1、,房地产估价,一、教学目的与要求,房地产估价是工程管理专业的一门专业选修课。 通过本课程学习,要求学生掌握房地产价格的基础知识，熟悉房地产估价原则和程序，掌握房地产估价方法，如比较法、成本法、收益法、假使开发法、长期趋势法等，以及地价评估常用的方法，了解中外房地产估价行业发展的现状，并能运用这些方法撰写完整的房地产及土地评估报告。 初步具备从事房地产估价工作的能力。,二、课程基本内容,教材目录第一章-第十二章1.房地产价格的基础知识2.房地产估价原则3.比较法4.成本法5.收益法6.假使开发法7.长期趋势法8.地价评估9.房地产估价程序10.房地产估价报告的格式和要求,三、课程的重点和难点,1
2、.房地产价值与价格 2.比较法的各项因素修正系数的确定，比准价格的确定。 3.成本法的价格构成，积算价格的确定。 4.收益法的净收益与资本化率的确定，收益价格的确定。 5.路线价法、城市基准地价修正法中各项修正系数的确定。 6.不同估价目和类型的房地产估价特点。 7.房地产估价报告的格式和要求。,四、参考书与有关网站,1.中国房地产估价师考试辅导教材 2.不动产估价（叶剑平，中国人民大学出版社） 3.土地估价师考试辅导教材 4.中国房地产估价师与房地产经纪人学会网站 5.中国土地估价师协会网站 6.估价师网站 www.creva.,五、教学安排,学习方法：听课作业讨论实践（大作业） 学时安
3、排：周学时2节，共32学时 考核方式：平时+作业+考试（部分开卷、部分闭卷）,第一章 房地产估价概论,第一章 房地产估价概论,1-1 中国不动产估价行业发展概况 1-2 对房地产估价的基本认识 1-3 房地产估价的要素 1-4 房地产估价师的职业道德,1-1中国不动产估价行业发展概况,1-1中国不动产估价行业发展概况,一、中国房地产估价职业主管机构：中国房地产估价师与房地产经纪人学会 China Institute Of Real Estate Appraisers and Agenst 简写：CIREAA,一、中国房地产估价职业,1.以法律形式确立了房地产估价的地位 2.建立了房地产估价师执
4、业资格制度 3.设定了房地产估价师资格和房地产估价机构资质行政许可项目 4.发布了房地产估价的部门规章和规范性文件 5.制定了房地产估价国家标准和相关指导意见 6.成立了房地产估价行业自律性组织 7.形成了较完善的房地产估价理论方法体系 8.形成了公平竞争的房地产估价市场 9.深化和拓展了房地产估价业务 10.积极开展了国际交流合作,一、中国房地产估价职业,1.以法律形式确立房地产估价的地位1995年1月1日实施的中国人民共和国城市房地产管理法规定：国家实行房地产价格评估制度 国家实行房地产价格评估人员资格认证制度,2.建立房地产估价师执业资格制度,1992年12月9日，建设部发出关于拟建立房
5、地产估价师考试和注册制度的函，将房地产估价师执业资格制度正式列入了议事日程。 1993年5月10日，建设部、人事部联合发出关于公布首批房地产估价师名单的通知，在中国首次认定了140名房地产估价师。 1994年4月20日,第二次认定了206名房地产估价师，奠定了房地产估价执业队伍的基础。 1995年3月22日，建设部、人事部联合印发房地产估价师执业资格制度暂行规定和房地产估价师执业资格考试实施办法，并于当年9月举办了首次全国房地产估价师执业资格考试。,2.建立房地产估价师执业资格制度,2001年起,获准在中华人民共和国境内就业的外籍专业人员和港澳台专业人员,可以按照建房1995147号文件规定,
6、报名参加全国房地产估价师执业资格考试 2002年之前原则上每两年举行一次，2002年之后每年举行一次。 2003年8月12日，国务院发出关于促进房地产市场持续健康发展的通知,进一步强调要健全房地产中介服务市场规则,严格执行房地产估价师执(职)业资格制度。,一、中国房地产估价职业,3.设定房地产估价师资格和房地产估价机构资质行政许可项目 1997年,建设部发布关于房地产价格评估机构资格等级管理的若干规定,建立了房地产价格评估机构资格管理制度.房地产价格评估机构资格登记分为一级、二级、三级及临时资格。 1998年,建设部、国家物价局、国家工商行政管理局发出关于加强房地产交易市场管理的通知,随着旧房
7、出售和价格评审制度的建立,房地产价格评估工作越来越重要,各地要尽快建立房地产价格评估专业队伍,一、中国房地产估价职业,2003年8月27日国家主席令第7号公布行政许可法,自2004年7月1日起施行。 2004年6月29日国务院令第412号公布的国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定,由法律、行政法规设定的行政许可项目,依法继续实施；对法律、行政法规以外的规范性文件设定,但确需保留且符合行政许可法规定事项的行政审批项目,可以保留并设定行政许可500项. “国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”.“房地产估价机构资质核准”是国务院决定予以保留并设定行政许可项目之一.,一、中国房地产估价
8、职业,4.发布房地产估价的部门规章和规范性文件房地产估价师注册管理办法(建设部1998,2001,2006年) 房地产估价机构管理办法(建设部1997,2005年) 关于建立房地产企业及执(从)业人员信用档案系统的通知 (建住房函2002192号),5.制定房地产估价国家标准,1999年建设部会同原国家质量技术监督局联合发布了国家标准房地产估价规范(GB/T5029l-1999)。 2003年建设部印发城市房屋拆迁估价指导意见(建住房2003234号) 2006年建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合出台了房地产抵押估价指导意见(建住房20068号),6.成立房地产估价行业自律性组
9、织,1994年8月15日，经民政部批准，成立“中国房地产估价师学会”,这是全国性的房地产估价行业自律性组织 2004年7月12日，经建设部同意、民政部批准，更名为“中国房地产估价师与房地产经纪人学会” 依法对房地产估价和经纪行业进行自律管理，下设考试注册、教育培训、学术、标准、国际交流五个专业委员会。 学会会员分为个人会员和单位会员;执业会员和非执业会员。,7.形成较完善的房地产估价理论方法体系,确立市场比较法、成本法、收益还原法和假设开发法等基础的估价方法。 市场比较法的基本思想是一件商品的价值相当于它在正常的市场条件下可以实现的价格 收益还原法的核心是将所有未来收益在评估基准日的现值估计出
10、来,收益还原法是一种现值方法 成本法又称为成本逼近法,成本价值主要由土地价值、建筑物价值和其他设施的价值共同组成 假设开发法又称剩余法,是将预测的估价对象未来开发完成后的价值,减去未来的正常开发成本.税费和利润等,求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。,一、中国房地产估价职业,8.形成公平竞争的房地产估价市场2000年7月14日,国务院办公厅转发关于经济鉴证类社会中介机构与政府部门实行脱钩改制的意见,要求认真贯彻执行 2005年房地产估价机构管理办法明确规定：“房地产估价机构依法从事房地产估价活动，不受行政区域、行业限制。”,9.深化和拓展了房地产估价业务,从服务内容看土地、房屋、构筑物、在
11、建工程、以房地产为主的整体资产、整体资产中的房地产等各类房地产价值评估，以及因转让、抵押、房屋拆迁、损害赔偿、司法鉴定、课税、公司上市、企业改制、资产重组、企业清算、资产处置等需要进行的房地产价值评估。 从服务对象为政府服务;为企业服务;其他,10.积极开展国际交流合作,国际测量师联合会(International Federation 0f Surveyors，FIG) 国际估价标准委员会 世界估价组织协会(World Association of Valuation organisations，WAVO) 美国估价学会(Appraisal Institute，AI) 英国皇家特许测量师学会
12、 香港测量师学会,内地房地产估价师申请香港测量师,1.户籍：中华人民共和国公民(内地)。 2.专业资格：(1)中国房地产估价师学会会员；(2)取得房地产估价师执业资格并经注册后的年限不少于5年。 3.工作经验：在房地产估价机构不少于5年从事房地产估价业务的专职注册房地产估价师；或大学房地产方面的教授、副教授；或现任或在过去3年内其中1年曾担任中国房地产估价师学会的理事。,内地房地产估价师申请香港测量师,3.资格互认的考核方式 (1)面授必须参加由香港测量师学会安排的不少于16学时(3天)的面授,采用普通话加英文专业用词，内容主要为： 香港估价作业所需要掌握的法律法规、指引，如上市规则、公司条例
13、、收回土地条例、城市规划条例等，香港测量师学会的专业操守守则，防止贪污条例，利益冲突的处理。 (2)补充测试面授结束后,由香港测量师学会安排补充测试,时间为1小时,试题采用简体中文,选择题,满分为100分。 (3)合格标准补充测试结束后,由香港测量师学会组织专家评卷,得分60分以上(含60分)为合格,不合格者可以补测试1次。,1-1中国不动产估价行业发展概况,二、中国土地估价职业主管机构：中国土地估价师协会 China Real Estate Valuers Association 简写: CREVA,（一）土地估价行业的发展历程,1.建立与我国市场经济体系相适应的土地估价制度和土地估价师资格
14、制度。 2.形成一整套土地估价理论方法体系与土地估价的技术标准体系 3.形成一支具有一定规模、专门提供土地估价中介服务的专业队伍 4.有力地配合土地使用制度改革和土地市场建设 5.有力地配合国有企业改革 6.土地估价行业已初步走上政府监管、行业自律、独立公正、自主发展的道路,二、中国土地估价职业,（二）考试认证制度1.土地估价师执业资格考试制度2.土地估价师注册制度 3.土地估价师再教育制度,1-2对房地产估价的基本认识,1-2对房地产估价的基本认识,一、房地产估价的含义 (一)专业估价与非专业估价的区别 专业估价由专业人员和专业机构完成 专业估价提供的是专业意见 专业估价具有公信力 专业估价
15、实行有偿服务 专业估价要承担法律责任,一、房地产估价的含义,(二)房地产估价的概念房地产估价师和房地产估价机构根据估价 目的,遵守估价原则,按照估价程序,运用估价 方法,对估价对象在估价时点的特定价值进行 分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动,一、房地产估价的含义,(三)估价与评估的异同 一般情况下,房地产估价和房地产评估可以不作区分,能够交换使用。 科学、严谨地说,估价、评估两者的含义不完全相同 对于价值分析、测算和判断活动，估价的含义更加精准、明确、具体。 评估的含义很宽泛，泛用于许多领域,查验某人、某物或者某项工作、活动等，以判断其表现、能力、质量、效果、影响等。,1-2对房地产估价
16、的基本认识,二、房地产估价的本质1.房地产估价是评估房地产的价值不是价格 2.房地产估价是模拟市场定价不是替代市场定价 3.房地产估价是提供价值意见不是作价格保证 4.房地产估价有误差但误差应在合理范围内 5.房地产估价既是一门科学也是一门艺术,1-2对房地产估价的基本认识,三、房地产估价的必要性 (一)专业估价存在的基本前提一种职业乃至一个行业的生存与发展，对社会福利和社会进步带来贡献。因为资产在交易中需要衡量和确定价格 一种资产具有“独一无二”和“价值量大”两个特性，才真正需要专业估价,三、房地产估价的必要性,(二)房地产需要专业估价房地产市场是不完全市场,市场信息不对称,有许多因素阻碍房
17、地产价格合理形成,不会自动地形成常人容易识别的适当价格,在其判断中要求有专门知识和经验,需要房地产估价师提供市场信息,进行“替代”市场的估价。 房地产估价有助于将房地产价格导向正常化,促进房地产公平交易,建立合理的房地产市场秩序。,三、房地产估价的必要性,(三)房地产估价在估价行业中占主体 1.房地产“量大面广”，其他资产的数量相对较少 2.房地产需要估价的情形较多，其他资产需要估价的情形相对较少 3.房地产估价还普遍提供房地产咨洵顾问服务，其他资产估价主要限于价值评估本身,(四)现实中对房地产估价的需要,1. 建设用地使用权出让的需要 2. 房地产转让、租赁的需要 3. 房地产抵押贷款的需要
18、 4. 房地产征收征用补偿的需要 5. 房地产税收的需要 6. 房地产损害赔偿的需要 7. 房地产分割的需要 8. 房地产保险的需要 9. 房地产纠纷调处和有关司法鉴定的需要 10.企业有关经济行为的需要 11.房地产管理的需要 12.其他方面的需要,1-3 房地产估价的要素,1-3房地产估价的要素,一、估价当事人 1.房地产估价师：也称注册房地产估价师,简称估价师,指具有房地产估价专业知识和经验，取得房地产估价师执业资格证书,并按照注册房地产估价师管理办法注册,取得房地产估价师注册证书,从事房地产估价活动的专业人员 2.房地产估价机构：简称估价机构，是指具备足够数量的房地产估价师等条件，依法
19、设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的专业服务机构 3.估价委托人：简称委托人,俗称客户,指直接向估价机构提出估价需求,与估价机构订立估价委托合同的单位或个人,1-3房地产估价的要素,二、估价目的(appraisal purpose)指一个估价项目中估价委托人对估价报告的预期用途,是估价委托人将要拿未来完成后的估价报告去做什么用,是为了满足何种涉及房地产的经济活动或者民事行为、行政行为的需要。 例如,为政府掌握划拨土地使用权进入市场应当补交的土地使用权出让金等土地有偿使用费(简称出让金等费用)提供参考依据。,1-3房地产估价的要素,三、估价对象(subject property)
20、估价客体,被估价房地产,估价标的 是指一个估价项目中需要评估其价值的房地产或房地产权益及相关其他财产。 主要有：土地、建筑物、土地与建筑物的综合体(简称“房地”，具体可表述为“建筑物及其占用范围内的土地”或者“土地及其上的建筑物”) 还有：在建工程、期房、加油站、商场等,1-3房地产估价的要素,四.估价时点（valuation date.appraisal date）也称为价值日期、估价基准日 是指一个估价项目中由估价目的决定的需要评估的价值所对应的时间。 一般用公历年、月、日表示。 如：以实际查勘日为估价时点。,1-3房地产估价的要素,五、价值类型 (types of value)有两个含义
21、： 一是指价值的种类,二是指一个估价项目中由估价目的决定的需要评估的具体某种类型的价值特定价值。 同一估价对象可能有不同类型的价值，即同一估价对象的价值并不是唯一的。但同一估价对象的具体一种类型的价值是其在相应的估价目的特定条件下所形成的正常值，理论上它是唯一的，并能使各方当事人和公众相信、认可或接受,1-3房地产估价的要素,六、估价依据 是指一个估价项目中估价所依据的相关法律、法规、政策和标准(如国家标准、行业标准、地方标准，以及指导意见等)，估价委托人提供的有关情况和资料，估价机构和估价师掌握、搜集的有关情况和资料。 对估价过程中方法选择、有关参数确定所依据的主要文件应列出。,1-3房地产
22、估价的要素,七、估价假设是指一个估价项目中估价师对于那些估价所必要、但尚不能肯定、而又必须予以明确的前提条件作出的某种假定。 土地估价中，说明假定的开发程度和用途及其理由，现状利用或规划利用条件，土地使用权法定最高年限,1-3房地产估价的要素,八、估价原则(appraisal principle)是指在房地产估价的反复实践和理论探索中，在认识房地产价格形成和变动的客观规律的基础上，总结、提炼出的一些简明扼要的进行房地产估价所应依据的法则或标准。 例如，独立、客观、公正，合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则和谨慎原则,1-3房地产估价的要素,九、估价程序(appraisal pro
23、cess) 是指完成一个估价项目所需要做的各项工作按照它们之间的内在联系排列出的先后次序。 房地产估价的基本程序是： 获取估价业务； 受理估价委托； 制定估价作业方案； 搜集估价所需资料： 实地查看估价对象： 分析估价对象价值； 测算估价对象价值； 判断估价对象价值； 撰写估价报告； 内部审核估价报告； 交付估价报告； 估价资料归档。,1-3房地产估价的要素,十、估价方法(appraisal approach) 一宗房地产的价值通常可以通过以下3个途径来求取： 基于类似房地产的成交价格来衡量其价值（市场法） 近期市场上类似房地产是以什么价格进行交易的，买者肯出的价钱不会高于其他买者最近购买类似
24、房地产的价格 基于房地产的重新开发建设成本来衡量其价值（成本法） 如果重新开发建设一宗类似房地产需要多少费用，买者肯出的价钱不会高于重新开发建设类似房地产所必要的代价 基于该宗房地产的未来收益来衡量其价值（收益法） 如果将该宗房地产出租或背业预计可以获得多少收益，买者肯出的价钱不会高于该宗房地产的未来收益的现值之和产生了三大基本方法,1-3房地产估价的要素,十一、估价结果估价结果是指估价师通过估价活动得出的估价对象价值的专业结论。 对估价结果的说明： 估价结果的使用方向与限制条件；估价结果的有效期；估价结果的使用权归委托方，估价机构对估价结果有解释权等,1-4房地产估价师的职业道德,1-4房地
25、产估价师的职业道德,1.应当保持估价的独立性 2.不应从事自己的专业能力所不能胜任的业务 3.应当诚实正直、公正执业，不做任何虚假的估价 4.应当尽心尽力地按照相关估价技术标准做好每个环节的估价工作 5.应当保守估价活动中知晓的国家秘密、商业秘密、个人隐私,1-4房地产估价师的职业道德,6.应当执行政府规定的估价收费标准 7.不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签名或者盖章，不得将房地产估价师注册证书借给他人使用或者允许他人使用自己的名义。 8.不得损害其他房地产估价师和房地产估价机构的利益 9.应当不断地学习、更新、增长自己的估价专业知识，丰富估价经验，提高专业胜任能力。,1987年深
26、圳试点,1987年9月9日,地块1 出让方式:协议方式 土地价格:200元/平方米,总价106.4万元 用地单位:中国航空技术进出口公司深圳工贸中心 技术指标:用地面积5321.8平方米,用途为单身职工住宅建筑密度38%,建筑容积率2.6,楼层高平均7-8层 土地使用权年限:50年(1987年9月9日至2037年9月9日) 配套设施:1989年3月1日前竣工,完成附属建筑及公益工程配套建筑面积390平方米,提供公益用地30平方米 地址:上步区振华、中航交叉路口,1987年深圳试点,1987年9月29日,地块2 出让方式:招标方式 技术指标:面积46355平方米,用途为商品住宅,建筑密度20%,
27、建筑容积率1.3,建筑层数平均6.5层,绿化比率0.25 位于罗湖区深南东路南侧,北斗路东侧,临近香港 土地使用权年限:50年(1987年12月至2037年12月)1987年9月29日,市政府在深圳特区报刊登土地招标通告,有13家在本市注册的开发公司领取招标文件,9家企业参与投标 投标价最高1891万元,408元/平方米;最低价1500万元,323元/平方米;内定底标价1539万元,332元/平方米 中标单位:深圳市深华工程开发公司 中标价格:人民币368元/平方米,总价1705.9万元 深华工程开发公司应在1990年12月1日竣工,负责完成附属建筑公益工程配套项目建筑面积2690平方米,提供
28、公益用地4300平方米,1987年深圳试点,1987年12月1日,地块3 出让方式:公开拍卖 技术指标:面积8588平方米,用途为住宅,自用或建商品住宅,建筑密度30%,建筑容积率1.75,建筑层数最高8层 土地使用权年限:50年(1987年12月1日至2037年12月1日) 位于罗湖区布心路翠园新村西侧,紧靠风景秀丽的深圳水库,交通方便,生活服务设施配套 1987年10月15日和16日,市政府在深圳特区报发布深圳市土地竟投公告,有61家企业索取,正式领取编号牌子参加竟投44家,外商投资企业9家 拍卖开口底价是200万元,每口价5万,经过激烈竞争,深圳市房地产公司以500万元最高价购得 地面地
29、价611元/每平方米,楼面地价350元 用地者在1989年12月1日竣工,完成附属建筑公益配套项目建筑面积300平方米,提供公益用地600平方米,1987年深圳试点,重大意义： 经济日报在拍卖出让前夕(1987年11月30日),头版以“深圳开放地产市场”为题,发表消息说:这次拍卖活动,将是我国土地管理制度在理论和实践上的一次重大突破 香港晶报(1987年12月4日)发表社论说:这是新中国自1949年建国以来的空前创举,标志着中国大陆的改革、开放进入历史新时期 香港信报(1987年12月2日)称此次土地使用权公开拍卖,标志着中国经济改革进入新的里程,是“触及产权的经改大突破” 光明日报赞扬:是开
30、创中国土地使用制度改革的先河,1987年深圳试点,理论问题： 1987年10月6日,在深圳召开全国土地使用制度改革理论讨论会 土地有偿使用的理论依据是马克思的地租理论,是在坚持社会主义土地公有制前提下,土地所有权与使用权的分离 土地所有权不仅应当在法律上,应当在经济上得到体现 开放土地市场是培育和完善社会主义市场体系的重要一环 土地使用权进入市场流通,按照国际惯例,出让、转让、抵押、赠与、继承等是国内外所能接受的形式 在房地产中,要以地为主,房地产市场的核心是土地使用权市场,地价是房地产价值的主体 土地使用权价格,实质上是地租及其形态 土地使用权的市场价格主要受市场供求关系作用的影响,两个重要
31、文件的重大意义,1990年5月19日,国务院发布了城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例(55号令)和外商投资开发经营成片土地暂行管理办法(56号令)两个文件公布实施 标志土地资源的市场配置在全国推开 是中国土地使用制度改革的一个历史里程碑 使城镇国有土地有偿出让和转让纳入法治化运行和管理的轨道 使土地使用权出让和转让的经济活动以法律为依据 是受出让方的利益受到国家法律的保护 也是土地使用制度改革的法律依据,评估专业资格设置,根据目前我国社会主义市场经济发展的客观需要，设置了六类评估专业资格：资产评估师: 国有资产管理局 房地产估价师: 住房与城乡建设部 土地估价师: 国土资源部 矿业权评估师:
32、 国土资源部 保险公估从业人员: 保险监督管理委员会 旧机动车鉴定估价师: 商务部,资产评估师,执业范围：企业价值、无形资产、单项资产和整体资产评估 考试科目(5个)：资产评估经济法财务会计机电设备评估基础建筑工程评估基础,考试成绩3年滚动. 考试时间：每年9月的第一个周末,从2010年起,将原来的两天半的考试日程安排调整为两天,其中第一天考3科,第二天考2科。 报名条件：取得经济类、工程类大专学历,工作满5年,其中从事资产评估相关工作满3年;本科学历,工作满3年相关工作满1年;硕士学位或第二学士学位、研究生班毕业,工作满1年;博士学位;非经济类、工程类专业毕业,其相对应的从事资产评估相关工作
33、年限延长2年;不具备上述学历,但通过国家统一组织的经济、会计、审计专业初级资格考试,取得相应专业技术资格,并相关工作满5年,矿业权评估师,矿业权:指矿产资源使用权,包括探矿权和采矿权。 矿业权评估:在矿业权出让、转让、抵押时的矿业权评估,矿业公司及勘查公司之间重组、兼并、分设、收购时的矿业权评估等。 考试时间:原则上每两年举行一次 考试四科：地质与矿业工程、财务与法律、矿业权评估实务、矿业权评估案例 报名条件：取得地质、采矿等工程类或经济、法律类专业大专学历,具有10年相关工作经历；本科学历,年相关工作经历;硕士学位,年相关工作经历;博士学位,年相关工作经历。,关于经济鉴证类社会中介机构与政府
34、部门 实行脱钩改制的意见,一、经济鉴证类社会中介机构 利用专业知识和专门技能对经济组织或经营者的经济活动及有关资料进行鉴证,发表具有证明效力的意见,实行有偿服务并承担相应法律责任的机构或组织； 利用专业知识和专门技能接受政府部门、司法机关的委托，出具鉴证报告或发表专业技术性意见，实行有偿服务并承担法律责任的机构或组织； 利用专业知识和专门技能，为经济组织或经营者代理委托事项，出具证明材料，实行有偿服务并承担相应法律或其他责任的机构或组织。,关于经济鉴证类社会中介机构与政府部门 实行脱钩改制的意见(续),二、脱钩的内容1.人员脱钩2.财务脱钩3.业务脱钩4.名称脱钩三、改制的组织形式1.合伙制2
35、.有限责任制,1.建设用地使用权出让的需要,建设用地使用权出让是指国家将建设用地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付出让金等费用的行为。 出让方式：招标、拍卖、挂牌和协议等 招标中,出让人要确定招标标底(底价),投标人要确定投标报价 拍卖中,出让人要确定拍卖底价(保留价)、起叫价,竞买人要确定自己的最高出价(最高应价或者报价) 在挂牌中,出让人要确定挂牌底价、起始价,竞买人要确定自己的最高报价 在协议中,出让人要提出出让价格、确定协议出让最低价,土地使用者需要确定自己的最高出价。,2.房地产转让和租赁的需要,房地产转让包括房屋所有权转让和建设用地使用权转让,是指房屋所有权
36、人和建设用地使用权人通过买卖.互换.赠与或者其他合法方式将其房屋所有权和建设用地使用权转移给他人的行为。 例如,房地产买卖中,对于买者来说,需要通过房地产估价了解拟购买的房地产的市场价值,以为其确定合适的出价,避免出价过高而遭受损失,出价过低而得不到,或者判断卖者的要价是否合理; 对于卖者来说,需要通过房地产估价了解拟出售的房地产的市场价值,以为其确定合适的要价,避免定价过低而遭受损失,定价过高而难以卖出,或者判断买者的出价是否合理。,3.房地产抵押贷款的需要,房地产抵押是指债务人或者第三人不转移房地产的占有,将该房地产作为债权的担保,当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形
37、时,债权人有权依照法律的规定以该房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿。 房地产具有不可移动、价值量大、寿命长久、保值增值等特性,是一种良好的用于提供担保的财产.为保障债权的实现,债权人要求债务人或者第三人将其有权处分并且不属于法律.行政法规规定不得抵押的房地产抵押给债权人,要求贷款金额小于抵押房地产的价值 为此,债权人会委托或要求债务人委托债权人信任的房地产估价机构进行评估,为其确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。,4.房地产征收征用补偿的需要,宪法:国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿；国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对公民的私
38、有财产实行征收或者征用并给予补偿”。 物权法:征收集体所有的土地,应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用,安排被征地农民的社会保障费用,保障被征地农民的生活,维护被征地农民的合法权益,征收单位、个人的房屋及其他不动产,应当依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件.单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的,应当给予补偿。,4.房地产征收征用补偿的需要(续),土地管理法规定：国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。 城市房地产管理法规定:为了公共利益的需要,国家可以征收国有土地上单
39、位和个人的房屋,并依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件.国家对土地使用者依法取得的土地使用权,在出让合同约定的使用年限届满前不收回;在特殊情况下,根据社会公共利益的需要,可以依照法律程序提前收回,并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。,4.房地产征收征用补偿的需要(续),国有土地上房屋征收与补偿条例规定，对被征收人给予的补偿包括被征收房屋价值的补偿。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。 实行货币补偿方式的,要对被征收房屋的房地产市场价值进行评估,为确定货币补偿的金额提
40、供依据； 实行房屋产权调换补偿方式的,要对被征收房屋的房地产市场价值和所调换房屋的房地产市场价值进行评估,为结算房屋产权调换的差价提供依据,即： 产权调换的差价=所调换房屋的房地产市场价值-被征收房屋的房地产市场价值,5.房地产税收的需要,房地产自古以来是一个良好的税源 中国现行房地产税收:耕地占用税、城镇土地使用税、房产税、土地增值税、契税，以及营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、个人所得税、印花税等。 其中，耕地占用税和城镇土地使用税按占地面积从量定额征收 其他税收需要房地产估价提供有关服务。,6.房地产损害赔偿的需要,(1)因规划修改给房地产权利人等的合法权益造成损失的 (2
41、)在自己的土地上建造建筑物妨碍了相邻建筑物的通风、采光和日照等，造成相邻房地产价值损失的 (3)因施工中挖基础不慎使邻近建筑物倾斜，造成邻近房地产价值损失的 (4)因未能履约(如未按合同约定如期供货、供款等)使他人工程停缓建，对他人造成损失的 (5)因工程质量缺陷造成房地产价值损失的 (6)使他人房地产受到污染，造成他人房地产价值损失的 (7)因对房地产权利行使不当限制，例如错误查封，对房地产权利人造成损失的 (8)因异议登记不当，造成房地产权利人损害的 (9)因非法批准征收、使用土地，对当事人造成损失的,7.房地产分割的需要,共有财产分割、遗产分割等通常涉及房地产分割。 房地产分割一般不宜采
42、取实物分割的方法,许多情况下房地产在实物上难以分割,或者进行实物分割就会损害房地产的效用,减损房地产的价值,通常是采取折价或者拍卖、变卖的方式，然后对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。 房屋一般既难以按照面积进行平均分割，也难以在价值平均分配的基础上进行面积不等的划分，通常是先按照自然间进行实物分割，再根据各部分之间的价值差异进行现金或现金等价物的“多退少补”。,8.房地产保险的需要,房地产是一种重要的财产,其中的建筑物难免会因发生自然灾害或意外事故,例如火灾.爆炸.雷击.暴风.等,而遭受损毁或灭失,从而需要保险。 房地产保险对房地产估价的需要:一是,在投保时需要评估保险价值,为确定保险金
43、额提供参考依据；二是,在保险事故发生后需要评估所遭受的损失或者建筑物重置价格、重建价格等,为确定赔偿金额提供参考依据。,9.房地产争议调处和司法鉴定的需要,在人民法院拍卖、变卖被查封的房地产或者将被查封的房地产抵债中，被执行人对拍卖、变卖、抵债的价格有异议 在国有土地上房屋征收估价中，被征收人对估价报告或估价结果有异议 对于国家工作人员非法收受他人房地产的“受贿罪”,收受房地产的价值是定罪量刑的重要依据 对于领导干部涉嫌利用职权和职务影响，在商品房买卖置换中以明显低于市场价格购置而谋取不正当利益的,所购置的商品房价格是否明显低于市场价格,10.企业有关经济行为的需要,企业对外投资、合资、合作、
44、合并、分立、改制、资产重组、产权转让、租赁、清算等经济行为，往往需要对相关房地产或者企业整体资产进行估价，为有关决策等提供参考依据。 例如，企业清算是指企业违反法律、法规被依法关闭、出资人决定解散、被依法宣告破产、公司章程规定的营业期限届满或公司章程规定的其他解散事由出现等情况下的企业财产清理、处理等。,11.房地产管理的需要,采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价 土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的相应调整土地使用权出让金 房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价
45、格为基础，参照当地的市场价格进行评估 房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金 设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额,估价委托人,估价对象权利人:是指估价对象的所有权人、使用权人、抵押权人等权利人。 估价利害关系人:是指估价结果的客观合理与否会直接影响其利益的单位或个人。 估价对象权利人一般是估价利害关系人，估价对象的潜在投资者、受让人往往也是估价利害关系人。 估价报告使用者:可能是估价对象权利人.债权人.投资者.受让人.政府及其有关部门和社会公众等.估价委托人不一定是估价对象权利人或估价报告使用者。 估价委托人:不一定是估价对象权利人.估价报告使用者或或估价利害关系人,估价委托人(续),人民法院拍卖、变卖被查封的房地产的估价:人民法院既是委托人也是估价报告使用者，但不是估价利害关系人。 房地产抵押估价：委托人可能是非房屋所有权人和建设用地使用权人的贷款人，也可能是以其房地产抵押的借款人，他们都是估价利害关系人，估价报告使用人是贷款人。 房屋征收估价：委托人一般是房屋征收部门,房屋征收部门和被收人是估价利害关系人,也是报告使用人,
