1、昆明盛世领南小区建管工作体会由云南盛世同家房地产开放公司开发的盛世领南小区，与 2005年 06 月 19 日开盘，2006 年 11 月 25 日12 月 25 日交房。从项目建设竣工到工程质量遗留问题的整收，到现在还未结束。作为开发公司的一名员工，回顾可开展的工作。主要体会有几点。一、 选好施工单位和材料供应商，是完成开发项目的根本由于领南小区工程项目建设是公司自己开发的第一个楼盘，没有经验，加上一些客观原因，施工单位未进行扩投标直接进场施工，形成令人捯非施工企业的特殊事实。对此，公司在材料供应等进行了严格把关，在基地方面采收了相应措施。在公司及工程部，鉴理学位，施工学位的共同努力下，最终
2、完成了小区的项目建设任务。但是，由于项目工程总承包商的特殊性，即质量保证分是八建二部管理，负责维修任务的是承包人周晓天的施工人员。在小区房钥匙交给任户后，进入工程质量遗留问题整收中，有 开发商的信誉和形象品牌的旁盾问题，慢慢地显现出来。原因推出钱出工的问题，总承包人出现了两个，一个是法人，一个是承包人，一方不愿意钱，一方不愿意出人，谁都不想对小区的工程质量遗留的问题的处理负责，于是出现了相互推诿的问题。对此，在 2006 年 12 月2007 年9 月期间开发商工程部及小区物管多次开出返修学，多次电话遗留崔. 施工单位返修无果，部分业主反映激烈。开发商，施工方，物管，房主之间旁盾发展到了极点。
3、最典型的多次的工程部，物管崔修吵闹的任户是 A-4-1501 任户叶丁家的才窗墙污水；C-2-1505 住户鲍宗寿窗墙污水；C-1-1107 住户吴俊领住在会郎的花名底下，顶板污水问题。还有的住户出现外墙开裂污水补漏好和补墙色等问题。由于问题长期得不到解决，有的住户找到朱总的办公室。多次协商，2007 年 9 月 8 日建二部才现以关系，有他们直接处理，问题才得到缓解。在材料供应商的选择上，对已选择失误的学位，如盼盼门 A-6-1303 住户王斌从领钥匙开始就反映要换分户门，A 栋 16 单元 201室的分户门需要更换，置之不理，直到 2008 年 4 月任总承建商，物管，开发商多次崔 下。这
4、些门才得到了更换。二、抓好工程质量，是减少工程质量问题返修的违经随着购房人群的物业维权意识的不断增强，要求开发商，监理，施工单位对工程质量每个环节都要把好质量关，收别是竣工后不好处理的问题。如一是为防止墙面开裂，在给与砖墙结合部位钢板网必经钉到位，抹灰必经多遍成括等都不能掉以轻心。墙开裂虽然是质量通病只要工疗到位是可以减少和避免的。在处理墙体开裂时，发现没有钢板网，有钢板网，但施工单位怕麻烦，两头都钉在砖墙上。墙裂得严重的是 A-4-1501 室叶丁家多次反映此问题当时该栋由于 15 层材料堵了交通道要抬梯子进行检查较困住，故导致些问题的发生。二、是防水工程必须将基层清理干净，涂刷 JS 涂料
5、铺贴防水材料的工疗必须到位，否则，处理不好出现污水，住户就会来找麻烦，水是无孔不钻的，如果防水工作不到位，水就会住低处渗。如C-1-1107 住户吴俊领因会此花池防水没有做好，多次反映。房顶渗水问题，后住整收发现是防水来处理好。三、是安装不慎，会导致高额索赔。最典型的是 A-4-702 住户归建荣因冷水管与热水管混装，要求开发商或施工单位赔偿 3 万元的问题；D-1-302 住户李超因热水管接头破裂渗水，提出了要质保费 20002500 元左右，损失费 3 天1000 元等问题，还要报都市条形码等媒体。以上三点只是向学刘举。这种例子很多。不见，以上问题虽小，但是住户看得很重，加之爱气钱及利益的
6、拒使，就会天天纠缠开发商。三、做好工程分项色干，是节约工程本费用的办法。工程建设节约成本费用的环节很多，其中分色也是主要手段之一。分色部分分色据打桩，支护、喷锚，土方开挖和主体工程等分别包给各个专业施工队伍，可减少费用的滚动。同时，在分专业工程包干中不向施工单位提出一些优惠条件。如主体工程中的场地平整，守场地费用，围墙砌筑等都不提出作为进场施工的优惠条件；打桩的试桩费用，场障法理不计费用等都不作为首选入场。这些都不为工程建设项目节省一些费用降低建设成本。同时，为了建设项目能顺利开展，凡进场施工的单位。都应在签订施工合同中明确缴纳一定的覆约保证金 ，覆约金主要根据工程量和此取费用的多少而定，也不
7、按总费用的 10%收取，工程竣工结束后无质量问题后如数退还。此举，仅在竣工单位按合同要求施工，确保工程质量而采取的必要措施，目的是为增加施工单位的紧迫感到压力。有压力才有动力，也才能干好工作。在工程问题上合作双方就有关问题以合同条款固定下来，覆约才有保证工作才好发展。四、搞好物业管理，是开发产品牌得以维护的基础物管是房地产品牌的固定基石，也是房地产公司事业发展的重要保证。物业管理公司不仅是小区的管理服务者，同时也是开发品牌的维护者，主要体现在以下六个方面：（一）物业管理好与差，是客户是否决定购买物业的条件之一。常言道：购房人来不来看广告，都不动心看环境，掏不掏钱看环境，满不满意秀物管，房子卖不
8、卖出看营销这些都体现了物管工作的重要。（二）物管收费的高低，是客户是否决定购房因素之一。买房是一次性投资，物管是长期投资，物业管理的好差，收费的多少直接关系到以后的居住生活。外聘物管在收费问题上是越高越好，不会顾及开发商声誉。如将会郎出租，开发商的空房收物管费等问题（三）物管公司的责任心，是小区品质维护管理的保证。物管的责任是千家万家，服务到家老伯人为：“买房一时，住房一世”若物管公司责任心不强，小区的房子不在有多好，没有一些好的物管，也不能享受到好的生活品质。如领南小区西边二层露台上的乱塔乱建，早喷泉管理不管等问题。（四）如果物业管理工作问题用大了，开发商依据与业主，物管的合同关系，对自己开
9、发的小区乃需承担连带问题。理由：方是你盖的，物管是你找的。有什么问题，政府房管部门会去找开发商与处理。如 2007 年 08 月 14 日盛城映报报道的昆明中港物业公司保安围打业主事件最终出面解决问题的还是这个小区的开发商（上海沙龙开发中 地产公司） 。（五）外聘物管确实存在有利就上，有问题就推给开发商的现象。如用开发商地下室车位出租，收空车位服务费，务地下室用房等。2007 年 7 月 4 日物管收不到 A-5-901 张志员！A-6-1103 住户王慧英三家物管费，物管宗吉渊开着发票直接到我公司讨要。又如 2008年 5 月 19 日关上办了处和物管局要投诉小区靠盘龙江围墙 物管主任黎违我
10、为推卸责任，硬说他们物管没有义务承担协调政府与业主的义务，并自称此子是他们公司的宋总说得。直到关上办事处分析拆墙的武装部长凤以及有关人员说“此事由物管对接”黎才无话可说。再如 2007 年 10 月 26 日省质监局执法队到领南小区检查 CCC 认证，物管黎上平把关来检查的韩文银，许文斌带到配电室将质监方了解资料不主的没备秀完并了正后才才告知开发商工程部现场人员，受到了 6 万元的罚款处罚（执法队先提出 20 万元处罚）任供货商及开发商人员解释说法后，最后定处罚，6 万元，任协商此款由供货商出，2008 年 12 月 1 日在处理 B 栋 1102 室跃层卫生间渗水，黎上平沟结业主徐占平硬说渗
11、水是由于平层引起的。（六）我公司应充分用自身资源，成立物业管理公司。物业管理公司建立是不观的，就以领南小区为例；小区降 0 收每平 0.70 元外，其余的都 1.20 元/m2 商铺 1.50 元/m2 在可按 1 元/m2.6500m21 元/m212 分月=78 万元。年开发 39.04 万元开友的内容；保安 12 人（4 个哨位，东门道甲，地下室 院内）1000 元/人月=1.2 万元；物管主任 1 人2000 元/人月；维修工 2 人1500 元/月=3000 月；收费员 1 人1000 元/月；文员 1 人1000 元/月=1000；卫生 4 人800 元/月=3200 元； 化2
12、人1000 元/月=2000.工资每月 2.42 万元12 月=29.04 万元。用10 万元作水电公共部分开销及支付，总成本 39.04 万元。总收入 78万元一总支出 39.04 万元=38.94 万元。降上述利润计，还有出租收入；室外停车（汽车，单车，摩托车）收入，装修期间拆墙 200 元/堵，装修人员出入证工本费 30 元/人等收入。五、做好物权法，是分开发产品责任的依据专的物权法出台后，认真进行了学习和理线并结合实际进行运用。妥善处理了业主在小区内乱搭建归谁管的问题装修中楼上给楼下造成损失由谁赔偿问题；政府拆围墙，小区里那个单位出面协调问题，同时，盛去领南小区的建设也提醒我们，物权是
13、由交易的实现而通步改变。因此在下一小区工程项目建设中，在保证质量的基础上，各工程专业只要能凿事小区功能，能通过政府有关部门验收，尽可能节约建筑成本。如绿化景观。市政道路装修等工程。六、强好自身素质，是外决胡搅蛮缠的对策对分别胡搅蛮缠的业主进行了责拒处理。为 D-1-302 住户李超2007 年 9 月 23 日因主卫热水管弯头渗水到 D-1-202 住户严艺鲍家，要外决 202 卫生间顶板渗水，必须进入 302 室才能外决。为了外决问题，对李超提出的要求，开发商现场人员暂时接受下来，进门查出原因后，再向李超作解释；一是因开发商为了维护业主的利益，已按相关规定扣了施工单位的质保维修费，不存在住户
14、收施工单位押金问题，确实不放心施工单位需临时交保证押金的，只能交给物管：损失费只能按实际发生的赔偿：问题的外决是要在渗水原因找出后。才能确定，若是安装造成的由施工单位员主部责任，是装修造成的由其承担修复的责任。打开地板和墙体后，现场确认是安装的责任，此时李超就来了精神，在 2007 年 10 月 5 日提出了四点要求 一是恢复原状； 二是搞坏什么陪什么；三是付一定押金；四是在时间耽误善上给于赔偿。针对李超提出的要求，开发商的答复：第 1.2 个问题可以接受，第 3.4 条不能支付。李及家人听了扬长而出，不准维修人员进入他家修复。同时，为了给开发商施加压力，动员 D-1-202 维护找开发商用遭
15、拒绝后，办及家人经常对渗水管得接头处灌水，使其楼下住户卫生间顶板渗水较大，在难以忍受的情况下，多次找到了物管和开发商。开发商工程部与施工单位商量，决定采取以下对策；一是动作员 202 住户严艺鲍向李家提出抗议，要求停止向管按头的不道德行为，为家置之不理乃然我行我素；二是在没有办法的情况下，工程部和施工单位从外墙将渗水用管接出，大水决引到绿化带内。从此，李超家从水管接头污水的水直接流入绿化带，成了绿化用水，使做坏了的为家既损人又损己。郭立一段时间 202 室住户卫生间内主干了就开始装。李超才发现水被决引出，主动要求恢复渗水管接头。又如 888#室内商铺业主张着平，因带墙玻璃门被风刮碰坏后，张打开
16、地弹簧发现里面有木屑，认为玻璃门损坏是由地弹簧损坏而引起的，地弹簧坏是因木屑引起的但施工单位之南天筑幕墙门窗公司认为是用户开关玻璃门时用力国强，使用不当造成的。双方各执一词互不相让。2008 年 32 月 31 日上午工程部到现场就此进行处理，提出由张着平购买玻璃门，天筑幕墙公司急费安装，若自然损坏由业主自理，若因地弹簧有问题，由天筑幕墙公司负责赔偿。对此意见双方都接受了。七、加强合同和工程信息管理，是开大项目维权的保证合同是当了人之间履行义务，享受权益大法律依据。工程信息是工程现场最原始。最真实。最直接的施工依据。加强两者的管理至关重要。合同一旦签订，就要认真履行，严格按合同办事。否则就要承
17、担违约的法律责任。因此合同签订后，要对合同履行人员进行交接和学习，认真执行合同的相关问题，对方作了那些让等对方提了那些要求，我们作了什么答复；主要做那些工作，怎么与对方协调和开展工作等等。这样，才能保护公司合法利益，避免诸如在时间，人力。物力等方面不必要的损失。工程信息也是进行施工索赔，外决经济纠纷的依据。在施工中要注意收集和整理，否则将失去索赔证据的机会。八、注重现场取证，是分法责任的有力证据在工程质量问题返修中，要认真做好现场记录，标识拍照等，才能为后续调查处理保留客观现场景和证据。查清质量事故原因，才能分清责任，使问题得到有效的处理。如 2007 年 8 月 29 日下午C-1-709
18、住户敖 家里卫生间顶板渗水，任查由 C-1-909 住户许自东装修引起的，许与装修工人都不认同这种说法，后任协商将装修地板打开，发现防水层已被撕坏，当时用相机拍下了被撕的防水层，任现场确认，责任由装修方承担。又如 2007 年 9 月 27 日 C-1-922住户孙益向物管反映顶棚渗水把他家的木地板都搞坏了，任查是 9月 26 日晚 8 点半 C-1-1521 住户罗莎西装修时，装修工人将墙上给水管钳通了， （在管道井房钻钉倒洗马桶的刷子） ，水从管道井渗下，因孙益家管道井堵塞，搞坏了木地板。水电安装公司人员陈杰查到后做了处理，并将被钻通的水管换下后丢到了垃圾桶。处理空回家厅陈杰想把换下来得管
19、丢了，用什么证明水是 C-1-1521 住户胯下来得呢？第二天早上又将被钻通的水管找出拍成照电。在 C-1-922 室住户与 C-1-1521 室住户对损害赔偿争论不休时，被钻通的水管和照电提供了有力的证据。九、完善工程质量返修程疗，是解害工程保修期间问题的手段任何工作都有一定的程疗，小区工程项目建成交给住户后，后续的工作就是对住户提出的工程质量遗留的问题的整改。针对领南小区二质量问题整改发现的施工单位推接问题，我们采取了四点措施（一）按规定程疗进行报修整改。对业主工程质量问题的投诉，首先由物管接待并开出返修单，送达开发商工程部，由工程部分别不同的质量问题，交由各专业施工队伍进行质量问题处理。
20、各专业施工单位整改后，由物管或住户进行检查验收，认为合格后返修单上签字，返修单返还给开发商，证实住户提提出的问题已经解决。应注意的问题：对住户提出工程质量整改问题，开发商不能直接受理，应告知其它物管开返修单，质量避开与业主的接触。（二）收集整理小区物管开出的返修单位收据及时间，同时也要收集由施工单位签收并整改的返修单，掌握哪些问题已解决，哪些问题还未处理。对未返修或没有返修好的问题，要做好电话崔修记录并由施工方签认为扣减质量保证作好资料准备。 、（三）在施工单位退保修时要严格把关。要求物管代表业主对各工程专业施工单位保期到时认真验收，并向物管讲清保修期间工程部由施工单位，移交后有物管负责。若施工单位信守合同，移交很好，物管就应该移交申请上签，以便开发商与施工单位结清修款。同时，对批准自行返修的业主，整改返修发票，付返修通知（经签字同意业主自行返修）通知返修电话记录等，交由施工大单位签字认可，将钱扣给业主。（四）在施工质量保修期限到时，开发商与物管要对各专业施工单位及提供商质保期服务性工作一次评估，对评估好的施工单位和供应商记住其电话或联系方式，对差得坚决淘汰和舍弃。二 00 八年六月十六日
