1、第二讲 控制性详细规划概论,一、控制性详细规划的地位与作用,（1）控制性详细规划是规划与管理、规划与实施之间衔接的重要环节。从规划到管理依法行政的依据； 从规划到实施控制、引导、监督。控制性详细规划将城市建设的规划控制要点，用简练、明确、适合操作的方式表达出来，作为控制土地批租、出让的基本依据，正确引导开发行为。,一、控制性详细规划的地位与作用,（2）控制性详细规划是宏观与微观、整体与局部有机衔接的关键层次。从宏观到微观上接总规（分区），下接修详（设计）； 从定性到定量控制要求深化、量化、具体化； 从整体到局部控制指标细化、分解、落实；控制性详细规划向上衔接总体规划和分区规划，向下衔接修建性详
2、细规划、具体设计与开发建设行为。它以量化指标和控制要求将城市总体规划的宏观的控制转化为对城市建设的微观控制，并作为具体指导地段修建性详细规划、具体设计、土地出让的具体设计条件和控制要求。,一、控制性详细规划的地位与作用,（3）控制性详细规划是城市设计控制与管理的重要手段。 从二维到三维平面控制与空间控制的结合； 从规划到设计规划要求与设计条件的结合； 从消极到积极控制与引导的结合。控制性详细规划将宏观城市设计、中观城市设计到微观城市设计的内容，通过具体的设计要求、设计导则以及设计标准与准则的方式体现在规划成果之中，借助其在地方法规和行政管理方面的权威地位使城市设计要求在实施建设中得以贯彻落实。
3、在我国目前还没有形成独立的城市设计审议制度的情况下，在城市设计的发展与实施控制要求方面，控制性详细规划责无旁贷。,一、控制性详细规划的地位与作用,（4）控制性详细规划是协调各利益主体的公共政策平台。 从个体到群体利益协调的平台； 从分歧到统一公共政策的具体化。控制性详细规划由于直接涉及到城市建设中各个方面的利益，是城市政府意图、公众利益和个体利益平衡协调的平台，体现着在城市建设中各方角色的责、权、利关系，是实现政府规划意图、保证公共利益、保护个体权利的公共政策内容的具体化。,二、控制性详细规划的基本特征,控制性详细规划的基本特征 介乎于土地管理与建筑管理之间，内涵丰富。,（1）通过抽象的表达方
4、式落实规划意图。落实共性控制内涵； 提供个性设计空间。控制性详细规划通过一系列抽象的指标、图表、图则等表达方式将城市总体规划的宏观的控制内容、定性的内容、粗略的三维控制和定量控制内容，深化、细化、分解为微观层面的具体控制内容。该内容是一种建设控制、设计控制和开发建设指导，为具体的设计与实施提供深化、细化的个性空间，而非取代具体的个性设计内容。,（2）具有法律效应和立法空间。具有法律效力而不是法律； 具有成为法律法规的可能。控制性详细规划作为法定规划，法律效应是其基本特征。控制性详细规划是城市总体规划宏观法律效应向微观法律效应的拓展。我国控制性详细规划不是法律也不可能变成完全意义上的法律，但控制
5、性详细规划中具有法律意义的部分应该以积极的方式形成法律条文，提高其在规划管理中的权威地位。,二、控制性详细规划的基本特征,（3）具有相当的综合性各纵向系统的设计综合； 各专项内容的横向汇总。控制性详细规划中包括城市建设或规划管理中的各纵向系统和各专向规划内容，如土地利用规划、公共设施与市政设施规划、道路交通规划、保护规划、景观规划、城市设计以及其它必要的非法定规划等内容，并将这些内容在控制性详细规划的控制尺度上进行横向综合，相互协调并分别落实相关规划控制要求，具有小而全的综合控制特征。,二、控制性详细规划的基本特征,（4）刚性与弹性相结合的控制方式规定性与引导性的结合； 通则式与判例式的结合；
6、 动态控制与相互转化的可能； 强制性内容的提出。控制性详细规划的控制内容分为规定性和引导性两部分。规定性内容一般为刚性内容，主要规定“不许做什么”、“必须做什么”、“至少应该做什么”等，引导性内容一般为弹性内容，主要规定“可以做什么”、“最好做什么”、“怎么做更好”等，具有一定的适应性与灵活性。刚性与弹性相结合的控制方式适应我国的开发申请的审批方式为通则式与判例式相结合的特点。,二、控制性详细规划的基本特征,三、控制性详细规划编制的基本原则,（1）依法规划的原则控制性详细规划的编制应依据已经批准的城市总体规划或分区规划，并符合国家和地方的相关法律、法规、技术标准等。依法规划是保证控制性详细规划
7、法律严肃性的前提。（2）公平、公正的原则规划整体上应有一个通则式控制，即对于规划城市中近似区位、类似性质的的片区、街区、地块应提出一致性的控制要求作为基础，再根据开发建设个体的个体差别，做出针对性的控制与引导，体现公平、公正性。控制性详细规划应将公共利益保障作为首要任务，是制订控制指标与控制导则的基本依据。,三、控制性详细规划编制的基本原则,（3）公开原则控制性详细规划属于行政许可法所规定的许可依据的范畴，应遵循行政许可依据必须公开的要求。控制性详细规划在编制与审批过程中应进行相应的公众参与的程序设计，广泛听取意见并提出相应的规划应对或解释。控制性详细规划的控制内容、成果应尽量简明、清晰，便于
8、理解，以适应不同层次的公众参与需要。（4）整体性原则编制控制性详细规划遵循局部服从整体，内部服从外部的原则。整体的控制往往是自上而下的控制要求，多为具体街坊地块控制的依据。而外部条件一般是体现个体局部之间的相互关系，多包含公共利益的内容。（5）可操作性原则编制控制性详细规划，应充分结合地方实际情况和城乡规划主管部门的管理要求，编制工作应在充分的调研与分析论证基础上，控制成果应有充分的依据和可行性，强化与规划管理的衔接，提高规划成果的科学性和可操作性。,四、控制性详细规划的编制方法,编制程序: 前期研究用地规划及工程规划用地细分指 标确定成果编制控制内容: 土地使用建筑建造设施配套行为活动控制方
9、式: 指标量化条文规定图则标定城市设计引导赋值方法: 形体模拟经验归纳调查比较,四、控制性详细规划的编制方法,四、控制性详细规划的编制方法,土地使用 包括土地使用控制和环境容量控制。土地使用控制是对建设用地上的建设内容、位置、面积和边界范围等方面作出规定。其控制内容为土地使用性质、土地使用的相容性、用地边界、用地面积等。土地使用性质按用地分类标准规定建设用地上的建设内容，土地使用相容性通过土地使用性质宽容范围的规定或适建要求，为规划管理提供一定程度的灵活性。,环境容量控制是为了保证城市良好的环境质量，对建设用地能够容纳的建设量和人口聚集量作出合理规定。其控制内容为容积率、建筑密度、人口容量、绿
10、地率等。容积率为空间密度的控制指标，反映一定用地范围内建筑物的总量；建筑密度为平面控制指标，反映一定用地范围内的建筑物的覆盖程度；人口容量规定建设用地上的人口聚集量；绿地率表示在建设用地里绿地所占的比例，反映用地内环境质量和效果。这几项控制指标分别从建筑、环境、人口三个方面综合、全面地控制了环境容量。,建筑建造 包括建筑建造控制和城市设计引导。 建筑建造控制是对建设用地上的建筑物布置和建筑物之间的群体关系作出必要的技术规定。其控制内容为建筑高度、建筑间距、建筑后退等，还包括消防、抗震、卫生、安全防护、防洪及其他方面的专业要求。,设施配套 包括公共设施配套和市政公用设施配套。设施配套是生产生活正
11、常进行的保证，即对建设用地内公共设施和市政设施建设提出定量配置要求。公共设施配套包括文化、教育、体育、医疗卫生设施和商业服务业等配置要求。 市政设施配套包括机动车、非机动车停车场(库)及市政公用设施容量规定，如给水量、排水量、用电量、通讯等。设施配套控制应按照国家和地方规范(标准)作出规定。,行为活动控制 行为活动控制是从外部环境要求出发，对建设项目就交通活动和环境保护两方面提出控制规定。 交通活动控制内容为交通出入口方位、数量，规定允许出入口方向和数量；交通运行组织规定地块内允许通过的车辆类型，以及地块内停车泊位数量和交通组织；装卸场地规定装卸场地位置和面积。环境保护的控制通过制定污染物排放
12、标准，防止在生产建设或者其他活动中产生的废气、废水、废渣、粉尘、恶臭气体、放射性物质以及噪声、振动、电磁波辐射等对环境的污染和危害，达到环境保护的目的。 控制内容的选取受多种因素的影响，对每一规划地块不一定都需要从四个方面来控制，而应视用地的具体情况，选取其中的部分控制内容。,4.规划控制的方式 针对不同用地不同建设项目和不同开发过程，应采用多手段的控制方式。 (1)指标量化 含义：通过一系列控制指标对建设用地进行定量控制，如容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率等。 适用范围：适用于城市一般用地的规划控制。,(2)条文规定 含义：通过一系列控制要素和实施细则对建设用地进行定性控制，如用地性质、用
13、地使用相容性和一些规划要求说明等。 适用范围：当对规划地块需作使用性质规定或提出其他特殊要求时采用。 (3)图则标定 含义：用一系列控制线和控制点对用地和设施进行定位控制，如地块边界、道路红线、建筑后退线、绿化绿线、控制点等。 适用范围：当需要对规划地块的划分和建筑的布置作出标示时采用。,(4)城市设计引导 含义：通过一系列指导性综合设计要求和建议，甚至具体的形体空间设计示意，为开发控制提供管理准则和设计框架。如建筑色彩、建筑形式、建筑体量、建筑群空间组合形式、建筑轮廓线示意图等。 适用范围：在城市重要景观地带和历史保护地带，为获得高质量的城市空间环境和保护城市特色时采用。,5.规划控制指标的
14、类型 控制指标分为规定性指标和指导性指标两类。前者是必须遵照执行的，后者是参照执行的。 (1)规定性指标一般为以下各项： 用地性质； 建筑密度(建筑基底总面积地块面积)； 建筑控制高度； 容积率(建筑总面积地块面积)； 绿地率(绿地总面积地块面积)； 交通出入口方位； 停车泊位及其他需要配置的公共设施。,(2)指导性指标一般为以下各项： 人口容量(人hm2)； 建筑形式、体量、风格要求； 建筑色彩要求； 其他环境要求。,6.规划控制指标的名词解释及计算规定名词解释 (1)用地面积-规划地块划定的面积，以公顷计。 (2)用地性质-用地使用功能，根据国标用地分类标注至小类乃至小小类(如R221：表
15、示幼儿园、R222表示小学、R223表示中学等)。 (3)土地使用的相容性-土地使用性质兼容范围规定或适建要求，以“允许设置”、“有条件的允许设置”和“不允许设置”来表示。 (4)建筑密度-建筑占地面积与规划地块面积之比，以百分比计。,(5)容积率-规划地块内建筑总面积与规划地块面积之比。 (6)人口容量-规划地块内每公顷用地的居住人口数。 (7)绿地率-地块内绿地面积与规划地块面积之比，以百分比计。 (8)停车泊位数-规划地块内规定的停车车位数量，包括机动车位数和非机动车车位数。 (9)交通出入口方位及数量-规划地块内允许设置出入口的方向、位置和数量。 (10)交通运行组织-规定规划地块内允
16、许通行的车辆类型，作出合理的交通运行组织。,(11)装卸场地规定-对规划地块内货物装卸场地位置和面积的规定。 (12)建筑高度-由室外明沟面或散水坡面量至建筑物主体最高点的垂直距离。 (13)建筑后退-建筑相对于规划地块某方位边界后退的距离。 (14)建筑间距-为满足日照、消防、卫生、安全和建筑保护等要求而规定的与相邻建筑之间的距离。,容积率的确定有以下几种方法: a、 环境容量推算法 根据建筑条件、道路交通设施、市政设施、公共服务设施的状况及可能的发展规模和需求，按照规划人均标准推算出可容纳的人口规模及相应的容积率等各项指标。这种方法是基于环境容量的可行性来制定控规指标。 b、 人口推算法
17、根据总体规划或分区规划对控规范围内的人口容量以及城市功能的规定，提出人口密度和居住人口的要求；按照各地块的居住用地面积，推算出各地块的居住人口数；再根据规划近期内的人均居住用地、人均居住建筑面积、建筑限高等，就可以推算出某地块的容积率、建筑密度、建筑高度等控制指标。此方法计算简单，易收集资料。 c、 典型试验和经验推算相结合 根据规划意图，进行有目的的“形态”规划，计算出相应的规划控制指标，再根据经验指标数据，选择相关控制指标，两者权衡考虑，可作为该地块的控制指标。此方法工作量大，只宜在没有把握的情况下试作典型地块，取得参考数据，而不宜全部按此方法进行。 d、 经济测算法 地块的不同容积率有着
18、不同的产出效益，经济测算法就是根据土地、房屋搬迁、建设等价格和费用的市场信息，在对开发项目进行成本效益分析的基础上，确定一个合适的容积率，使开发商能获得合适的利润回报，保证项目的顺利实施。 以上方法各有侧重，结果可能存在较大的差异。实际上控规指标涉及到城市的方方面面，采用任何一种方法都无法保证控规指标的完全合理，所以必须几种方法相结合，相互检验、矫正，并且在控规的实施过程中根据实际情况的反馈不断调整。,公共停车场用地面积按规划城市人口每人0.8-1.0m2计算. 其中：机动车停车场每车位用地占80-90，自行车停车场用地占10-20。 公共停车场用当量小汽车停车位数计算。一般地面停车场每车位按
19、25-30m2计，地下停车场每车位按30-35m2计。 公共停车场服务半径，市中心地区不应大于200m2，一般地区不应大于300m2；自行车公共停车场服务半径以50-100m为宜。 城市公共加油站服务半径0.9-1.2km，且以小型为主。,7.地块划分，土地使用性质与兼容控制 (1)地块划分 地块划分的目的：为便于规划管理分块批租、分块开发和分期建设，统一制定控制指标而将规划用地分成许多地块。 地块的概念和特性 地块是控制性详细规划为更好地控制土地使用所规定的最基本用地。 地块的特性：制定文本图则时编码与指标的载体；使用性质相对单一，但不排除混合使用；与开发的规模、时序相一致；地块面积根据开发
20、方式、管理方式决定，小至建筑基地，大至一个单位、一个厂矿企业不等；根据开发、管理方式的变化，地块可以重组。,地块划分的依据划分地块要考虑用地现状和土地使用调整意向，考虑建设的控制引导原则，以规划布局结构为依据，参照下列因素综合考虑： 用地功能性质的区别。用以杜绝不相容使用，尽可能保证地块性质单一。 用地产权或使用权边界。土地使用单位利益与土地有偿使用，使产权边界日益重要，一个基本地块原则上不能跨越这一边界。 城市“六线”规划等专业规划要求(注：城市“六线”指道路规划红线、绿地绿线、河湖水面蓝线、高压走廊黑线、文物古迹保护紫线、微波通道橙线)。,考虑土地价值的区位级差。因区位不同地块管理要求也会
21、不一样。不超越分区界或片区界，以利于规划管理。与开发规模尽可能一致。兼顾基层行政管辖界线，以利于现状资料收集统计。 上述诸因素，基本上具有一定独立性，只要7项因素能考虑周全，用地划分则较为科学合理。,(2)土地使用性质及其兼容控制 用地分类：基本上按照国标城市用地分类与规划建设用地标准(GBJl37-90)分类，根据所在城市不同规模、城市特征、所处区位、土地开发性质等确定土地细分类别。一般规律是老城区分类多，新开发区分类少；中心区分类多，边缘区分类少。 兼容控制 土地使用性质的兼容主要由用地的适建表来反映，给规划管理提供一定程度的灵活性，并应作为技术法规立法通过执行。所示的适建范围规定表，仅表
22、示一种格式，不是到处可以套用的范本。各地应根据具体情况和特殊性制订切合实际的规定表。,（5）关于用地分类 1）问题的产生 目前普遍使用的是国家规范城市用地与规划建设用地分类标准（GBJ 137-90），为计划经济产物，适用于城市总体规划和城市建设用地统计工作。 该标准不适用于控制性详细规划，对有效的规划控制和编制技术创新都是一个阻碍。 2）解决问题的思路 针对规划管理与实施的利益集团与开发建设方式制定新的用地分类。 适用于新鲜事物、新类型或新的开发方式。 与国家标准进行有效的衔接，必要时可翻译或者转换。 适应城市自身的特色，符合管理需要。 区划管制中有一种表性分区的手段具有借鉴意义 。 目前国
23、内已经开始了相关的尝试。（南京的用地分类、北京的多功能用地与待研究用地等）,资料来源：南京市规划局规划编制课题组城市规划编制体系新框架研究1999.11,用地兼容与混合用地用地兼容：是指用地对建筑类型的兼容，指在用地属性确定的情况下可以或允许兼容其他类型的设施，由于比例很低，不会影响用地的主导性质。允许的含义指的是可以建设商业设施，也可以不建，建设与否同开发商的设想有关，但需要通过规划管理部门的认可。兼容类型的控制和兼容比例的控制。兼容类型的控制现在一般采取各类建设用地适建范围表，一般分为适建、不适建和有条件适建三种情况。关于兼容比例一般都没有明确，目前国内一些特大城市在制订控规编制统一技术措
24、施时，一般都规定兼容的建筑面积不得超过总建筑面积的20%。,二、控制性详细规划的作用,注：适建 不适建 由城市管理部门根据具体条件和规划要求确定。,土地使用兼容控制表,混合用地：主要是描述一个地块的用地性质容纳多种用地属性，并具有一定的可选择性。另外，混合用地一般要求不得由单一的使用类型占据全部用地，而必须有不同的使用类型混合，并且混合应达到一定的比例。 对于混合类型的控制，应当重点考虑如下原则：1、用地关联原则：优先考虑用地关联的类型的混合，这种混合能够降低交通出行，增加社区活力。例如，根据相关研究，办公设施由于能够提供就业岗位，通常和其他用地有天然的关联性，因而在混合用地中所见较多，办公用
25、地同住宅用地、商业用地、娱乐用地的混合是较为多见的混合类型。 2、互不干扰原则：容易产生相互干扰的设施类型不宜混合在同一用地上。如娱乐设施由于其人流、噪音等原因，通常对住宅的私密有相当负面影响，因而，也不宜混合，即使混合的话，也应当附加相应条件，如要求保持一定的合理的间隔、提供不同的出入口等。 3、合理比例混合原则：对于混合比例的控制，通常应当以用地上不同类型设施的规模来计量其混合比例。一般意义上，一种用途的建筑面积如果超过50%比例，就可认为是主导用途。一般宜采取比例上下限的控制要求。,混合用地的使用案例借鉴： RM：以居住为主，同时有公建及其他用地混合用地，居住用地的建筑面积必须大于总建筑
26、量的50%，并保证不多于80%，超过80%的话，则应当算住宅用地兼容公建及其他用地。 CM：以公建为主，兼容居住及其他用地，公建用地的建筑面积必须大于总建筑量的50%，并保证不多于80%。多于80%应算作公建兼容其他用地。 VM：多功能混合用地，一般直在城市中心或交通枢纽周围，鼓励混合开发的方式，并且必须保证用地功能的混合。混合的方式和比例具有相当的灵活性和适应性。一旦确定为多功能用地，不得进行单用途的开发建设，必须保证大于兼容水平20%的建筑面积兼容量的混合开发。,北京关于混合用地的分类定义，规定主导比例大于60%，但不高于80%。,（1）强调了公共设施的配套要求。原编制办法中没有明确说明，
27、但在实际工作过程中，这些设施多属于公益性内容，在实际建设中由于经济利益的驱动往往被侵占或者被忽略，控制性详细规划出于对公共利益保障责任，需要更加明确公共设施的配套要求，包括大、中型公共设施的落位、小型公共设施设施的布点、以及公共设施建设规模、附加建设条件、服务半径等控制要求。,控制性详细规划的最新发展,公共服务设施规划控制一览表,市政公用设施规划控制一览表,设施控制图则,（2）强调在编制控制性详细规划时提出城市设计的指导原则。这就需要在编制控制性详细规划时做较为深入和具有针对性的城市设计系统研究，提出相应的城市设计控制要求，其中包括对建筑体量、体型、色彩等要求。,城市设计与控制性详细规划的有机
28、结合： 控规与城市设计的结合方式程序分阶段、针对特定地区、城市设计控制融合、调整依据。 设计控制的深化针对公共空间、角色与深度的把握、面临实践检验。,（3）强调了交通需求分析的内容。其中明确提出了对公共交通场站用地范围和站点位置、道路断面、交叉口形式及渠化措施。主要目的是加强交通的规划研究与设计控制。在规划实施实施过程中设计到地块开发容量、人口容量等指标都与交通系统的承载力密切相关，规划调整时交通影响分析与评价也是重要课题之一。另外，在规划用地布局和地块边界控制时如果不事先考虑好公共交通的场站布局、站点位置、交叉口形式与渠化措施将有可能在实施、改造与整治时缺乏足够的城市空间，许多设施被忽略或无
29、法落位。国内的控制性详细规划实践证明，这些方面的控制至关重要不可忽视。,重庆适应山地道路特点的 局部展宽段渠化处理方式,（4）对于市政设施规划明确提出需要进行管网综合。主要是保证市政设施配套，并作为地块开发条件的重要参考。,（5）关于地下空间利用的具体要求。随着城市经济实力、建设水平的提高和集约使用土地的需要，地下空间的综合开发利用越来越成为城市开发建设的一项重要内容。但原有的控规编制要求普遍缺乏对这一方面的研究与控制手段。控制性详细规划的控制指标体系中也基本上未考虑地下空间综合利用的可能性和影响。在规划管理的实施操作中，会出现许多争议问题和灰色空间，因此，急需对这方面的建设行为进行规范，并提
30、出科学的控制要求。,地下空间利用：规划充分利用自然地形进行地下空间的开发利用，包括高层建筑的地下车库、地下人行通道、地铁车站、结合平台广场的地下服务设施等，并通过有机的组织将这些地下空间串联起来，成为辅助服务系统。,（1）城市规划强制性内容暂行规定城市详细规划的强制性内容包括：规划地段各个地块的土地主要用途；规划地段各个地块允许的建设总量；对特定地区地段规划允许的建设高度；规划地段各个地块的绿化率、公共绿地面积规定；规划地段基础设施和公共服务设施配套建设的规定；历史文化保护区内重点保护地段的建设控制指标和规定，建设控制地区的建设控制指标。（2）2006年4月1日颁布实施的城市规划编制办法第四十
31、二条条文中明确规定，控制性详细规划确定的各地块的主要用途、建筑密度、建筑高度、容积率、绿地率、基础设施和公共服务设施配套规定应当作为强制性内容。,新编制办法的强制性内容,（3）2006年6月1日关于落实新建住房比例要求的若干意见建住房2006165号文件中明确规定：“城市规划主管部门要依法组织完善控制性详细规划编制工作，首先应对拟建或改造住房建设项目的居住用地明确提出住宅建筑套密度（每公顷住宅用地上拥有的住宅套数）、住宅面积净密度（每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积）两项强制性指标，指标的确定必须符合住房建设规划关于住房套型结构比例的规定；依据控制性详细规划，出具套型结构比例和容积率、建筑高度、绿地率等规划设计条件，并作为土地出让的前置条件，落实到新开工商品住房项目。”编制控制性详细规划时，强制性内容的确定应满足以上三项及其他相关规定的要求。,
