1、1,第七章 村镇房地产开发,村镇房地产开发概述 村镇房地产开发资金运筹 村镇房地产规划设计和施工管理,2,第一节 村镇房地产开发概述,一、村镇房地产开发的特点 1村镇房地产需求大，开发前景广阔。农村人口将近8亿，随着农村经济发展及农民生活改善，迫切要求增加农村房屋。 2.村镇购买力还不如城布房地产开发应该经济实惠、薄利多销。 3.我国地域辽阔，各地经济及社会发展水平差距很大，农村房地产建设必须因地制宜不能照搬外地甚至国外的现成模式。 4.村镇房地产要有农村特色。,3,二、村镇房地产开发的原则,1.因地制宜 2.节约用地。 3.保证质量。 4.保证农民的原有利益，使房地产开发对农民利益是叠加而不
2、是减少。 5.保护古建筑和人文风景观。 （周庄） 6.村镇房屋建设要体现地区和民族特色。(1986年我国发行民居系列普通邮票) 7.村镇房地产开发必须实现可持续发展，使经济、社会、环境效益协调统。（华西村）,4,江南名镇周庄,融传统文化与现代文明于一体的二十一世纪新型小城镇，是国家历史文化名镇、国家AAAA级景区、国家卫生镇和国家小城镇建设示范镇。2000年周庄荣获联合国人居中心授予的“迪拜国际改善居住环境最佳范例奖”。 周庄成功走出了一条旅游业和高新技术产业两翼发展的新路子，卓有成效地开创了“江南水乡古镇游”和“传感器产业基地”两个著名品牌。 年游客数量保持在260万左右，旅游年平均收入约6
3、.5亿元。,9,民居系列普通邮票,北京民居,10,安徽民居(宏村),11,藏南碉房,12,福建客家民居,13,江苏民居,14,蒙古包,15,陕北民居窑洞,16,江阴市华西村,华西过去全村380户，1520人，零零落落十二个小村落，建村后小村并大村.现在，户户住上了水、电、气配套的别墅楼。已是一个万人规模的小城镇。 江苏华西集团公司,是全国大型一档乡镇企业、全国乡镇企业科技工业园。从70年代开始，华西人从无到有办工业，1994年组建华西集团公司，现下属8大公司、固定资产超60亿元。2004年，实现销售收入260亿元。集团公司现有职工2.5万人，其中中高级工程技术人员2000多人，所生产的系列产品
4、，远销亚、欧、美洲等40多个国家和地区。创造出驰名国内外的“华西村”牌和“仁宝”牌系列名牌产品。“华西村”A股股票1999年在深圳上市，华西村股份有限公司成为全国第一家以村命名的上市公司，称其为“中国农村第一股”。,17,18,20,三、村镇房地产开发的基本要素,土地是基础； 资金充足是关键； 规划设计和施工是保证； 销售和物业管理是终结。,21,四、我国村镇建设现状,1.已经实施土地整理与并村腾地 撤并自然村、建设中心村是土地整理的中心环节。 中心村的选址原则应该是：由交通闭塞向便利的村庄集中，由基础设施差的村落向好的村落集中在面积不大的乡镇内撤数村并一村在建制镇近邻的村撤村并入镇内。 “耕
5、地向农场和种田大户集中，工业向园区集中，居住向城镇及中心村集中”的要求,22,2.村镇建设成就：,村镇住宅建设稳定发展，质量和水平明显提高村镇基础设施、生产设施、公共设施建设力度加大，现代化水平有所提高。村镇人居环境受到重视，村容镇貌明显改观。村镇规划设计水平不断提高，调控和指导作用逐步增强。,每年村镇住宅竣工面积都保持在6亿平方米以上，到去年底，全国村镇人均住宅建筑面积达到25.8平方米。村镇住宅建设已经从单纯追求数量增加，逐步转变到注重质量和提高功能上来，新建住宅中楼房所占比重逐年增长，去年已达67%，4年提高了6个百分点,村镇基础设施建设投资占村镇建设总投资的比例四年提高了6个百分点；道
6、路铺装率提高到了92.6%，自来水普及率达到50%，全部建制镇、99%的集镇和88%的村庄通了电，部分村镇还用起了燃气。,截至07底，全国累计有90%的乡镇完成了乡镇域规划，81%的小城镇和62%的村庄编制了建设规划，县域城镇体系规划编制工作基本完成。,23,3.村镇建设存在的问题,表现在科学发展观、正确政绩观和城乡统筹发展要求还没有落到实处，村镇规划建设指导思想依然存在着一定程度的偏差。 各级政府和有关部门扶持小城镇发展的政策措施不配套，扶持资金分散，城市反哺农村的力度不够，没能形成推动小城镇科学发展的合力。 缺乏有效的分类指导和区域协调政策与措施，各类村镇的职能和目标定位不够明确，发展重点
7、不突出，存在基础设施、公用设施建设各自为政、小而全现象。 规划管理存在薄弱地带和薄弱环节。 小城镇的基础设施和市政公用设施市场化运作进展较慢。,24,甘肃永靖建长墙遮掩农村贫困,25,26,中国最牛“门面房”河南省栾川县叫河乡,27,28,第二节 村镇房地产开发资金运筹,一、村镇房地产资金流动的特殊性 1村镇房地产建设面广量大，资金占用量也大。 2资金占用时间比城市长，周转速度也比城市慢。 3资金来源比城市更加多元化。,29,二、村镇房地产开发资金的筹集渠道,1.以思想教育和利益激励相结合，发动农民投资建设村镇 2.地方财政拨款。 3.各项国家规定收费的留成。 4.村镇综合开发和房地产经营积累
8、。 5.基础设施有偿使用。 6.银行信贷和监管。 7.城市房地产开发企业投资。 8.吸引外资。 9.让投资者经营适宜放开的基础和公用设施项目。 10.集体经济投资建房。 11.合作建房。 12.农村房地产开发企业投资。,30,第三节 村镇房地产规划设计和施工管理,一、村镇房地产规划设计的原则 1一条主线。贯彻城乡一体化、乡村城市化的原则。 2两大建设。要服务并促进和保证物质文明及精神文明两大建设 3三个体系。高起点、高质量又经济实惠的住房体系。 4四条原则。坚持产业立村镇、科技兴村镇、文明优村镇、依法管村镇四条原则，提高村镇的经济实力、技术水平、文明程度和法律保障。 5五个结合。要与区域经济、
9、农业现代化、乡镇企业、民营经济、环境保护五方面相结合，要有综合发展、实现可持续发展的观念。,31,二、村镇房地产规划设计的主要内容,1.六个规划 县(市)域规划、 土地利用规划、 建制镇总体规划、 建制镇详细规划、 中心村建设规划、 行政村及自然村归并和建设规划。 2.七项设计 住宅、生产用房、社会性基础设施、技术性基础设施、环境保护和园林缘化、旅游文物及民族文化保护,32,三、加强村镇房地产规划设计和施工的管理和监督,1健全制度促使管理工作规范化. 国务院颁布的村庄和集镇规划建设管理条例、 国家建设部制订的建制镇规划建设管理办法、 村镇建筑工匠从业资格管理办法 村镇规划标准 建设部、国家文物
10、局联合制定了中国历史文化名镇（村）评价指标体系（试行）。 2依靠科技进步提高村镇规划设计施工水平。 3强化规划、土地、工程、镇容村貌和环境5方面的管理、作为管理工作的重点。 4建立健全得力的管理机构广泛动员群众参与村镇建设。 5. 培养高素质的村镇建设队伍。,33,武进区村镇建设规划,过去各镇普遍存在村庄数量多、规模小、布局散乱、设施滞后等弊端。 镇村布局规划是在常州市城镇体系规划和各镇总体规划指导下，引导农民集中居住、工业向镇以上工业片区集中，具体确定各镇自然村庄布点，对现有多余的各类设施进行清理，统筹安排各类公共设置和基础设施，对农业生产空间进行整理，对生态和特色文化进行保护。 该区20个镇的镇村布局规划基本完成。,34,
