1、茗筑美嘉,策划推广方案,市场研究部分,济南宏观经济环境分析,济南城市概况,济南是中国东部沿海经济大省山东省的省会，全省政治、经济、文化、科技、教育和金融中心，也是国家批准的副省级城市和沿海开放城市。 济南历史悠久，是国务院公布的历史文化名城。境内泉水众多，被誉为“泉城”。,济南市GDP增长分析,济南市GDP和人均GDP均为高速增长，远高于全国的经济增长率。 济南市经济的稳定及持续发展形成了消费者信心和各种商业投资活动的基础，同时济南市经济稳定性为房地产项目的最终成功提供了先决条件。,房地产相关政策分析,宏观政策：物权法实施，促进房地产行业更加规范，保障业主权利。 土地方面：规范房地产市场，提高
2、开发门槛，行业迎来新一轮洗牌。 金融方面：银根进一步紧缩，银行界定“二套”住房标准，高度重视房地产金融风险。 地方法规：保障消费者基本住房需求，全运会助推城市建设，加速房地产价值进一步提升。,城市空间发展战略,通过对区位经济、交通、资源等方面进行综合分析，确定济南市城市空间发展战略为：“东拓、西进、南控、北跨、中疏”。,东部区域规划,道路交通：打造方格状路网,贯穿东西：旅游东路、经十东路、工业南路、花园东路（经一路延长线）、工业北路、荷花路。 贯穿南北：二环东路、贤文路（齐鲁大道）。,齐鲁大道,齐鲁大道为“三纵两横”(三纵：历山路、二环东路、齐鲁大道；两横：北园大街工业北路、经十路)快速公交网
3、中重要的一纵。 齐鲁大道将以现在贤文庄南路为基础，拓宽延长，南起经十路奥体中心，在2009年全运会之前到达工业北路，与经十路、北园大街等形成BRT网络。,经一路延长线,目前经一路延长线东端已修至化纤厂路，按照规划，近期即将贯通化纤厂路至高新区路段。届时，本案周边的交通环境也将随之大大提升。,奥体中心：再现“泉城广场”,在奥体中心的中心区，将再建设一座和泉城广场类似的中心广场，该广场将集休闲、购物、停车、健身于一体，并和奥体中心一起交付使用。,高新区概况,济南高新区成立于1991年，是 国务院批准的首批国家级高新区之一。 建区以来，济南高新区规划建设了齐鲁软件园、创业服务中心、留学人员创业园、大
4、学科技园、生物医药园、环保科技园和齐鲁机电园等 八个国家级专业产业园区。,济南住宅供应市场分析,区域划分与样本选择,根据济南市传统的地域划分，结合楼盘的集中区域和集中程度，将济南住宅市场分为东、西、南、北、中五个片区 。,区域分布情况,在售项目的规模和数量两个指标，东部区域均居第一。这说明东部是当前济南开发的绝对热点。,区域价格分析,中部最高，东部次之，南部紧随其后，西部第四，北部最低。,预计2008年开盘住宅项目（一）,预计2008年开盘住宅项目（二）,规划中住宅项目列表 （一）,规划中住宅项目列表 （二）,东部潜在供应量大,东部预计2008年开盘的新增项目和后续开发的项目共有11个，总规模
5、约为384.7万平方米（彩石山庄推售面积未知，按剩余面积计算）。 东部规划中住宅项目为10个，总规模约为169.5万平方米（保利东部项目与鲁商国奥城未知）。二者合计，东部区域住宅市场的潜在供给可达554.2万平方米，占整个济南住宅市场潜在供给的半壁江山。,济南住宅需求市场分析,需求市场分析背景,根据国华嘉阳在济南做了多次需求市场研究数据资料的积累，对于济南的中高端客户的需求特征进行了汇总及分析，从中来探究中高端客户的基本特征和他们对于住宅的需求和住宅消费的偏好，从而能够为本项目的定位给出参考的依据。 由于时间原因有关需求市场分析的内容不在此赘述，详见前期策划报告。,东部区域市场分析,区域板块划
6、分,根据项目所处地理位置、城市空间结构、区域经济水平和房地产开发成熟度，将项目所在区域住宅市场自西向东依次划分为燕山板块、花园路板块和高新区板块。,燕山板块在售楼盘情况,花园路板块在售楼盘情况,高新区板块在售楼盘情况,东部区域各板块价格对比,高新区板块销售均价最低，比另外两个板块低800-1000元/平方米左右。,东部区域各板块产品对比,高新区板块以中小户型为主,东部区域各板块客群对比,20 30 40 50,年龄,收入,高 中 低,高新区 客户群,花园路 客户群,燕山 客户群,竞品楼盘分析,竞品楼盘确定,以地段、产品、客群、价格、开发周期、可参考性六个因素为竞品项目的选择标准。,项目列表,规
7、模,5个竞品楼盘中有4个建筑面积范围在20-30万平方米之间，只有盛世花城建筑面积达到37万平方米，而20万平方米以下的楼盘没有。整体来讲，5个项目规模都比较大。,户型列表（一）,户型列表（二）,户型列表（三）,户型分析,中小户型比例逐渐增大。 中小户型受捧，大面积户型销售缓慢。,价格,竞品楼盘的销售均价在4800-5600元/平方米之间，加权销售均价为5260元/平方米。 受面积影响，总价跨度较大。,客群列表,客群,随着高新区基础配套设施的不断完善，以及众多项目的陆续开发，越来越多的市区购房者被吸引到这里。 辐射范围逐渐扩大，甚至连较远的西部和北部等区域的客群也被吸引到这里置业。至此，该区域
8、的客群覆盖范围已经面向了整个济南市区。,重点潜在项目分布,重点潜在项目情况,项目定位部分,项目区位分析,项目位于济南国际会展中心的北部,沿康虹路以北，新宇路以东的区域内， 地块西侧紧临新东方花园，总占地91916平方米，总规划建筑面积约 为25.5万平方米。产品以多层和高层住宅为主。整个地块地形呈“L”型， 地块内部已经没有建筑物，地块开发条件基本成熟。,道路交通分析,项目西临新宇路，南邻康虹路，另有工业南路、经一路向市区延伸。从项目向东距绕城高速公路仅15分钟车程，对外交通非常方便。 新宇路和康虹路是本项目最主要的交通道路。项目西侧的新宇路是本项目的主入口所在地，项目门前有138路公交车经过
9、，可从项目直达红楼地区。项目周边还有10、47、99、116、119、122、123、318等多条公交线路连接本区域与济南市区。,教育配套分析,项目周边现有学校主要有银座双语幼儿园、济南市高新区第一实验学校、济南高新区第二实验学校、济南高新区实验学校、山东师范大学附属小学雅居园校区、山东大学齐鲁软件学院。学校的教学设施较为完善，师资力量较好，可以说学校在数量和质量上基本能够满足当地生源的就学需求。 本项目北侧紧邻济南高新区实验学校。学校自成立以来，先后被命名为 山东省“学生评价与考试改革研究实验基地”、“山东省青少年科普教育实验基地”、“济南市艺术教育示范学校”等称号。硬件设施和师资力量都有一
10、定得水平，因此，独特的教育资源优势是本项目的一大特点。,医疗餐饮配套分析,项目的周边主要有齐鲁医院高新区分院、汇丰医院、历下区第三人民医院，在距离本项目南部高新区管委会附近就是该区域最大的医院-齐鲁医院高新区分院。而且高新区内零星分布着若干小型药店。综合来看项目附近的医疗设施齐全，便于当地居民就医。 项目所在区域的大型餐饮场所主要分布在齐鲁软件园附近以及国际会展中心的周边。邢氏海参馆、上岛咖啡、两岸咖啡、金兆大酒店、济南国际会展酒店等都集中在这些区域里。东城万象及天业工业南路项目是本区域最大的商业项目，当这两个项目的商业启动以后，本项目区域的配套设施能够进一步的加强。,金融配套分析,该区域主要
11、的金融网点多集中在高新区管委会和齐鲁软件园附近，由于这些地方是本区域所在区域的交通枢纽，交通便捷，汽车流量大，人气旺盛，商业氛围比较浓厚，因此金融机构也多集中于此。国有的建设银行、中国银行，私有股份制的民生银行、招商银行等都在此设有分行或储蓄所。,项目规划分析,独特的“L”型地块，使得建筑排列更具有美学实用价值，南北两区建筑30米的落差，保障两区采光充足，视野开阔，通风顺畅，巧妙运用“L”型地形结构，使得南北两区结合恰到好处，一高一抵，层次鲜明，错落有致，互相牵连，又不相互干扰。整个规划塑造出充满现代感的区域特征和建筑特点，营造出充满青春气息、时尚生活、文化品位的现代活力社区。,SWOT分析,
12、劣势和威胁规避的规避,项目核心价值点,地段：城市东部核心区域； 交通：临近城市主干道，道路畅通、交通便利； 氛围：供应项目众多，未来居住氛围浓厚； 潜力：城市发展重心； 理念：全新的文化理念赋予本项目独特的个性； 品牌：本土企业，浪潮影响力,关于项目定位的思考,项目定位的关系,项目的产品定位、客群定位与市场定位是相辅相成的因果关系，只有准确的定位才能够步调一致。,本案产品基本确定。,现状:,目标客群定位推理,第一步 竞品客群分析,第二步 自身条件分析,第三步 本案客群定位,第一步：竞品客群分析,高新区项目辐射面分析,高新区项目辐射面分析,高新区项目辐射面分析,高新区项目辐射面分析,本案目标客群
13、辐射面锁定,茗筑美嘉,目标客户详细分布,客户分布分析,竞品客群职业分析,第二步：产品,客群,本案产品基本现状,100 以下 两室两厅,100 以上 三室两厅,约占60%,约占40%,本案目标客群锁定,本案目标客群锁定,目标客户总结,针对本项目产品的自身情况和区域市场状况综合分析，我们把本项目的目标客户定位如下：,济南中东部区域、2740岁之间的中高收入人群,目标客户群定位,A：在东部工作的技术专业人员、私营业主或商人； B：二环东路、山大路沿线的白领及私营业主； C：东部的机关单位企事业人员； D：家庭收入较高的本地居民。,主力客群,E：山大路以西区域的部分私营企业老板或商人； F：经一路、经
14、十路沿线收入水平较高的人士； G：其它区域中与项目倡导的文化产生共鸣的中高收入人群。,辅助客群,客户特征及行为分析,文化品质 审美价值,明确的观 点和个性,足够想象 放松空间,活力向上 富有激情,闲适、精 致的格调,受过良好教育，有一定艺术鉴赏力，能够不断接受新事物,更在意生活水平细节和感受,有智慧和独立的判断，不需要喋喋不休的灌输,社会的年轻阶层，具有活跃而激情的思维,对事物有独到的见解，喜欢个性的张扬,虚荣心,注重享受 生活,乐于结交 朋友,自我意识 强烈,形象和面子对于他们都非常重要。,普遍工作压力大，因此对于生活品质尤为关注。,自信，尤其是对于自己的品位与鉴赏力。,注重居住环境，喜欢结
15、交朋友,客户与项目的共鸣,目标客群的需要,项目能够给予的,项目的市场定位,市场定位推理,项目的市场定位：简单可以总结为项目在市场中的地位。,项目的外部环境,项目的自身条件,项目的市场定位,项目在市场中 所处的地位,项目所处的环境,地段东部新兴热点 供应未来竞争激烈 需求刚性需求劲足 机会济南奥体中心 潜力升值潜力巨大,东部新城,项目与竞品对比分析,解决办法 通过目标客群 确定市场定位,客群特征总结,年龄27-40岁 素质有修养 职业都市白领 事业发展阶段 生活追求品位 理念活力激扬,青年社区,项目市场定位,项目的 外部环境,东部新城,项目市场定位,项目的 自身条件,青年社区,东部核心区域大型青
16、年社区,项目的其他几点建议,有关规划的建议,多层户型调整建议,方案一 （改动前）,方案二 （改动后）,高层户型调整建议,方案一 （改动前）,方案二 （改动后）,有关社区配套的建议,建议引进国内知名双语幼儿园,有关社区智能化的建议,建议增加社区局域网系统,交房标准建议,厨卫初装修，其它区域毛坯,降低成本 降低售价,留给业主按自我 喜好装修的空间,物业管理建议,业主越来越关注物业管理,竞品项目具有高水平的物管公司,开发商初步介入房地产行业,聘请专业的物业管理公司 或 聘请专业的物业顾问机构,项目的价格策略,项目所处环境分析,在售东部供应量最大板块 潜在东部供应量最大板块 对手内外大公司云集之地 产
17、品产品存在同质化竞争 形式预计全运后理性发展,激烈竞争,项目自身条件分析,项目职工房+商品房 品牌地产影响力较弱 经验房地产首个项目 产品特点不是很鲜明 影响关系到后续开发,初试地产,定价宗旨,最大化规避项目风险，实现项目的100%销售,由综合品质评定法得出本项目 销售均价为5255元/平方米,项目价格定位 综合品质评定法,项目的增值因素,项目位置地处国际会展中心北侧。而济南东部未来的规划前景十分广阔，根据高新区的规划与城市设计，综合改造与开发后的东部，将是一片整合了交通功能、景观功能、市民休闲娱乐功能、城市经济发展动脉等多项功能的分段多功能新城区。 随着济南东部的开发，济南的房地产将处于第二
18、波的上升浪潮。,市场价格定位,通过我们和开发商的共同运作，综合的了解周边市场，考虑到市场的接受能力，以及本项目自身位置、发展等特征，在提高项目的竞争力和稳健拉升空间的基础上，我们将本项目的销售均价提高为:,5500元/平方米,项目的其他价格 地下室/机械车位/底商,地下室（储藏间）价格建议,竞品项目地下室售价在2000-2300元/之间。 普遍采取地下室与住宅捆绑销售的方式。,本项目地下室售价 建议为2300元/平方米,机械停车位价格建议,竞品项目客群只有三成有车,机械停车位受使用便捷性差、 使用成本高等因素的影响 接受程度将会更低,开发商销售率的要求,机械停车位售价 8.5万元/个,商业价格
19、建议,由于竞品项目的底商基本尚未销售 暂定商业销售价格为8000-10000元/平方米,营销推广部分,项目的销售策略,销售目标,销售周期19个月,在该周期内实现项目销售率整个项目可销售面积的100%,项目开盘时机,根据房地产市场销售规律，黄金时期一般为每年36月和810月份，因此多数楼盘入市时机均选在这两个阶段。 根据项目的进展情况，现正处于规划阶段，明年3月份开工，在8月份完成0以下施工，在此阶段，销售许可证也可办理下来，而且经过充分的市场预热，可积累一定的客户量，有利于实现项目销售时的轰动效应，更有利于项目后期销售的顺利进行。因此建议项目开盘时间选择在： 2008年8月,项目销售周期,根据
20、项目的体量以及济南市房地产销售的进度，浪潮项目的销售周期为： 2008年8月2010年2月（19个月） 在该周期内实现项目销售率： 整个项目面积的100%,预热期 08/04 08/07,开盘期 08/08 08/12,强销期 09/01 09/05,强销持 续期 09/06 09/10,清盘期 09/11 10/02,销售阶段划分,销售阶段,市场预热期（08/04-08/07，4个月）,积累客户资源,尽量降低项目上市较周边项目偏晚的威胁,树立项目在市场中的形象,传递开发商品牌,根据市场情况，在户型和面积确定的情况下，推出认筹 策略积累客户资源，并以交纳诚意金或会员形式结合适当优 惠，使积累的
21、客户尽量有效。,销售阶段,开盘期（08/08-08/12，5个月）,实现认筹客户的转化,传递项目热销的形象,制造销售阶段上的最强音，为后期销售做好准备,聚焦销售合同的签订和销售回款,根据销售情况，对开盘价格作出评估，并及时调整。 根据实际情况适当提高项目报价，维护并制造热销和产品非常 抢手的氛围。,销售阶段,强销期（09/01-09/05，6个月）,保持强劲的销售势头,保证每月相对稳定的销售量和回款额,强化项目形象,突出开发商品牌,重新制定不同于认筹开盘时期的优惠措施，弥补开盘后的客户断层； 针对前期推出楼座的位置不同，以隐性折扣促进销售，根据客群圈层和比 较注重生活“圈子”的特点，推出“老带
22、新”策略并通贯后期销售，深挖客户 资源；兼顾下一阶段销售和客户积累。,销售阶段,强销持续期（09/06-10/10，5个月）,进一步提升项目形象,实现利润最大化,推售保留楼座 提升价格，价格与产品形式及楼座位置相匹配 聚焦整盘利润的实现,清盘期（09/11-10/02，3个月）,该期销售策略以价格折扣策略为主，并通过家居用品赠送、 装修赠送及旅游、抽奖等活动实现隐性降价，吸引客户尽快 落定，以快速实现清盘。,推售原则,通盘考虑推售顺序,保证各阶段相对稳定的销售量,综合考虑项目推出产品的均好性，以保证后期销售速度和利润最大化,商铺推售一般放在整个项目的销售末期，住宅销售接近尾声时,项目的形象如何
23、体现,竞争对手营销形象分析,本项目区位形象整合,本项目产品形象整合,以中小户型为主,现代风格建筑,高新区核心区域,对项目而言： 现代生活理念的塑造,对客户而言： 满足心理和生活需求,现代品位建筑,本项目客群形象整合,正处于创业阶段,责任意识强烈,受过高等教育,具有追求和理想,具有无限活力和朝气的城市新动力阶层,本项目的差异化形象,盛世花城 莱茵小镇11栋 汇展香格里拉 鑫苑国际城市花园 黄金时代 茗筑美嘉,项目区位 项目产品 周边配套 物业服务 交通条件 项目售价 ,差异化在那里？,与周边项目相比，本项目在产品、区位等硬件因素没有明显的差异化特点,项目差异化思路,客群是营销中最为关键的因素，所
24、以项目应该在产品、区域特征差异化特点不足的情况下，以目标客群为突破口，在市场上树立项目鲜明的形象。,项目差异化思路,我们的客户是谁？,新青年阶层,新青年的特点是？,共同的特点就是“新”,“新”是一种文化、一种思想、一种生活方式,“新”也是项目的特色,新浪潮,新区域,新中心,新青年,新思想,新生活,营销概念整合,项目所在的高新区是济南正在发展的新兴区域。,高新区代表着济南发展的方向，是城市发展的新中心。,新区域，新中心，聚集城市新青年。,作为城市发展的新青年，具有新的思想和思维方式。,济南地产发展的新浪潮、新势力、新理念。,新区域，新中心，新青年，新思想，造就新生活。,新浪潮,新区域,新中心,新
25、青年,新思想,新生活,新 文 化 运 动,营销概念确立,新生活理念：倡导“更多的社会责任感、更多的进取精神和对终极价值的关注”的生活理念。 新生活方式：创造“更多的智慧、更多的时尚、更多个性化”的居住空间。,新文化运动,新文化运动,新生活理念,新生活方式,项目,载体,目标客群,营销概念延展,新文化运动,主线,项目的居住生活理念,生活理念：新生活主张,辅线,地产的品牌理念,新文化运动倡导者,最终确立的项目形象,区域特点,项目特点,东城核心青年领地,客群特征,营销理念,东部核心,新青年,新文化运动,中小户型,推广策略整合,推广总体策略,目前项目周边有多个竞争项目，竞争十分激烈。由于项目的客群有一定
26、的重合性，所以想让客户选择本项目，就要求有素质过硬的产品，同时在营销策略上更要有过人之处。充分运用项目的优势特点，并在此基础上着重进行一个房地产的品牌塑造和“新”生活的居住文化理念的建立。,核心战略,突出项目的区位概念，并作为济南市东部的居住区域重新确定区位的评判标准。,突出文化的概念。 （居住文化 青年文化 包装文化）,树立项目品牌形象，形成市场差异化，提高项目的性价比。,重点战术,运用活动营销，配合媒体推广，制造事件传播的新闻点。,紧合定位的活动才是好的活动,1、围绕核心概念组织活动形式：只有体现楼盘定位与独有内涵的活动，才能产生最为强烈的张力。本项目的推广活动围绕“新文化运动”的发展畅想
27、。活动的内容与概念则可以由此展开发散，使活动主题概念有足够的外延。,2、用“组团”性质的活动形成合力：市场只会记取对它刺激力度最大的对象。因此我们的活动不仅要主题明确，更注重组合效应。从各个角度诠释 “新文化运动”的气质。让消费者真正体验新生活的感觉，也是把消费者目光从相对较差的配套环境转移到项目优越生活气息上来。,常规战术,整合媒体推广模式,销售现场包装,售楼处包装,样板间包装,如何利用媒体资源？,媒体选择策略,“定向选媒，重点突破” 以报纸媒体大范围吸引，作为项目主要的宣传渠道，快速有效的传播项目信息； 以营销活动串联造势，作为项目主要的销售手段，吸引目标客群快速聚拢，积累有效客户并刺激购
28、买。,媒体组合策略,以齐鲁晚报为主、济南时报为辅,道旗、灯箱。主要以工业南路沿线为主，可以延伸到项目周边。 户外大牌。主要选择在二环东路与工业南路交叉处，靠近十字路口的楼体户外大牌 。,建议选用101.1和88.7,报纸广告,户外广告,广播广告,主要投放在搜房网（济南）、山东房产网、搜狐焦点房产网,网络广告,媒体组合策略,大众媒体,小众媒体,以户外和报纸为主，以广播、网络为辅，报纸做阶段性针对性投放,DM直投、宣传单页、短信等,大众媒体树形象，小众媒体赢心理,推广媒体组合,项目SLOGAN,主推广语,前期主广告语 东城核心 青年领地 青年时是城市的生力军，是社会的骄子，城市未来的领导者。“东城
29、核心”突出了项目区位的优势，“青年领地”彰显了项目的独特个性，承载起青年阶层的生活梦想。形象确立后的主广告语 年轻的天地 激扬的生活“年轻的天地”是对本项目的客群的一个高度概括，表达了两层意思，一是年轻人的聚集之地，二是说明了选择我们项目的客户都保持着年轻的心。激扬的生活首先给人带来的是一种激昂、振奋、活力的感觉，然后又给人许多想象的空间，人们不禁要问：什么是“激扬的生活”？由此引出了“新文化运动”的概念。,推广的时间安排,推广周期分布,观念引导,蓄势待发,预热期,2008.042008.07,蓄势待发,高调入市,开盘期,2008.082008.12,猛烈攻势,高潮迭起,强销期,2009.01
30、2009.05,现实利益,促销为主,尾盘期,2009.112010.02,重点突出,稳步跟进,强销持续期,2009.062009.10,时间2008.04至2008.07,预热期（形象建立期）,推广方向,项目周边区域形象,项目的自身形象,项目倡导的生活理念,阶段推广主题,东部济南未来的发展方向 （政府规划、景观规划）中心区济南东部发展核心 （高新区规划、功能规划）济南东部新的居住核心已经产生 （会展中心区域炒作，重点宣传项目周边的居住氛围）新文化运动来了 （项目形象渗透，项目的生活理念）东城核心青年领地 （项目主推广语，项目核心卖点）,阶段营销活动一,活动方式：项目的开工奠基活动 活动内容：联
31、系多家媒体，邀请有关领导到场，为项目开工奠基,开工仪式开启济南人的“新生活”居住梦想,阶段营销活动二,活动方式：举办主题为“会展中心生活圈”的人居论坛 活动内容：邀请相关济南市城市规划专家、建筑设计专家、房地产项目代表、人文学者、媒体、各届人士对济南会展中心生活圈的区位确定、规划理念、生活方式、环境配套等各方面展开讨论，最后推出东部是济南城市的未来CLD。,会展中心生活圈论坛,营销活动三,活动方式：项目的样板房展示及房展会活动 活动内容：通过本项目的产品向客户展示我们所倡导的新生活方式,新生活方式展,阶段营销活动四,活动方式：客户通过购买VIP筹码，对项目进行内部认购 活动内容：交纳5000元
32、诚意金购买一个认购筹码 ，自客户认购筹码日期至项目开盘日期为止，认筹客户可享有100元/天的诚意金回报，购房者可抵扣为房款 。,茗筑美嘉VIP认筹活动,时间2008.08至2008.12,开盘期,推广方向,项目的开盘信息,项目产品及生活理念,项目的客群,阶段推广主题,“年轻的天地，激扬的生活”-开盘仪式 （宣传项目理念的同时，引出项目开盘的信息）再造一个年轻人的居住理想茗筑美嘉 （项目客群渗透，项目规划）新浪潮 新中心 新青年 新生活 （项目生活、形象氛围的延展）,阶段营销活动一,活动方式：项目开盘 活动内容：项目解筹，正式销售,“年轻的天地 激扬的生活”-开盘仪式,阶段营销活动二,活动方式：
33、将社会慈善与销售相结合 活动内容：当项目每出售一套住房，就按照1元/平方米的标准，拿出钱款捐献给社会慈善机构。,爱心购房活动,时间2009.01至2009.05,强销期,推广方向,项目客群的引导,经典的户型推广,项目的内外部配套设施,项目的物业服务,阶段推广主题,年轻的天地 激扬的生活 （项目主推广语）年轻的朋友来相会 （吸引年轻客群）格调生活 精英领域 （经典户型赏析）有一种生活在想象之外 （项目内部、外部设施配套，物业服务等）,阶段营销活动一,活动方式：与济南当地的青年志愿者组织合作（可采取冠名方式） 活动内容：组织青年志愿者参加各类社会活动,新青年志愿团,阶段推广活动二,活动方式：与“新
34、青年志愿团”活动相结合 活动内容：以“新青年志愿团”的名义参与全运会的志愿工作,与济南全运会合作,阶段营销活动三,活动方式：业主联谊晚会 活动内容：邀请本项目准业主和有意向优质客户举行联谊活动,新年业主联盟酒会,阶段营销活动四,活动方式：推荐精品户型 活动内容：组织老客户参加置业推荐会，对客带客给与一定的奖励。,置业推荐会,阶段营销活动五,活动方式：组织业主准客户成立联盟会 活动内容：参加组织的各类社会活动,新生活倡导者联盟会,时间2009.06至2009.10,强销持续期,推广方向,项目品牌的树立与强化,建筑风格,经典户型规划,园林规划,风情景观,阶段营销活动一,活动方式：组织项目的客户，举
35、办DV竞赛 活动内容：以家庭趣事为主题，以日常生活的各种事件为表现题材。,“茗筑美嘉家庭趣事”家庭DV录像竞赛活动,阶段营销活动二,活动方式：与专业的摄影组织合作 活动内容：组织省内的摄影爱好者以“新文化、新生活、新青年”为表现题材，举办摄影大赛。,“新文化、新生活、新青年”摄影展,阶段推广活动三,活动方式：邀请专家讲座 活动内容：根据青年人的消费特征和理财投资特点，讲解青年人理财投资的必要性以及理财投资需要注意的问题，并介绍适用于青年人的常见理财投资产品。并讲解了青年人理财投资的规划流程，介绍了不同种类青年人适用的理财投资风格。,理财讲座,阶段营销活动四,活动方式：从前期客户中邀请部分客户代
36、表组成“茗筑美嘉置业委员会” 活动内容：担当业主委员会前期的业主代表角色，出席项目有关的活动，发挥客户和开发商之间的第三方沟通作用。,茗筑美嘉置业委员会成立,阶段营销活动五,活动方式：业主联谊会 活动内容：组织客户共进晚餐，答谢客户的支持,新年业主答谢酒会,时间2009.11至2010.02,尾盘期,推广方向,项目以及开发品牌的强化与提高,项目的优惠促销,阶段营销活动一,活动方式：优惠促销尾房 活动内容：购房送精装修,购房送装修活动,阶段营销活动二,活动方式：优惠促销尾房 活动内容：购房送精品家电,购房送家电活动,推广总结,深入的市场调研 深刻的项目理解 灵活的推广模式 细致的工作流程 稳妥的
37、销售策略 长期的实战经验 专业的销售队伍,多年的实战经验养成的市场洞察先机能力和及时总结 调整的适应能力，将为项目推广销售提供保证,我们的承诺,规避项目风险 实现项目增值 树立项目及开发商品牌 合理化建议，降低项目操作成本,售楼处及销售工具建议,售楼处位置建议,项目西边新宇路，项目临街公建部分,新宇路附近，新东方花园沿街铺面,临时接待处建议,装修风格现代化、年轻化、个性化、体验化,格局建议,销售工具的准备,推广费用如何？,推广费用比例,根据项目估算的销售总额，并结合济南现在市场的现状，以及项目的特点，建议：,整个推广期的广告费用约为销售额的0.9%,各销售阶段推广费用比例,项目广告投放比例,演示完毕，谢谢！,预祝本案销售成功！,
