1、,深圳艺展中心项目考察,目录,艺展项目概况,1 行业定位,3 周边配套,4 发展愿景,5 功能结构,商业分析,1 项目经营模式,2 商户情况,3 项目盈利模式,4 重点商户,5 商户案例 6 商铺业态占比 7 停车场,策略分析,1 品牌塑造,2 租金产出,3 资源整合,4 物流支撑 5 BLOCK创意街区,对项目的思考,2 区位交通,1 思考一,3 思考三,4 思考四 5 思考五,2 思考二,目录,艺展项目概况,1 行业定位,3 周边配套,4 发展愿景,5 功能结构,商业分析,1 项目经营模式,2 商户情况,3 项目盈利模式,4 重点商户,5 商户案例 6 商铺业态占比 7 停车场,策略分析,
2、1 品牌塑造,2 租金产出,3 资源整合,4 物流支撑 5 BLOCK创意街区,对项目的思考,2 区位交通,1 思考一,3 思考三,4 思考四 5 思考五,2 思考二,深圳全球创意都市 中国经济最具活力的创新中心 历经20余年的高速发展，深圳已跃升成为全国创意产业最完备、成长最健康的文创之城。是首个加入联合国教科文组织世界“创意城市网络”，以及获批“设计之都”称号的城市,艺展中心位于深圳罗湖，创建于2000年，由仓储物业转型发展而成。 2001年由满京华集团全资收购，目前是隶属满京华文化下属的核心商业品牌。,全国规模最大的一站式家居平台,艺展中心是中国软装配饰领域规模最大、品类最全的专业采购平
3、台，产品涵盖室内设计、空间艺术、家居用品等领域，现已成为全国软装采购的领军品牌。,艺展项目概况,1 行业定位,3 周边配套,4 发展愿景,5 功能结构,2 区位交通,艺展项目概况,艺展中心中国家居陈设艺术引领者,艺展项目概况,项目区位： 项目位于罗湖笋岗物流仓储片区。 城市干道红岭北路、梅园路交汇处东南侧，轨道7、9号线换乘站红岭北站200米核心辐射范围内。项目交通： 艺展中心临近城市主次干道，周边交通发达，出行便捷。 多路公交直达； 规划地铁7号线 5公里直达罗湖火车站,艺展项目概况,1 行业定位,3 周边配套,4 发展愿景,5 功能结构,2 区位交通,桃园 路,红岭北路,宝安北路,梅 园
4、路,艺展项目概况,周边配套： 项目片区经历过传统仓储（1981-1996）、现代物流（1997-2006）阶段。周边集聚了家居装饰、工艺礼品、汽车服务等相关产业。项目周边配套服务：项目周边配套服务主要集中各类型物流园，涵盖商业、居住、酒店、餐饮、银行等相关配套。项目自身配套：休闲类饮品及咖啡吧,艺展项目概况,1 行业定位,3 周边配套,4 发展愿景,5 功能结构,2 区位交通,北,南,艺展项目概况,发展愿景： 依托艺展中心现有产业基础，通过产业空间的拓展和配套设施的完善，创建集家居饰品展销、交易、艺术品创作及配套于一体的“时尚消费基地”。,艺展项目概况,1 行业定位,3 周边配套,4 发展愿景
5、,5 功能结构,2 区位交通,成为中国家居饰品行业领航者和最具价值的品牌 打造国际一流的空间饰品专业MALL 做城市文化综合体的忠实践行者,艺展项目概况,项目基础信息： 艺展中心集中了各类批发市场，产品行销地覆盖了华南、华中、西南、华东以及东南亚、欧美等国外非常广泛的区域，现为华南地区规模最大的软装配饰展示中心。,艺展项目概况,1 行业定位,3 周边配套,4 发展愿景,5 功能结构,2 区位交通,艺展项目概况,功能结构： 项目一期规划 一期集合了各种家具业态，满足客户的一站式购物。一期业态规划 1-2F 工艺礼品家饰馆 3-5F 潮流家饰馆 6-9F 生活方式馆（国际品牌馆）,艺展项目概况,1
6、 行业定位,3 周边配套,4 发展愿景,5 功能结构,2 区位交通,艺展项目概况,功能结构： 一期业态分布情况 1-2楼，工艺礼品家饰馆，工艺礼品、家居饰品、花卉花艺、陶瓷玻璃、水晶玉器，还有颇具民族特色的工艺品、字画、蜡染等3-5楼的“潮流家饰馆”同样云集着家饰领域的一线品牌厂商和优秀的饰品设计师，其专业性强、档次高、品质优、更新快，引领家饰时尚潮流前沿，堪称“潮流家饰精品荟萃”。6-9楼的“国际品牌馆”云集来自美国、意大利、法国等国家的一线大牌。,艺展项目概况,1 行业定位,3 周边配套,4 发展愿景,5 功能结构,2 区位交通,艺展项目概况,艺展项目概况,1 行业定位,3 周边配套,4
7、发展愿景,5 功能结构,2 区位交通,功能结构： 项目二期规划 2011年9月8日，近20000平米艺展中心二期全面升级。升级后的艺展中心二期作为一期和三期的补充和升华，更加凸显东方文化魅力和高端品质。全新元素的融入，使传统的雅致与现代的明快和谐交融，诠释出崭新的东方风韵。二期业态规划 1-3F 家饰品牌形象店 4-6F 红木、中式家居馆 7F 进口生活馆 8F 原创设计园,艺展项目概况,功能结构： 二期业态分布情况红木艺术家具、紫砂、瓷器、刺绣、字画、根雕等，满足红木艺术家具、民族艺术品爱好者和设计师的“一站式”购足梦想，引领东方家居文化新潮流。汇聚百余家国际高端品牌：EZLOFT迦缇、博瑞
8、奇、米兰诺、青花馆、米兰映象、BOKING铂晶等。（8层设计师联盟街区）,艺展项目概况,1 行业定位,3 周边配套,4 发展愿景,5 功能结构,2 区位交通,艺展项目概况,艺展项目概况,1 行业定位,3 周边配套,4 发展愿景,5 功能结构,2 区位交通,功能结构： 项目三期规划 2011年1月6日，艺展中心三期在罗湖区梅园路开业。艺展中心三期专营经典灯饰、家纺布艺、进口工艺品等高端品牌家饰，呈现给消费者集采购、观光和休闲于一体的国际化家居购物环境。三期业态规划 1-2F 精致名店 3-5F 国际生活馆 6F 空中创意园,艺展项目概况,功能结构： 三期业态分布情况在楼精致名店和楼国际生活馆，汇
9、聚了众多国际高端家饰品牌的时尚能量，包括衡莲、圣劳伦、米诺卡、梵蒂、集美舍、德佰利、云美画廊、瓦伦索、德美嘉业、圣工场等。,艺展项目概况,1 行业定位,3 周边配套,4 发展愿景,5 功能结构,2 区位交通,目录,艺展项目概况,1 行业定位,3 周边配套,4 发展愿景,5 功能结构,商业分析,1 项目经营模式,2 商户情况,3 项目盈利模式,4 重点商户,5 商户案例 6 商铺业态占比 7 停车场,策略分析,1 品牌塑造,2 租金产出,3 资源整合,4 物流支撑 5 BLOCK创意街区,对项目的思考,2 区位交通,1 思考一,3 思考三,4 思考四 5 思考五,2 思考二,商业分析,项目经营分
10、析全国家饰看艺展，作为国内软装市场的先驱，艺展在经历了十多年的发展下，成为软装行业的引领者；品类全面、产品档次高、产业链丰富是其特色；租金水平较高，艺展中心租金一楼租金范围在800-1000元/月居多，即便在4、5楼都在200元以上；定期组织线下活动，推动设计潮流发展。,商业分析,1 项目经营模式,2 商户情况,3 项目盈利模式,4 重点商户,5 商户案例 6 商铺业态占比 7 停车场,商户情况分析艺展中心商户来自中国一批顶尖的设计品牌和代理商。从全国各地有优势的地方购入原材料，在深圳附近的小城镇以工厂的形式加工，直接发货；基本不做加盟店，可以以经销商的模式进行合作；目标客户多为B端市场和设计
11、师，极少量的C端市场，也不做网店。有一部分国内顶级的设计师品牌，提升项目含金量，也凝聚了行业能量。,1 项目经营模式,2 商户情况,3 项目盈利模式,4 重点商户,5 商户案例 6 商铺业态占比 7 停车场,商业分析,商业分析,招商规划：艺展中心采用统一招商模式经营管理，统一场内规划布局，划分品牌区、各类产品分区。满京华招商处对进驻商户提交相关资料，进行综合评估审核，同时预约进驻时间。合同每年一签，到期后招商中心对商户经营状况统一评估，审核后方可续租。艺展中心一期经营产品更具大众化，普通化，人流较旺。艺展中心二、三期定位产品更具中高端，品质化，客户购买力更强。盈利模式：艺展中心以租赁为主要的盈
12、利模式，通过高出租率及高额租金，超越片区同类型园区的租赁价格使其成为收租最大受益者。联合企业通过项目孵化创造价值共赢。 通过在相对偏远地区复制升级版艺展中心，拉动地价，使产业配套（住宅、办公、物流园、配套商业）升值。,1 项目经营模式,2 商户情况,3 项目盈利模式,4 重点商户,5 商户案例 6 商铺业态占比 7 停车场,商业分析,商业分析,重点商户罗列：花卉花艺类：花丝雨、满庭芳、莱菲、安琪花艺、清旭仿真植物禅茶文化类：尚古轩、怀古、逸致堂户外家具类：大户、绿岛、卡洛克、康福特,1 项目经营模式,2 商户情况,3 项目盈利模式,4 重点商户,5 商户案例 6 商铺业态占比 7 停车场,商业
13、分析,商业分析,商户案例：,1 项目经营模式,2 商户情况,3 项目盈利模式,4 重点商户,5 商户案例 6 商铺业态占比 7 停车场,商业分析,商业分析,商户案例：,1 项目经营模式,2 商户情况,3 项目盈利模式,4 重点商户,5 商户案例 6 商铺业态占比 7 停车场,商业分析,商业分析,商户案例：,1 项目经营模式,2 商户情况,3 项目盈利模式,4 重点商户,5 商户案例 6 商铺业态占比 7 停车场,商业分析,商业分析,1 项目经营模式,2 商户情况,3 项目盈利模式,4 重点商户,5 商户案例,商业分析,6 商铺业态占比,7 停车场,商业分析,1 项目经营模式,2 商户情况,3
14、项目盈利模式,4 重点商户,5 商户案例,商业分析,6 商铺业态占比,7 停车场,停车场： 地面有少量没有物业管理的停车场 一期和三期的连接处为空中停车场,商业分析,目录,艺展项目概况,1 行业定位,3 周边配套,4 发展愿景,5 功能结构,商业分析,1 项目经营模式,2 商户情况,3 项目盈利模式,4 重点商户,5 商户案例 6 商铺业态占比 7 停车场,策略分析,1 品牌塑造,2 租金产出,3 资源整合,4 物流支撑 5 BLOCK创意街区,对项目的思考,2 区位交通,1 思考一,3 思考三,4 思考四 5 思考五,2 思考二,策略分析,艺展中心品牌塑造： 艺展中心通过引入并强化举办有影响
15、力的活动，倡导的是国际化的家居文化理念。成为该品牌塑造形象的重要手段。从年成为深圳文博会分会场以来，艺展中心已承办六次文博会分会场，已成为深圳的文化品牌，为文博会永久性会址。举办第八届“艺展杯”花艺大赛精品展和国际花艺大师插花表演。首届中国（深圳）古典家具文化节 “迎接鹏城盛会，经典灯饰创意家纺欢享文博时光” “空间几何”创意无限艺术雕塑展中国瓷器文化交流暨当代名家作品展2011年时尚家居饰品品牌新品发布会、创新艺术“丝翎檀雕”艺术展黄藏海南黄花梨海南沉香珍品展以及百年老铁壶精品展,策略分析,1 品牌塑造,2 租金产出,3 资源整合,4 物流支撑 5 BLOCK创意街区,租金产出： 作为华南地
16、区目前最具规模、人气最旺的家居家装饰品城，其行业优势究竟体现在哪里？作为一个专业类市场，租金可达800-1000元/平方米/月，秘诀在哪里？消费基础：深圳市位于珠三角核心位置，经济发达，区域内人均可支配收入高于内地其他区域且逐年递增，加之深圳靠近香港，消费观念也相对超前，对于家居设计布置意识超前，因此对软装饰品需求较大，因此奠定了艺展中心的消费基础。产业基础：深圳艺展中心所在的珠三角核心位置使它拥有发展成熟的产业基础。珠三角地区是世界闻名的世界工厂，多年来也是国内重要的家具、装饰品生产基地，这就为艺展中心提供了坚实的产业基础。外商客户基础：深圳是特区城市，外籍人士众多，消费力集中，强有力的外商
17、客户基础，这使艺展中心自开业以来一直大批地接待外籍顾客。,策略分析,1 品牌塑造,2 租金产出,3 资源整合,4 物流支撑 5 BLOCK创意街区,数据来源：国家统计局数据,2014-2016年深圳居民收入增长情况,策略分析,资源整合： 整合高校、设计师、园艺师、花艺师等多方多渠道资源。客户绝大多是设计师和B端，极少量的零售和C端市场，基本上也不做网店。组织开展或创办各项联盟机构，如广东商会设计联盟，深圳特区设计设计师品牌联盟等，积极培育和支持原创设计品牌，已成功打造“原创设计园”、“国际品牌馆”、”设计定制馆”等优秀原创设计聚集地。创办教学实习基地，“茶道、香道、花道、古琴”为载体的体验活动
18、，为广大市民搭建生活美学体验交流桥梁，让市民参与并互动体验。,策略分析,1 品牌塑造,2 租金产出,3 资源整合,4 物流支撑 5 BLOCK创意街区,策略分析,强大物流体系支持： 艺展中心，是深圳笋岗仓库区旧改成功的典范，通过构建“老仓库新市集创意中心”的战略新格局，赋予了老仓库区新的生命力，带动了片区市场及物流服务业的发展。深圳市罗湖04-01号地区笋岗地区法定图则（已批，2001） 整体定位：现代化仓储业、商业和交通运输业协调发展，集专业化商品配送、储存、运输、展示与交易于一体，辅以相关配套设施的服务于罗湖、福田的配送中心型消费物流园区。 主导功能：商业服务业、仓储物流用地。,策略分析,
19、1 品牌塑造,2 租金产出,3 资源整合,4 物流支撑 5 BLOCK创意街区,策略分析,创意街区： BLOCK创意街区，顶层独立工作室，设计师工作平台，带动核心驱动力。“原创设计园”已经成为中国最具商业价值的原创设计基地之一；花园式经营场所，开放式街区，绿意盎然；书吧、茶吧、多功能会议厅，定期举办沙龙、培训、讲座、论坛。是设计师、市民寻找创意灵感和交流的休闲平台，是隐藏在闹市中的创意栖息地。,策略分析,1 品牌塑造,2 租金产出,3 资源整合,4 物流支撑 5 BLOCK创意街区,策略分析,目录,艺展项目概况,1 行业定位,3 周边配套,4 发展愿景,5 功能结构,商业分析,1 项目经营模式
20、,2 商户情况,3 项目盈利模式,4 重点商户,5 商户案例 6 商铺业态占比 7 停车场,策略分析,1 品牌塑造,2 租金产出,3 资源整合,4 物流支撑 5 BLOCK创意街区,对项目的思考,2 区位交通,1 思考一,3 思考三,4 思考四 5 思考五,2 思考二,策略分析,对项目的思考,思考一：园艺小镇不是未来蔡甸做农业开发的，而是带动区域经济发展的园艺产业商业项目。,本地及周边地区有大量园艺产业集聚,不同类型的专业市场集聚,大力发展园艺展会经济,人气大量集聚带动商业的繁荣,酒店、餐饮、超市、住宅、娱乐等配套集群,区域自我造血，配套功能完善,1 思考一,2 思考二,3 思考三 4 思考四
21、 5 思考五,产业发展循环链：,策略分析,对项目的思考,1 思考一,2 思考二,3 思考三 4 思考四 5 思考五,思考二：我项目是园艺产业链、园艺产品链与城市功能链的整合交融，应打造独具特色的“园艺文化”商业体。,核心功能,专业市场,花卉园艺,景观园艺,苗圃园艺,插花盆景,户外家具,盆景雕塑,装饰艺术,酒店,星级酒店,酒店公寓,商务,办公,会议会展,仓储物流,工厂及加工,停车场,商业,餐饮,娱乐,会所,科研,实习基地,研发基地,交流基地,仓库,配套功能,策略分析,对项目的思考,1 思考一,2 思考二,3 思考三 4 思考四 5 思考五,,思考三：与包括玉贤镇在内的更高层级政府合作，引入项目顾问，协调政府沟通及政策利用。积极引导政府全力导入大型、专业化的IP展会功能。,艺展中心,乐从,中国(深圳)国际文化产业博览交易会,国际家具博览会,策略分析,对项目的思考,1 思考一,2 思考二,3 思考三 4 思考四 5 思考五,,思考四：园艺师、设计师、教育、科研等资源整合，B端市场突围。走商务整售整体经营模式，对接企事业单位等设计批发市场。,策略分析,对项目的思考,1 思考一,2 思考二,3 思考三 4 思考四 5 思考五,,思考五：定期举办各项跨界体验文化活动，引入圈层名人品牌效益，做圈层活动。传播工匠文化、美学文化、东方生活方式文化。,THANKS,
