1、郑州公寓市场 分析报告,目 录,总体项目概况,典型个案分析,畅销、滞销项目盘点,产品建议,郑州公寓总体项目概况,郑州各版块公寓分布图,1,2,3,4,5,6,7,8,目前郑州公寓项目主要分布在8个区域：,1、白沙象湖组团：比如象湖100。 2、龙子湖湖心岛组团：比如正商四大铭筑、局外； 3、郑东高铁组团：比如万科誉； 4、经开区组团：比如万锦城、正商滨河名筑； 5、老城区南部组团（紫荆山路、航海路、南三环沿线附近）：比如锦荣中心五区、万科荣寓； 6、老城区北部组团（东风路、北三环沿线）：比如华尔中心、正弘城、海亮时代one； 7、郑州大北区组团（连霍北）：比如美景麟起城； 8、高新区组团：比如
2、石佛艺术公社、华强城市广场。,从以上主体区域可以看出，公寓产品主要依赖交通、主干道、地铁和商业商务区。,郑州公寓市场典型楼盘一览,郑州公寓分布图,新合鑫紫荆之星,万科美景龙门,清华城,经开万锦城,海亮时代one,万科荣寓,郑州升龙天汇广场,万科民安星辰,永威西郡,华强城市广场,德兴北尚,正商滨河名筑,谦祥万和城,万科城,万科誉,正商书香名筑,象湖100,象湖里,福临公馆,绿都广场,华尔中心,正弘城,红星国际广场,亚星锦绣山河,瑞士酒店公寓,2017年郑州集中放量公寓楼盘40家以上，三环以内数量占比60%，占据地铁口、CBD、高铁站、主力商业等优势，同质竞争激烈，面对同质化竞争压力，很多项目在产
3、品上进行升级，提高竞争力。,郑州整体公寓市场销量,2017年郑州市公寓产品销售以平层公寓为主，主要代表项目如万科誉、海亮时代one；LOFT产品次之，主要代表项目如正商书香名筑、经开万锦城。,郑州市2017年公寓销售情况,从物业类型来看，当前公寓产品多以商办产品的配套形式存在，物业类型以平层产品为主，占比69%，其次是LOFT，占比28%。 从销售情况来看，万科誉以其地理位置优越，面积小，总价低备受客户欢迎；海亮时代one由于单价较低，以其价格优势，位居销量榜第一。,郑州整体公寓市场客群,通过市调了解，从年龄段看，公寓类产品主力客群集中在30-40岁之间；从置业目的来看，投资型客户占据主导地位
4、。,市场整体客群年龄集中在2540岁之间，其中30岁以上占据客群主力，说明购买动机投资大于自住； 从客户置业目的来看，投资成为客户购买公寓的主流。,郑州整体公寓市场小结,产品价格,当前市场上公寓产品主要有两种物业类型平层公寓和LOFT，平层公寓均价主要集中在1100013000元/之间，LOFT公寓主要集中在1200015000元/,产品面积,平层公寓主要集中在30-55，loft公寓产品多集中在35-55。,产品层高,平层公寓产品层高3.0米-3.2米；loft公寓产品多在4.09米-5米之间,优惠政策,目前郑州公寓项目多为常规优惠，部分项目如海亮时代one有与电商合作，首付分期等优惠活动，
5、自买房开始算起两年内分四次还款，对购房客户吸引力较大。,典型个案分析,金水区,12,海亮时代on,海亮时代ONE,项目概况,项目概况,规划设计亮点：亮彩生活茂是海亮项目的集中商业。分布在项目的西南角（即上图2-2/2-2间），有13000方自持，配有大型商超，巨幕影院，休闲餐饮，KTV，健身房，游泳池等多种业态。,13,海亮时代on,海亮时代ONE,项目概况,项目分析海亮地产郑州首个北区作品，项目为商业综合体，总占地75亩，总建筑 约30万方，绿化率25%，产品由公寓和商业组成。项目共有6栋楼，其中3栋平层公寓 、3栋LOFT公寓，目前在售为3#平层公寓和4#LOFT公寓，平层公寓均价1200
6、0元， LOFT公寓均价15000元左右。,该项目商业规划引入复合功能，由集中购物和开放式商业街组成。满足一站式购物需求。,14,海亮时代on,海亮时代ONE,项目区位,区位分析项目位于北核心区域，周边主干道交通便捷，购房者对区域认可度较高， 后期升值潜力大。,项目区位： 北侧：临龙门路，龙门路已经打通至花园路。步行大概5分钟就可以到达地铁2号线； 南侧：临魏河，规划有魏河北路，魏河南侧包括有郑州七中、科技馆、金水总医院柳林医院、在建360广场花园店等： 西面：新建洛阳路，沿着该路向北可将通至连霍高速、大河路。 东侧：和昌悦澜项目，两个项目之间将会规划一条路，往东是主干道花园路。,15,海亮时
7、代on,海亮时代ONE,项目产品,产品分析海亮时代one平层公寓单套面积为3240平米，主力户型为3336平米 层高为3米，户型面积较小，受到客户追捧；loft公寓单套面积为3555平米，主力户 4045平米，挑高5米。,16,海亮时代on,海亮时代ONE,产品展示,建面36,建面45,17,海亮时代on,海亮时代ONE,项目销售,推广定位： 海亮首作，花园路、地铁口，30万轻奢生活体！,推广主题：汇聚北区财智主流，宜商宜居宜投资，敬献亮彩生活梦！,开盘售价： 7月8日海亮时代ONE开盘共推出918套房源； 4#LOFT公寓主推36、45平米户型，共244套房源，均价15000元/平米；3#平
8、层公寓（3435），共674套房源，均价12000元/平米； 开盘去化635套左右，平层公寓去化117套，LOFT公寓去化518套； 优惠措施： 电商团购优惠5%； 首付分期无优惠（正常首付50%或一次性付款额外优惠1%），首付分期时间为一年半，剩余每半年付一次；,18,海亮时代on,海亮时代ONE,项目客群,客群分析公寓产品客群主要集中在金水区，周边项目客群对其区域认可度较高， 再次购买客户较多；客户置业目的主要以投资为主。,客户区域：金水区客户占比达到66%，其次为郑东新区客户； 客户置业目的：因项目为商业性质公寓，面积小总价低，易于投资，项目成交客户67%以投资为主，23%以办公为主；,
9、19,海亮时代on,海亮时代one,项目总结,小结,项目位于金水区区域，生态宜居，区域前景看好； 地铁二号线刘庄站，出行方便； 低总价小户型，宜商宜居宜投资； 推售策略为“整栋推售，集中去化”。 客户以金水区、郑东新区投资客户为主，客户年龄集中在3040岁之间；,20,海亮时代on,清华城华贸中心,项目概况,项目概况,项目规划亮点：清华城以loft、小公寓和大型商业综合体为主，商业是属于自持，设计的风格为超现代主义风格，后期由国贸360的团队来打造，旨在打造中州大道南部的地标。,21,海亮时代on,清华城华贸中心,项目概况,项目分析清华城项目处于金水区，共9块地组成，其中核心1号地清华城-块华
10、贸中 心为主推综合体项目，总建筑面积约35万方，集12万方体验式购物公园、4万方5A商务 会客厅、4万方未来派LOFT、 SOHO，40-60平米酒店公寓、40-130平米奢适公馆为一 体。其余地块分别开发有平顶山银行总部、星级酒店、金水区重点中学等， 整个清华城 项目涵盖了住宅、商业、酒店、公寓、写字楼等多种物业类型。,22,海亮时代on,清华城华贸中心,项目区位,区位分析项目位于郑东商都路与普惠路交汇处高铁商圈，周边多维交通环绕，坐享 郑州发展第一红利，拉升产品价值。,区位优势： 【黄金地段】CBD门户，金水区中州大道陇海快速路交汇，交通便利； 【双地铁旁】4号线地铁贯通项目，紧邻地铁3号
11、线，双地铁双快速路； 【强大配套】37万m城市综合体，12万m 100%自持主题商业，全球唯一的上市影院韩国CGV 、北京华联旗下BHG精品超市 签约入驻; 【资产升值】面积小总价低； 【人流密集】项目周边围绕城中村、建材批发市场、未来人流基数足够支撑项目租售。,23,海亮时代on,清华城华贸中心,项目产品,1#公寓平面图(LOFT),2#公寓平面图（平层）,产品分析： 未来派风格时尚前卫，建筑立面采用弧形设计风格，采光较好； 共有两栋公寓，1#为loft公寓、层高4.5米，客户可自由分割，户型集中在6070，梯户比为10T31；2#为平层公寓，层高3米，户型集中在3850，梯户比为6T30。
12、,24,海亮时代on,清华城华贸中心,项目销售,推广定位： 中州大道旁，CBD门户，轻奢LOFT！,推广主题：得一层，送一层,开盘售价： 目前处于内购阶段，整体去化一般，受证件影响推售节点不明确；装修标准为毛坯。 优惠措施： 暂无优惠,25,海亮时代on,清华城华贸中心,项目总结,小结,紧邻中州大道与陇海快速路两条主干线，金二环，交通便利； 紧邻地铁三号线、四号线，其中四号线在清华城商场设有出入口，直通商场内部，真正做到地铁上盖； 设计风格时尚前卫，致力打造商业新中心； 12万方集中式商业，95%自持，由国贸360团队来打造，实力强劲； 拿地较早，但一直处于两证阶段，后期存在诸多不确定性。,2
13、6,海亮时代on,华尔中心,项目概况,项目概况,项目规划亮点：华尔中心以LOFT、小公寓为主，郑州三环城区内经三路唯一精装公寓，项目周边有成熟商务、金融片区，坐享40万人流量。,27,海亮时代on,华尔中心,项目概况,项目分析华尔中心位于金水区经三路广电南路西北角，集购物、商务、居住、餐饮、娱乐、休闲于一体。项目总共两幢楼，一幢是写字楼，一幢是商住公寓，1-5层是自持商业，LOFT面积35和45，平层公寓面积33和42，均价15000元左右，6梯41户，购房可享受5个点优惠。,28,海亮时代on,华尔中心,项目区位,区位分析项目位于金水区经三路广电南路西北角,区位优势： 【黄金地段】位于承接主
14、城区和北龙湖副CBD金融区的财富桥头堡位置 【双地铁旁】紧邻地铁2号线，邻近经三路、北环高速路、中州大道等城市主干道 【强大配套】项目自带商业，周边聚集办公、住宅、高校等40万高端人流，消费不容小觑,29,海亮时代on,华尔中心,项目产品,产品分析项目共有两幢楼，楼下是自持的商业配套，一幢楼是写字楼，一幢楼是商住公寓，LOFT面积35和45，平层公寓面积是33和42，均价15000左右，6梯41户，LOFT两层独立双钥匙入户。,30,海亮时代on,华尔中心,产品展示,建面45.26平层公寓,31,海亮时代on,华尔中心,项目销售,推广定位： 经三路桥头堡，成熟主城地段,推广主题：位置，很重要,
15、开盘售价： 平层均价15000元左右，所剩房源不多，目前LOFT也推出，价格未定。 优惠措施： 购房可享受5个点优惠，首付最低只需5.5万。,32,海亮时代on,华尔中心,项目总结,小结,地处金水区，承接主城区和北龙湖副CBD金融区的财富桥头堡位置； 项目邻近经三路、北环快速路、中州大道等城市主干道，距离地铁2号线仅800米，无缝对接连霍高速，畅达郑州东站、新郑机场； 项目自带商业，集购物，商务，居住，餐饮，娱乐，休闲等多种业态与一体，覆盖项目周边办公、住宅、高校等40万高端人群；,郑东新区,34,海亮时代on,万科福晟万科誉,项目概况,项目概况,项目配套亮点：万科誉处于高铁商圈，周边有绿地正
16、大缤纷城、郑东商业中心、汇艺中心、风情商业街、名奢一条街、高端会所、汇艺剧院、五星级酒店等作为商业配套，满足高端人群的日常消费需求。,35,海亮时代on,万科福晟万科誉,项目概况,项目分析万科誉项目是万科在郑州开发的第6个项目，是万科倾力打造的首个 东区标杆性公寓，总建筑面积约7万，由三栋半围合式的高层建筑组成，其中在售1# 和2#两栋22的轻奢装修公寓，均价17700-17900元/；3#为32-65的立体装修 loft，预计9月9日开盘，开盘价格约20000元/。,36,海亮时代on,万科福晟万科誉,项目区位,区位分析项目位于郑东商都路与普惠路交汇处高铁商圈，周边多维交通环绕，坐享 郑州发
17、展第一红利，拉升产品价值。,区位优势： 交通：多维交通，米字高铁核心枢纽，城际省际全速通达，15分钟城际交通、半小时省际出行、3小时全国畅达；3条地铁环线出行，紧邻地铁3、5号地铁交汇站（东二十里铺站）,临近地铁1号线（郑州东站） 。 配套：万科誉处于高铁商圈，周边拥有成熟的商业配套，以及市政配套的观景长廊、图书馆和公园，更有医院、影院等生活休闲配套，满足高端消费人群的日常需求。,37,海亮时代on,万科福晟万科誉,项目产品,产品分析1#和2#是32层22装修公寓，一层和二层是底商，从三层以上是公寓， 只有超南户和朝北户，中间是走廊，5梯36户，层高3米，装过地暖后层高2.8米；3#是 18层
18、32和65装修LOFT，无底商，层高为4.5米。项目带基础硬装，另可根据客户 需要提供软包服务。,38,海亮时代on,万科福晟万科誉,项目销售,推广定位： 22装修公寓，小空间，大格局！,推广主题：22郑东轻资产，微总价，大收益,开盘售价： 6月10日万科誉开盘共推出1#（32F5T36)、2#（32F5T36)、均有两层自持商业，共推出22.45的平层2160套，截止开盘结束去化1730套，去化率达到80%，均价17700-17900元/精装； 优惠措施： “0”元入会，享千分之二 的优惠，交5000元抵10000元；6月20日启动【老带新奖励】，老业主推介成交即可享【0.15%房款】； 8
19、月12日loft样板间开放，同时启动LOFT认筹，2万抵3万。,39,海亮时代on,万科福晟万科誉,项目客群,客群分析公寓客群主要以东区地缘性为主，其次是金水区、管城区，70%左右是 投资，自住占比20%，剩下是投资兼自住。,客户区域：郑东新区客户占比达到66%，其次为金水区、管城区客户； 客户置业目的：因项目处于高铁商圈，该片区处于上升发展期，周围生活配套比较完善，户型小，总价低，更适合投资置业客户，70%以上客户做投资，自住仅占20%。,66%,20%,10%,70%,10%,4%,20%,40,海亮时代on,万科福晟万科誉,项目总结,小结,万科誉择址郑东新区高铁板块商务地，紧邻地铁3号线
20、和5号线（在建中），六条城市主干道、高铁、轻轨等交通路网； 项目周边数十座写字楼环绕，毗邻众多大型商业中心、多所学校及医院全系生活配套； 户型小，总价低，具有高效收纳效率； 万科誉地处高铁商圈，人流量大，属于郑东新区黄金地段。,41,海亮时代on,正商书香铭筑,项目概况,项目概况,项目优势： 区位优势：绿博组团，交通条件优越（距离8号线、13号线、20号线站点500米左右），规划配套设施完善 产品优势：产品主要为67-71的LOFT公寓，客户定位更偏于自住型公寓客户。,42,海亮时代on,正商书香铭筑,区位概况,区位概况： 项目坐拥郑信公园、绿博园、规划的有省图书馆、博物馆和文化中心，项目自带
21、1万集中商业 ，并且拥有一站式教育体系，郑州市四十七中初、高中分校（规划中）、河南师大新联学院、河南财政金融学院、河南交通职业技术学院等教育资源，周边还有省肿瘤医院、阜外华中医院、大河医院等一系列生活配套（很多正处于规划阶段)，规划配套完善。,项目位于郑开大道京港澳向东800米路南，紧邻核心主干道，距离郑东新区CBD较近，整体通达性优，自驾出行相当便利，但由于当前周边正处于开发区域，公交与轨道交通尚不完善。,43,海亮时代on,正商书香铭筑,项目产品,产品分析： 项目由7栋建筑组成，其中2栋有商业和5栋loft公寓，容积率3.99，loft产品1366户 loft公寓，精装修（精装标准为400
22、0元/），66-71户型，层高5.05米，为主力户型。,44,海亮时代on,正商书香铭筑,项目销售,推广定位： 东区省府象湖畔、买一层得两层，全装修交付！,开盘售价： 4月29日，正商书香铭筑2#C在售楼部开盘，推出LOFT（3T16、2-19层）66.1-66.5共288套房源，去化109套，去化率为37.8%。 北向13000-14500元/ 南向14700-17700元/ 优惠措施： 前期排卡3000抵2万； 2、正常按揭享开盘4个点优惠；一次性额外1个点； 3、首付分期（2年）仅享受开盘2个点优惠； 4、老业主优惠0.5%。,45,海亮时代on,正商书香铭筑,项目客群,客群分析70%为
23、东区客户，20%金水区客户，10%的客户为管城区、经开区等其 他区域；客户置业目的以投资兼自住为主，多为个体户及企事业单位客群。客户置业 目的60%左右为投资，30%的客户为自住，剩下的是投资兼自住。,70%,20%,10%,60%,30%,10%,客户区域：郑东新区客户占比高达70%，其次为金水区、管城区、经开区等其他区域类客户； 客户置业目的：因项目位于白沙组团区域，客户对区域前景看好，投资置业客户占有较大比例，60%左右，项目产品，户型面积大，属于类住宅，自住客户占比30%，剩下的是投资兼自住。,46,海亮时代on,正商书香铭筑,项目总结,小结,项目位于白沙片区，距离郑州高铁商圈仅8公里
24、，区域前景看好； 未来环项目会有8号、13号、20号三条地铁线，距离规划中的站点均在1.5公里范围内； 目前项目周边配套仍相对匮乏； 产品户型面积大，属于类住宅公寓，满足了一部分客户对住宅的需求； 客户以郑东新区、金水区客户为主，客户置业目的以投资为主要导向；,经开区,48,海亮时代on,经开万锦城,项目概况,项目概况,项目亮点：锦荣区位南邻城市主干道航海东路，东临经开第五大街，规划有两条地铁线、8条公交线和BRT专线。项目是城市综合体，配备有大体量盒子商业，类似与万达，经开区稀缺大型商业，后期升值潜力可观。,49,海亮时代on,经开万锦城,项目概况,项目优势： 从规划看：整体规划5栋高层住宅
25、、1栋LOFT写字楼、2栋LOFT公寓、2栋平层公寓以及一个约5万的4层购物中心； 从交通看：紧邻五号线地铁口，项目打造为大型城市综合体，足够支撑项目的公寓人流，后期具有较高的升值潜力。 从产品上：项目主推有2138精装公寓，3758LOFT公寓，并推出有首付分期政策，租售两宜； 项目劣势： 公寓升值潜力看好，但居住舒适度稍差，周边人流车流大； 万锦置业后期能否将商业运作起来，仍然未知，存在风险。,50,海亮时代on,经开万锦城,项目产品,产品分析： 共有四栋楼，2栋平层公寓，2栋loft，目前loft已售罄，平层公寓也仅剩少量房源； A#和B#为平层公寓，精装修（精装标准为1200元/），3
26、6-38为主力户型；C#、D#为loft，毛坯，层高5.08米，客户可自由分割37-39为主力户型。,51,海亮时代on,经开万锦城,产品展示,2室2厅2卫，建面37,52,海亮时代on,经开万锦城,项目销售,推广定位： 大学路，地铁口，服务型智慧公寓！,推广主题：不限购，不限贷，首付两万起,开盘售价：6月3日售楼部摇号选房，均价15500元/，当天共推出408房源，去化155套，累计去化率38%。,53,海亮时代on,经开万锦城,项目总结,小结,位于航海路，地理位置优越，紧邻5号线地铁口； 项目打造大型城市综合体，足够支持项目的公寓人流，后期具有较高的升值潜力； 开发商先后成功开发了万博商城
27、、郑东商业中心等拥有成熟的商业地产开发经验； 物业公司是彩生活服务集团，国内唯一一家上市物业公司，后期有保障。,该项目推出的产品主要针对投资型客户，户型布局合理，紧凑实用，利用率高。推出产品多元化，满足客户多元需求，但价格偏高。,54,海亮时代on,正商滨河铭筑,项目概况,项目概况,项目规划亮点：正商滨河铭筑以loft、小公寓为主，郑州一中旁，双地铁口，经开区里5.09米大挑高LOFT,43魔变三房，一层两户，双倍收益。,55,海亮时代on,正商滨河铭筑,项目概况,项目分析正商滨河铭筑位于经开区滨海国际新城，规划有2栋LOFT公寓和3栋平层公寓，户型为建面36和39的平层公寓，建面43和44的
28、LOFT公寓，平层公寓精装1500交付，均价11500左右，LOFT毛坯交付，均价14000左右，物业费都是3.9元，购房可享受1个点优惠，交3千享2万元电商优惠。,56,海亮时代on,正商滨河铭筑,项目区位,区位分析项目位于经开区滨河国际新城经开十五大街与经南九路交汇处,区位优势： 【黄金地段】地处经开区滨河国际新城中心，交通便利； 【双地铁旁】紧邻地铁3号线和11号线；机场轻轨南曹站就在项目附近 【强大配套】项目紧邻三所学校，周边商业配套齐全，紧邻郑州金鹭鸵鸟园，距离蝶湖1000米; 【人流密集】滨河国际新城唯一一个公寓，周边商业已经启动，人流量很大。,57,海亮时代on,正商滨河铭筑,项
29、目产品,产品分析1#和2#和3#是30层平层公寓，4梯20户，户型面积36和39，平层公寓精装交付。4#和5#是19层LOFT，4梯26户，户型面积43和44，剩余还有一部分双拼别墅18套，另外配备了一栋物业用房，一栋会所。,58,海亮时代on,正商滨河铭筑,项目销售,推广定位： 中州大道旁，CBD门户，轻奢LOFT！,推广主题：一举多得，两层相悦,开盘售价： 目前处于内购阶段，预计平层公寓开盘价格均价为11500元左右，LOFT均价14000左右，平层公寓精装交付，LOFT毛坯交付 优惠措施： 购房可享受1个点优惠，交3千享2万元电商优惠，首付可分期，首付最低只需3万。,59,海亮时代on,
30、正商滨河铭筑,项目总结,小结,地处经开区滨河国际新城中心位置，发展前景可观； 项目十字路交叉口是地铁三号线、十一号线交汇处，紧邻机场轨道南曹站； 项目周边拥有配套成熟的商业中心，地理位置优越，是滨河国际新城唯一一个公寓项目； 周边同类竞品较少，具有一定稀缺性。,二七区,61,海亮时代on,锦荣UI公寓,项目概况,项目概况,项目规划亮点：锦荣UI公寓位于南三环与行云路交汇处，产品涵盖4层商业、公寓和loft三种物业形态，外立面甄选外挂石材+玻璃幕墙。5层2000公共配套，咖啡阅读区、健身运动区、商务洽谈区等，打造高端酒店式服务公寓。,62,海亮时代on,锦荣UI公寓,项目概况,项目优势： 运河新
31、区及二七区老城区交汇核心地带，紧邻河南省最大的轻纺织品交易中心-锦荣轻纺城； 面积小，总价低，投资门槛低； 锦荣轻纺城强大的产业及客流支撑。 项目劣势： 项目紧邻锦荣轻纺城，周边批发性的商业较多； 后期发展前景有限。,63,海亮时代on,锦荣UI公寓,项目区位,区位分析锦荣UI公寓位于运河新区核心地带，紧邻南四环，区域规划相对成熟， 周边配套三纵三横交通网络，出行便捷。目前周边商户较多，购房者对区域认可度较低。,项目区位： 项目紧邻行云路和漓江路，距离大学路及南三环不足500米，向南沿大学路可接绕城高速，向北沿京广快速路到达郑州市区及火车站。向东沿南三环可到高铁站、CBD。,该项目规划全星级酒
32、店精装公寓，采用智能系统，内部生活配套空中花园、娱乐空间等6个区域，属于高端公寓产品。但周边项目较多，区域认可度低。,64,海亮时代on,锦荣UI公寓,项目产品,产品分析： 1-2#楼，1-4层是底商，1#楼为创客空间； 2#楼5-14层为3.05米平层公寓，面积段是36.91-96.8，主力户型室37。15层以上为LOFT公寓，上下均分，框架结构。,65,海亮时代on,锦荣UI公寓,产品展示,一室一厅一卫,66,海亮时代on,锦荣UI公寓,项目销售,推广定位： 大学路，地铁口，服务型智慧公寓！,推广主题：让公寓成为生活方式,开盘售价： 由于证件问题，迟迟无法对外销售，目前处于前期咨询阶段 优
33、惠措施： 目前3000抵10000认筹，预计9月下旬开盘。,市调资料,附市调资料Excel汇总表：,热销、滞销公寓项目盘点,热销公寓盘点万科誉,开盘时间：2017-6-10,开盘当日，推出公寓1#楼和2#楼，均有两层自持商业共计房源2160套，均为22一房，活动结束去化1730套，去化80%，开盘效果较好。,热销公寓盘点万科誉,热销原因： 22精装平层公寓，总价低，客户接受度较高； 户型设计合理，紧凑实用，利用率高 开盘价格合理，符合客户心理预期价格； 双地铁，地理位置优越。 周边房租租金偏高，投资回报率高； 万科的品牌效应和项目地理位置优越，吸引了一大批客户纷纷选择投资。,热销公寓盘点经开万
34、锦城,开盘时间：2017-6-3,经开万锦城位于经开老城区核心地段，依靠经开成熟区核心地段、临近地铁5号线和经开自贸区的优势。,热销公寓盘点经开万锦城,热销原因： 项目位于经开区核心地段，交通便利，周边配套完善，吸引一大批投资客； 经开区唯一一个综合体项目，后期发展； 2137公寓，总价低，客户接受度高； 首付分期优惠，最低两万起，对购买客户吸引力大； 公寓精装修交付，且户型设计合理。,热销公寓盘点海亮时代one,开盘时间：2017-7-8,海亮时代one二期开盘，共推出918套房源，活动当日去化约635套，LOFT公寓4#（15F6T52）3-15层（其中2F底商）674套，平层公寓3#（1
35、8F6T49）（其中2F底商）3/5/6/10/16层244套,热销公寓盘点海亮时代one,热销原因： 项目位于金水区新北站附近，地段位置优越； 同区域中竞品较少，价格较低，去化速度快； 金水区地缘类客户对区域认可度高，加之前期蓄客量充足，去化效果良好； 目产品以33SOHO和45LOFT户型为主，LOFT挑高约5米，户型设计合理，紧凑实用。,热销公寓盘点结论,项目总结通过对万科誉、海亮时代one、经开万锦城等热销项目各方面价值的综合分析，其畅销原因是多方面因素共同作用的结果，是各价值点构成项目核心价值体系的结果。,区位价值：优越的区位带来外部配套支撑,地铁价值：地铁为项目带来溢价和支撑,产品
36、价值：产品与项目、产品与客户、产品与市场定位的吻合是基础。,营销价值：项目产品定位精准，推广到位，注重自身形象包装。,配套价值：丰富的配套为项目附加价值，强化客户购买心理,品牌价值：万科、海亮等品牌为项目保障，象征着品质和服务,项目核心竞争价值体系,滞销公寓盘点正商书香名筑,开盘时间：2017-4-29,4月29日，正商书香铭筑2#C在售楼部开盘，推出LOFT（3T16、2-19层）共计房源288套，去化109套，去化率仅为37.8%，销售情况不尽理想。,滞销公寓盘点正商书香名筑,滞销原因： 项目位置距离郑州CBD较远，地段位置不佳； 距离地铁口四公里远，公交站点少，交通不便； 前期蓄客量不足
37、，且开盘价格过高； LOFT单一户型，不能满足置业客户多元化需求； 66-71类住宅公寓，面积大，总价高，投资回报周期长。,滞销公寓盘点华兴大厦,开盘时间：未定,华兴大厦华兴大厦是郑州国际文化创意产业园的一个集酒店、公寓、办公三类物业于一体的公寓，1#楼是带双气的高品质酒店式公寓，其余为酒店式公寓。楼栋已封顶，但目前仍处于咨询阶段。,滞销公寓盘点华兴大厦,滞销原因： 该项目位于中牟县郑开大道文通路，距离郑州高铁站28公里，位于五环外，地段极其不佳； 片区内需求不足，配套较差，区域前景仍是未知数； 推广不到位，项目形象包装不够具体，客户认知度低； 开发商品牌影响力小。,滞销公寓盘点红星国际广场,
38、开盘时间：2017-6-4,6月3日售楼部开盘，推出公寓1#楼平层公寓（7T55H）12-15F，共推出155套，去化20套，去化率12%,滞销公寓盘点红星国际广场,滞销原因： 周边配套不完善，环境较差； 该项目为精装小公寓，户型单一，装修标准差； 项目装修标准为简装，无双气，不能满足投资置业客户基本需求； 开盘价格高出周边住宅价格2000元，出乎客户心理预期价格； 该区域尚处于待发展阶段，置业客户对区域认可度低。,滞销公寓盘点总结,项目总结就市场情况而言，滞销楼盘大都呈现以下特征：,交通不便，生活配套设施不完善； 企业运作项目资金链断裂； 规划设计差，户型设计不合理，面积过大，总价过高，首付
39、压力相对较大； 推广不到位，形象宣传不具体； 前期蓄客量不足。,产品建议,产品建议本项目,通过市调我们得知郑州集中放量公寓楼盘在40家左右，同质竞争激烈，面对同质化竞争压力，很多项目都在产品上进行升级，如公寓精装交付及LOFT双钥匙入户设计等，同时引进酒店及长租公寓品牌，提升产品附加值，提高竞争力； 2017年精装公寓数目大幅上涨，且精装公寓、酒店式返祖公寓更受市场客户欢迎。 郑州市公寓产品总价段集中在30-50万元，产品面积段集中在35-50，可见小面积、低总价的公寓产品较易被购房者所接受。 随着郑州市城改进程的推进，大量城中村的改造，为公寓市场提供了极大需求空间，具有居住、办公和投资多重属
40、性的公寓恰好迎合市场需求。,产品建议本项目,产品方面： 通过创新化户型设计，以精细化空间布局和丰富的产品配套形成差异化竞争优势 建议公寓产品精装修交付，装修标准在1500元左右； 双钥匙入户设计； 打造智能化公寓智能家居系统，例如指纹密码锁、新风系统等； 偏住宅类型，客户接受度更高； 设计成多房间，提高空间利用率； 通暖气和天然气； 楼梯设置于入户门旁，节省空间；,建议,产品建议本项目,销售策略方面： 可以考虑用低首付或首付分期等方式解决首付比例高的问题，在低总价基础上降低投资成本； 引入酒店和长租公寓品牌，特定产品带租约销售等方式，提升产品附加值，解决客户投资收益的顾虑。,建议,THANK YOU!,THE END,
