1、本文件及附件知识产权属于汉博顾问公司，本文件仅供客户内部使用。客户方必须确 保本文件没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。 汉博顾问 2011年05月 北 京 万和城 项目商 业定位 报告项目工作逻辑架构： 总 体 市 场 定 位 市场及项目研究 城市背景及发展 整体商业市场 区域属性及环境 项目特征及把握 区域客流量 区域消费者构成 特定消费群体研究 商业竞争格局 未来发展趋势 空白点及未很好满足的市场空间 项目市场机会及业态方向 现有存量 经营现状 新增供应 商业消费需求研究 区域竞争研究 消费群体定位 商业功能定位 档次及形象定位 商业主题定位 业态组合及配比 业态业种配置建议 项
2、目业态布局 各业态平层设置 项目租金建议 财务分析测算 消费能力 消费结构 消费特征 消费趋向 品牌构成建议 项目市场地位及优劣势 商家访谈 经营预期 收益分析为此，前期调研我们进行了以下工作，以客观、全方位的把握项目及其 面对的市场，为准确的商业定位提供依据 项 目 商业市 场研究 的主要 工作模 块： 城市及宏观经济背景的研究； 北京整体商业市场和竞争环境的调研 ； 区域商圈（3 公里半径范围的核心商 圈、5 公里的 竞争性 商圈及10公 里范围 的次级 商圈）重点调研分析；包括商圈特征 及商业 供应、 区域消 费人群 构成及 消费特 征 、人流量监测、业态业种及品牌构成 分析、 区域商
3、业竞争 分析、 未来商 业供应 和 需求预测等； 消费者研究；主要是区域消费者的总 体构成 和消费 结构， 以及相 关客层 的消费 能 力、消费特征、消费习惯等方面的研 究； 商家访谈；总计访谈商家58 家，包 括：精 品超市 、时尚 零售、 家居艺 术、主 题餐 饮、休闲娱乐、个人护理/ 美容美发 等各类 业态商 家； 项目分析和借鉴性案例研究； 备注：具体请参见远洋地产 北京万和城项目商业市场研究 报告 区域消费者研究报告同时，汉博规划部： 对万和城项目平面进行了优化，使商业动线更加合理、顺畅，最大限度的保 证未来商业使用； 平面的调整优化配合商业公共空间功能的配置，并配合店铺分割优化了商
4、铺 使用，并有效的提高了商业实际使用率； 对万和城内部空间进行大胆的富有创想的调整，整体商业内部空间更加舒适 合理，空间感更强，更富于层次感和趣味性； 规划部还对万和城商业功能性设施进行了优化，如电梯、直梯、水电以及共 享空间等。定位报告目录： 大方向判定 方向判定的思考 约束性情境分析 商业方向的判定 项目战略及操作出 发点 总体定位 商业定位的逻辑 市场定位及依据 人群及主题定位 业态及品牌布局建 议初步 租金定位及现金流预测 项目亮点及吸引核 商业大方向判定 方向判定的思考 约束性情境分析 商业大方向判定 项 目 战略及 操作出 发点【 方 向判定的思 考 】任何项目的发展方向均无法脱离
5、特定的项目情境。而项目情境包括特定 城市情境、商业发展特征、区域消费环境以及项目自身条件及限制等 特定的城 市 情 境 自身条 件及 限制 因素 区 域及消费环 境 商业发展特征 项目大方 向的判定【 约 束性情境分 析 】作为一线城市，北京的城市时尚度、国际化程度、商业消费成熟度（人 群及品牌）及其政治人文影响力，是各类商业选址的上佳城市 消费国际化、时尚化 0.5 强 上海 高潜力市场 成熟市场 杭州 北京 注 : 城市吸引力和消费国际化程度仅用 于评价 城市发 展，适用于战略发展 昆明 重庆 成都 预示新型商业业态、国 际时尚品牌、国际连锁 服务的快速进入 广州 各类品牌及品牌性物业 选
6、址首选，提高其商业 品牌知名度和辐射力 传统市场与同纬度的上海相比，其城市商业的区域化发展以及商业业态丰富度与 商业客群的聚焦度表征着国际化、时尚化主题商业向区域纵深的趋势 超区域化（欧美化） 体验购物化 主题纵深化 ？ 发展趋势 体量 业态及氛围 细分与聚合度 ？ 而很明显，品质型、主题型购物中心是顺应城市商业发展方向的代表性 物业，并向区域化纵深发展 项目名称 位置 规模 （万） 开业时间 （年） 购物中心类型 主题定位 进驻主力店品牌商家 新奥购物中心一期 奥林匹克公园下沉广 场 3 2010.9.28 区域型 主题体验、文化交流、购物 餐饮、休闲娱乐于一体的中 高端购物中心 CGV国际
7、影城、北京工美艺苑 北辰购物中心北苑店 朝阳区五环外北苑路 5 2010.9.21 区域型 生活主题鲜明，以时尚、潮 流、个性、生活、家庭等为 主的中端购物中心 北辰百货、北辰超市 华联万柳购物中心 地铁10号线巴沟站 11 2010.8.12 区域型 时尚家庭型购物中心 BHG流行百货、BHG超市 首地大峡谷 丰台区右安南桥东南 角 10 2010.8.28 区域型 “欢乐生活家”为主题的家 庭生活型购物中心 家乐福、保利影院 翠微广场 海淀区公主坟 3.76 2010.6.26 区域型 高端典雅时尚型购物中心 Burberry、乐途仕、肯迪文、 都本等 财富购物中心二期 朝阳区CBD 3.
8、8 2010.11.16 都市型 多功能集合化高端精英生活 型购物中心 万宁 华联公益西桥 购物中心 丰台区南四环公益西 桥 3 2010.4.29 邻里型 家庭生活型购物中心 华联百货 圣熙8号购物中心 海淀区学清路 7 2010.9.28 区域型 家庭生活型购物中心 美廉美、嘉华影城 北岸商业广场 朝阳区定福庄 2.5 2010.8.1 邻里型 创意生活型购物中心 苏宁电器 火神庙国际商业中心 大兴区黄村 24 2010年 区域型 开发式街区型生活化购物中 心 王府井百货、新华国际影城 华熙乐茂购物中心 海淀区复兴路69号 29 2010年 区域型 大型家庭生活型购物中心 太平洋百货、中影
9、国际影城 朝阳大悦城 朝阳区青年路28号 23 2010.5.1 区域型 时尚家庭生活型购物中心 JUSCO、金逸国际影院、冠军溜 冰场、AEON、歌友汇KTV从大区域环境看，城市发展、需求升级及服务的密集成就都市功能的全 方位融合，传统都市圈层的商业构成必然应市场需求而渐变乃至蜕变 编号 项目名称 建筑面积 建筑形式 档次 商业属性 1 华堂 40000 集中性商业 中档 百货 2 北辰购物中心 18000 集中性商业 中档 百货 3 飘亮购物中心 20000 集中性商业 中低 购物中心 4 金泉广场 60000 商业街+MALL 中高 餐饮街 5 亚辰购物中心 11500 集中性商业 中低
10、 市场 6 家和商业 32000 集中性商业 中高 折扣店 7 凯伦基物美超市 5000 集中性商业 中低 超市 8 法宝超市 5500 地下商业 中档 超市 1 居然之家 120000 集中性商业 中高 家居卖场 2 巨卓家具 10000 底商 中高 家居卖场 3 亚振国际家具 2000 独栋 中高 家居卖场 4 依利偌依家居 1500 住宅底商 中高 家居卖场 5 艺狮国际家具 1500 住宅底商 中高 家居卖场 6 红木艺苑 1200 底商 中高 家居卖场 7 一格家具 1000 写字楼底商 中高 家居卖场 8 瑞凰精品家居 1000 写字楼底商 中高 家居卖场 9 博洛尼软装家居设计
11、馆 2000 写字楼地商 中高 家居卖场 10 北京天坛家居 2000 独栋 中高 家居卖场 11 千运家具 800 独栋 中高 家居卖场 12 大中电器 1600 住宅底商 中高 家居卖场 13 北欧风情家居 1400 独栋 中高 家居卖场 14 美克美家家具 2000 住宅底商 中高 家居卖场 1 1 2 3 5 2 3 2 6 8 7 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 项 目同时，国际奢侈时尚品牌及快销品牌持续快速进驻北京市场，刺激了商 业的发展，而从项目位置特征及商家拓址需求看，项目区位极具吸引力 品牌 LV 香奈儿 阿玛尼 GUCCI Cartier Zegna
12、Burberry TOD，S FENDI PRADA 北京 3 2 7 6 17 6 10 2 2 3 上海 3 3 10 5 17 8 4 2 1 3 杭州 2 1 3 1 4 4 2 2 2 0 品牌 H&M ZARA UNIQLO 2005年Valentino在北京东方新天地开设第一家店。 2000年Vacheron Constantin (江诗丹顿)来中国，北京王府井大街新东安市 场开设第一家专卖店。 2001年，蒂芙尼在中国的第一家专卖店进驻北京王府半岛酒店。 2005年Valentino在北京东方新天地开设第一家店。 2006年5月Rolex(劳力士)来到中国，在北京东方广场开设第
13、一家专卖店。 北京 8 5 12 上海 9 11 18 杭州 3 2 3区域整体环境符合定位一个群体更聚焦、主题更鲜明、功能更复合的区 域型购物中心业态，而其关键则是商业群体的选择问题 1 2 3 1 4 1 2 3 1 2 3 4 5 2 6 3 5 6 7 8 4 9 10 11 7 12 5 13 8 14 15 1 2 1 2 3 4 5 6 7 9 6 7 项目 序号 类 型 名称 序 号 类型 名称 1 企 事 业 单 位 北京技术监督局 1 学校 联合大学 2 朝阳地税局 2 对外经济贸易大学 3 中国现代文学馆 3 电子科技职业学院 4 北京科协 4 服装学院 5 炎黄艺术馆
14、5 北京社会主义学院 6 中国文物研究所 6 北京劳动保障职院 7 中国环境监测总站 7 中华女子学院 1 写 字 楼 元立大厦 8 高尔夫学校 2 天建大厦 9 西藏中学 3 通联大厦 1 医院 中日友好医院 4 紫光发展大厦 2 北京藏医院 5 世纪兴源大厦 3 安贞医院 6 设计大厦 1 大型 商业 北辰购物中心 7 富盛大厦 2 亚辰购物中心 8 化工大厦 3 漂亮购物中心 9 金盟大厦 4 华堂 10 亚非大厦 5 居然之家 11 四方大厦 6 京港百货商城 12 欧陆大厦 7 北四环灯具市场 13 裕发大厦 1 酒店 北京国玉大酒店 14 大唐软件 2 北辰亚洲皇冠假日酒 店 15
15、 兰华国际大厦 商业：区域商业整体以配套型商业为主，缺乏大型中高端的商业项目，大型 商业主要以北辰购物中心、华堂和漂亮购物中心为代表； 商务：区域商务氛围较为浓厚； 居住：大型居住片区，居住氛围浓厚，目前品质型住宅有富成花园、欧陆经 典等； 教育：教育氛围相对浓厚，如对外经济贸易大学、联合大学、服装学院、中 华女子学院等； 配套：中日友好医院、北京藏医院等；当然，项目本身的区位特征、物业形态等核心要素决定其商业可塑性较 强，为商业发展提供了多种可能性 西单 崇文门 宣武门 王府井 CBD 望京 亚奥 中关村 西单 崇文门 宣武门 王府井 CBD 望京 亚奥 中关村 业态进入的可能性 品 牌 进
16、 入 的 可 能 性 购物中心 超市卖场 百货 专业店（中高端家居） 专卖店 中高端零售品牌 大众品牌 餐饮休闲娱乐品牌等 组合方式的可能性 穿透型 定位筛选及最终方向？ 潮流时尚品牌 配套型 区域型弱水三千，只取一瓢饮！商业大方向的判定并非所有优势的汇集，而是 在具有多种市场可能条件下的、多方约束和妥协下的最优化筛选 可能性聚焦 主题购物类 餐饮游乐类 生活方式类 大店带动类 区域型或中心级商圈均可能出现，以零售购物为主要 特征，可能会依据客群不同而出现不同的主题 以餐饮和游乐为主要特征，可能出现在一二线及旅游 城市，游乐及餐饮休闲的目的性消费为主 区域及次区域级商圈出现，人们的收入水平和文
17、化品 位到一定程度而出现，目前一般1-2线城市才能支撑 传统性质购物中心，主要以百货、大卖场及大型专业 店、专卖店为带动 汉博认为，项目商业发展方向的判定应遵循以下思路及原则： 商业大方向判定 市场可行 价值最优 形象提升 战略契合 财务平衡 盈利最大 高成长性 公司战略 品牌战略 项目形象 开发形象 适需性 引领性 竞争性 差异性 核心 定位要解决的是：什么样的购物 中心符合项目需求，应该如何确 定其定位人群及其主题，什么样 的业态和品牌能够满足该人群和 主题 共识则聚焦在： 什么样的购物中心！综上，汉博认为，项目作为品质型的购物中心是项目合理的定位方向 从市场的角度来看，区域缺乏具有一站式
18、满足的品质型、时尚型、主题型的购物中心，项目如作为 区域都市型购物中心方向是合理的；与周边可以形成差异化的实现； 从租金收益及增长的角度来看，无论是起始租金还是租金的增长速度，购物中心业态均处于优势地 位，经营成功的购物中心未来租金增长快速，幅度较大，甚至会出现收益翻倍的情况，而百货类业 态则平稳增长，未来物业升值和租金提升带来的溢价效益作为开发公司则很难享有； 从品牌营建的角度来看，一方面成功的购物中心会对远洋品牌本身形成良好的效应；一方面也能够 形成远洋商业独有的品牌度； 从未来发展的角度来看，随着城市的发展，区域性购物中心是未来中国城市商业的必然趋势，项目 发展方向正是契合了中国城市商业
19、发展的需求；而北京北四环区域打造的购物中心项目，可以形成 有效的品牌效应和对商业的吸引整合作用，有利于远洋在中国城市的地产拓展方向形成有效的商业 影响力，在合适的城市及合适的项目进行相关复制，契合公司未来地产发展乃至可能的转型的现实 需求。【 项 目战略指向 及操作 出发点 】以汉博对购物中心的三种分类方法作为项目研究维度，分析和确定项目 属性，以明确战略指向，确立项目操作的模式核心 分类标准 基本分类类 细类 位置或影响力 城市型 都市型 区域性 社区型 郊区型 郊区型 建筑形态 集中型 街区性 集合型 商业主题 主题型 精品时尚型 年轻时尚型 生活方式型 家庭娱乐性 OUTLETS型 混合
20、型 混合主题型 区域型 集中型 生活方式型 项目城市区位及交通条件，既可满足区域化商圈的构建，又具有一定的 辐射力满足穿透性商业的打造，是形成区域型购物中心的必要条件 22 2011 HanBroad Corporation. 望 京 板 块 酒仙桥太阳宫三环等区域功能板块 项目位置集聚性盒式物业形态及适度的面积指标（约5.8万建筑平方米），是构成 区域性购物中心的基本物业条件基本物业指标： 24 2011 HanBroad Corporation.项目S.W.O.T.分析：认清自身情况，打造项目优势 S T O W 以此类物业的需求特征，界定项目发展方向：立足区域，打造具有一定 商业穿透力的
21、、并存在独特商业模式的品质型主题购物中心 商业辐射： 发展方向： 战略指向： 综上，汉博对项目商业定位的操作出发点四势定天下 顺势 借势 成势 蓄势 汉博对本项 目定位操作 的出发点 项目商业定位 商业定位逻辑 市场总体定位 人群及主题定位 商业业态及品牌布局建议【商 业 定位 的逻辑 思考 】项目定位目标说明：项目优势塑造与强化 塑造项目亮点 形成聚客力 培养有效固定客群 形成差异化优势 对消费群体和商户 吸引力不断增强 推动租金稳步增长 加速项目成熟与调 整升级的速度 通过产品和业态规划、塑 造亮点，加强对目标消费 者吸引： 特定消费的聚集性； 丰富的时尚餐饮； 业态的纵线深入； 较强的主
22、题性营造。 通过优势却有别于核心商 圈的品牌组合和崭新的旗 舰店组合，对消费者形成 吸引力，并获得消费者认 同，增强项目聚客力。 通过主题和业态吸引，并 结合餐饮娱乐设施，有效 培养固定消费群体，形成 到项目消费的习惯 通过对特定客户群的吸引和 汇聚并获得认同和接纳，从 而打造区别于其他商业项目 人员混杂的情况，形成自身 的差异化竞争优势 强化 调整商业定位旨在通过对区域消费群体构成和消费力的研究，明确项目定位群体 进而确定商业主题、业态构成及最终落位品牌，完成项目市场总体定位 项目定位需解决的一系列问题和方式 准确的客户定位对于项目 的成功运营至关重要，选 取具备消费能力且能够持 续发展的客
23、户群，伴随项 目共同成长，并支撑项目 的运营发展。 目标客群筛选 商业主题定位 项目业态定位 品牌落位组合 以目标消费者的消费习惯 和消费特性制定项目的商 业主题定位，并以主题性 为指导原则落实后续的定 位过程和细节。 以项目主题性为核心，所 有业态都要围绕主题性和 目标客群的需求出发进行 规划，以业态合理排布和 组合体现项目的功能性特 征。 在前续工作的基础上，根据 定位主题和业态规划，并结 合区域消费市场和区域商业 现实和未来竞争的需求，选 择合适的品牌资源，在保证 项目成功运营的基础上凸显 主题特色。 解决问题： 我们需要什么客户？ 客户来源？ 项目定位的基础和出 发点？ 解决问题： 客
24、户需要什么？ 项目理念的提升？ 后续各部分细化定位 的指导性原则？ 解决问题： 如何满足客户需求？ 功能性体现是什么？ 功能性结合到实际地 块和产品的落实？ 解决问题： 哪些品牌合适？ 项目主题业态的最终体 现？【 总 体市场定位 】商业总体定位：区域化、品质型主题购物中心 基调 模式 聚焦化 主题 化 国际 化 时尚 化 品质型购物中心 如何进行主题化营造 中产阶层 前提 操作策略 定位方向 核心要点 群体定位【 目 标客群筛选 】目标客群筛选：借势而为，突破限制，满足区域基础消费，引导时尚品 质型消费 客群筛选的标准： 筛选方式选择： 不完全统计，项目周边3KM范围内人口规模达125.7万
25、人，人口规模庞 大，且项目核心范围内人口约21.6万人 项 目 项目周边1.5KM范围人口规模在21.6 万人左右； 区域作为贯联亚奥板块与望京板块的 衔接地带，区域具有典型的城市功能 属性特征，区域内新建的住宅项目 少，以城中村和老旧社区为主，从目 前看，区域人群的整体购买力一般； 区域内在建的住宅项目少，从发展 看，区域的人口结构和人口规模将基 本保持稳定，但随着区域国际化程度 的不断提高，及大量的中高收入人群 的持续导入。区域商业市场将发生质 的转变； 区域涵盖：万和城、芍药居小区、高 原街社区、惠新北里社区、惠新里社 区、育慧里小区、世纪村社区、新新 家园社区、育慧西里社区、安慧东里
26、社区等10个大型居住社区；区域现有人群以26-45岁社区居民为主 23% 2% 66% 9% 商务人群 酒店人群 居住人群 学生人群 区域主力人群构成 9.9 20.1 19.8 19.3 15.4 10.7 4.9 18-25岁 26-30岁 31-35岁 36-40岁 41-45岁 46-50岁 51-55岁 区域主力人群年龄分布 目前项目所在的区域是传统的大型居民区，同 时也是北京北部中高端居住区之一，区域人群整体 消费能力较强； 项目周边主要以23-45岁的群体为主，其对 新事物接受能力较强，且有一定的经济能力， 是本项目未来吸引的主要客群之一。项目周边1.5KM范围内居住人群约15.
27、7万，其中中高端收入人群约8万人左右 名称 常住人口规模 人群特征 社区档次 消费潜力 万和城 4400 30-50岁之间的高收入人群 高 强 芍药居小区 80000 东城回迁房，以普通居民为主 低 一般 高原街社区 4270 80%的社区居民以企事业员工为主，人群具有高 学历特征，消费能力强 较高 较强 惠新北里社区 11000 社区涵盖罗马花园、千鹤家园等中高档次小区， 社区高收入人群多，消费潜力大 较高 强 惠新里社区 21000 社区涵盖高校、企事业单位，社区人群具有高学 历、较高收入、高消费等特征 一般 较强 育慧里 6000 社区包含3家事业单位和4所学校，人群构成复 杂，消费能力
28、一般 一般 一般 世纪村社区 9000 社区以企事业单位家属区、高档公寓组成，人群 消费能力强 较高 强 新新家园社区 5500 区域高端别墅区聚集区，人群具有典型的高收入 特征，消费能力强 高 强 育慧西里社区 7300 社区由农转非、回迁户和企事业单位家属区为主， 人群以大众人群为主，消费能力一般 一般 一般 安慧东里社区 9000 人群以社区居民为主，消费能力一般 一般 一般项目周边居民具有明显的年轻化、家庭化及中产及以上的中高收入特征， 是城市中产聚集的典型区域 周边居民特征： 类别 1KM商圈 1-31KM商圈 3-51KM商圈 人群特征 年龄均值 35 36 33 家庭结构 夫妇及
29、子女 61% 60% 62% 学历 本科及以上 25% 53% 61% 职位 中层管理人员及以上 55% 57% 62% 个人月均收入 5313元 6536元 5735元 私家车拥有率 48% 53% 50.4%区 域 1.5 KM 范 围 内 分类 学生群体 写字楼人群 年龄 18-22岁 23-35岁 人群规模 48860 10000 人均月收入 - 5238元 人均在区域内的月消费 1000-1500元 1200元 消费结构及特征 消费特征：以特色消费为主，追求新、奇 和个性化，冲动性消费和感性消费强烈， 具有较强的品牌追风观，消费潜力大 饮食：47.8% 服饰：30% 日用品及化妆品：
30、11.9% 生活方面：5.76% 消费特征：在区域内消费主要以商务型消费、社交 型消费和餐饮消费为主，追求品质和档次，注重环 境的舒适性和品位性，在区域具有常态消费特征 饮食: 52% 娱乐休闲：38% 礼品及其他：10% 学生、写字楼人群特征： 类别 比例 人群特征 年龄均值 33岁 家庭结构 夫妇及子女 74.2% 学历 本科及以上 52.3% 职位 中层管理人员及以上 45.3% 人均月收入 8763元 家庭月均收入在12000元以上 75% 私家车拥有率 68.1% 居然之家周边人流特征： 区域人口导入：区域作为大型成熟居住片区和奥运中心区，其属性已决定区 域的发展特质，从未来看，受土
31、地资源存量限制，区域在建或开发的项目少 ，区域人口规模将保持缓慢增长态势。预计到2020年，区域内常住人口将达 到65万人，人口规模较大，而随着区域国际化程度的进一步提高，区域消费 市场将进入一个新的发展阶段，这也将为项目发展品质化的特色商奠定良好 的消费基础 奥体18号 凌云名苑 元大都7号 盘古大观 绿城北京诚园 国奥村 紫玉山庄 亚运村新新家园别墅 一瓶四合院 世奥国际中心 太阳公元 50 53 58 61 63 65 0 10 20 30 40 50 60 70 2011年 2012年 2013年 2015年 2018年 2010年 单位：万人 2020年46% 23% 14% 9%
32、8% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% 社区居民 工薪族 学生 商务人群 其他 49% 20% 14% 13% 4% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 社区居民 工薪族 商务人群 学生 其他 区域人口结构变化：随着区域商务功能和国际化程度的不断提高，区域人群 结构将发生一定的转变，预计未来10年内，区域商务群体规模将进一步增大 ；对本项目而言，把握各阶段不同的消费特征，以确立正确的项目发展方向 ，使项目未来良性发展 区域未来3-5 年内人口 构成状 况预测 区域未来5-10 年内 人口构 成状况 预测依据客群筛选的标准和方式
33、，项目消费群体定位：中产阶层 其中：中产与中高收入群体是城市精英人群与商业消费中坚，而从 经营的角度，泛化的青年白领也是项目吸引的方向 城市精英阶层 A. 区域居住的中产阶级家庭 B. 高端家居吸引的目的性消费人群，提高 项目商业穿透力 C. 其他随机消费人群 区域青年白领人群 其他人群 区域中高收入人群 高端家居吸引的外围中高收 入人群聚焦目标为“有品中产阶层”： 客群定位的考量及对项目经营的作用： 中产阶级的基调与核心决定项目商业营造的主题和基调，是项目商业经 营主体与核心地位 中高收入群体的性价比选择拔高项目品牌度和品质感 白领及其他青年时尚消费强化项目活力和人流带动作用 按照汉博商业消
34、费客户分类体系，项目定位群体如下所示，是现阶段城 市的中坚阶层及具有一定消费力的青年白领群体： 序号 类别名称 定性 描述 定量指标 消费 行为 职业 年龄 教育 财富基础 收入 A 成功人士 具有较大财富基础，已经基本 实现财务自由，“奢侈族” 高级私营业主，高 级政府官员，企业 高管 35+ 无统计特征 有车、房及财富 超过500平均 年收入 30平均收 入 奢侈品品牌消费，基本无财 务约束 B 中产阶级 有一定财富基础，收入超过日 常支出，财富持续增加，“白 骨精” 中级公务员、事业 单位中层，白领， 老师，私营业主 30+ 大专以上 有车、房及财富 超过100平均 年收入 12平均收 入 崇尚品牌消费，有一定财务 约束 C 小白领 基本无财富基础，收支平衡， 基本无结余，“月光族” 公务员、事业单位 低层，普通白领， 老师，私营业主 2230- 大专以上 无房，或刚贷款 购房，财富 20平均年收 入 3-5平均收 入 一般为大众消费，财务约束 较大，价格敏感性消费，但 具有炫耀性消费心理和行为 D CHIC群体 无财富基础，无收入来源， “啃老族” 大中学生 1622- 就学 0 0 冲动性消费，价格敏感性消 费
