1、芜湖县城南地块规划建议方案,南京和普置业 2010.07.23,目 录,项目基础认知,芜湖县地产宏观经济调研精要,项目商业市场分析,Part.1,Part.2,Part.3,项目业态定位及规划布局,Part.4,一、项目基础认知,项目基础认知,从项目地理位置来看，项目处于芜湖县湾沚镇城南，离老城区大约1.5公里，属于县政府向南跨越皖赣铁路发展规划的新城区范围内。（芜湖县城市发展方向：向南跨越皖赣铁路继续发展和完善新城区，向东跨越芜宣高速发展机械工业开发区，向北跨越东湖发展居住区）,项目区位,区位价值发现,项目属于城南新区，目前尚属城市边缘地带，周边商业配套匮乏，仅能满足附近区居民基础生活需求，
2、但因项目属于政府大力发展的行政文化功能片区，芜湖县的行政中心正向南延，因此该区域的发展潜力较大。,项目基础认知,地图位置,项目位于湾址镇城南电信机房以西，南湖路以北。处于芜湖南路与南湖路的交叉口地带，周边湾沚镇政府、芜湖县政府等行政机构林立，毗邻惠民医院、市民广场、芜湖县一中、芜湖双语学校等。周边小区有：云森国际（在建）、书香名门、现代家园以及部分安置房小区。,经济指标,项目基础认知,项目界定： 初看项目，项目作为商业地块不利条件较多，深挖项目，项目尚有较多资源未被挖掘？,项目突破点： 通过对市场的研究，寻找项目发展出路！,市场分析要回答的核心问题 Q1：芜湖县房地产市场未来的发展趋势？ Q2
3、：在所处市场竞争中寻找到突破口!,趋势研究,二、芜湖县地产宏观经济调研精要,1、城市发展,2、土地市场,3、小结,芜湖县,长江三角洲的中心腹地,城市概述,芜湖县区位独特，交通便捷。地处泛长三角腹地，承东启西，连南接北，通江达海。境内青弋江直通长江黄金水道，皖赣铁路、宁安城际高速铁路、 104省道、205国道在境内交汇而过，沪渝高速、宁芜高速以及正在建设的铜芜宣高速、溧芜高速在县域均设有出入口，构成了芜湖县到江浙地区3小时高速公路网。 随着经济的发展，目前芜湖县正按照“芜湖市的新城区，皖江城市带的先进装备制造业基地，长江三角洲地区的重要旅游休闲地”的城市战略定位高速发展。,人文之乡，旅游胜地，皖
4、江城市带先进装备业制造基地,芜湖县人文景观底蕴丰厚，历史文化源远流长。旅游资源类型有：融城镇建设、商务和会展之趋向的经贸旅游；集自然、农业观光为一体的生态旅游；独具开发潜质的文物古迹景点旅游，正在发展建设中的工业、科技旅游等。芜湖县以“芜湖市的新城区，皖江城市带的先进装备制造业基地，长江三角洲地区的重要旅游休闲地”的城市发展战略定位。力求将芜湖县打造成为：芜湖市副中心；滨江园林城市；现代装备制造业基地；现代商贸物流基地；汽摩配出口基地；休闲旅游度假基地。芜湖县产业导向：机械装备及电子电器制造业；现代自然、文化一体式旅游业；现代物流商贸业；园林艺术及花卉、苗木种植业；现代金融、文化、教育、居住等
5、服务业。,城市概述,现辖六镇，湾沚镇为主城区,芜湖县西北毗邻芜湖市，西南接南陵县，东南邻宣城市，东北与江苏高淳隔河相望。现辖湾沚、六郎、陶辛、方村、红杨、花桥6个镇， 总面积717.5平方公里， 人口38.37万人。芜湖县规划空间结构为：两廊两心四片区。 1.两廊：滨江绿化廊道和自然生态廊道。滨江绿化廊道：以赵家河和青弋江两岸滨水绿化带为主，形成滨江绿化廊道。自然生态廊道：以芜宣高速公路两侧防护绿带和自然水系保护绿化为主，形成自然生态廊道。 2.两心：老城商业中心和行政文化中心。老城商业中心：位于老城区，发展零售商业，形成传统特色商业中心。行政文化中心：位于南部新区，承担县域行政、文体、娱乐职
6、能，形成行政文化中心。 3.四片区：老城区及滨河居住功能片区、行政文化功能片区、机械工业园片区、东部工业园片区,行政区划,城市经济,至2009 年芜湖县全县可实现地区生产总值 80.5 亿元，比上年增长 19.5%。完成全社会国定资产投资 120.0 亿元，比上年增长42.O%。全年城镇在岗职工年平均工资 35737 元，比上年增长 10.0%；农村居民人均纯收入 7366 元，比上年增长15.0%；年末居民储蓄存款余额 38.08 亿元，比上年增长 18.2%。规模工业量增速高，招商工作成效显著。全年实际利用外资 5291 万美元，比上年增长 30.8%；实际利用内资 105.3 亿元，比上
7、年增长 35.9%。实现招商固定资产投资 103.7 亿元，比上年增长 31%，开发区建设加速推进。开发区大力推动大项目建设，优化产业结构，促进泰德光伏、富山重工、全兴机械等优质企业开工建设和投产。在汽车部件、数控机床、成套设备、电子电器的基础上，发展了太阳能、风能等新能源产业；优化了装备制造业产业结构。全年新增开工企业 68 家，累计在建企业 158 家；新增投产企业 78 家，累计投产企业 278家；实现工业总产值66.5亿元，比上年增长 61.8%；全年规模以上工业可实现增加值 38.0亿元，比上年增长 53.1%。,城市化进程,同比安徽其他县城，芜湖县城市化速度明显较快,芜湖县坚持以”
8、工业向园区集中、农民向城市集中、土地向能人集中“的发展理念，初步实现了由农业大县逐步向工业强县的转变，连续6年荣登全省县域经济综合实力“十强县”，多次跻身全省县域经济动态“十佳县”。工业化的演进导致产业结构的转变，必然带动城市化程度的提高，而城市化所提供的聚集效应又必将反过来促进工业化发展。近年来，芜湖县社会消费需求不断高涨，随着房地产市场的持续升温，居民教育、旅游、汽车等消费支出的明显增加，2009年内消费需求一直较为旺盛。全年可实现社会消费品零售总额 22.40 亿元，比上年增长 23.3%。,土地市场供应情况,2010年芜湖县湾沚镇土地供应表：,2010年上半年芜湖县湾沚镇土地出让6宗，
9、出让土地面积24.65万，其中商业用地17.75万，占总出让面积的72%； 由此可见，芜湖县商业土地集中放量，未来商业地产市场竞争激烈； 芜湖县商业市场开始向集中化、规模化、专业化方向转变； 土地出让均价1054.36元/，土地出让楼面地价为506.09元/，容积率2.1； 由此可见，政府鼓励高层建设，未来高层将会成为芜湖县市场主流。,小结,城市经济快速发展，虽然受到金融危机的冲击，其发展速度并未减缓。宏观环境良好。固定资产投资持续增加，城市发展动力十足。房地产投资额占比增加，行业发展处于较快时期，未来商业地产市场竞争加剧。产业结构不断优化中，第二产业的壮大为城市发展奠定了基础，第三产业的发展
10、为城市经济发展注入活力。城镇居民收入不断增加，生活水平不断提高，购买力加强，需求较为旺盛。城市化进程的不断进行，带来了大量新的城市人口，城市住房需求将不断扩大。随着城市“两个中心”的发展趋势，城市行政文化中心向南发展，城南片区将成为未来重点发展区域。,三、项目商业市场分析,1、商业市场分析,3、区域板块商业发展方向,2、重点案例研究,商业市场现状,老城商业中心,新区商圈,目前，芜湖县的商业主要集中在铁路桥以北，芜湖中路一段，呈长方形分布。 从商圈的业态构成来看，老城区商业业态虽适度集中但缺乏一定的专业性和档次性，如：虹安建材一条街管理混乱；四海商城，以鞋帽批发为主但档次较低；沿荆江东路餐饮一条
11、街，以大排档为主。而城南新区商圈仅能满足周边居民日常生活需要。 从商圈的发展状况来看，老城区相对成熟，人气较旺，而新城区地势相对较偏，人气略淡一些。,重点案例研究,开发商：芜湖晟鑫房地产开发有限公司 总用地面积：12451 总建筑面积：33620 商业建筑面积：约17000平米商业共四层，1、2层为百货商场；3、4层计划引进超市；肯德基已与其签订进驻协议。1层与3、4层由商场统一管理，2层为业主自营区。,时代广场,时代广场,一层商铺面积（红色为已售）,二层商铺面积（蓝色为未售）,重点案例研究,从目前销售情况来看，二层商铺明显好于一层，主要销售面积集中在50-80；其中一层主力套型销售总价约为1
12、50-210万，二层主力套型销售总价约为87-154万。时代广场位处芜湖中路老城商业核心地段，为芜湖县重点在售商业项目，其业态规划及销售状况走向对本案具有参照意义。而且由于其商业类型与本案部分相似，则意味着本案未来潜在客户有被分流的威胁，因此需作为本案重点竞争项目持续观察研究。,区域板块商业发展方向,芜湖县老城商业中心是目前城区档次最高、人气最旺、租金最高的商圈，规划中为保留的城区主要商业中心。 城南新区为规划中的行政文化中心，虽然目前商业氛围较淡，但由于具备众多行政服务机构，而且随着县一中的迁入，以及云森国际等社区的建成，其已具备发展成为芜湖县商业副中心的条件。 本案位处城南新区，因此我们力
13、求将本项目打造成符合新区发展的集餐饮、购物、文化娱乐、休闲观光为一体的城市商业副中心带。,四、项目业态定位及 规划布局,1、项目定位思路,2、项目业态定位,3、业态规划及布局,项目定位思路,项目的区位使本地块商业难以向其他商圈借势，但却可以辐射周边区域。,项目定位思路,可能的业态总体对比：,项目定位思路,总体定位原则,把握城市规划发展方向，寻找市场空白点，满足区域消费市场需求。,项目定位思路,城市发展定位：行政文化中心,周边现有消费群体,地块经济技术指标,平衡点,城南新区城市商业副中心,业态规模确定,业态的合理布局,目标商户的市场价格,区域商业市场空白点,项目定位思路,本项目主题定位：,以娱乐
14、、文化、休闲、餐饮为主题特征的商业形态，与区域内行政服务中心规划形成配套关系，共同构建城南新区商业副中心。,项目业态定位,根据“城南新区商业副中心”这一定位，本案的业态规划大致可以分为：,商场主力店,+,开放式商业步行街,+,酒店式公寓,打造城市商业副中心 提升城南片区商业形象,填补区域市场空白点 满足周边人群消费需求,符合城市发展定位方向 宜居宜办公，投资性强,项目业态定位,项目物业占比： 根据项目经济技术指标，主体建筑高度不得低于11层，商业面积不得低于4000平米。,项目收益估算表,由上表估算得出，商业面积占比越大则项目收益越高； 由此估算，当商业与公寓建筑面积比达到4：1时，本项目利润
15、达到最大化。,物业划分示意图,平面布局原则,动静分离原则 酒店式公寓需要相对安静的环境，靠项目地块北侧布置；南区以商业步行街、主力店组成，人流量较大，区域以动为主要特征。 业态关联原则 商业业态的安排主要注重形成区域性主题，并相互协调，使业态关联性强。 交通流线合理原则 人车分流，主要购物区域在主力店与内街，便于两处互动，增强商业的集聚效应，使购物环境人性化。,步 行 街,业态规划及布局,酒店式公寓,业态规划及布局,餐饮娱乐休闲区 主打餐饮：美食一条街，上下两层主力面积控制在120左右，单层户型面积约60，4米开间，15米进深，部分户型可适当扩充。,中高档餐饮区 匹萨、半岛咖啡等中高档餐饮,挑
16、高型，宜居宜办公 层高5.2米，不设隔层，面积40-80,一层：精品商场、珠宝饰品、中高档服饰、鞋帽等，铺位面积区间约20-150 二、三层：大型综合超市,防守型,防守型商业布局相对来说，是较为保守型的做法，更着重于销售层面的考虑。,业态规划及布局,做专业市场 电子数码一条街：主力面积控制在上下两层约40-200左右，单层约20-100。 辅以部分餐饮,移动电信、银行美容美发、SPA护理匹萨、半岛咖啡等中高档餐饮,一层：珠宝首饰、中高档服装、饰品等，铺位面积区间约20-150 二层：社区型超市/家电卖场 三层：影院/书城/KTV,进攻型,进攻型商业布局更着重于未来城市发展规划，寻求主动出击，抢占市场空白点。 进攻型商业规划对招商工作有较高的要求。,挑高型，宜居宜办公，层高5.2米，面积约40-80,商业示意图,商业示意图,餐饮,麦当劳 星巴克（咖啡） 美心星巴克（咖啡） 哈根达斯 德克士 味千拉面 大娘水饺 蒙自源（米线） 金汉斯 棒约翰（咖啡） 满记甜品 好伦哥（匹萨） 安徽土大力餐饮 合肥澳德士（快餐、水吧） 蜀王贵人香 仙踪林 安徽福瑞棠美食广场 满达园美食广场 中山非主流餐饮 季诺咖啡 上岛咖啡 名典咖啡,我们可以引驻的品牌,超市,家乐福 沃尔玛 欧尚 华润苏果 大润发超市 台客隆 大福源超市,我们可以引驻的品牌,我们可以引驻的品牌,The End,和普置业,
