1、第二章 房地产法概述,房地产法是调整房地产关系的法律规范的总称 关于房地产的调整对象： 本书观点：房地产民事关系、房地产经济行政关系、房地产社会保障关系。 房地产活动至少涉及到房地产产权、房地产开发经营、房地产使用、房地产交易、房地产服务、房地产管理等活动。 一言以蔽之，房地产关系实质上是关乎房地产当事人在房地产各类活动中的权利义务关系。,房地产法律关系主体的权利义务关系是否失衡？国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知（国19条） 确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地，确保上述用地不低于住房建设用地供应总量的70%。国19条所规定的70%的90平方米以下的普通住
2、宅和社会保障用地，如何才能保证？,在房地产法律关系中,各类法律关系主体的权利义务存在着很大程度的失衡状况!这也是房地产价格高企的重要原因之一 权利义务失衡之一:房地产开发的垄断！ 在获得出让国有土地使用权方面,公民个人作为法律关系主体受到诸多的限制. 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第三条规定: 中华人民共和国 境内外的公司、企业、 其他组织和个人，除法律 另有规定者外，均可依照 本条例的规定取得土地 使用权，进行土地开发、 利用、经营。,第三十条 房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：（一）有自己的名称和组织机构；（二）有固定的经
3、营场所；（三）有符合国务院规定的注册资本；（四）有足够的专业技术人员；（五）法律、行政法规规定的其他条件。,城市房地产管理法第三十条实质上给房地产开发设立了准入限制,个人被排除在外。为什么？说明：房地产开发准入上的垄断，普通民众只能买开放商的房子,而不能自己建房子。,权利义务失衡之二：房地产信息垄断 房地产信息掌握在开发商地方政府及有关部门,普通民众难以获取真实准确信息,信息严重不对称! 有信息系统吗?有! 2005年,深圳市建立了房地产信息系统，包括“商品房房源信息公示系统”及“商品房成交信息公示系统”，将2001年以来批准销售的全市1400个商品楼盘，总面积近4700万平方米、总套数近52
4、万套的房源，通过网站向市民公示。公示内容包括了项目信息，预售证信息，每套房屋的基本状况、价格以及成交状态。 但该系统建立至今，其准确性屡遭质疑、争论和诟病。 如2009年春节期间，公示系统显示深圳新房7日成交共20套，而据中原、世联两大代理商代理项目的合计成交便突破了200套。,“卖房谣”：“没被许可先预卖，取得许可又不卖，分期开盘捂着卖，最后拖成现房卖。”,信息申报统计制度不具有法律应有的震慑力和权威性. 如何打造阳光房地产市场？ 国务院组织住建部、统计部门等，搭建一个全国性的网络楼盘交易平台，以地方分类，全国所有地市的全部楼盘都收列其中。从房产商拿地、楼盘规划开始，就在网上显示出来(包括楼
5、盘所在位置、规划户型和套数、容积率、绿化、开发商、建筑施工单位等等)，接受公众监督，既杜绝随意修改规划的腐败行为，也防止囤地行为逾期土地国家直接收回，用于建造保障性住房，解决保障性住房供地不足现状，减少行政成本，提高运行效率。 当楼盘完工后，所有套型户数等相关信息，都公示在该平台，消除开发商捂盘惜售行为。同时，对每一套住房交易也公布，不仅房屋所在位置，连购房者本人的姓名等信息公开，根除虚假交易并遏制一人购买百套住房等炒房行为，防止开发商捂盘行为,更防止贪官利用受贿等非法所得炒房.,权利义务失衡之三：土地出让垄断,首先，界定土地与人民的关系: 宪法第十条 城市的土地属于国家所有。 民法通则第七十
6、三条 国家财产属于全民所有 物权法第四十七条 城市的土地，属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有。 何谓国家所有？物权法第四十五条法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有即全民所有 在土地所有权方面，普通民众究竟是“全民所有”还是“全民所无”？,实际情况是：普天之下，莫非国土。 具体到房屋：民众买房子要支付包括土地使用权出让金的房屋价款！WHY 如何实现“普天之下，莫非国土”向“普天之下，莫非民土”的民生转换？ 国退民进！国家让利于民、藏富于民，不能让高房价压迫人民生活、挤压人民幸福指数,权利义务失衡之四：房屋价格方面的权利义务失衡,房地产究竟是薄利还是暴利？
7、价格法第十八条 下列商品和服务价格，政府在必要时可以实行政府指导价或者政府定价： （一）与国民经济发展和人民生活关系重大的极少数商品价格； （二）资源稀缺的少数商品价格； （三）自然垄断经营的商品价格； （四）重要的公用事业价格； （五）重要的公益性服务价格。 商品房定价方面，老百姓无权，房价开发商有权随心所欲定价。听证会定价如何？,权利义务失衡之五 房地产商和建筑商之间的权利义务关系失衡,2004年颁布了最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释,该解释第六条:当事人对垫资和垫资利息有约定，承包人请求按照约定返还垫资及其利息的，应予支持，但是约定的利息计算标准高于中国人民
8、银行发布的同期同类贷款利率的部分除外。 这条意味着国家正式肯定了垫资行为的合法性.,最新统计数据回顾,国家电网利用智能网络，在全国660个城市统计，总共有6540万套住宅电表读数连续6个月为零。也就是说很多房在炒家手上，既不出租也不自用只为等着涨价，造成社会资源浪费，也给银行带来风险。,房地产法的渊源 专门性法律规范 如城市房地产管理法 相关性法律规范 如宪法、民法、经济法、环境保护法等其他法律部门中的房地产法律规范。 物权法就包括不动产登记制度、建设用地使用权制度、建筑物区分所有权制度,房地产法的体系 1、综合的法；如宪法的有关规定； 2、专门法；如城乡规划法、土地管理法、城市房地产管理法、
9、建筑法及其实施条例、细则、办法(城市房地产开发经营管理条例、城市商品房预售管理办法、城市房地产转让管理条例) 3、相关法。如环境保护法、担保法、商业银行法、婚姻法、继承法等法律的有关规定。 其中最基本的有两部法： 土地管理法、城市房地产管理法。 总的来说,我国房地产法的体系是城乡二元房地产立法模式?! 城乡二元制度从总体上将农民工与城市居民分割开来，使农民工成为一个社会边缘群体。进一步发展将会是两大社会阶层的对立，可能引发一系列的社会问题。,二元化房地产制度模式弊端及其改革,探讨性观点: 造成城乡歧视性待遇; 衍生潜在的法律问题;（李玉兰案件） 加大房地产管理成本.,未来的发展方向,城乡一体化就是要把工业与农业、城市与乡村、城镇居民与农村居民作为一个整体，统筹谋划、综合研究，通过体制改革和政策调整，促进城乡在规划建设、产业发展、市场信息、政策措施、生态环境保护、社会事业发展的一体化，改变长期形成的城乡二元经济结构，实现城乡在政策上的平等、产业发展上的互补、国民待遇上的一致，让农民享受到与城镇居民同样的文明和实惠，使整个城乡经济社会全面、协调、可持续发展。,
