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8、南 7-5318-1501-X 560 元/套 500 元/套（2 本）香港购物中心成功密码 7-5318-1570-X 227 元/本 200 元/本合计 3227 元 2950 元二、定购回执订购单位 定购图书名称 订购单位地址 订购套数 电 话 传 真 收件人 邮编 合计金额 （大写） 仟 佰 拾 元 手机 详细说明 邮箱 三、汇款方式：段宏斌 交通银行 40551235715438701 四、订购程序：1、请认真填写好客户图书订购回执详细资料，连同银行汇款凭证一起传真至：020-38394535 我方确认属实，然后以邮寄或快递方式将订购图书寄给客户。2、若需发票，请在详细说明里注明。
9、3、直销价为客户定书的优惠价格，包含快递邮寄费。服务热线：02087515275 联系人：小严 QQ：574094050 查询网址： 广州道本文化传播有限公司 广州市某商业大厦项目财务分析报告一、 项目概述（一）项目主要技术经济指标1、 总用地面积：43960m 22、 总建筑面积：172940m 23、 建筑密度：49.754、 容积率：5.035、 地下建筑面积：11743m 26、 地上建筑面积：161197m 27、 西塔楼建筑面积：71771m 28、 东塔楼建筑面积：101169m 29、 已完成工程部分：地下室工程，西塔楼上部四层混凝土结构（二）项目方案根据市场调查与分析的结构（
10、过程略） ，将该项目两栋塔楼分别建为一栋甲级纯写字楼（以出租为主）与一栋全天候商务写字楼（以出售为主）（三）项目功能面积分布，见表 1 及表 2 所示。表 1 西塔楼（全天候商务写字楼）功能面积分布表楼层 使用功能 每层面积（平方米） 总面积（平方米）负二层 管理中心、维修间、变压器房等低压配电房等 4464 4464夹层 170 170负一层 商场 3013 3013小计 76471 层 大堂、商场等 2648 26482 层 商场 1541 15413 层 商场 1541 15414 层 酒楼、餐厅 2505 25055 层 技术层 1774 17746 16 层 写字楼 1541 169
11、5117 层 避难层 1541 154118 层 设备层 1541 154119 29 层 写字楼 1541 1695130 层 避难层 1541 154131 39 层 写字楼 1541 1386940 设备层 1541 154140 停机坪 180 180小计 64124合计 71771表 2 东塔楼（甲级纯写字楼）功能面积分布表楼层 使用功能 每层面积（平方米） 总面积（平方米）负二层 管理中心、维修间、变压器房等 2048 2048负一层 管理中心、低压配电房 2048 2048小计 40961 层 大堂、商场等 2048 20482 层 商场 1803 18033 层 商场 1803
12、 18034 层 商场 2048 20485 层 技术夹层 2048 2048618 层 写字楼 2048 2662419 层 避难层 2048 20482035 层 写字楼 1536 3276836 层 写字楼 1536 153637 层 避难层 1536 15363845 层 写字楼 1536 128884649 层 写字楼 1024 409650 层 设备层 1024 102450 层核心部 设备层 283 283小计 919535155 层 写字楼 1024 5120合计 101169二、项目投资估算与资金筹措（一）项目开发投资估算的各项设定与总投资估算表1、 本项目的开发总工期为三年
13、，从 2002 年 10 月起，至 2005 年 9 月。2、 从项目开始动工起，本项目的剩余土地使用权年限为 30 年。3、 根据广州市房地产开发的实际情况，本项目各项成本费用可以归纳为：土地购置费、前期工程费、工程建设费、开发期间税费、管理费、财务费、销售费用、不可预见费以及其他费用等。经测算，开发总投资为：1712706132 元人民币，汇总详见表 3。表 3 项目总投资估算表项目 东塔成本 东塔单价 西塔成本 西塔单价 合计1、开发成本（静态） 907992780 8975 600371392 8365 15083641721.1 土地购置费 292497398 2891 207502
14、602 2891 5000000001.2 前期工程费1.3 工程建设费 551302122 5449 356125727 4962 9074278491.4 开发期间税费 64193260 635 36743063 512 1009363232、开发费用 104620067 1033 99721895 1390 2043419622.1 管理费 16539064 163 10683772 149 272228362.2 其他费用 5058450 50 3588550 50 86470002.3 不可预见费 16539064 163 10683772 149 272228362.4 财务费用
15、66483489 657 47164512 657 1136480012.5 销售费用 0 0 27601289 385 276012893、总计 1012612847 10008 700093287 9755 1712706134（二）各项投资与成本费用估算表（略）（三）项目投资计划与资金筹措表本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是企业自有资金，二是银行借款，三是租售收入用于投资部分。考虑到开发商已投入了 50000 万元完成了项目前期的有关工作，因此本项目实际资金缺口为 55220 万元，计划由开发商投入自有资金 970 万元作为启动资金，另需向银行贷款 45500 万元用于投资，剩余部
16、分 66051 万元由租售收入补充，总追加投资为 121271 万元。项目投资计划与资金筹措表详见表 4 所示。表 4 项目投资计划与资金筹措表序号 项目 合计 建设经营期2002 2003 2004 20051 投资总额 121271 2425 24254 33956 606351.1 建设投资 121271 2425 24254 33956 606352 资金筹措 121271 2425 24254 33956 606352.1 自有资金 9720 2425 582 696 60172.2 借款资金 45500 0 6000 4500 350002.3 销售收入再投资 66051 0 17
17、672 28760 196193 资金缺口（2.1+2.2） 55200 2425 6582 5196 41017三、项目销售与租赁收入测算本项目的经营方案是将西塔楼写字楼全部用于出售，共 58093m2。东塔楼的写字楼和商场以及西塔楼的商场全部用于出租。每年各项收入预测详见表 5、表 6、表 7 所示。表 5 西塔楼写字楼销售收入测算表2003 2004 2005售价 13000销售率 30%销售面积 174282003 销售收入（万元） 22656售价 14000销售率 75%销售面积 261422004 销售收入（万元） 36598售价 13500销售率 100%销售面积 1452320
18、05 销售收入（万元） 19606合计（万元） 78861表 6 西塔楼商场租赁收入测算表表 7 东塔楼出租收入测算表年份 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018平均月租金（元） 147 150 155 165 170 165 168 163 150 140 150 150 150 150出租率 15% 60% 80% 95% 96% 93% 94% 91% 85% 82% 80% 80% 80% 80%租赁费用（万元） 3 13 13 14 14 14 14 14 13 12 13 13 13
19、 13租金收入（万元） 609 9980 13755 17390 18106 17024 17520 16455 14144 12734 13311 13311 13311 13311写字楼 平均月租金（元） 400 415 430 450 470 460 480 450 430 410 450 450 450 450出租率 25% 70% 90% 95% 95% 96% 92% 90% 88% 87% 85% 85% 85% 85%租赁费用（万元） 8 35 36 38 39 38 40 38 36 34 38 38 38 38租金收入（万元） 251 2979 3979 4397 4593
20、 4543 4541 4164 3890 3666 3931 3931 3931 3931商场（1 至 4层） 东塔小计（万元） 860 12959 17734 21787 22699 21566 22061 20619 18033 16401 17241 17241 17241 17241年份 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018平均月租金（元） 380.643 400 415 430 450 470 460 480 450 430 410 450 450 450 450出租率 2
21、0% 63% 81% 85% 93% 95% 96% 92% 90% 88% 87% 85% 85% 85% 85%租赁费用（万元） 5 33 35 36 38 39 38 40 38 36 34 38 38 38 38商场（-1 至地面四层） 租金收入（万元） 307 4103 5483 5963 6832 7290 7210 7208 6610 6175 5821 6241 6241 6241 6241年份 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032平均月租金（元） 450 472.5 472.
22、5 472.5 472.5 472.5 496.125 496.125 496.125 496.125 496.125 496.125 496.125 496.125出租率 85% 85% 85% 85% 85% 85% 85% 85% 85% 85% 85% 85% 85% 85%租赁费用（万元） 38 39 39 39 39 39 41 41 41 41 41 41 41 41商场（-1 至地面四层） 租金收入（万元） 6241 6553 6553 6553 6553 6553 6881 6881 6881 6881 6881 6881 6881 6881续表 7 东塔楼出租收入测算表年份
23、 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032平均月租金（元） 150 157.5 157.5 157.5 157.5 157.5 165.375 165.375 165.375 165.375 165.375 165.375 165.375 165.375出租率 80% 80% 80% 80% 80% 80% 80% 80% 80% 80% 80% 80% 80% 80%租赁费用（万元） 13 13 13 13 13 13 14 14 14 14 14 14 14 14租金收入（万元） 13311
24、13977 13977 13977 13977 13977 14675 14675 14675 14675 14675 14675 14675 14675写字楼 平均月租金（元） 450 472.5 472.5 472.5 472.5 472.5 496.125 496.125 496.125 496.125 496.125 496.125 496.125 496.125出租率 85% 85% 85% 85% 85% 85% 85% 85% 85% 85% 85% 85% 85% 85%租赁费用（万元） 38 39 39 39 39 39 41 41 41 41 41 41 41 41租金收入
25、（万元） 3931 4127 4127 4127 4127 4127 4333 4333 4333 4333 4333 4333 4333 4333商场（1 至 4层） 东塔小计（万元） 17241 18104 18104 18104 18104 18104 19009 19009 19009 19009 19009 19009 19009 19009四、项目借款还本付息分析根据建设期每年投资额估算，本项目需向银行贷款 45500 万元用于投资。银行贷款还本付息方式采用等额还本付息，从 2006 年开始还本付息，2010 年还清。根据中国人民银行 2002 年 2 月调整后的利率，五年以上的贷
26、款年利率为5.76。目前广州市房地产开发贷款利率通常为中国人民银行公布的贷款利率乘以 1.1 的系数，即本项目当前融资成本为年利率：5.76*1.16.336。本项目合计需支付利息 113648001 元，详见借款还本付息表 8。表 8 借款还本付息表（单位：元）项目 建设经营期 合计2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010年初借款累计 61900800 112248435 480448496 395788457 305764359 210036334 108242981本年借款 60000000 45000000 350000000 455000000本
27、年应计利息 1900800 5347635 18200061 30441217 25077157 19373230 13307902 6858275 120506276年底还本付息 115101255 115101255 115101255 115101255 115101255 575506275年末借款累计 61900800 112248435 480448496 395788457 305764359 210036334 108242981 0五、项目销售与租赁税金及附加测算本项目销售与租赁税金及附加估算表详见表 9、表 10 所示。表 9 销售税金及附加一览表序号 项目 计算依据 建设
28、经营期 合计2002 2003 2004 20051 销售收入 22656 36598 19606 788602 销售税金及附加 1391 2247 1204 48422.1 营业税 （1）*5 1133 1830 980 39432.2 城市维护建设税 （2.1）*7 79 128 69 2762.3 教育费附加 （2.1）*3 34 55 29 1182.4 防洪工程维护费 （1）*0.09 20 33 18 712.5 交易印花税 （1）*0.05 11 18 10 392.6 交易管理费 （1）*0.5 113 183 98 3943 土地增值税 （1）*1 227 366 196 7
29、89表 10 租赁税金及附加估算一览表序号 项目 计算依据 合计 建设经营期2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 20161 租赁收入 685530 307 4963 18442 23697 28619 29989 28776 29269 27229 24208 22222 23482 234822 租赁税金及附加 120927 54 875 3253 4180 5048 5290 5076 5163 4803 4270 3920 4142 41422.1 营业税 （1）*5 34276 15
30、 248 922 1185 1431 1499 1439 1463 1361 1210 1111 1174 11742.2 城市维护建设税 （2.1）*7 2399 1 17 65 83 100 105 101 102 95 85 78 82 822.3 教育费附加 （2.1）*3 1028 0 7 28 36 43 45 43 44 41 36 33 35 352.4 防洪工程维护费 （1）*0.09 617 0 4 17 21 26 27 26 26 25 22 20 21 212.5 交易印花税 （1）*0.05 343 0 2 9 12 14 15 14 15 14 12 11 12
31、122.6 房产税 （1）*12 82264 37 596 2213 2844 3434 3599 3453 3512 3267 2905 2667 2818 2818续表 10 租赁税金及附加估算一览表序号 项目 计算依据 建设经营期2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 20321 租赁收入 23482 23482 23482 24657 24657 24657 24657 24657 25890 25890 25890 25890 25890 25890 25890 258902
32、 租赁税金及附加 4142 4142 4142 4349 4349 4349 4349 4349 4567 4567 4567 4567 4567 4567 4567 45672.1 营业税 （1）*5 1174 1174 1174 1233 1233 1233 1233 1233 1295 1295 1295 1295 1295 1295 1295 12952.2 城市维护建设税 （ 2.1）*7 82 82 82 86 86 86 86 86 91 91 91 91 91 91 91 912.3 教育费附加 （ 2.1）*3 35 35 35 37 37 37 37 37 39 39 39
33、 39 39 39 39 392.4 防洪工程维护费 （ 1）*0.09 21 21 21 22 22 22 22 22 23 23 23 23 23 23 23 232.5 交易印花税 （ 1）*0.05 12 12 12 12 12 12 12 12 13 13 13 13 13 13 13 132.6 房产税 （1）*12 2818 2818 2818 2959 2959 2959 2959 2959 3107 3107 3107 3107 3107 3107 3107 3107六、项目财务评价（一）本项目财务分析的假设前提本项目的财务分析是在对项目的成本收益测算的基础上，按尽可能接近项
34、目开发实际情况的原则设定分析的前提假设，并据此进行计算。1、 价格水平的假定本项目物业的租售价格是根据市场比较并结合广州市商业物业的发展状况进行时间修正后，得出物业将来推出市场时的价格。2、 租金升幅的假定在计算本项目的出租收入时，根据广州市商业物业的发展状况，设定租金每五年绝对升幅为 5。本租金基本可视为净租金标准。3、 税费的规定本项目物业在销售和出租期间预计发生的税项和费用的计算标准均严格按照政府的有关规定。4、 出租物业的折旧本项目用于出租的物业每年的折旧采用直线折旧法。折旧年限取物业产生收入起的年份至经营期最后一年（2005 年至 2032 年，共 28 年） 。5、 出租物业的期末
35、转售价值本项目不考虑出租物业的期末转售价值。6、 期望收益率（基准收益率）的确定设定为 7。（二）损益表与项目静态盈利能力分析详见表 11 所示。表 11 项目损益表序号 项目名称 计算依据 合计 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 20171 收入 764391 0 22656 36905 24569 18442 23697 28619 29989 28776 29269 27229 24208 22222 23482 23482 234821.1 销售收入 78860 2265
36、6 36598 196061.2 租赁收入 685530 307 4963 18442 23697 28619 29989 28776 29269 27229 24208 22222 23482 23482 234822 总成本费用 171271 11502 17490 14333 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 47482.1 由于销售写字楼总成本分摊 38339 11502 17253 95852.2 用于租赁物业折旧 132932 237 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4
37、748 4748 4748 4748 4748 47483 税金 125770 1391 2301 2079 3253 4180 5048 5290 5076 5163 4803 4270 3920 4142 4142 41423.1 销售税金及附加 4842 1391 2247 12043.2 租赁税金及附加 120927 54 875 3253 4180 5048 5290 5076 5163 4803 4270 3920 4142 4142 41424 土地增值税 789 227 366 1965 利润总额 (1)-(2)-(3)-(4) 466561 9537 16748 7961 1
38、0441 14769 18823 19951 18952 19358 17678 15190 13554 14592 14592 145926 所得税 (5)*33% 153965 3147 5527 2627 3445 4874 6211 6584 6254 6388 5834 5013 4473 4815 4815 48157 税后利润 (5)-(6) 312596 6390 11221 5334 6995 9895 12611 13367 12698 12970 11844 10177 9081 9776 9776 9776续表 11 项目损益表序号 项目名称 计算依据 2018 201
39、9 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 20321 收入 23482 23482 24657 24657 24657 24657 24657 25890 25890 25890 25890 25890 25890 25890 258901.1 销售收入1.2 租赁收入 23482 23482 24657 24657 24657 24657 24657 25890 25890 25890 25890 25890 25890 25890 258902 总成本费用 4748 4748 4748 4748 4748 4
40、748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 45102.1 由于销售写字楼总成本分摊2.2 用于租赁物业折旧 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 45103 税金 4142 4142 4349 4349 4349 4349 4349 4567 4567 4567 4567 4567 4567 4567 45673.1 销售税金及附加3.2 租赁税金及附加 4142 4142 4349 4349 4349 4349 4349 4567 4567 45
41、67 4567 4567 4567 4567 45674 土地增值税5 利润总额 (1)-(2)-(3)-(4) 14592 14592 15560 15560 15560 15560 15560 16575 16575 16575 16575 16575 16575 16575 168136 所得税 (5)*33% 4815 4815 5135 5135 5135 5135 5135 5470 5470 5470 5470 5470 5470 5470 55487 税后利润 (5)-(6) 9776 9776 10425 10425 10425 10425 10425 11105 11105
42、 11105 11105 11105 11105 11105 11265分析：项目年投资利润率为 9.08基准收益率 7，基本达到行业收益水平，可以认为其静态盈利能力满足要求。（三）现金流量表与动态盈利能力分析1、 全部投资现金流量表本项目全部投资现金流量表如表 12 所示。表 12 全部投资现金流量表序号 项目名称 合计 建设经营期2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 20161 现金流入 764396 22656 36905 24569 18442 23697 28619 29989 28
43、776 29269 27229 24208 22222 23482 234821.1 销售收入 78860 22656 36598 196061.2 租赁收入 685536 307 4963 18442 23697 28619 29989 28776 29269 27229 24208 22222 23482 234822 现金流出 50000 2425 29019 42150 65537 6699 9054 11260 11874 11330 11551 10637 9283 8393 8958 89582.1 建设投资 171270 50000 2425 24254 33956 60635
44、2.2 销售 5631 1618 2613 14002.2.1 销售税金及附加 4842 1391 2247 12042.2.2 土地增值税 789 227 366 1962.3 租赁税金及附加 70710 54 875 3253 4180 5048 5290 5076 5163 4803 4270 3920 4142 41422.4 所得税 153963 3147 5527 2627 3445 4874 6211 6584 6254 6388 5834 5013 4473 4815 48153 净现金流量 -5000 -2425 -6363 -5245 -40968 11743 14643
45、17359 18115 17446 17718 16592 14925 13829 14524 145244 累计净现金流量 -5000 -7425 -13788 -19033 -60001 -48258 -33615 -16256 1859 19305 37023 53615 68540 82369 96894 111418续表 12 全部投资现金流量表序号 项目名称 合计 建设经营期2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 20321 现金流入 23482 23482 23482 2
46、4657 24657 24657 24657 24657 25890 25890 25890 25890 25890 25890 25890 258901.1 销售收入1.2 租赁收入 23482 23482 23482 24657 24657 24657 24657 24657 25890 25890 25890 25890 25890 25890 25890 258902 现金流出 8958 8958 8958 9484 9484 9484 9484 9484 10037 10037 10037 10037 10037 10037 10037 101152.1 建设投资2.2 销售2.2.
47、1 销售税金及附加2.2.2 土地增值税2.3 租赁税金及附加 4142 4142 4142 4349 4349 4349 4349 4349 4567 4567 4567 4567 4567 4567 4567 45672.4 所得税 4815 4815 4815 5135 5135 5135 5135 5135 5470 5470 5470 5470 5470 5470 5470 55483 净现金流量 14524 14524 14524 15173 15173 15173 15173 15173 15853 15853 15853 15853 15853 15853 15853 1577
48、54 累计净现金流量 125943 140467 154992 170165 185338 200511 215683 230856 246710 262563 278416 294269 310123 325976 341829 357604根据评价指标显示：（1） 本项目投资回收期为 7.89 年（2） 本项目全部投资净现值（NPV）86866 万元（3） 全部投资内部收益率为 21.27由此可见，本项目从动态盈利角度分析，满足投资要求。2、 自有资金投资现金流量表本项目自有资金投资现金流量表如表 13 所示。表 13 自有资金现金流量表序号 项目名称 合计 建设经营期2002 2003
49、2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 20161 现金流入 764396 22656 36905 24569 18442 23697 28619 29989 28776 29269 27229 24208 22222 23482 234821.1 销售收入 78860 22656 36598 196061.2 租赁收入 685536 307 4963 18442 23697 28619 29989 28776 29269 27229 24208 22222 23482 234822 现金流出 463843 52425 23019 37650 30538 18209 20564 22770 23384 22840 11551 10637 9283 8393 8958 8958 2.1 自有资金 59720 52425 582 696 60172.2 预售收入再投入 17672 28760 196192.3 贷款还本付息 57550 11510 11510 11510 11
