1、宝山月浦新城地块 前期研究报告 宝山月浦新城项目 前期研究 报告 中 原 地 产 2012.12 面对地块数据 中原该如何思考 ? 金地艺境 &旭辉澜悦湾 我们首先想到的是两个同类案例 地块位置 东至规蕴川路，南至月巷路，西至规划月富路，北至规划月盛路 出让面积 约 6.6公顷 容积率 C-2-A： R1.4 C-2-B： R1.6 住宅建筑面积 85975 商业住宅面积 5600 绿地率 40% 建筑密度 按已批规控执行 25% 楼板价 3721元 / 备注 90 以下住宅建筑面积不得低于地块住宅总建筑面积的 20%，计 17195 ； 全装修住宅建筑面积占总住宅面积的 30%，计 2579
2、3 ； 经济适用房建筑面积不低于地块住宅总建筑面积的 5%，计 4298 ； 六层以下（含六层）住宅，应统一设计安装太阳能热水系统； 宝山月浦新城地块 前期研究报告 时间段 成交均价 成交套数 价格浮动比例 2011年 7到 9/24日 21554元 / 435 2011年 9/24至 10/6 17072元 / 375 下跌 21% 2011年 10/7至 10/31 18680元 / 210 上升 9% 2011年 10/31至 2011年底 17208元 / 375 下降 8% 均价 &合计套数 18823元 / 1395套 2011年上海销售神话 至 11年年底共回笼资金 27.79亿
3、 中原销售业绩占总量 65% 项目情况与本项目类同 宝山边缘 远 离地铁 周边无完善配套 宝山月浦新城地块 前期研究报告 2012年年初热销项目 全年共回笼资金 8.8亿 中原销售业绩占总量 75% 项目情况与本项目类同 宝山外延 远 离地铁 现状无规划无配套 第一次开盘当日完成销售率 85% 第二次开盘当日完成销售率 80% 第三 次开盘当日完成销售率 90% 成交日期 成交套数 成交总价 (万 ) 成交均价 2012年 2月 118 8841 9339元 / 2012年 3月 209 16610 9339元 / 2012年 4月 85 7199 9552元 / 2012年 5月 126 1
4、0840 9857元 / 2012年 6月 139 12467 10037元 / 2012年 7月 102 9449 10113元 / 2012年 8月 114 10584 10342元 / 宝山月浦新城地块 前期研究报告 两个项目都是宝山外围板块项目 在他们开盘前当地项目只能吸引本地及周边客群 都 创造了 当时的销售奇迹 都 成功导入了 外围市中心客 群 都以 低开高走的均价 走势达成开发商利润目标 他们的共性是 价格 +渠道 +适度的产品力 宝山月浦新城地块 前期研究报告 沿着成功经验 ,我们回到项目本体 值得关注的一个数据 项目住宅容积率： 1.4 宝山月浦新城地块 前期研究报告 C-2
5、地块 中小 体量 住宅容积率 在 1.4 自身配有 5600 社区商业配套面积 扬尘大 卡车货车充斥道路 污染工业多 西南角安息陵园 周边高架线 老公房为主 本案 沈巷 社区 成熟月浦 中心镇 德 都 路 2公里左右 月 浦生活配套主要集中成熟的月浦中心镇区主干道德都路； 地块 所处沈巷社区，仅有基本的日常生活配套，档次较低，生活需要通过中心镇区配套来完善； 地块 距离月浦镇中心约 2公里。 宝江集贸市场 惠民小学 华联超市 沈巷小学 现阶段周边 工业形象 严重， 居住环境 欠佳 宝山月浦新城地块 前期研究报告 指标 等级 诠释 属性 区域 属性 区位 /交通 三级 属于上海远郊地段，与市区联
6、动性较弱 目前交通方式为公路和轨道 +公交，短期内出行状况难以有效改善 月浦板块将发展为以宝钢为主的产业配套区，沈巷将建设成为板块第一个实现居住功能转移的居住区 城市远郊外围区域 具备一定交通导入功能 产业配套 +居住功能转移区域 配套 四级 目前仍只能主要依靠老镇配套，有一定距离 配套滞后 环境 四级 目前工业厂房、高压线、民房形象影响严重 整体规划较好，具备一定卖点，但短期内形象大幅度提升有难度 中低端居住区 发展 三级 典型的城市外围较封闭区域，有区域客源支撑，并有向泛区域客源发展趋势 发展处于起步阶段，供应规模不大，需求较旺盛 价格处于低洼层级，具备一定上涨空间 沈巷目前为月浦房地产开
7、发重点区域 半封闭成长型区域 小片区为当前开发重点区域 周边区位 /配套 /环境 /发展规划 四 大指标 ，皆处于 三四级 阶段 宝山月浦新城地块 前期研究报告 全多 层（ 6F） -中 低端刚需市场 小 高层 +花园 洋房 -中端 刚改 市场 小高层 +花园洋房 +联排 &叠加 -中高端市场 由 1.4的容积率，我们先 预 判产品类型 宝山月浦新城地块 前期研究报告 本报告解决问题 问题 一 ： 这样 的 地理环境 ， 我们 该占 位 何种 市场 问题二 ： 客户 在哪 里，是否有升级和外延的 可能性 问题三 ： 根据 容积率推断产品 ，对应市场 适合做 哪 类 产品 问题四 ： 如何 确保
8、项目销售速度与利润 市场认识 ， 解 构竞争格局 KEYWORD：板块认知 &市场竞争 宝山月浦新城地块 前期研究报告 区域市场 初判 除杨行、张庙板块外，全宝山均处于供不应求的状态，同时月浦明显处于价格洼地 罗径 月浦 杨行 罗店 顾村 淞南高境 淞宝 张庙 大场 大华 罗径板块 2012年公寓市场 供应： 7.6万方，占比 11.6% 成交： 8.6万方 ，占比 10.2% 供求比： 1： 1.1 均价： 9792元 / 价格水平： 0.9-1.0万 / 库存： 1.7万方，占比 2.7% 月浦板块 2012年公寓市场 供应： 4.0万方，占比 6.1% 成交： 6.0万方，占比 7.0%
9、 供求比： 1： 1.5 均价： 12238元 / 。 价格水平： 1.2-1.3万 / 库存： 11.5万方，占比 18.5% 罗店板块 2012年公寓市场 供应： 11.0万方，占比 16.9% 成交： 16.4万方，占比 19.3% 供求比： 1： 1.5 均价： 16458元 / 价格水平： 1.2-2.4万元 / 库存： 14.4万方，占比 23.3% 淞宝板块 2012年公寓市场 供应： 0万方，占比 0% 成交： 0.04万方，占比 0.05% 供求比： 均价： 21490元 / 。 价格水平： 2.0-2.3万 / 库存： 0.04万方，占比 0.06% 顾村板块 2012年公
10、寓市场 供应： 7.6万方，占比 11.7% 成交： 13.0万方，占比 15.3% 供求比： 1： 1.7 均价： 17288元 / 。 价格水平： 1.2-1.9万元 / 库存： 3.1万方，占比 4.9% 大场板块 2012年公寓市场 供应： 7.4万方，占比 11.4% 成交： 15.8万方，占比 18.6% 供求比： 1： 2.1 均价： 19558元 / 。 价格水平： 1.7-2.3万元 / 库存： 3.6万方，占比 5.8% 淞南高境板块 2012年公寓市场 供应： 9.8万方，占比 15.1% 成交： 11.2万方，占比 13.2% 供求比： 1： 1.1 均价： 22928
11、元 / 。 价格水平： 2.1-2.6万 / 库存： 6.1万方，占比 9.9% 张庙板块 2012年公寓市场 供应： 2.7万方，占比 4.2% 成交： 2.1万方，占比 2.4% 供求比： 1： 0.8 均价： 22774元 / 。 价格水平： 1.9-2.7万 / 库存： 2.9万方，占比 4.6% 杨行板块 2012年公寓市场 供应： 15.0万方，占比 23.0% 成交： 11.8万方，占比 13.9% 供求比： 1： 0.8 均价： 15497元 / 。 价格水平： 1.4-1.9万 / 库存： 17.3万方，占比 28.0% 大华板块 2012年公寓市场 供应： 0万方，占比 0
12、% 成交： 0万方，占比 0% 供求比： 均价： 元 / 。 价格水平： 万元 / 库存： 1.3万方，占比 2.1% 宝山区域市场格局 罗店、罗径、月浦 开发较晚，呈目前宝山区域价值洼地 宝山月浦新城地块 前期研究报告 新 市 镇 宝 山 新 城 中 心 城 老城 罗 店 （ 美兰湖） 顾村 大华 杨行 淞南高境 大场 月浦 罗径 张庙 淞宝 区域市场初判 市区客户依靠轨道导入，外围以竞争板块张 庙、淞南高境 及杨行 、淞 宝两大梯级拦截为主。 板块 名称 板块 均价 月均 去化 公寓 存量 张庙 23404 17.7 210 淞南 高境 23234 117 382 杨行 15709 150
13、 1431 淞宝 26031 1.7 65 月浦 11951 107 564 宝山各板块商品住宅成交（ 2012 .1-11月） 月浦板块沿 1#&3#号 线 面临 两 层梯级 拦截 其中以杨行存量最大 宝山月浦新城地块 前期研究报告 月浦板块位于宝山区东北角，紧邻罗泾、罗店、杨行三大板块； 项目所在月浦板块目前仅三个项目在售，多为中低端刚需项目，价格水平在 11500-13000元 / 之间； 罗径板块目前仅两个项目在售，价格水平为宝山最低，中低端刚需公寓为主，少量别墅产品，公寓价格在9500-10000元 / ； 罗店板块整体规划定位高，板块内品牌开发商集聚，高端别墅项目、中高端公寓项目众
14、多，档次普遍较高，公寓价格水平从 15500-23000元 / 不等； 杨行板块当前开发项目较少，主体以公寓项目为主，价格水平在 15000-18000元 / 。 区域市场初判 四大工业区，主要辐射四大板块 其中，仅罗径板块 公寓可能对本案形成分流 月浦板块 中低端刚需公寓为主，整体档次较低 11500-13000元 / 罗店板块 公寓、别墅等中高端项目为主，整体档次较高 公寓： 15500-21500元 / 罗径板块 中低端刚需公寓为主，档次较低 9500-10000元 / 价格集中 杨行板块 中端刚需首置首改公寓为主，整体档次一般 15000-18000元 / 宝钢工业区 月浦工业区 罗店
15、工业区 宝山工业区 四 大工业园区 辐射宝山四大板块 宝山月浦新城地块 前期研究报告 罗店 罗径 月浦发展较晚，目前为宝山价值洼地 宝山境内板块梯级市场明显 月 浦月均成交位居第三 周边四大工业园辐射四大板块 月浦板块 区域认知关键词 发展晚 /梯级显著 / 价值洼地 /成交旺盛 宝山月浦新城地块 前期研究报告 区位 南与杨浦、虹口、闸北、普陀毗连，西与嘉定区交界，北贴崇明区。 区位 宝山区北部板块 ， 距 中心城区 24KM。 24KM 产业 区划上属于宝山产业片区内。周边产业群主要以 钢铁冶金延伸业、纸业、计算机周边产品、物流业、医药化工、环保和机电制造等为主 本案 R1 R3 4.4KM
16、 3.8KM 交通 至 R1富锦路站 4.4KM，至 R3张杨北路站 3.8KM。可通过公交摆渡。 2020年后 R1延伸段将 经过本地块，但对本案作用较小。 板块属性 解读 远郊板块 产业带内 交通导入性弱 产业带 核心 ，交通 导入弱 中心城区 新镇区 产业区 宝钢 月浦工业区 罗店工业区 宝山工业区 月浦 板块 宝山月浦新城地块 前期研究报告 大型超市 规划中 九年制学校 规划中 集中绿化 规划中 月浦 老镇 沈巷 盛桥 沈 巷 配 套 现 状 月 浦 配 套 罗店、罗泾和月浦规划成为 宝山北部重要的产业配套区 。本案所处的沈巷社区作为将 月浦区规划的中心区域 。 区域生活配套主要集中在
17、月浦。沈巷社区仅有基本的日常生活配套，档次较低， 生活需要通过中心镇区配套来完善 紧贴宝钢、月浦工业区， 短期内可能对客户购房产生抗性。 沈港属性 解读 月浦板块未来中心 目前生活配套依赖月浦镇 紧贴宝钢、月浦工业区 月浦工业区 宝钢工业区 月浦工业区 宝钢工业区 沈巷 现状不如 月浦老镇 宝山月浦新城地块 前期研究报告 050001000015000050000100000150000200000供应面积 成交面积 成交均价 新月雅苑 嘉城国际雅苑 富浩河滨花园 惠阳苑 恒德苑 中冶尚园 宝月花园（中冶） 宝华盛世花园 月浦 老镇 沈巷 盛桥 板块内房地产起步较晚 ， 04、 05年开发初期
18、集中于月浦城区 ， 06年后月浦城区土地量缩减 ， 成绩逐年下滑 。 09年后随着沈巷社区陆续开发 ， 区域逐渐回升 ， 年供应达 24万方 ， 现今区域房地产开发主要集中于 月浦城区外围的以及盛桥地区 。 月浦房产 解读 房地产开发较晚，目前处于快速起步期 随着月浦土地量缩减，目前板块开发集中于月浦城外围及盛桥地区，沈巷暂无项目。 目前在售项目集中于 沈巷与月浦老镇之间 宝山月浦新城地块 前期研究报告 未来发展 解读 未来沈巷将是月浦板块发展核心。 预计未来沈巷区域商品公寓供应将 达 25万方 。 地块名 建筑面积 容积率 成交楼板价 成交日期 开发商 沈 巷社区 1号地块（ C-1） 68
19、,343.80 1.4 3750 2012 上海中 冶 沈 巷社区 1号地块（ C-2） 103,857.10 1.6 3298 2012 上海新城 沈 巷 2号住宅 A地块 82,650.50 1.4 1924 2008 静 安 城建 月浦镇 盛桥镇 沈巷 1号地块（ C-2） 1号地块（ C-1） 2号住宅 A地块 月浦板块土地供应明细（ 2008-2012） 未来 供应 2008至今，月浦板块共推出 5幅地块，均处于沈巷区域内 ；其中 2幅已在售， 目前区域合计未建面达 254， 851 未来沈巷区域 供应量有限 宝山月浦新城地块 前期研究报告 月浦老镇 /沈巷地处 产业核心，交通导入差
20、 沈巷现状 不如月浦老镇 目前在售集中于沈巷与月浦老镇 之间 沈巷未来供应量有限 月浦板块 板块认识关键词 产业核心 /交通差 / 周边 在售集中 /未来 供应 一般 宝山月浦新城地块 前期研究报告 板块 面积段 70以下 70-90 90-110 110-150 150-180 房型 1R 1R 2R 2R 3R 3R 4R 3R 4R 张庙 面积段 80-83 97-117 126-140 169 总价段 220-240 247-273 253-304 372-410 月均去化 3.6 4.7 8.8 1.8 存量套数 82 98 28 5 淞南 高境 面积段 57-63 89-95 11
21、5-119 126-140 128 总价段 140-152 185-225 240-260 260-360 269-282 月均去化 14.45 70.6 6.5 20.5 2.4 存量套数 203 91 2 106 5 杨行 面积段 55-70 74-91 95-108 94-96 108-134 139 总价段 80-114 125-153 135-180 140-153 180-240 195-207 月均去化 33.7 47.7 40.6 8.6 12.7 8.1 存量套数 243 283 442 1 300 386 淞宝 面积段 111 239 总价段 283-300 600-630
22、 月均去化 1 0.4 存量套数 7 22 月浦 面积段 61-65 79-89 100-107 112-127 137 总价段 74-84 91-123 108-127 135-152 150-160 月均去化 7.5 71.3 30.2 5.2 1.4 存量套数 16 250 64 225 84 月浦 （ 79-89 ） 的 两房 与 （ 100-107 ） 的三房 市场去化旺盛 分面积段 去 化分析 杨行 1R/2R/3R， 110 以下户型成交旺盛，存量多为大户型 凇 南 2R与 140 以下的户型成交旺盛，但区域存量不足 月 浦 110 以下 2R/3R去化旺盛。 （ 2012年 1
23、-11月区域成交分析） 宝山月浦新城地块 前期研究报告 月 浦周边板块淞南高境与杨行 淞南高境存量不足， 2R/3R去化为主，总价上限360万以内 杨行存量大户型为主， 1R/2R去化为主，总价上限 180万以内 月 浦板块存量有限， 2R/3R去化为主，总价上限130万以内 宝山月浦新城地块 前期研究报告 从总价梯级上看， 本项目未来竞争主要来自于两个方面 本区域项目竞争（以中冶和宝华两大开发商为主） 被杨行板块分流部分客源 宝山月浦新城地块 前期研究报告 中 冶置业 简介 国有房地产企业、一级房地产资质 以保障房见长 运营模式为“城市运营商” 作为一家 以建设保障房见长的 房地产公司，中冶
24、置业 2007年进入南京， 以“城市运营商”的开发模式 涉足南京的城市建设。 以 保障房 见长的国企开发商， 与 宝钢集团 联系密切 中冶置业竞品研究 宝山月浦新城地块 前期研究报告 开发项目 简介 外郊项目为主 刚需住宅居多 嘉定新城 航头 惠南 临港新城 安亭 老闵行 颛桥 松江新城 九亭 青浦新城 杨行 罗店 罗泾 马桥 人民广场 项目名称 区域 板块 物业类型 地点 发展商 中冶祥腾宝月 花园 宝山 月浦 住宅 月 浦月塘路 268弄 中国 二十冶集团有限公司 上海祥腾投资有限公司 中冶尚园 宝山 月浦 住宅 月 浦镇德都路 20号 上海 新月浦置业有限公司 上海宝冶集团有限公司 中
25、冶祥腾 城市广场 嘉定 南翔 商、办、住 南翔佳通路 31弄 中国 二十冶建设有限公司 上海祥腾投资有限公司 中冶祥腾假日风情 青浦 青浦北 商业 青浦新桥路 689弄 中国二十冶建设有限公司 上海祥腾投资咨询有限公司 中冶尚城 浦东新区 高 桥 住宅 浦东启 帆路 309号 上海宝冶建设有限公司 中国 冶金科工集团 中冶枫郡 金山 枫泾 住宅 :枫 泾泾 波路 999弄 上海中冶枫郡置业有限公司 宝月花园 中冶尚园） 中冶城市广场 中冶假日风情 中冶尚城 中冶枫郡 开发项目以 外郊区域 的 刚需产品为主 宝山月浦新城地块 前期研究报告 中冶尚园 宝月花园（中冶） 宝华盛世花园 月浦 老镇 沈
26、巷 盛桥 恒德苑 区域成交 占比 区域成交龙头 开发均为同品质刚需产品 21% 22% 42% 15% 板块在售项目成交比例 恒德苑 中冶尚园 宝华盛世花园 项目名称 成交均价 主力户型 恒德苑 12180 80-83 中冶尚园 12132 85-89 宝华盛世花园 11296 87-106 中 冶宝 月花园 13249（ 1500装修） 83-88 月 浦区域开发项目 较多 ，全部为同品质的 刚需产品 宝山月浦新城地块 前期研究报告 开发项目 简介 风格相近 产品相类 总 建面： 10万方 容积率 ： 1.21 建筑 类型： 14F小高层 建筑风格 ：现代简约 ， 建筑 立面： 1-2层石材
27、 ， 3层以上面砖 装修 标准： 1500元 / 主力 面积： 2R： 88-100 ； 3R： 110-133 成交 均价： 13249元 / （ 含 1500装修 ） 规划图 一期售罄 二期基本售罄 三期在售 总建面： 11.7万方 容积率 ： 1.3 建筑 类型： 14层小高层 建筑风格 ： Art deco， 建筑 立面： 1-2层石材 ， 3层以上面砖 装修 情况： 毛坯 主力 户型： 2R： 85-90、 3R ： 100-110 成交 均价： 12132元 / 中冶 尚园 宝月 花园 两 大 项目 全部为中低品质的 刚需产品 规划图 125 3R 装修 115 3R 装修 137
28、 3R 毛坯 113 3R 毛坯 宝山月浦新城地块 前期研究报告 277 38 40 21 21 15 4 38 59 27 35 46 29 10 16 15 14 5 1000012000140000100200300成交套数 成交均价 (元 ) 313 118 177 29 10 7 2 1 3 4 2 9 18 22 35 29 40 13 1000012000140000100200300400成交套数 成交均价 (元 ) 中冶尚园成交量价走势 宝月花园成交量价走势 成交表现 对比 两 大项目都以 1.2万元 /平方米为价格瓶颈，与中冶产品品质相关 以 1.2万 的均价，皆保持快速去
29、化 尚园保持平稳销售，而宝月随着价格抬高，成交直线下滑 项目成交均价以 1.2万元 / 为瓶颈； 精装修带动价格提升 仅 1000元 /平米 宝山月浦新城地块 前期研究报告 户型 面积段 供应套数 供应面积 成交套数 成交面积 成交均价 主力总价段（万） 去化率 1R 70-80 222 17149.2 222 17149.2 12161 85-100 100.0% 2R 80-90 215 18802.5 139 12157.0 12444 100-115 64.7% 90-100 301 28477.2 297 28161.7 12430 110-125 98.7% 3R 105-115
30、112 12592.9 95 10664.6 12737 130-145 84.8% 121-128 27 3442.2 13 1646.1 13510 160-175 48.1% 合计 877 80464.0 766 69778.6 12438 87.3% 户型 面积段 供应套数 供应面积 成交套数 成交面积 成交均价） 主力总价段（万） 去化率 1R 58-63 149 9161 149 9161 12392 70-80 100.0% 2R 82-90 642 56033.0 523 45525.0 12273 100-110 81.5% 3R 113-123 92 10683.5 7 8
31、08.5 12518 140-155 7.6% 124-126 40 5014.1 0 0.0 134-139 44 6053.8 0 0.0 合计 967 86945.4 679 55494.5 12297 70.2% 中冶尚园成交量价走势 宝月花园成交量价走势 项目去 化 对比 区域三房成交缩量明显 中冶项目 两房 成交快速； 110 以上三房 难以撬动市场 宝山月浦新城地块 前期研究报告 宝华集团 简介 江浙进沪企业 前身为建筑施工企业 区域开发经验丰富 盛世 花园 规划图 所属 板块：宝山月浦板块 总 建面： 11.7万方 容积率 ： 1.3 建筑 类型： 14层小高层 建筑风格 ： Art deco， 1-2层石材 ， 3层以上面砖 装修情况：毛坯 主力 户型： 2R： 85-90、 3R ： 100-110 成交均价： 11296元 / 宝华集团主页 中冶尚园 宝月花园（中冶） 盛世花园（公寓） 月浦 老镇 沈巷 盛桥 恒德苑 北岸郡庭（联排） 宝华北岸郡庭 总建面： 12.4万方 容积率 ： 1. 建筑 类型： 3F联排 建筑风格 ： 英式 装修情况：毛坯 主力 户型： 联排： 104-124 成交均价： 20474元 / 效果图 宝华集团竞品研究 江浙进沪企业， 产品力见长 ，开发类型多为甲级办公与 中高端住宅
