1、烟台经济技术开发区 商业地块考察,市场调研报告,目录,1,2,3,4,5,城市概况,烟台商业现状介绍,烟台开发区简介,项目考察报告,市场调研总结,PART 01 城市概况,烟台印象,“联合国人居奖”“ 全国文明城市”“ 中国优秀旅游城市” “最佳中国魅力城市” “中国最美丽的城市” 亚洲唯一的“国际葡萄葡萄酒城”,中国古代早期文化发祥地之一,海上“丝绸之路”的起点之一,城市区位介绍,烟台市地处山东半岛东部，环渤海经济圈的重要位置。 东连威海 西接潍坊 南邻青岛 北濒渤海、黄海 与辽东半岛对峙，并与大连隔海相望，共同形成拱卫首都北京的海上门户。,环渤海经济圈璀璨之星 东亚地区国际性港城、商城、旅
2、游之城,6,在2010年，全市实现生产总值（GDP）4358亿元，位列山东省第二位，在全国排名第20位，综合竞争力明显提升,城市发展,7,房地产业发展迅速2010年，全市房地产开发投资完成383.12亿元，比上年增长41.3% 国内贸易经济稳步发展 2010年全市实现社会消费品零售额1378.35亿元，比上年增长18.8%。 居民收入增加，人民生活水平提高,社会进步,PART 02 烟台开发区简介,二十几年风雨历程，二十几年春华秋实。 二十几年里，烟台经济技术开发区，先后吸纳了数十家“世界500强”企业落户，经济总量以两年翻一番的速度快速增长 短短二十几年，开发区已由一个人烟稀少的荒沙滩脱胎换
3、骨成一座现代化的新城。 2010年，完成国内生产总值791亿元、工业总产值2450亿元；进出口总额287亿美元，其中出口159亿美元，占全市2/3、全省1/6。,开发区发展历程,开发区优势,11,烟台开发区“十二五规划”：全方位推动打造成为宜居、宜业、宜商、宜游的现代化产业新城意味着开发区不仅仅是工业城区的代表，而是一个综合城区。,八角港口、烟大轮渡、龙烟铁路、绕城高速、沈海高速、烟潍高速、206国道、疏港北路、疏港南路开发区成为真正意义上全国高速公路网中的一个主枢纽点 烟台1、3号地铁线 龙烟铁路 潮水国际机场 ,开发区未来规划,PART 03 烟台商业现状介绍,烟台商业发展历程,供销社式的
4、烟台百货大楼时期,上世纪7080年代，烟台商业的最初标志,振华商厦综合百货大楼,上世纪90年代至今的城市商业名片,商圈分布,烟台市商圈分布图,市级商圈：芝罘区海港路-南大街商圈 区域性商圈：芝罘区幸福商圈莱山区迎春大道商圈开发区长江路商圈,商圈介绍,芝罘区海港路-南大街市级商圈,青年路,海港路,胜利路,解放路,南 大 街,振华商厦,阳光100,五星电器,沃尔玛,振华国际,百盛购物中心,大润发,国美电器,大商电器,三联家电,五房韩国城,振华购物中心,南大街购物城,商圈介绍,莱山区迎春大街区域商圈,观 海 路,佳世客购物中心,烟台大学,山东工商学院,山东银座商城,烟台市政府,迎 春 大 街,新天地
5、都市广场（在建）,烟台万象城（在建）,商圈介绍,开发区长江路区域商圈,商家简介,本土商业龙头,烟台市振华百货集团股份有限公司是1994年经山东省政府批准成立的股份制企业，系全国大型百货零售企业贸易联合会成员单位、山东省重点企业集团。振华集团现拥有28家百货连锁企业、38家超市连锁门店、1家三星级大酒店和3家房地产公司，成为集购物、餐饮、娱乐、商住、服务、房地产开发等多功能、多业态为一体的大型企业集团，2010年实现销售收入149.6亿元，实现利税7.7亿元，分别比同期增长30.14和37.64，2011年计划实现销售180亿。,商家简介,山东省商业龙头,山东银座商城股份有限公司是一家跨区域、多
6、业态的大型连锁商业企业，山东省商贸流通领域重点骨干企业，省政府重点扶持的大型零售集团。截止目前，公司已拥有92家大型现代化商场、140多家便民连锁超市，经营面积260多万平方米。经营方式涉及现代百货、大型综合超市、家居、便利店、购物中心等多种业态，经营网络分布在山东省、河北省石家庄市、邢台市及河南濮阳、洛阳等地。多年来，公司一直保持着稳健的发展态势，每年都以30%以上的速度递增，2010年公司实现销售245亿元,企业规模和效益水平一直稳居省内同行业的龙头地位，连续多年位列全国百货业“十强”。,位置：开发区长江路商圈 开业时间：2001年2月 规模：30000m2 业态组合：超市+电影城、KTV
7、+个体商铺 租金水平：餐饮36-50元/月，其它40-200元/月 经营情况：购物中心主要靠负一层超市和五层KTV带动人流/其余楼层基本空置，经营状况不佳。,业态分析,购物中心业态,彩云城购物中心,业态分析,购物中心业态,百盛购物中心,位置：芝罘区南大街商圈 开业时间：2004年12月 规模：70000m2 主力商家：百盛/大润发超市/国美电器/新世纪电影城/屈臣氏/KFC/必胜客 租金水平：220-300元/月 经营情况：百盛购物中心周边毗邻多个大型综合批发市场和火车站，人流量大，消费力较低。其经营特点是通过大润发超市和小食街吸引购物中心客流， 2009年营业收入2.1亿元。,业态分析,购物
8、中心业态,佳世客购物中心,位置：莱山区迎春大街商圈 开业时间：2008年7月 规模：68000m2 主力商家：佳世客（吉之岛）超市/佳世客百货/餐饮/青春乐园电玩城 租金水平： 83-250元/月 经营情况：超市档次为烟台最高/百货区为卖场式档次较低/租赁区餐饮和服装品牌经营情况较好，自营部分2009年销售1.9亿元。,业态分析,购物中心业态,振华购物中心,位置：芝罘区南大街商圈 开业时间：2003年10月 规模：90000m2 主力商家：振华百货/振华量贩 经营情况：振华购物中心是从原来的单体百货大楼与毗邻的银都财富大厦连廊相接后扩建而成的，业态组合类型只有百货+超市，缺乏餐饮、娱乐等生活休
9、闲元素。其经营特点是通过提高超市的档次和中高档百货吸引烟台市中心的公务员、中高收入家庭人群的日常消费，年销售额达10亿元。,业态分析,购物中心业态小结：目前烟台市零售业态仍以综合百货为主，并没有真正意义上辐射全市，多种业态互相组合，具有购物、休闲、娱乐、文化教育多功能，满足消费者一站式消费的时尚购物中心。,业态分析,综合百货业态,振华商厦,位置：芝罘区南大街商圈 开业时间：1996年 规模：60000m2 主力商家：振华百货/振华量贩 经营情况：振华集团麾下旗舰店，是烟台地区购买高端消费品的唯一选择。,业态分析,综合百货业态,山东银座商城,位置：芝罘区南大街商圈 开业时间：2010年 规模：6
10、6500m2 经营情况：选址莱山新城区，避开振华正面竞争，负一层自营生活超市，是辐射莱山区的区域性百货。,业态分析,综合百货业态,开发区振华商厦,位置：开发区长江路商圈 开业时间：2006年 规模：23000m2 经营情况：商品经营以中高档为主，突出品牌化、系列化、潮流化，是开发区唯一综合百货店，年销售达4.2亿,业态分析,综合百货业态小结：综合性百货是目前当地商业的主流业态，其中振华集团是烟台的百货零售业龙头企业。由于地方保护主义等因素，振华集团基本上空置了当地的商业资源，外来商业一直难以插足烟台。随着近年来烟台城市规划的升级，商业地产的蓬勃发展，百盛、山东银座等百货品牌才得以进入烟台市场，
11、但其商品资源受到振华集团的打压，经营状况不够理想。,超市业态小结：超市业态的整体市场需求旺盛，所以引得众多品牌商家的加入。同时，我们也看到了两种市场表现：一是百货商场、购物中心人气较淡，以振华商厦的经营业绩最为突出，其余商场则经营情况一般；二是超市经营旺盛，人流量大，不论是大润发，还是吉之岛，经营现场均人声鼎沸。,业态分析,业态分析,电器业态小结：烟台的电器业态与超市业态相似，中高端品牌资源集中在振华手中，不同的是，整体商品档次较低，随着当地房地产市场的提升，未来对中高端时尚电器生活馆概念专业店的发展空间较大。,PART 04 项目考察小结,开发区商圈介绍,1号地块,2号地块,1号地块介绍,项
12、目位于开发区，北面临长江路、开发区检察院，向东邻近华山路。横跨约165米，进深约149米，占地面积约2.45万平方米，与开发区商圈相距约2公里。目前未掌握地块的所有权人信息及相关用地性质、开发指标。,2号地块介绍,项目位于开发区长江路于香山路交汇处的东南角，向北面临长江路跨度约113米，向西面临香山路进深约150米。地块地处开发区商圈的西面，邻近开发区管委会、天地广场以及振华商厦等地标，周边商业气氛成熟。项目占地3.6万平方米，其中B座部分商铺产权已经出售，开发商拟出资，由政府出面进行拆迁收回地块使用权。,地块信息汇总,项目优劣势分析,PART 05 市场调研总结,整体总结和评价,山东是国内人
13、口与经济大省：人口位居全国省份排名第二位（仅次于广东），经济位居全国省份排名第三位（仅次于广东与江苏）。 烟台市的人口数量（697万人，排名第七）、经济【GDP总量排名第二、人均GDP以6.25万元/人排名第五，相当于介于佛山（7.84）与中山（5.85）之间】、社会零售消费总额（排名第三）、城镇人均可支配收入（排名第三）等指标均处于山东省前列。,城市商业格局,1.零售业态仍以综合百货为主，并没有真正意义上辐射全市，多种业态互相组合，具有购物、休闲、娱乐、文化教育多功能，满足消费者一站式消费的时尚购物中心。2.据实地调研与行业内资讯显示，包括大商、万达、乐天百货、中粮集团、华润集团、欧尚等在内
14、的行业知名企业均开始涉足烟台市场，这部分项目主要集中于芝罘区与莱山区，且体量较大。,开发区市调分析,处于城市中心区西侧，地理位置与交通情况优越，区内拥有大型海港及空港，是大众型企业工业集中地，连年来经济社会、房地产、公共配套和人口等方面发展迅猛。积极融入环渤海和东北亚一体化发展，吸引大量大型企业进驻；2009年，区内5家企业产值过百亿元，100家企业产值过亿元，高新技术占工业经济比重接近80%,区内人口,但经过调研团队实地日夜考察，并结合当地开发商已有调研资料计算，初步显示“东部中心区”实际居住人口约13万人（目前未有明确的人口数据差额原因，初步估计与区域内新建楼盘入住率不足和统计口径不一致有
15、关）。随着开发区的发展、新建楼盘入住率的提高以及新楼盘的落成，未来4-5年，“开发区东部中心区”常住住人口将有望增加至近27万人，使区内有效消费人群数量和整体消费能力得到提升。,目标人群分析,2000,3000-5000,5000-10000,10000-20000,20000,厂区基层员工,外来务工人员,企业中级白领,企业中高层,核心客群,消费客层,月收入,消费力水平,原居民,项目对比分析,虽然2个项目地块都位于开发区“东部中心区”的中轴线-长江路上，但对比分析，华信集团地块相对偏离开发区核心商圈与居住中心区。而天马大厦处于商圈焦点范围内和两条主干道的交汇处，周边不仅商铺林立，还拥有开发区地
16、标式建筑天地广场（天马大厦在天地广场东侧）和开发区管委会办公大楼等重点市政建筑，另外，天马大厦亦能与规划中的衡山路（在天地广场南侧）商业带联动，故相比之下，天马大厦重建项目更具开发价值。,项目定位,烟台开发区地标式商业中心,项目元素组合,区域生活购物中心,生活,购物,娱乐,休闲,文化教育,康体,项目业态组合,家居生活,美容美体,KTV,护肤彩妆,百货零售,生活超市,电影院,美发美甲,时尚餐饮,精品电器,基本生活方式的提炼,时尚生活方式的体验,情调书吧,洗浴中心,艺术展览,外语学校,舞蹈培训,文化教育,宠物用品,益智玩具,特色淘宝,康体娱乐,汽车个性 装饰,集中商业规模建议,建议本购物中心规模约7-8万平方米。,地块开发模式,建议打造一座集大型购物中心、写字楼、酒店和住宅等元素的城市综合体。,另由于天马大厦项目存在产权回收和拆迁重建的需要，预计商场成本较高，同时鉴于跨地域招商的困难，故从降低投资风险和前期收益预计较低的角度，合作模式应尽量以商业加地产的模式，或自营外的部分商场以代租代管模式，以降低投资风险与前期压力。,谢谢 Thank you,
