1、试论房地产估价的成本法及其应用内蒙古建筑职业技术学院 经济管理学院 张登云接要：成本法是房地产估价的基本方法之一，也是房地产估价中运用较多的重要方法之一。本文简明介绍了这一方法的基本原理，估价步骤及估算方法。熟练掌握这一方法，对于房地产专业的学者、经营者、房地产中介以及工程建设领域的相关人员具有重要意义。成本法即成本估价法，又称原价法、承包商法、成本逼近法，在旧有房地产估价方面通常称为重置成本法和重建成本法，是与市场比较法、收益还原法并列的用于房地产估价三种基本方法之一。近年来，随着成本法本身的不断完善，其适用范围在逐渐扩大。关键词：成本法、估算、折旧一、成本法的基本原理与适用范围与市场比较法
2、和收益还原法一样,成本法估价的基础也是比较,即待估物业的价值与当前类似物业的比较。很显然,投资者在确定购买巳存在的一宗物业时,他愿意支付的价格绝不会超过他自己购买土地并在其上建设功能效用相同的建筑物所需支付的成本。它是从费用的角度,以开发成本作为价值的基础来评估房地产的价值。成本法的基本思路是,先求出在估价期日待估物业的重建成本或重置成本,再扣除反映待估物业当前的物理、功能状况和社会需求等因素所引致的折旧额,最后再加上待估物业所占土地的地价(经过适当调整的市场价值), 就可以得出以成本法为基础的物业价值。重置(建)成本和土地市场价格的调整过程,实际上就反映了待估物业受外部社会、经济、政策影响的
3、情况、最高、最佳使用情况、市场供需情况和其本身的物理、功能情况对物业价值的影响。成本法的工作重点是对组成待估物业的建筑物的估价,不能单独用于土地估价。因此,用成本法估计房地产价值时实际是将土地与建筑物分别予以评估,即先将土地视为没有建筑物的空地来估算其市场价值(用市场比较法或剩余法),然后再基于重新建设该建筑物所需的成本减去所有的折旧(价值损失)来估计建筑物的市场价值,土地和建筑物市场价值之和即为待估物业的市场价值。这里有两点应该特别注意: 分开评估并不意味着土地和建筑物可以分别单独存在,分开评估只是解决问题的一种手段,最后合并计算价值时对土地市场价值视其上建筑物使用情况而进行的一些调整就反映
4、了房地产的不可分性; 另外,用该方法估价时,成本的色彩很浓,而成本和价值之间的差异又是通过人为的调整来弥补的。所以,成本法的适用范围受到了一些限制甚至被某些评估师认为是房地产评估的“最后一种方法”也就不足为奇了。然而,房地产市场不可能是一个完全的市场,每一宗物业又各具特色,因此,不可能有绝对意义上的可比物业。此外,由于各种各样的原因,许多房地产交易不能如实地对外公布,也就是说交易信息的完整性和准确程度通常很难得到保证。所以房地产评估方法中总有成本法的一席之地亦是理所当然。特别是在下述情况下,成本法就更显示出其应用价值:1、缺乏市场交易资料某些类型的物业很少交易,但该类物业有可能构成一些大宗交易
5、的一部分,在这些情况下,分析总的交易价格中房地产价值所占的份额就显得很有必要。还有一些物业只有当改变目前用途或土地再开发时才有可能进入市场。学校、公共图书馆、运动场、机场和一般的公共物业等就属于这个范畴。例如将政府物业改作商业用途、将运动场重新开发为商业、居住用途,将轻工业厂房改作办公、商业用途等。为这类物业的交易进行评估时,通常很少能找到类似交易实例,也很难找到物业用于原用途时价值的一些信息。很显然,为改变用途而预计支付的价格水平将主要取决于改变物业用途所需支付的费月。2、某些特定目的的估价并非所有的估价都意味着要为市场交易服务。在许多情况下,尽管没有市场交易的问题也要估价。这里,最常见的例
6、子是为房地产征税、保险等目的而进行的估价,为申请抵押贷款而进行的估价等。3、公司资产或国有资产的评估近几年来,随着改革开放步伐的逐渐加快,公司资产的评估越来越重要。随着公司股份制经营的日益增多,为公司会计帐目、董事会报告和其它财务报告的评估需求迅速增长。中外合资、公司兼并收购活动、大公司股票上市、国家组织的清产核资等所需的估价服务,均主要涉及包括房地产在内的固定资产评估,而资产评估中使用的最主要的方法就是重置成本折旧法。二、成本法估价的步骤成本法估价的过程大体分为五步,现简述如下:1、估算建筑物的重建或重置成本。2、综合考虑各种相关因素,估算建筑物的应计折旧。3、从重建或重置成本中扣除建筑物的
7、折旧得到建筑物折旧后的价值,即建筑物的时值。4、估算土地成本。将土地视为空地,并以土地的最高、最佳使用来估计其价值。5、视目前土地利用情况及重新开发的可能性,将地价进行适当的调整后再与建筑物时值加总,即得到由成本法估计的房地产价值。如欲求待估物业的租值,还需将上述房地产价值反向还原为租值(年租金) 。三、建筑成本的估算估算建筑成本,是成本法的核心内容之一。这里首先要明确区分重建成本和重置成本两个基本概念。重建和重置成本均是以估价期日而不是以建筑物实际兴建的日期为基础估计建筑物的成本,但是具体含义又有所差别。因此,估价师在采用某种成本为基础时,应该保持一致,不要混用。所谓重建成本,是根据当前的价
8、格水平利用与原建筑相同的材料、建造和设计标准等,建造与原建筑完全相同的建筑物的估算成本。而重置成本则是以当前的价格水平,使用现代材料和当前的设计建造标准,重建功能与原建筑物相当的建筑物的估算成本。从理论上讲,似乎应用重建成本更为合理,但实际上对于一些比较旧的建筑物,很难找到相同或相近的材料,且施工方法与设计标准又经常变动,因而很难估算重建成本。所以在具体评估事务中,重置成本应用更为广泛。在估算重置(建)成本时,必须考虑直接成本和间接成本这两个部分,因为这两项费用在工程建设中是不可缺少的。只有当两项费用都能较准确地估出时,才能得到一个可靠的成本估算结果。不过,估价师所需的成本相对来讲不需十分精确
9、,所以可以采用一些概算的方法。由于这方面的工作超出了估价师的知识和经验范围,所以有必要时可以考虑请建筑概预算人员提供帮助。用成本法估算物业价值时,估价师首先要掌握不同建筑物有关面积(建筑面积、使用面积) 和净空体积的测量、计算方法,因为价格或成本的计算比较通常以建筑物单位面积或体积为基础。通常可供估价师近似估算建筑成本的方法主要有四种,现分别叙述如下:1、单元成本比较法单元成本,取决于所估算建筑物类型,同时应该反映总体的建筑质量和特殊装修、电梯、供热、空调设备等项目的费用。应用单元成本比较法进行评估时,不同的建筑物单元可能有所差别。例如影剧院的单元成本为每个座位的成本,旅馆、医院可按每个床位的
10、成本估算等。通常可参考近期建成的类似物业的单元成本,再就建造标准、时间因素等进行适当的调整得到待估物业的单元成本,之后再乘以等估物业所包含的单元总数,即可算出建筑物的重置(建) 成本。2、单位面积法这是目前近似估算重置(建) 成本最常用的一种方法。应用这种方法时,首先应计算建筑物的建筑面积,再参照当前类似物业的建设成本来估算单位面积的成本,注意其中应包括停车场、主体建筑外围的附属设施建设成本的摊销。运用这种方法估价时,需要估价师具有一定程度的经验和技巧,而这种经验和技巧的获得要以充分地了解当前的建筑市场为基础。有关单位建筑面积成本的数据信息,可参考政府或咨询公司提供的统计资料,估价师也可进行一
11、些实地调查。当取得了比较充分的调查资料之后,评估师可再就待估物业的特点(面积规模大小、层高等)和一些相关因素进行调整,得出待估物业的单方成本。3、分部分项工程成本法用这种方法,就是通过计算建筑物各主要组成部分的成本来推算出建筑物的综合成本。这种方法目前也颇为实用,因为许多工料估算师(预算人员) 都要用此法进行成本规划,承包商投标时有时也要按分部分项工程报价。应用这种方法时,需估价师有更进一步的建筑知识,比如分部分项工程的折算方法及有关单价的市场资料。各分部分项工程的工程量乘以单价再加总,即得出建筑物的重置(建) 成本。4、工料估算法工料估算法是建筑成本估算中最为全面、最为精确的一种方法。它要求
12、详细算出建筑工程项目各种材料和人工的用量,再分别乘以人工和材料的单价(国内通常为工程量套定额,因定额中包括了人工和材料费用,所以不再单独计算人工用量),最后加总即得建筑总价。应当说,这种方法费时费力,是专门从事这方面工作的工程预算人员经常使用的方法,这通常超出了估价师的经验与能力。另外,用这种方法箅出的成本通常还要加上许可证费、保险费、设备租赁费、现场办公费、质量监督费及其他管理费,还应再加上承包商利润补足部分。四、应计折旧的计算方法应计折旧是估价期日建筑物重置或重建成本由于各种各样的原因(包括有形和无形损耗) 而引致的价值上的损失,也可以定义为在估价期日建筑物重置或重建成本与市场价值的差额。
13、这种价值上的差别一般是由于物理磨损、功能陈旧和外部环境变化等三个方面综合作用的结果。只有在估算出上述应计折旧并从重置或重建成本中扣除后,才能得到建筑物折旧后的重建或重置成本。从理论上讲,折旧从建设完工就应开始计算。尽管大多数的物理性损耗可以修复,但这种损耗永远存在。由于建造年份的关系,功能性陈旧经常出现,即便是一些新建筑,也有不同形式的功能陈旧，比如设计不合理等。在成本法中,由所有原因引致的折旧均应从重置(建)成本中扣除。然而,只有当市场上认为建筑物确实有价值上的报失时,折旧才是合理的。对于某些古老建筑,由于其具有历史价值或优秀的建筑设计,其价值随着时间的延续就不一定是损失,而是增值。 如果估
14、价师使用重置成本而非重建成本来估算当前的成本,则应计折旧的内容就会有所差别。因为在使用重置成本时,许多形式的功能陈旧没有计算在内。1、折旧计算中的一些基本概念为了分析应计折旧，估价师首先应该了解一些基本概念,其中包括折旧、应计折旧、帐面折旧、经济寿命、剩余经济寿命、建筑物的楼龄和有效楼龄。折旧是由于各种原因引起的物业价值的损失,也可以说是重置( 建 )成本与市场价值的差额,包括物理磨损(自然老化、结构缺陷等所致)、功能陈旧( 主要是指由于建筑物面积过大或过小、建筑设备陈旧、设计风格和平面布置不合时宜等因素所引起的物业价值上的损失)和由物业外部环境因素变化(需求变化、城市规划、政府政策、区域内物
15、业使用情况等而引致的三方面的价值损失。应计折旧是评估期日建筑物市场价值与重置(建)成本间的差额。计算应计折旧时,估价师要将待估建筑物的目前情况与假如该建筑物是新建时的情况进行比较,从而得到对有关价值损失的估计。帐面折旧是一个会计项目,为从业主帐面上扣减的资本回收的数量。帐面折旧没有考虑市场因素,通常由会计师基于帐面价值或初始建造成本按照有关法律规定进行折旧。然而在当前成本会计中也列出资产的当前价值,该价值与由房地产评估方法所测得的市场价值相同。经济寿命是物业投资对物业价值有贡献的整个时期,通常经济寿命比物理寿命短。剩余经济寿命是预计物业投资对物业价值仍有贡献的那段时期。楼龄通常称历史楼龄,是建
16、筑物建成后的年数。有效楼龄则是表明建筑物结构状况和效用的一个指标,当物业维修良好、设计建造质量优秀或市场上该类建筑非常稀少时,有效楼龄比楼龄还短。比如 40 年楼龄的物业其有效楼龄才 20 年(由于现代化改造、强劲的市场需求)。但如果建筑物维修状况不好,则有效楼龄可能会比楼龄还高(未老先衰)。2、计算应计折旧的方法计算应计折旧的方法有几种,只要应用得当,每一种都能得到满意的结果。在估算应计折旧时,为了确保计算结果准确,估价师必须考虑可能导致价值减少的所有因素,但也要注意不能重复计算。此外,应计折旧只适用于除土地外的土地改良(建筑物),因为土地价值估计本身就是市场价值,外部因素对土地价值的影响已
17、经在估算当前土地市场价值时考虑进去了。下面简介几种计算应计折旧的方法:年限法用年限法估算应计折旧时,建筑物有效楼龄与全部经济寿命之比值,可以用来计算物业价值和扣减总量,即应计折旧额。计算公式为有效楼龄重 置 （ 建 ） 成 本 =应 计 折 旧这种方法看来简单,但实际许多应计折旧因素都综合地考虑进去了。应当注意的是,当公式中所采用的成本类型不同时,建筑物的有效楼龄也是有些差别的。该方法的一个主要缺点是,可修复的损耗项目没有单独考虑进去,也没有考虑寿命期较短的项目即剩余物理寿命比结构总体经济寿命短的项目的影响。此外,该方法也没有区分不同原因单独对应计折旧的影响。改进年限法这种方法考虑了应计折旧中
18、可修复项目的影响。应用这种方法时,估价师要估算修复所有可恢复项目以弥补其物理磨损和功能陈旧而需花费的成本,并将其从当前的重量(建)成本中扣除。此时应当注意的是,由于可恢复项召巳得到修复,结构的剩余经济寿命可能会延长,而有效楼龄会相应缩短。由于改进年限法认为物业效用按直线递减,所以方法本身也很简单,认真而准确地估计建筑物有效楼龄常常能提高利用本方法求解应计折旧的精度。分解法应用这种方法时,估价师需分别单独考虑每一种引致折旧的原因,量度每种因素引致的折旧量,最后再加总,从而得到应从重置( 建 )成本中扣减的折旧总和。但要注意的是,如果选用重置成本,一些功能陈旧因素不能从应计折旧中扣除。有五种基本类
19、型的应计折旧对结构有影响,包括:全 部 经 济 寿 命A、可恢复的物理磨损 ;B、可恢复的功能陈旧;C、不可恢复的物理磨损;D、不可恢复的功能陈旧；E 、外部因素对应计折旧的影响。市场比较法用市场销售比较法估算应计折旧时,估价期日的物业重置（建）成本减去当天物业投资对价值的贡献(该项贡献即市场成交价扣除地价)就得到了总的应计折旧。这种方法所得结果的准确程度取决于能否得到与待估物业从物理特性、功能情况和外部因素都很相似的近期交易案例。如果待估物业和对比物业有差别的话,还要进行适当的调整。应用这种技术计算折旧时,所有的折旧因素均综合地考虑进去了。如果物业的出售是在公开的市场交易,地价也是一个市价。
20、当前重置( 建) 成本也比较准确的话 ,那么所得到的应计折旧额也应该是准确而可靠的。 但是这种方法的应用也有一些限制。首先是可靠的对比销售资料。由于成本法估价的物业是市场上较少公开交易的物业,获取该类资料有一定难度。五、土地价值的估算土地价值的估算通常采用市场比较法或剩佘法,这取决于估价时的具体情况。物业所在区域的城市规划要求对土地价值影响很大,这就使用成本法估算物业价值的有着特殊的复杂性。因为土地开发价值的估算被当前地上的建筑物限制住了,而当前的建筑未必就代表了该地块的最有效利用方式。因此,实际评估工作中;常常先计算出最有效使用情况下的土地开发价值,再视其上建筑物相同的折减率,但这并非是一个
21、很好的办法。分别考虑其上建筑物楼龄和陈旧程度对土地价值的影响应该说是一个比较理想的办法。但在某些情况下,当前规划的要求和限制可能会使土地和重置建筑物价值比当前土地和建筑物的价值还少。土地和建筑物价值之间的内在关系还有待进一步探讨。物业投资所期望的利润之一就是租值的增长至少应等于通胀率,而实际上租值增长的幅度可能会超过通胀水平。当给定一个稳定不变的还原率时,物化价值将随租值线性增长,所以,全部收益可以根据租金收入与物业增值的和来估算,而物业价值则是由土地和建筑物组成的一项资产的价值。所以,可以推论,建筑物随着时间贬值,土地如按目前用途不变的话也会随之贬值。再开发的基础就是建筑物和场地的贬值,使土地不能再得到充分利用,所以必须通过再开发才能解决这个问题。
