1、,天德海景城营销推广方案,一、项目介绍,二、项目SWOT分析,主要竞争写字楼对比,劣势（W） 1.销售价格较高，高于其他楼盘平均售价； 2.层高低，低于其他楼盘平均层高； 3.远离主市区，周边配套不齐全； 4.现有优惠活动少且力度小。,SWOT,优势（S） 1.现房销售，回报周期短； 2.紧靠风景区，周边环境优越； 3.地标性建筑，彰显企业形象； 4.商务综合体，集办公生活娱乐为一体； 5.新商务区核心位置，前景优越。,机会（O） 1.位于新商务区核心位置，后期发展潜力巨大； 2.周边大量商业地产兴建，吸引更多的目光在此； 3.沿海可投资性地块减少且不断升值。,威胁（T） 1.写字楼市场处于高
2、速发展阶段，增长迅速但明显供大于求； 2.租赁市场不够成熟，客户投资的操作空间有限； 3.一些大中型公司机构（金融保险等）已基本入住了其他写字楼项目。,三、项目定位,形象定位 在5A写字楼的硬件基础之上，凸显生态、环保、健康的高效率办公新理念。使我们的项目更具人性化。,6E花园式写字楼,1. Essential business location 重要的商务区,2. Elegant building 有品位的建筑,3. Excellent facility and service 一流的硬件设施与服务,4. Extraordinary tenant 出众的客户,5. Exact place f
3、or business 纯商务,6. Ecological、environmental protection and Health 生态、环保、健康,6E含义：,第一个 E,顶级写字楼更强调其规模的伸展力及拓展性，顶级写字 楼的客户，更加看重知名企业的群聚效应，这是形成商 务气氛的基本条件。同时，规模伸展力及拓展性更表现 在其所在商务区域产业链条的完整性上。因此，容纳顶 级写字楼的商务区一定要足够大、足够成熟，这样才能 最大限度满足顶级写字楼的用户对于产业链的要求。,第二个 E,Elegant building 有品位的建筑,有品位，是顶级写字楼的建筑语言。更多时候，顶级写字楼的有品位是其之所
4、以成为标志性 建筑的有力支撑，能最大限度地彰显个性，彰显现代商 业精神，并保证了顶级写字楼在一定时期内不会被新建 筑潮流所淘汰。,第三个 E,Excellent facility and service 一流的硬件设施与服务,5A的硬件标准,写字楼的软环境，也就是物业管理水平,+,Extraordinary tenant 出众的客户,第四个 E,一流企业非常关心自己的邻居是谁，有同质化的需求，希望同样重量级的企业能够在一起，以此来互相衬托彼此的实力和地位。,Exact place for business 纯商务,第五个 E,越来越多的人要求纯粹的商务办公环境，纯粹的办公氛围。这也是正是我们商
5、务办公和酒店公寓分别设置的主因，也是我们区别于其他公寓写字楼的特点。,Ecological、 environmental protection and Health 生态、环保、健康,第六个 E,旨在提倡一种生态、环保、健康的高效率办公新理念。,1.在众多同质化写字楼中以崭新的理念脱颖而出,3.提升本案商务写字楼的价值,5.全新包装本案，形成二次销售,2.弱化本案劣势，凸显出本案的优势,4.营造新的卖点吸引更多关注,6E,6E的营销意义,四、营销卖点,开放式商务洽谈区商务式物业,商务减压功能区,强化高效办公的理念 更多的考虑业主商务办公的需求,送氧系统,绿色办公,高档的写字楼不仅仅 是建筑的堆
6、砌， 更多的考虑了人的感受,将原有的空中花园的卖点 更加突出和强化， 深化健康办公、高效办公的理念,营造一种人文气息浓郁、 亲近自然的氛围， 体现“关注人文关注健康” 的理念。,五、客户定位,大中型外埠及本地能源、地产、金融、投资、高新科技等企业。,这类企业需要办公场所更能体现其身份和实力；对写字楼的品质、价格、形象、硬件等方面要求甚高。,投资者,购买者是市场上投资型资金的拥有者，他们所追求的是高额投资回报，对价格十分敏感，他们最关心的是物业的保值、升值能力，要求物业预留有足够的升值空间作为投资信心的保证。,价 格 定 位,鉴于目前日照高档写字楼市场情况，综合分析喜来登广场，华商国际，金融中心
7、，兴业财富广场等写字楼现销售市场均价为11000元/，现我项目二期销售均价为16500元/，高出市场均价5500元/，建议降低销售价格，根据市场反馈，逐步调整售价。最终，实现本项目均价预计比市场均价高5%左右即（11550元/）。高出的价格可以利用优惠策略来完成促销手段。,六、营销推广,主题推广,天德海景城6E花园式写字楼,天德海景城会呼吸的写字楼,天德海景城生态、环保、健康,全线推广与点对点销售相结合,全线推广,重新高调入市，通过系列的宣传手段，树立本案“6E、花园式、生态、环保、健康”等人文气息浓郁的高品质商务办公形象,点对点销售,精准拓展，通过分销商和老客户等群体，锁定目标客户展开系列营
8、销手段：沟通需求、跟踪反馈，促进意向，达到点对点的销售效果,报纸、电视、广播、杂志、网络等,单页、海报、楼宇广告、短信等,已签约付款的客户群体,推广途径：,各地分销商或代理商,天德 海景城,媒体推广,分销商,传统推广,老客户,媒 体 推 广,大形象，影响力,主流媒体,分众DM媒体,新媒体,直投渠道,精准传播,分众拓展,促进销售,齐鲁晚报 半岛都市报等,龙吟传媒、晨鸿信息报等,各大房产网站、短信平台,企业客户信息资源,以企业客户信息资源为基础，将本案的详尽资料传达到目标客户，联络、跟进、回访，筛选，最终提炼购买客户。,软性新闻： 以新闻报道的方式传播项目信息，塑造良好的市场形象。 平面广告：以直
9、接的广告诉求方式塑造形象及传达信息。利用广泛的读者资源，形成良好的传播效应，达到促进销售的目的。,软文： 以概念营造、评论访谈的方式传播项目信息，赢得目标客户关注认可。 平面广告：以直接的广告诉求方式塑造形象及传达信息，利用良好的客户资源，让目标群体充分感受项目的独特品质并形成口碑传播，最终实现购买。,龙吟传媒、晨鸿信息报等,航空票夹、 网络、短信平台等,分众扩展传播，拓展周边市场（如青岛、临沂、潍坊等区域）。,直投渠道,齐鲁晚报 半岛都市报等,为了取得更好的宣传效果，可在广告投放期集中多种推广方式同步进行,楼宇广告/户外广告 其覆盖着写字楼、大型商场、酒店式公寓等高端场所，集中着本地最广泛、
10、层次最为清晰的消费人群，能使高额的广告预算有效地转化为销售量。,短信平台 手机短信广告有着覆盖率高、信息直达与即时反馈、有效接触率高和成本低等特点，再加之可以通过其他渠道获知其区域内目标客户的联系电话，使之效果更加突出,单页派发 派单员在写字楼或高档社区内进行项目楼书、海报、户型单张、手提袋等物品的发放，并设置项目咨询点，进行项目介绍,分销商推介会由分销商组织与邀请其区域内有投资意向和购买能力的客户集中在某一高档酒店，举行项目推介酒会，一切费用由我方支付，每次酒会人数控制在5-50人，凡有现场或后期有成交的客户，建议给予分销商总房款3%的提成奖励。,老带新 利用老客户社会关系或者人际关系与各金融界、商界、投资界的领导层建立关系，并由其组织和邀约在某一高档酒店，举行项目推介酒会，一切费用由我方支付，每次酒会人数控制在5-50人，凡有现场或后期有成交的客户，可以按成交额2%给予老客户现金奖励，或作为2%的装修基金（也可抵扣房款）。,有助于树立口碑传播，对老带新的多次成交有促进作用。建议：利用重要销售节点及节日，如奠基、 开盘、封顶等时机发布新闻及举办主题活动或是利用各节日推出限期促销。,活动行销,项目推介会、公关活动、目标客群酒会、高档场所巡展等。,促销政策,谢谢,谢谢欣赏！,
