1、1房地产估价应紧随“一带一路”而提升杨 蕾（中国房地产估价师与房地产经纪人学会）摘 要:“一带一路”倡议提出后短短三年，其影响和建设成效远超预期，给各行各业带来了许多发展机会。本文基于“一带一路”倡议和发展趋势，分析了我国房地产估价行业发展面临的机遇和挑战，基于对“一带一路”沿线国家和地区房地产估价行业发展状况的判断，对我国房地产估价行业如何走进“一带一路”的路径进行了思考，提出了作为引领我国房地产估价行业发展的行业组织，中国房地产估价师与房地产经纪人学会（简称“中房学” ）要乘势而上，积极发挥作用，通过建立与“一带一路”沿线国家和地区房地产估价行业组织的联系，加深了解，加强交流，进一步提升我
2、国房地产估价行业的国际影响力，并通过开展估价标准对接、估价专业人员资格互认等方式，实现“走出去” 、开拓国际估价市场的目标。关键词:房地产，估价，“一带一路”，国际市场，资格互认一、引言涉及65个国家（包括东亚蒙古、东盟10国、西亚18国、南亚8国、中亚5国、独联体7国和中东欧16国）的“一带一路”战略，源于2013年9月和10月国家主席习近平在出访中亚和东南亚国家期间,先后提出的共建“丝绸之路经济带”和“21世纪海上丝绸之路”(简称为“一带一路”)重大倡议。同年，该倡议被写入党的十八届三中全会决议，正式成为我国为推动形成包容、共享的全球化而提出的重大发展战略。党的十九大将推进“一带一路”建设
3、写入党章。在“一带一路”战略确立后短短三年中，其影响和建设成效远超预期，得到了国内和国际社会的高度关注、响应和参与。从国内来看，经国务院授权，国家发展改革委、外交部、商务部联合发布了推动共建丝绸之路经济带和21世纪海上丝绸之路的愿景与行动，在顶层设计上确立了“一带一路”建设的战略规划。以此为基础，随着对“一带一路”的认识不断深化，国内各领域参与和融入“一带一路”建设的积极性持续高涨，一系列探索和实践活动如火如荼地展开，一些重要的专项工作也取得显著进展，形成了以领导小组牵头，领导小组办公室统筹协调，地方部门分工负责，以企业为主体的工作推进机制。2从国外来看，倡议一经提出，迅速得到了国际社会的广泛
4、关注和积极响应。以“共商、共建、共享”为原则，我国与多个国家开展了战略对接并达成共识。目前，已有100多个国家和国际组织表达了对“一带一路”倡议的欢迎态度，40多个国家和国际组织与我国签署了50多份“一带一路”合作备忘录和协议。据此，以基础设施互联互通和国际产能合作为“双核心” ，一批重大基础设施项目启动实施，我国与30多个沿线国家开展了机制化的国际产能合作，在50多个沿线国家的境外产业园区建设进展顺利。同时，我国与沿线国家的人文交流、民生合作也相应取得了积极进展，“一带一路”建设的民意基础进一步得以提升。“一带一路”这一国家大战略的实施，给建筑、机电、资源、环境、金融、咨询等各行各业带来了众
5、多的发展机会，思想创新、技术升级、行业转型等高难动作将会陆续在波澜壮阔的漫漫长卷中铺陈展开。房地产估价行业作为咨询服务业的重要组成部分，直面“一路一带”带来的新机遇、新挑战，势必要扩展国际视野，挖掘市场需求，提升服务手段，创新服务方式，促进业务多元化和全方位服务。二、房地产估价行业参与“一带一路”的机遇和挑战（一） “一带一路”给房地产估价行业带来的机遇1.有利于更多地参与国际项目的服务人类的一切活动离不开土地。依相关合作备忘录和协议，由“一带一路”带来的沿线国内地区以及域外国家新增基础设施和产业投资项目，必将产生大量的土地开发建设需求。这些项目建设位置和规模的确定，不仅需要考虑生产布局，还要
6、兼顾考虑综合成本、区域环境、市场前景、城市规划等因素，在实现选址成本最优的同时，体现长期发展的要求，避免因规划变动、市场波动等情况的出现给投资行为带来隐性、潜在隐患和损失，促使土地资源得到最佳合理配置。此外，在项目前期投资决策，甚至是项目建成后的运营环节，需要结合项目建设、产业经营活动的具体特点，从房地产开发经营分析和估价的角度，对其中存在的风险、收益及应对策略等做出客观判断和安排，以确保项目建设能够取得预期效果。因此，房地产估价凭借其特有的专业性，可以积极参与到这些国际项目的开发建设进程中来，为相关企业、单位提供项目选址分析、投资辅助决策、房地产运营风险收益分析等多元化服务，帮助这些企业、单
7、位降低、防范风险，最大限度保障他们的权益。通过参与这些国际项目的服务，可促使房地产估价机构和估价师能够进入更加广阔的市场领域发展，推动多元化、集团化转型，增强房地产估价机构与相关机构的服务支持和市场占有能力。2.有利于为投资建设项目金融需求提供更好的专业支持仅2015年，在国内各省级政府工作报告中与“一带一路”有关的基建投资规模已达上万亿人民币，多为铁路、公路、机场、水利等基础设施建设项目。随着党的“十九大”召开，从国家战略层面考量的“一带一路”投资项目仍会呈持续攀升的趋势，届时，基础设施、产业投资热潮将会使金融市场风生水起，可预期的投资将以万亿人民币甚至万亿美元的规模呈现给业界。不管采用直接
8、抵押贷款还是信托、资产证券化等衍生类融资方式，建设项目所依附的房地产实体及权益，必将成为项目建设资金筹措的主要对象。房地产作为抵押物，是金融机构贷款偿还的重要担保。为确定房地产抵押物的价值，金融机构需要对抵押房地产进行估价，由此将会产生以房地产抵押估价为主要类型的业务需求。由于“一带一路”相关建设项目具有资金需求量大、融资渠道多样，以及因跨区域、跨境所带来的融资政策、条件的多变和复杂性，使得融资方案的编制成为融资人必须审慎考虑的重点和难点，在这过程中，房地产估价起到的专业支持作用将至3关重要！采用公开市场价值标准，明确未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响，房地产估价能有效揭示可
9、能出现的信贷风险，为“一路一带”建设安全保驾护航。3.有利于拓展国际房地产估价新市场“一带一路”覆盖及辐射地域范围广，沿线国家和地区总人口基数大（约占世界总人口数的三分之二） ，GDP 总量高（达 20 万亿美元，约占全球 GDP 总量的三分之一） ，相对于单一国家的范围，其对应的国际房地产估价市场规模也前所未有。因此，拓展境外市场，服务于走出境外的中国企业以及因“一带一路”建设与国内有业务往来的境外企业，是房地产与建筑行业崭新的市场空间，这对于紧密关联的房地产估价行业，无疑也意味着将迎来新的市场拓展机遇。就此，笔者认为，在“一带一路”发展背景下，可以将房地产估价服务的对象及其基本职能重新定位
10、为：服务于境外的国内企业和机构，服务于国内的境外企业和机构，服务于境外的企业和机构，促进并提升我国房地产估价行业在“一带一路”沿线国家和地区中的行业影响力，为国内、境外的企业和机构提供全方位、多元化和专业化的服务。4.有利于提升我国房地产估价行业的国际影响力事物的发展往往是机遇与风险并存。从风控角度看，随着“一带一路”沿线国家和地区的经济发展提速，房地产市场发展空间越大，就越容易产生泡沫经济并引发金融风险。因此，科学客观的房地产估价，将与担保行业等所起到的作用一样，成为平抑、防范金融风险的纽带，其作用与影响力显得极为重要。 “一带一路”是我国的国家战略，是沿线国家和地区经济共融发展的新兴之路，
11、由此带来的房地产估价行业学会、协会之间的学术交流，以及估价机构之间互通合作的空间也将非常巨大。通过交流合作，逐步实现中国的房地产估价规范与相关国家和地区的评估准则快速对接、融合借鉴，提高中国房地产估价规范的通用性，必将有助于提升我国房地产估价行业的国际影响力。（二） “一带一路”向房地产估价行业提出的挑战1.进一步提升专业服务能力、拓展国际视野的压力较大国际化的“一带一路”战略实施，需要参与者面对的不仅仅是熟悉的国内市场，还必须面对沿线国家和地区陌生的境外市场，将会对即将参与其中的房地产估价行业在评估准则、专业技术要求等方面提出更为严格的要求。伴随着中国企业走出去、境外企业走进来的趋势，房地产
12、估价行业还将面临业务类型多样化、服务差异化的估价咨询作业需求。因此，如何促使全行业具备国际视野和服务意识，以及在此基础上如何及时、准确地获取大量的市场数据信息，如何不断完善技术体系，切实提升房地产估价服务的专业服务能力和水平，使之能够与国际接轨，适应未来业务多样化、服务需求个性化特征日趋显著的发展趋势，将成为行业自身建设迎接“一带一路”需迫切攻克的战略性课题。2.走进境外评估市场、促进估价行业国际化面临诸多难题“一带一路”沿线各个国家和地区的情况不同，要提升我国房地产估价行业的国际影响力，需要解决以下现实问题：一是如何能够有效解决我国和其他国家和地区在房地产估价技术和执业标准方面差异问题；二是
13、如何使得对估价报告等成果的使用，既可以是我方客户，同时也可以是外方客户；三是如何使估价报告等成果同时能够得到国内、国际的认可；四是如何承接中国企业在境外的房地产估价；五是如何适应境外市场的个性化要求及服务，适应境外房地产估价行业的发展环境。因此，如何走进境外市场，促进估价行业国际化是我们需要考虑的问题。面对这些难题，可以考虑借助与建筑、金融企业等“一带一路”参与者的合作，通过采取走出去、引进来甚至是混改的方式，不断增强专业能力，练好市场供求深入调研、专业数据信息分4析提供等基本功，以此作为逐步进入境外市场实现国际化的基石。3.适应国际化的房地产估价人才培养需求更为迫切站在投资战略的角度，人力资
14、本相比金融资本、成本更为重要。高素质的人力资源（专业技术、管理型人才等）是确保房地产估价行业正常运行和未来可持续发展的立足之本。未来房地产估价市场的竞争实质上是人才的竞争 1。面对“一带一路” ，纵观国内房地产估价行业当前人力资源的整体水平状况，要实现国际化，人才培养也将是需要面对的挑战。对此，可培养行业带头人和专业实力强的先锋机构率先走出国门，培养出一批具有国际执业技术水准、能够胜任跨国房地产估价服务要求的房地产估价师。此前，在“一带一路”框架下，由西安交通大学发起的“新丝绸之路大学联盟”，已先后吸引来自22个国家和地区的近百所大学加入，旨在共同培养具有国际视野和相应专业能力的高素质、复合型
15、人才，此类经验可吸收借鉴。如在“中房学”倡导下，可以发起并成立“一带一路”国家和地区的“新丝绸之路估价行业联盟”。三、房地产估价行业切入“一带一路”的思路及建议综上分析， “一带一路”战略，倒逼我们房地产估价行业必须直面参与其中的机遇和挑战，促使我们积极思考对策并采取行动。对此，笔者提出以下实际操作思路及建议。（一） “一带一路”战略下“中房学”的定位和发展方向1.有意识开展政策沟通、引导工作在“一带一路”战略中， “政策沟通”位列“五通” （即政策沟通，设施联通，贸易畅通，资金融通和民心相通）之首，是开展务实合作的基础，也是与沿线国家和地区共建“一带一路”的重要保障。迄今为止，中国有关方面与
16、沿线国家和地区之间以高层互访为引领，开展了多层次、宽领域的政策沟通和交流，取得了丰硕成果。以此为鉴，房地产估价行业发展应顺应国家大势，从国家战略的春风中寻觅提升行业高度的机遇，具体可由“中房学”确立在新时期全面参与“一带一路”建设的工作定位，以政策沟通、引导为工作先导，从行业组织的高度，在持续完善、夯实国内行业建设的同时，逐步引领我国房地产估价行业走向国际，以中亚、东欧、非洲作为主要切入点，选择合作意愿强的国家和地区，通过开展点对点定期交流、论坛等途径，加强信息交流，为后续推进估价专业人员资格互认、事务合作等创造条件。2.主导建立和完善有关跨国房地产估价的技术标准和机制由于房地产业的发展有很强
17、的地域性特征，由此也使得房地产估价的技术标准，也会因各个国家和地区房地产制度和法律等的差异而呈现出很强的地域适用性，目前不同的国家和地区普遍采取各自制定的估价准则或规范的做法。另外，各个国家和地区房地产估价行业发展的历程不尽相同，市场经济制度的差异也决定了所采用的技术标准、制度设计安排不尽相同，这对于跨国开展房产估价业务是非常不利的。 “一带一路”沿线涉及 65 个国家和地区，如需要开拓国际市场，也将需要对估价服务的技术标准与质量提出更高的要求。因此，为实现发展目标， “中房学”应主导建立和完善有关跨国房地产估价的技术标准和机制，并在适当保留中国固有的估价文化和习惯的前提下，达到与“一带一路”
18、沿线国家地区的估价准则趋同的最大化，这将是我国迈向跨国房地产估价市场的第一步，也是房地产估价为“一带1万昕,郭宏伟.浅谈经济全球化带给房地产估价行业的挑战和契机C.2007年“估价专业的地方化与全球化”国际估价论坛论文集.2007:119-122.5一路”服务的关键一步。3.培养可适应跨国发展的国际化房地产估价人才若不熟悉“一带一路”沿线国家和地区的文化、市场经济制度和评估准则等，房地产估价师将很难履行好自身职责并提供符合客观实际的专业意见和服务，这不仅仅表现在跨国企业在中国市场的估价服务需求无法得到有效满足，更体现在中国房地产估价机构很难在“一路一带”沿线国家和地区开拓市场并寻求业务机会。房
19、地产估价市场的竞争实质上就是人才的竞争。 “中房学”要培养能够适应“一带一路”国际化发展要求的复合型估价人才，注重估价人员在语言、文化、法律、经济等多领域、多方面国际交流能力的培养和提升。同时，组织实施“一带一路”人才和机构培育战略，培养、引领一批行业带头人和专业实力强的先锋机构率先走出国门。4.搭建平台、创造机会，为推动国际化发展创造基础条件“中房学”是中国房地产估价行业自律管理组织，行业引领者，也是制度制定者。结合“一带一路”建设的实际情况， “中房学”一方面可持续引导传统的房地产估价业务转型为客户的咨询服务，试点先行，扶植龙头房地产估价机构向集团化、多元化、互联网化发展，提供增值的全方位
20、服务；同时，持续推动完善职业道德监管，加强专业能力、执业行为、行业责任、客户关系等方面的管理。其次， “中房学”可推荐一些经济实力强、社会贡献大且具有一定政治影响力的房地产估价师、行业优秀代表人士，担任各级人大代表或政协委员，积极发挥其利用专业优势参政议政、建言献策和法律（民主）监督职能作用，示范引导，以身作则，树立榜样，提高行业组织和成员的影响力；收集国内、境外的数据，通过智能化、互联网化的软件，实现房地产估价信息共享，从而有助于估价结果客观、准确性。通过这些搭平台、创造机会的举措，将能够为房地产估价行业的国际化推动创造良好的基础条件。（二）推进与“一带一路”沿线国家和地区资格互认的方案思路
21、1.与香港开展资格互认的实践探索经验分析2004年，我国内地房地产估价师与香港测量师（产业）实现了首批资格互认，成为在内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排 （CEPA）下，首个完成的专业人员资格互认工作。2011年和2017年，内地房地产估价师与香港测量师（产业）又实现了第二批和第三批资格互认。目前，包括梁振英先生在内的276名香港测量师和300名内地房地产估价师取得了对方认可的资格。目前，香港共有16名测量师在内地注册执业，港资多家房地产估价机构进入内地经营且发展较快。同时，内地也有多名经互认取得香港测量师资格的房地产估价师获得境外机构委托的业务机会。实践证明，通过估价专业人员资格互认这个
22、桥梁，不仅增进了两地在房地产估价领域的沟通和交流，提升专业水平，实现优势互补，更好地发挥专业服务的优势，拓展了专业人员的执业领域，而且提升了两地房地产估价行业的国际认可度和竞争力，促进了行业的进一步发展。2.“一带一路”沿线国家和地区资格互认的方案探索要实现前述行业发展目标，可考虑借鉴联盟等有效组织方式，由“中房学”牵头主导，与“一带一路”沿线65个国家逐步开展资格互任工作。 （1）首先，以“一带一路”沿线国家和地区GDP总量和进出口贸易总额作为参考值，建立综合评分体系，并以此作为分期推进估价专业人员资格互认的对象选择标准，具体为思路为：选取GDP、进出口贸易总额等经济指标，以及相关的法律、政
23、策、人文等因素，将其纳入评分体系并编制评分表，通过权重赋分构建评分体系，根据综合评价分值高低来决定有关国家和地区的资格6互认顺序，示例如下：依据现阶段可获取的“一带一路”沿线国家经济数据（来源于“中国一带一路网” ，当前仅能统计到63个国家的经济数据） ，优先选取GDP数据和进出口增长数据作为经济因素评价中的参数。根据这些信息，赋予参数GDP和进出口贸易总额相等的权重，取得63个国家的综合评价表。依据该评价表，按由高到低每年5个国家进行资格互认，3年（共15个国家）可以覆盖63个国家（对应于沿线国家75%GDP总量和80%进出口贸易总额） ，其中综合评价表前15名国家及分值示例见下图。7（2）
24、为给资格互认创造有利条件， “中房学”可借鉴“海峡两岸房地产估价技术交流” 、 “中日韩房地产估价技术交流及论坛”等经验，通过组织“一带一路”沿线国家和地区房地产市场、房地产估价技术标准及实践交流、研讨、专题论坛等活动，推动“一带一路”沿线国家和地区房地产估价行业组织、专业人士、机构的沟通交流，既为国内估价机构了解、熟悉境外市场环境、8法律政策背景等创造机会，也能够为进一步推动估价专业人员资格互认营造信息互通、互信的良好国际交流氛围。（3）基于综合评分表，以及通过创造交流沟通机会打下的技术层面、管理层面、联谊层面的基础， “中房学”可循序渐进地组织相关国家和地区共同开展房地产估价技术标准、准则
25、协同、互认基础的专题研讨和相关协作、合作备忘录或战略合作协议的签订活动，为实质性估价专业人员资格互认的推动解决专业技术标准、执业行为规范准则等基础性难题。四、结语“一带一路”战略的提出和确立，不仅契合沿线国家和地区融入中国发展速度、共享中国发展机遇以实现互惠共赢发展的利益诉求，也为我国各行各业的转型升级、加快实现供给侧结构性改革提供了巨大的新兴市场空间。该战略的实施所带来的跨国投资和资本流动，为我国房地产估价行业“走出去” 、开拓国际估价市场创造了难得的历史机遇，为行业发展从传统评估咨询时代向国际化服务时代的转型搭建起了舞台。面对机遇和挑战，我们需乘势而上，站在行业发展顶层设计的高度，审时度势，对我国房地产估价行业迈出国际化步伐做出战略性思考，研讨、确立符合“一路一带”建设目标的行业发展方向，通过制定政策、建立通用标准、培养人才、搭建平台等举措，推动沿线国家和地区实现估价专业人员资格互认；同时因势利导，以此契机加速推进国内行业结构调整（业务类型等） 、转型升级的进程，践行改革并实现行业的可持续发展。同时，我们也应看到，国际化的实现并非能够一蹴而就，还需要在思维转换、基础夯实、机制构建、组织统筹等方面开展大量的配套工作，需要全行业群策群力，集思广益，共同推动房地产估价行业的“一带一路”建设，据此形成房地产估价的跨国品牌效应，确立行业核心竞争力，彰显丝绸之路上的行业价值。
