债权人出具担保书，
