1、壹加壹时尚商城,商业规划方案,第一部分.项目分析,目 录,第二部分.项目介绍,第三部分.项目规划,项目分析Project analysis,第一部分,ONE,1.项目城市情况 2.项目商圈分析 3.交通情况分析 4.周边消费人群分析 5.项目区域分析 6.项目开发商介绍,项目分析 Project analysis,1.项目城市情况,太原是山西省的省会，国家园林城市，濒临汾河，三面环山，自古就有“锦绣太原城”的美誉。太原不仅是中国22个特大城市之一，而且是山西省的政治、经济、文化、教育、科技、交通、信息中心，更是以冶金、机械、化工、煤炭为支柱，以输出能源、原材料、矿山机械产品为主要特征的全国重要
2、的能源重化工城市，全国重要的新材料和先进制造业基地。太原共辖6个区、3个县、1个县级市，市境总面积 6988 平方千米。市区总面积1460 平方千米，常住人口为427.77万人，中心城区常住人口300万人，流动人口100万人。简称并，别称并州，古称晋阳，也称“龙城”，九朝古都，是一座具有4700多年历史，2500建城历史的文化古都，“控带山河，踞天下之肩背”，“襟四塞之要冲，控五原之都邑”的历史古城。,2.项目商圈分析,长风亲贤商圈长风-亲贤商圈被定义为“新型高端消费商圈”，王府井百货、梅园百盛、北京燕莎、和信摩尔、北美购物中心相继集中于此，伴随着这些高端购物中心的发展成熟，随着茂业天地的进驻
3、，商业群聚效得到了更好的体现，商业氛围更加浓厚，聚集了大量高端消费人群，辐射至整个省城。在小店区委、区政府的大力支持下，长风亲贤商圈已发展为蜚声省城，成为具有都市气息的餐饮、娱乐、休闲、办公、居住、购物于一体的聚集地。全新的商业业态、全新的规划布局、全新的交通条件，可以说，选择了长风-亲贤商圈，就拥有了半个太原。,3.交通情况分析,壹加壹时尚商城雄踞长风桥咽喉要塞，坐拥长风桥东，尊处亲贤-长风商圈，南接高新科技区，北望南内环电子商圈，西依汾河，近览汾河一线水景，与长风商务区东西呼应。毗邻火车站、新铁路南站，直抵武宿机场，多达30条公交线路通达全市，市政规划未来地铁交汇于此，交通极为便利。,4.
4、周边消费人群分析,项目位于长风-亲贤商圈中心毗邻飞云国际、和信商座、华德写字楼、万国城MOMA、 君威财富中心、泰华城市广场、千禧世纪广场、馨海银座、世贸中心、阳光国际商务中心厦等20多个高档写字间，坐享庞大消费人群；高层社区云集，丽华苑、文华苑、奥林花园、帝景华府、阳光地带、百万庄园等60多高档小区林立，消费空间较大，市场供求关系良好，人气兴旺蓬勃；同时也是政府南移的重点区域，省公安局、太原海关、省工商管理局、太原食品药品监督管理局、省教育厅、省检察院、 省烟草专卖局集中于项目附近，拥有成熟消费人群,人口素质较高，市场前景十分乐观。,5.项目开发商介绍,山西恒实房地产开发有限责任公司（以下简
5、称“恒实公司”）是一家依法成立的房地产开发民营企业。从二零零二年成立至今十二年时间，恒实公司已经迅速发展成山西太原房地产业的领军企业。特别是在近几年国内大型房企大举进军太原地区，市场竞争愈加激烈的环境下，恒实公司作为本土房地产企业异军突起，屡创佳绩。继和信商业广场后，先后开发建设了华德中心广场、新城市花园、平阳景苑、吉州新城等房地产精品工程，总开发面积达230多万平方米，在山西房地产市场产生了极大的影响，树立了山西商业地产业恒实品牌形象。十二年来，恒实公司在总经理孙国太的带领下，始终秉承“恒久发展、创新务实”的经营理念，以打造精品为目标，以回报社会为己任。使公司迅速发展成为一个以房地产开发为主
6、营业务，同时集房地产销售、商业管理、物业管理、餐饮、百货、娱乐为一体的集团化公司。目前恒实旗下拥有山西恒实平阳房地产开发有限公司、山西润成房地产开发有限公司、太原华德利达房地产有限公司、山西和信摩尔商业有限公司、山西恒实文化物业管理有限公司、太原天使汇娱乐有限公司等下属公司。并拥有一支1900多人的专业管理团队和严格完善的管理体制。在经营发展过程中恒实公司以自己良好的信誉和商业价值赢得了战略投资者的青睐，先后和北京国际信托公司、中信信托、东方资产管理公司等国内知名金融机构战略合作，走出了一条金融地产合作共赢的成功模式。公司在取得良好经济效益的同时，不忘社会责任，为政府排犹解难，在环保慈善事业中
7、积极贡献，受到太原市政府的高度重视和社会各界的广泛好评。多次被太原市政府及有关部门授予诚信企业、文明单位、企业纳税五十佳、山西绿色环保协会会员、服务业五十强、开拓企业、标杆企业等荣誉称号。,和信摩尔,shopping mall,华德中心广场,现代综合建筑群,新城市花园,多业态城市综合体,平阳景苑,life style center,吉州新城,城市新特区,2013,6.项目区域分析,平阳景苑介绍平阳景苑是由山西恒实房地产开发有限责任公司开发，是山西首座第四代城市综合体，项目承接了杨家堡城中村改造暨亲贤北街西段打通工程，属市政府重点项目，也是山西省目前为止体量最大、功能最全，也是建成最早的综合体项
8、目。平阳景苑座落于优美的汾河岸边，东临平阳路，西依景观滨河东路，南靠长风街，又有亲贤北街穿攘而过；与长风文化商务区隔岸相望；与新建太原市政府所在地、丽华苑高档住宅群仅一河之隔。不仅是亲贤消费圈、长风商圈的有力衔接点，更是四大交通干道的枢纽。平阳景苑是山西首个同步全球的第四代商业综合体，以风靡世界的“时尚生活体验”为模式，集国际一线百货购物中心、开放式立体商业街区、大型地下商业广场、五星级商业酒店、繁华深处珍惜住宅、纯商务智能写字楼、鼎级精装双子公寓、城市顶级娱乐中心为一体的一个超级商业综合体。平阳景苑规划净用地20万平米（约300亩），总建筑面积约116万平米，包括45万平米高层住宅，6万平米
9、高档写字楼，14.6万平米的五星级大酒店，地上8万平米临街商铺，地下10万平米商业，18个下沉式购物广场。同时提供优质、专业、人性化的物业服务，拥有38部扶梯，6000余个停车位，配套有1.23万平米小学及2995平米幼儿园。,项目简介Project Introduction,第二部分,TWO,1.壹加壹公司介绍 2.项目介绍 3.商业定位,项目定位,山西恒实壹加壹商业有限公司（以下简称壹加壹商业公司）成立于2014年3月，是山西恒实房地产开发有限责任公司的子公司。我们受恒实委托，全权管理恒实所开发的平阳景苑17#、18#、19#商业地产项目。 壹加壹商业公司拥有优秀的管理团队，先进的经营理念
10、，科学的发展战略，良好的运行机制以及健全的规章制度。公司运用先进的经营管理方法，对总公司委托的地产项目提供全程周到的市场调研、项目可行性研究分析、营销策划、品牌招商、经营管理等一站式服务，并力求不断创新、精益求精，为客户提供更专业、专心、专注的服务。 壹加壹商业公司本着“比壹多壹，比好更好”的企业精神，奉行“一分耕耘，一分收获”的经营理念，坚守“一马当先，一鸣惊人”的招商原则，恪守“优质服务、诚信经营、规范管理、持续改进”的质量方针，不断优化公司内部结构，旨在打造太原首个主题特色时尚商城。,1、壹加壹公司介绍,恒实壹加壹时尚商城位于平阳景苑项目B区17#、18#、19#楼，为三栋独栋的商业建筑
11、，总建筑面积18426平米，是平阳景苑项目中面向时尚人士及0-14岁儿童的主力店。 壹加壹时尚商城包含三个场馆：儿童馆、达人馆、美食馆，分别定位为童真、时尚、个性。经营内容包括：特色美食、婴幼儿用品、儿童服装服饰、儿童用品、儿童娱乐、时尚服装服饰、工艺家居、金银首饰、美甲彩妆、数码礼品、特色餐饮、娱乐配套等品类。 壹加壹时尚商城旨在打造太原南部商圈首个新型集购物、娱乐、休闲、美食为一体的多元化购物商城，带给您不一样的购物新体验！,2、壹加壹时尚商城介绍,17#-美食馆,体验地域美食 享受味蕾大餐,融合地方特色，在简约、雅致、时尚的用餐环境中体验味蕾上的享受，感受中国博大精深的饮食文化,商业定位
12、,时尚精致餐厅、时尚休闲餐厅、休闲时尚小吃、中高端会所。,区域面积： 建筑面积：3469.18平方米 商铺套面：1917.76平方米 商铺数量：84套,3.商业定位,业态规划,老太原,老太原,湘菜馆,川菜馆,火锅,龙门烤肉,1F,2F,3F,4F,5F,饕餮美食,为项目写字楼、周边住宅及商务人士提供休闲、商务洽谈的一个餐饮消费地。 满足商城白领、蓝领就餐要求。,融入地方特色，打造地域美食,形象定位：17#美食馆,25-50岁，收入中高偏上人士，平均客单价：50-80元/人，满足追求时尚、健康、快捷、优雅就餐环境的中高层家庭和年轻白领。,汇聚地域美食 容纳八方来客,儿童主题式、一站式购物中心儿童
13、总动员,商业定位,1.整合儿童消费上下游产业链，创造“家庭+儿童教育机构+益智娱乐商户”的互动圈，最大限度拉动客流，增加商场营业时间。 2.集儿童零售、娱乐、教育、配套服务四大模块于一体，整合玩具、童装，早教、主题游乐、配套服务等业态资源，剑指太原南城儿童主题购物中心第一商场。,定位：18#-儿童馆,区域面积： 建筑面积：6385.44平方米 商铺套面：3602.35平方米 商铺数量：237套,打造健康、快乐、舒适、益智的儿童成长第三空间。,业态规划,马博士 儿童游泳,贝琳娜 产后护理,番茄田 艺术培训,嘉文 主题儿童乐园,量贩KTV,沙滩娱乐,饕餮美食,快乐童装,生活配套,成长童鞋,纯真内衣
14、,稚气配饰,动感娱乐,孕婴用品,童趣玩具,1F,2F,3F,4F,5F,业态占比,太原儿童产业发展滞后，刚处于萌芽阶段，定位儿童城迎合契机，顺应商业发展潮流； 装修融入儿童主题元素，使商场营造良好的儿童购物环境，提高儿童消费的趣味性； 项目周边住宅、写字楼、购物场所众多，人气充足，缺乏儿童主题消费场所。,加大配套娱乐业态比例，打造南城儿童一站式消费场所,街区商铺面积10-25平米，以儿童业态为经营主题，整合儿童上下游产链，打造南城首个儿童一站式主题购物中心。,儿童零售+娱乐+教育+餐饮四业整合，打造儿童一站式主题消费场所，成为让孩子健康、快乐成长的儿童王国。,情景式时尚主题中心 年轻风向标，时
15、尚新据点,区别于周边传统购物消费模式，引入主题消费元素，突出情景氛围，铺铺时尚，风格不同。打造太原的时尚聚集地。,商业定位 以趣味潮流、时尚特色、体验生活和引领时尚风向标为主题概念的主题购物场所。时尚潮流贯穿始终，满足亲青春时尚人士对乐活的追求。,定位：19#-达人馆,区域面积： 建筑面积：8572.21平方米 商铺套面：4774.82平方米 商铺数量：372套,商业规划,傣妹火锅,饕餮美食,潮流服饰,数码产品,炫彩鞋吧,丝滑内衣,精致饰品,动感娱乐,优雅家居,1F,2F,3F,4F,5F,时尚主题餐厅,动漫城,特色美食,小吃林,生活配套,业态组合,街区商铺面积10-25平米，经营业态时尚潮流
16、，铺铺个性，铺铺相连，在不改变原有铺位的基础上，业态互动随心所欲，共同演绎风情时尚的魅力，将为年轻人群提供一个最时尚、最动感的聚友处，潮圣地。,淘宝+娱乐+休闲,融入主流时尚元素，使建筑展示出独特的文化内涵，不仅仅满足购物休闲，更是一个商业景点，使顾户流连忘返。 项目周边写字楼、购物场所众多，商业竞争激烈，将项目打造成一个情景式商业街，以此吸引人流。 引进个性的品牌和时尚潮牌，打造全新潮人新据点。,融入时尚元素，打造主题潮流创意商城,项目规划 Project planning,第三部分,THREE,1.租金费用标准 2.招商推广 3.招商策略 4.经营模式 5.盈利模式 6.VI系统规划 7.
17、招商进度计划,项目规划,租金、费用标准：17#-美食馆,1、租金费用标准,租金、费用标准：18#-儿童馆,租金、费用标准：19#-达人馆,2、招商推广：全民招商1、广告招商：发放DM单，招商人员对目标商场发放，同时对目标商户进行面对面、点对点沟 通收集商户信息、介绍项目情况，邀约来项目考察达到招商目的；悬挂宣传喷绘布，进行大范围的招商；2、电话招商：收集目标商户的信息电话沟通邀约招商。3、网络招商：及时更新网上发布招商信息，做好电话接听招商记录并进行回访； 利用网络宣传，微信、微博、朋友圈等进行全民招商。,（1）、按小商铺租赁针对单铺面积小，商户承租能力有限的情况，我司将零售类商铺均按小铺出租
18、，增加经营品类，提高租金水平。并且将品牌做精，吸引稳定客流，提升客流消费能力。 （2）、租金制定及培育期因本项目位于内街，前期人流较难汇集，可视度相对较差，综合考虑其经营类型及租金水平，商业经营需要一段培育期，租金水平必然要经历由低到高的过程，因此在起始阶段租金不宜过高。 （3）、按套外面积计租综合市场型经营模式，经市场调研后分析，市场认可的计租方式是按照实际量取的面积即使用面积计算，结合我项目特殊情况而言，考虑到业主回报率，因此在计租单位方面建议以套外面积计租。,3、招商策略,（4）、合同期限鉴于壹加壹时尚商城是新项目，同时考虑到商户的承租能力及运营管理，并考虑到新项目的市场培育期，小商户合
19、同进行二年一签，以便商场可依据实际发展情况做出适当的调整。（5）、商家的选取招商人员先对目标商场商户进行分类：A类商户：商铺装修风格新颖，货品陈列丰满，上货渠道是远程上货，老板常在店里经营；B类商户：商铺装修风格新颖，货品陈列丰满，上货渠道远程上货，老板不常在店里经营；C类商户：商铺无装修，货品陈列稀少，服装城上货，我项目主要招商目标对象是A类B类商户。,（6）、 最低开业率不能低于90开业率是衡量商业项目运营效率和成功程度, 对于壹加壹时尚商城，如果开业率过低的话，后期运营将非常困难，因此要力求开业时品牌入驻率达到90以上。（7）、营造商业空间设计及商铺店面形象设计把控通过对街区公共区域及景
20、观的塑造，营造一个时尚、潮流的商业氛围，满足年轻消费群体的需求。建议通过对14#-15#、15#-16#、14#-20#之间进行呼应景观式设计，打造一条充满创意时尚青春气息的商业街。,开发商,业主,壹加壹商业公司,销售合同,委托,授权委托合同,租赁合同,4、经营模式,商铺租赁意向书,经营模式： 统一经营主题：统一项目的业态规划和品类布局。 统一服务管理：为商户提供专业的服务咨询，统一设立总服务台，提供客户服务，提升项目的服务水平，保持良好的经营秩序，提升项目的认知度。 统一招商管理：统一业态的控制，统一品牌的审核，统一租约的管理。 统一营销管理：举办有文化内涵并聚人气的活动，使项目成为传播文化
21、资讯平台。 统一物业管理：统一进行项目内外空间，环境管理，及设备维护保养，营造舒适的购物休闲环境。,经营行为管理： 1、商户档案管理 2、建立评估体系，对商户进行等级的评定 3、建立商业经营的各项规章制度 4、建立和完善商业经营的各种流程 5、代办服务，工商税务等证照的办理 6、租金等费用的收缴 消费行为管理： 1 、宣传促销管理2、经营次序和公共安全管理3、退换货、投诉等售后服务管理,5、盈利模式： 租赁商铺有偿服务（佣金） 管理费收入 广告位收入 未售商铺租金收入（自持租金及商业管理费收入）,6、VI系统规划 壹加壹时尚在VI设计中充分运用色彩的组合和搭配凸显个性特征，而绚丽的色彩则代表着
22、年轻时尚、潮流的韵律，并寓意着壹加壹时尚商城丰富多彩的灵动性发展，发展的前景多姿多彩；整体设计简约、时尚、活泼、大方，符合壹加壹商城的商业属性。 由于壹加壹时尚商城相对不相邻主街道，建议在临街门面14#与15#中间、15#与16#中间、14#与20#中间增加景观式出入口设计，各个楼外立面增加led发光字馆名称，在平阳路商城入口处增加构造物及以VI形象为主题的精神堡垒作为主入口标志。 室内导视系统结合整体商业设计，并充分结合壹加壹时尚商城的定位与特点，突出时尚主题。,7、招商进度计划 项目部交房时间为2014年8-9月，预计开业时间2015年6月。 一期招商区域总铺位693套，未销售6套，已销售687套。,
