1、 盘县市场调研通过多次、多方了解和求证盘县区域市场经济和房地产行业发展现状，预测项目发展的宏观经济背景和基本市场表现，为项目营销提供策略依据。一、盘县区域发展概况1、盘县区域概况盘县地处滇黔桂三省区结合部，是贵州西大门，属中国凉都六盘水市，国土面积4056平方公里，辖37个乡镇，人口118万，其中非农业人口约24万人，境内聚居着汉、彝、苗、白、回等27个民族，有着独特的区位、贵州横断山域文化旅游经济圈重要城市中国凉都中心城市金三角下的一颗明珠国家“西电东送”和“黔电送粤”的重要电源点中国煤都江南煤都门户中国煤电化大县贵州畜牧大县珠江上游重要生态屏障中国西部百强县（市）二十强贵州经济强县第 2
2、位交通、资源和大企业集中等优势，被誉为“滇黔锁钥” 、“川黔要塞” 、 “金三角下的一颗明珠” 。2、 盘 县 区 划 概 况盘县曲靖贵阳安顺六盘水兴义昆明约 80 公里（规划中）156 公里135 公里140 公里243 公里130 公里盘 县 区 域 主 要 由 原 来 行 政 区 划 之 红 果 镇 、 甘 沟 桥 镇 和火 铺 镇 连 片 形 成 ， 东 距 贵 阳 380 公 里 ， 西 距 昆 明 250 公里 ， 东 南 至 南 宁 500 公 里 ， 贵 昆 线 、 南 昆 线 、 水 红 线 、 内昆 线 四 条 铁 路 在 此 交 汇 ； 320 国 道 、 盘 百 高 等
3、 级 公 路 、 威红 高 等 级 公 路 、 镇 胜 高 速 公 路 和 毕 水 兴 高 等 级 公 路 跨 越 于此 ， 是 西 南 重 要 的 铁 路 交 通 枢 纽 和 名 副 其 实 的 码 头 地 位 。3、 盘 县 区 域 经 济 概 况（ 1） 盘 县 财 政 总 收 入2013 年 ， 全 年 生 产 总 值 完 成 361.72 亿 元 ， 同 比 增 长17.9%； 其 中 一 产 、 二 产 、 三 产 分 别 达 23.62 亿 元 、255.09 亿 元 、 82.96 亿 元 ， 同 比 分 别 增 长6.4%、 17.9%、 20.6%。 财 政 总 收 入 完
4、 成 68.52 亿 元 ， 增长 4.64%， 其 中 ， 公 共 财 政 预 算 收 入 （ 新 体 制 ） 完 成44.91 亿 元 ， 较 上 年 同 口 径 增 长 18.79%。 农 民 人 均 纯 收入 达 5828 元 ， 同 比 增 长 15.2%。 入 选 2013 年 度 中 国 县 域经 济 与 县 域 基 本 竞 争 力 百 强 县 市 87 位 ， 成 为 贵 州 省 第 一个 也 是 唯 一 一 个 入 选 全 国 百 强 的 县 （ 市 、 区 ） 。仅 盘 县 境 内 而 言 ， 就 进 驻 有 全 国 500 强 工 业 企 业 之 一 的盘 江 煤 电 （
5、 集 团 ） 公 司 及 相 应 的 机 关 、 机 电 公 司 、 金 佳 矿 以及 曲 靖 车 务 段 、 工 务 段 和 贵 州 胜 境 化 工 有 限 公 司 等 大 型 企 业 。整 体 经 济 发 展 而 言 ， 依 托 “以 煤 兴 镇 、 以 林 美 镇 、 以 牧 富 民 、以 教 强 镇 ”的 发 展 思 路 ， 盘 县 镇 每 年 的 固 定 投 资 和 经 济 增 长呈 持 续 、 稳 定 且 大 幅 的 增 长 趋 势 。二、盘县房地产经营概况1、 盘 县 城 市 规 划 布 局以胜境大道和三个转盘（从上至下为一转盘、二转盘、三转盘）为中心，进行横跨式城市规划建设。目
6、前已基本完成城市主管机构落地和公建部分投资建设，房地产开发的布局已基本呈现，对于房地产开发而言，房地产价值和市场竞争格局已基本形成。2、 盘 县 房 地 产 开 发 体 量 考 察（ 1） 城 市 格 局 成 熟 前 。 概 120 万 翰 林 苑 概 20 万 聚 兴 苑 概 8 万 龙 祥 花 园 概 15 万 恒 宇 大 厦 概 6 万 阳 光 光 大 厦 概 5 万 贵 元 商 住 楼 概 2 万 盘 县 印 象 概 1 万 其 他 零 散 概 3 万 单 位 集 资 房 概 60 万 （ 2） 城 市 格 局 成 熟 后 。 概 120 万 浅 水 湾 概 30 万 国 强 尊 邸
7、概 7 万 瑞 迪 大 厦 概 3 万 时 尚 俊 品 概 4 万 锦 城 公 寓 概 2 万 弘 黔 公 司 概 24 万 其 他 地 块 概 90 万 3、盘县房地产价值递增考察（1）2013 年前房价递增考察商业铺面：一般商铺：15000 元/左右为递增点临街商铺：30000 元/左右为递增点住宅：一般住宅：3000 元/3500 元/为递增点高尚住宅：4000 元/5000 元/为递增点可称之为第一批开发商或房地产，共计 120 万时间为 2010 年前。除浅水湾外，其他项目基本售罄；未来市场竞争，弘黔公司占据逾20%的体量竞争准备；时间为 2011 年2015 年。（2）2011 年
8、各楼盘房价及销售情况项目名称 销售价格情况 销售率国强尊邸 3960 元/起，层差 20 元/ 97%翰林苑 2980 元/起，层差 15 元/ 10%浅水湾 3380 元/起，均价 3900 元/，楼王均价 5400 元/ 57%瑞迪大厦 2680 元/起 65%时尚俊品 2480 元/起 98%锦程公寓 均价 3400 元/（套内） 95%（3）2011 年各楼盘营销策略使用情况项目名称 项目位置 楼盘优惠策略 广告语国强尊邸 杜鹃路与竹湖路交口 一次性 9.9 折 尊贵之都，名仕之 家翰林苑 盘县进城国道边 一次性 9.8 折，按揭 9.9 折浅水湾 王家山片区，江源路 前期认筹客户 9
9、.9 折（1 万元认筹金） 定义盘县首席滨湖 高尚生活标杆瑞迪大厦 新体育馆边 认购前 100 名客户一次性每减 1000 元，按揭每减 500 元时尚俊品 杜鹃路与育才路交口 一次性 9.8 折，按揭 9.9 折锦程公寓 新体育馆旁宏财商业广场：以实现去化率为第一战略目标；以形具弘黔品牌形象为第二战略目标；以实现项目利润（计划）为第三战略目标。尚品国际广场：以 实 现 项 目 价 值 （ 商 、 住 ） 为 第 一 战 略 目 标 ；以实现去化率为第二战略目标；以实现弘黔品牌形象为第三战略目标。威龙苏州花园：以实现去化率为第一战略目标；以实现项目价值为第二战略目标；以完善弘黔品牌形象为第三战
10、略目标。4、盘县最大的城市综合体目前，盘县区域住宅市场售价最高为“浅水湾”项目，均价已拉到 4000 元/， “国强尊邸”最后 5 套价格也突破 3900/， “翰林苑”最后一期已突破 3100 元/。其中，“浅水湾”项目推出楼王价之最高价已推至 5900 元/，商铺价格在 10000 元/-30000 元/间不等，市场价格试探性运动已由此展开。但市场实际表现为：住宅均价拉到 4000 元/，商铺均价 20000 元/。由上述“盘县地产经营概况”可看出1、市场对地段选择性较强，地段价值显在的楼盘几乎不用广告或不做价格以外的策略措施就能达到销售率的目的。2、地段作为不可复制资源使用后，项目规划品质作为市场首选，营销理念提升对于市场的检讨而言，变得重要起来。3、项目规划品质和营销理念的匹配，同样可以创造高价值，并持续、稳定市场的价值递增。4、无论地段怎样，盘县区域的商住房同样具有相对应的目标市场，区域市场饱和度甚至作为城市发展中的第一轮地产饱和度也还未形成，因此，盘县区域地产市场的运作空间（刚性需求、市场容量）还属于“巨大” 。
