1、 房地产估价理论与方法一、单项选择题（共 35 题，每题 1 分、每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）1、评估征收房地产造成的停产停业损失，属于（ ）业务。A传统价值评估B价值分配来源建设工程教育网C相关经济损失评估D价值减损评估2、下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价，而不适用于城市房屋拆迁估价是（ ） 。A最高最佳使用原则B合法原则C替代原则D谨慎原则来源建设工程教育网3、采用假设开发法评估某待开发房地产的价值，适用的估价前提是“被迫转让前提“ 。该估价是因（ ）的需要。A房地产作价入股B法院强制拍卖C房地产税收来源建设工程教育网D房地产征收补偿4、某出租
2、写字楼的完全产权价值为 2000 万元，出租人权益价值为 1600 万元，则承租人权益价值为（ ）万元。A-40B400C1800D3600 来源建设工程教育网5、某地区各项基础设施开发的正常使用费用分摊到每平米土地上，分别为道路 20 元、燃气 18 元、供水 14 元、排水 16 元、热力 12 元、供电 25 元、通信 8 元、场地平整 15 元，则该地区“五通一平”的正常费用为（ ）元/A98B102C108D116 来源建设工程教育网6、某居民于 2008 年 1 月购买了一套建筑面积为 100的住宅，单价为 5000 元/。若2008 年当地同类住宅名义价格月递增 0.5%，年通货
3、膨胀率为 5%，则 2008 年 12 月该套住宅的自然增值额为（ ）元。A4296.96B5560.86C5839.91D30838.917、房地产既与机器设备等动产不同，又与商标等无形资产不同，是（ ）的结合体。A实体、权益、区位B实物、权益、区位C实物、权利、位置D实体、权益、位置8、某期房年后建成入住，类似现房的价格为 5 000 元/，出租的年末总收益为 500 元/，管理费用等其他支出为 100 元/ 。估计折现率为 10%，风险补偿为现房价格的 3%。该期房目前的价格为（ ）元/。A4395B4486C4636D48509、某宗房地产未设立法定优先受偿权利下的价值为 600 万元
4、，法定优先受偿款为 50万元，贷款成数为七成，则该房地产的抵押贷款额度为（ ）万元。A370B385C420D55010、一套总价 60 万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：（1）要求在成交日期一次性付清；（2）如果在成交日期一次性付清，则给予 5%的折扣；（3）首付款 20 万元，余款以抵押贷款方式支付，贷款期限 15 年，按月等额偿还贷款；（4）约定自成交日期起一年内一次性付清；（5）自成交日期起分期支付，首期支付 20 万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付 20 万元。上述情况中，存在名义价格的是（ ） 。A第（1） 、 （3）种情况B第（3） 、 （4） 、 （
5、5）种情况C第（23、 （4）种情况D第（2） 、 （4） 、 （5）种情况11、一般来讲，人口总量虽然不变，而随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是（ ） 。A上涨B下跌C保持相对稳定D先涨后跌12、评估某套建筑面积为 120 的住宅在 2008 年 9 月底市场价值，收集了以下个交易实例，其中最适合作为可比实例的是（ ） 。交易实例建筑面积（） 用途 价格（元/） 成交日期 区位 正常情况甲 120 居住 5800 2007 年 8月同一供需圈正常交易乙 105 居住 6000 2008 年 6月同一供需圈正常交易丙 140 办公 6500 2008 年 9月同一供需圈正常交易丁 11
6、5 旅馆 6100 2008 年 7月不同供需圈正常交易A甲B乙C丙 D丁13、住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响，属于房地产价值影响因素中（ ） 。A区位因素B社会因素C实物因素 D权益因素14、房地产的规划用途对房地产价值的影响，属于房地产价值影响因素中的（ ） 。A配套设施建设的限制B房地产使用管制C房地产权利的设立和行使限制 D房地产相邻关系的限制15、最高最佳使用包括用途、规模、集约度和档次上的最佳、可以帮助确定估价对象最佳用途的经济学原理是（ ） 。A收益递增递减原理B均衡原理C替代原理 D适合原理16、某估价机构接受保险公司的委托，对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定，为保
7、险理赔提供参考价值，估价时点为现在，则其估价对象状况和房地产市场状况分别为（ ） 。A估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去B估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在C估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在D估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去17、运用收益法评估房地产抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般应采用（ ）的收益估计值。A较高B较低C最高 D居中房地产估价理论与方法试卷第 3 页（共 12 页）18、为评估某房地产 2008 年 10 月 1 日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为 2008 年 4 月 1 日，合同约定买方支付给卖方 3 500 元/
8、，买卖中涉及的税费全部由买方支付，该地区房地产交易中规定卖方、买方需缴纳的税费分别为正常交易价格的 6%和 3%。自 2008 年 2 月 1 日起到 2008 年 10 月 1 日期间，该类房地产价格平均每月比上月上涨03%，则该可比实例修正、调整后的价格为（ ）元/。A3673.20B3673.68C3790.43D3790.9319、甲、乙两宗相邻地块，市场价值分别为 60 万元和 40 万元，若将两宗土地合并则总价值为 20 万元。如果甲地块的使用权人拟购买乙地块，则对双方最为公平合理的正常价格应为（ ）万元。A40B48C50D6020、某一交易实例房地产的使用面积为 3 000 平
9、方英尺，成交总价为 0 万美元，分四次付款（如果以在成交日期一次性付清为基准，假设美元的年利率为 7%） ，首付 35 万美元，半年后付 35 万美元，一年后付 30 万美元，余款于一年半后付清。假设当时的市场汇率为美元兑换 7.7 元人民币，建筑面积与使用面积的关系为 1:0.65，则该交易实例以建筑面积为单位的实际价格约为（ ）元人民币/。 （1 平方英尺=0.0929 ）A17484B19020C19754D2053921、某宗熟地的原生地取得费为 540 元/，土地开发期为 2 年，土地开发费第一年和第二年分别为 90 元/和 60 元/ ，贷款年利率为 8%。采用成本法求取该熟地的价
10、值时，其中的投资利息为（ ）元/。A55.20B103.22C109.63D114.8222、某 8 年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为 120，单位建筑面积的重置价格为 600 元/，年折旧额为 1440 元，用直线法计算该建筑物的成新率是（ ） 。A16%B42%C58%D84%23、某 10 年前建成的小型办公楼建筑面积为 1500,层高 4.1 米，土地剩余使用年限为 30 年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为 3.6 米，建筑物重建价格为 2000 元/。假定层高没增加 0.1m，建造费用每平米相应增加 10 元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费 2.5
11、万元能源费用。以重建价格为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为（ ）万元。 （建筑物报酬率为 10%）A11.80B16.07C23.57D31.0724、某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为 50 年，已使用 10 年，不可续期（土地使用权期满，土地使用权及其他地上建筑物、其他附着物所有权有国家无偿取得） 、建筑物剩余经济寿命为 55 年。预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益 8万元，报酬率为 8%，则该房地产的收益价格为（ ）万元。A95.40B97.87C98.55D99.3325、某套住宅的采光受到影响。受影响前的年租金为 3 万元，受影响后的年租金为 2.
12、5万元。该住宅的预期剩余价值寿命为 30 年，报酬率为 8%。该住宅因采光受影响导致的价值减损为（ ）万元A0.50B5.63C6.25D28.1426、某临街商铺，投资者期望的自有资金资本化率为 10%，银行可提供 6 成、5 年利率 8%、按月等额偿还的抵押贷款，则综合资本化率为（ ） 。A8.8%B10%C18%D18.6%27、某商场的正常月租金按可出租面积计为 40 元/，出租率为 85%，运营费用占有效毛收入的 35%，报酬率为 2%，商场建筑面积为 40 000，可供出租的比例为 95%，运营期为 38 年，该商场的收益价值为（ ）万元。A690.40B8284.79C8720.
13、83D9746.8128、下列关于预售房地产开发经营期的图示中，正确的是（ ） 。29、通过市场调查获知，某地区 20052008 年普通商品住宅平均价格水平分别为4682 元/、4887 元/、5037 元/、5192 元/ 。若采用平均增减量法预测，该地区普通商品住宅 2010 年的价格为（ ）元/。A5362B5374C5532D570230、下图是一块前后两面临街、总深度为 175 英尺、临街宽度为 30 英尺的矩形地块。已知前街路线价为 320 元/平方英尺，后街路线价为 240 元 /平方英尺。则采用重叠价值估价法计算出的地块总价值为（ ）万元。 （采用四三二一法则）A150.8B
14、160.8C170.8D180.831、下列估价公式中，错误的是（ ） 。A土地价格=房地价格-建筑物价格B房地产价格= 带债权债务的房地产价格+债权-债务C建筑物折旧= 建筑物重新购建价格-建筑物市场价值D房地产价格=含非房地产成份的房地产价格-非房地产成份的价格32、某工业用地的土地面积为 10 000，规划容积率为 1.0，楼面地价为 500 元/。后经规划调整，用途变更为居住，容积率提高到 2.0，楼面地价为 1500 元/，则因规划调整所需的补地价为（ ）万元A500B1000C2250D300033、下列估价基本事项中，仅由委托人决定的事（ ） 。A估价对性B估价目的C估价时点D价
15、值类型34、某估价师于 2008 年 9 月 27 日向估价委托人交付了一份估价报告。该报告中有下列日期：估价作业日期 2008 年 9 月 20 日至 26 日，估价时点 2008 年 9 月 23 日，估价对象实地查看日期 2008 年 9 月 22 日至 23 日，估价报告使用期限自 2008 年 9 月 26 日起半年。据此判断该报告出具日期为（ ） 。A2008 年 9 月 20 日B2008 年 9 月 23 日C2008 年 9 月 26 日D2008 年 9 月 27 日35、若假定估价时点的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场，要求估价对象在较短时间内达成交易，则评估价
16、值应是（ ） 。A谨慎价值B市场价值C快速变现价值D投资价值二、多项选择题（共 15 题，每题 2 分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分）1、下列关于房地产估价师应遵守的职业道德的表述中，正确的有（ ） 。A应做到诚实正直、公正执业B为了提高业务水平，可以接受超过自己专业能力的估价项目C未经委托人的书面许可，不得将委托人的文件资料擅自公开D应执行政府规定的收费标准，只能适当收取额外的费用E不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签字、盖章2、某餐厅的资产可分为土地、建
17、筑物、装饰装修、动产、特许经营权。当该餐厅不适宜在现位置继续经营下去而转让时，为确定转让价格提供参考的估价对象范围一般包括（ ） 。A土地B建筑物C装饰装修D动产E特许经营权3、下列属于成本租金构成的内容有（ ） 。A折旧费B维修费C管理费D保险费E房产税4、下列价值种类中，属于基本价值类型的有（ ） 。A抵押价值B市场价值C计税价值D投资价值E在用价值5、影响房地产价值的权益因素包括（ ） 。A房地产权利设立和行使的限制B房地产区位的限制C房地产使用管制D房地产通风采光的限制E房地产相邻关系的限制6、城市房屋拆迁补偿实行产权调换方式且调换房屋为期房的，在结算房屋产权差价时，（ ） 。A估价时
18、点应当与评估被拆迁房屋的房地产市场价格的估价时点一致B期房产权调换差价=所调换期房的未来市场价值-被拆迁房屋的现在市场价值C期房产权调换差价=所调换期房的现在市场价值-被拆迁房屋的未来市场价值D期房的区位、用途、面积、建筑结构等，应以拆迁人与被拆迁人在拆迁安置补偿协议中约定的为准E在原地实行产权调换时，差价不应大于被拆迁房屋市场价格的 20%7、下列资料中一般应放入估价报告附件的有（ ） 。A估价委托书B估价委托合同C估价对象权属证明D估价报告内部审核表E估价师注册证书复印件8、下列房地产状况中属于区位状况的有（ ） 。A位置B房地产规模C环境景观D外部基础设施完备程度E朝向、楼层9、根据求取
19、建筑物重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建价格的方法有（ ） 。A单位比较法B市场提取法C分解法D工料测量法E指数调整法10、某写字楼的租金为每日每平方米 3 元，电费、物业管理费由承租人负担，水寨、供暖费、房地产税由出租人负担。由该租金减去运营费用求取该写字楼的净收益，应减去的运营费用包括（ ） 。A电费B物业管理费C水费D供暖费E房地产税11、假设开发法中求取在建工程价值的扣除项目有（ ） 。A土地取得成本B续建管理费用C续建投资利息D续建完成后房地产销售费用E取得在建工程的税费12、长期趋势法的作用主要有（ ） 。A用于收益法中预测未来的租金、空置率等B用于市场
20、法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整C用于成本法计算重置价格D用来比较两类以上房地产价格的发展趋势与潜力E用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏13、城镇基准地价的内涵包括其对应的（ ） 。A容积率B土地使用税C土地开发程度D土地使用期限E征地补偿费14、某三层楼房，每层建筑面积相等，房地总价值为 200 万元，其中一层价值是二层价值的 2 倍，三层价值是二层价值的 0.7 倍。若建筑物总价值为 20 万元，下列关于土地份额分摊的表述中正确的有（ ） 。A按建筑面积分摊二层占有土地的份额为 33.33%B按房地价值分摊二层占有土地的份额为 17.57%C按房地价值分摊二层占有土地的份额为 2
21、7.03%D按土地价值分摊二层占有土地的份额为 17.57%E按土地价值分摊二层占有土地的份额为 27.03%15、房地产估价程序的作用包括（ ） 。A规范估价行为B节省估价工作C保障估价质量D提高估价效率E规避估价监管三、判断题（共 15 题，每题 1 分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“”表示正确，用“”表示错误。不答不得分，判断错误扣 1 分，本题总分最多扣至零分）1、在任何时候，估价委托人既是估价报告使用者，又是估价利害关系人。 （ ）2、任何一个估价项目都有估价目的。 （ ）3、市场法的估价结果普遍高于收益法的估价结果，说明房地产价格有一定的泡沫。 （ ）4、房地产的
22、在用价值一般小于房地产的市场价值。 （ ）5、房地产作价入股估价应当采用谨慎价值标准。 （ ）6、一般情况下，商场与住宅相比，楼层对价格的影响比朝向对价格的影响大。 （ ）7、在卖方市场下，增加卖方缴纳的税收一般会导致房地产价格上涨。 （ ）8、某房地产于 2 年前以抵押贷款的方式，贷款 200 万元，贷款期限 5 年，贷款成数六成，贷款年利率 8%，以等本金方式按月偿还贷款本息。目前该房地产未设立法定优先受偿款权利下的价值为 500 万元，在没有其他债权限制下，该房地产的再次抵押价值为 300万元。 （ ）9、在采用市场法进行城市房屋拆迁估价时，如果选取的可比实例是含有装修的房地产，则在建立
23、比较基准时，应将可比实例中的装修价值扣除。 （ ）10、在运用成本法估价时，房地产价格直接取决于其花费的成本，成本增加则房地产就价格就相应增高。 （ ）11、某房地产的年有效毛收入为 10 万元，运营费用为 2.5 万元，有效毛收入乘数为10，则该房地产的综合资本化率为 7.5%。 （ ）12、在假设开发法估价中，估价结果的可靠程度主要取决于是否能准确预测开发完成后的房地产价值以及需支出的成本、费用和税金等，而与判断房地产的开发利用方式无关。（ ）13、根据市场调查，获知某类房地产 20032007 年的价格逐年上涨，分别为 3500元/、3700 元/、3950 元/、4250 元/ 、45
24、50 元/ ，运用平均发展速度法预测，该类房地产 2008 年的价格高于 4800 元/。 （ ）14、划分路线价区段时，将可及性相当、地块相连的土地划为同一路线价区段。因此，两个路口之间的地段必然是同一个路线价区段。 （ ）15、在搜集实例资料时，应考察它们是否受到不正常或人为因素的影响。受到这些因素影响的实例资料在估价时不可以采用。 （ ）四、计算题（共 2 题，20 分。要求列出算式、计算过程；需按公式计算的，要写出公式；只有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上作答）1、某公司 5 年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中 1000的面积，约定租赁
25、期限为 20 年 ，第一年租金为 24 万元，以后每年租金在上一年的基础上增加1 万元，从第 8 年开始，租金保持固定不变。现市场上类似办公楼的月租金为 30 元/，假设折现率为 10% 。请计算目前该承租人权益价值。 （8 分）2、某宗拟出让的熟地面积为 10000，适宜建造公寓或宾馆，容积率为 5，出让年限为 40 年，约定不可续期。预计取得土地后建成毛坯房需 2 年时间，市场上类似建筑物的建筑安装工程费为 1100 元/，专业费用为建筑安装工程费的 6%.管理费为建筑安装工程费和专业费用之和的 3%，上述三项费用第一年投入 60%，第二年投入 40%，在各年内均匀投入；毛坯房建成时的销售价格为 8000 元/。由毛坯房装修成精装修公寓需半年时间，装修及其专业费用、管理费用等为 800 元/；精装修公寓售价为 10000 元/。公寓装修完成时，一次性购置相关设施设备后，可作为宾馆投入正常经营，购置设施设备费用为 200 元/；预计宾馆正常经营的年净收益为 5100 万元，报酬率为 10%。同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的 3%和 6%，销售费用在毛坯房、精装修公寓或宾馆建成前半年内均匀投入，销售于建成时即售完，购买土地的契税为地价的 4%，折现率为 12%。请根据上述资料比较不同开发方式下的土地价值大小，并判断该宗土地的合理价值。 （12 分）
