1、江 山 市 中 部 物 流 集 散 中 心项目建议书江 山 经 济 开 发 区2011 年 4 月1 总 论为满足中部经济发展区经济发展需要，促进莲华山工业园物流现代化水平，拟在江山市莲华山工业园现代物流区规划建设融物流、商流、信息流于一体，集物流运输、包装、信息管理、停车、贸易市场、餐饮、加工、修理等多功能服务于一体的综合物流集聚区江山市中部物流集聚区。项目规划总用地面积为 1000亩，总 投资 5 亿元。2 地域概况和项目实施的必要性2.1 地域概况浙江江山中部特色工业经济发展区是江山市承接发达地区产业转移，打造浙江省金（华）衢（州）丽（水）高速公路沿线产业带、浙闽赣三省边界地区工业经济发
2、展高地和参与海西经济区合作的重要平台。紧邻 205 国道、沪昆铁路复线、 （北）京台（北）高速和规划中的丽（水）江（山）上（饶）高速、江山港四级航道，新 46 省道穿境而过，区位优势明显。概念规划总面积 433.7 平方公里，工业可用地范围约 50 平方公里，主要包括江山市莲华山工业园、江山市十里牌工业园（含毛塘工业小区）。其整体发展战略定位为“特色兴区、集群强区、空间优区、生态立区 ”，其中莲华山工业园主要布局机电（含消防器材）、木业加工、高新技术产业和现代物流业，十里牌工业园主要布局纺织、服装产业。江山市贺村镇位于江山市区之西南，距城区 10 公里，是浙赣电气化铁路、205 国道、46 省
3、道的交会点，距黄衢南高速公路出口处仅 10 公里。全镇镇域面积 82.3 平方公里，下辖 1 个中心社区，30 个行政村，常驻人口 5.3 万人，流动人口 3.1 万人。工业经济发达， 2009 年工 业总产值达 56.3 亿元，工业在三产中的比重达 72%以上。目前已形成竹木加工、建材、五金、文体、纺织机械 5 大支柱产业，其中竹木产业依托浙江江山贺村竹木工业专业区，规划面积 7.5 平方公里，已建成面积 4.1 平方公里，年交易量木材达 150 万立方米，已成为华东地区最大的原木交易市场。羽毛球产业年产量约占全国总产量的 2/3，其中中低档羽毛球更是占了全国市场的 80%以上，中高档羽毛球
4、也已出口到东南亚、韩国、日本、丹麦等国家和地区。同时，贺村还拥有传统商贸物流中心、浙西木材市场、白鹅市场、牛市场四大专业市场，商业贸易较为发达。2.2 项目实施的必要性与可行性1、项目建设的必要性。物流是为满足消费者需求而进行的对原材料、中间库存、最终产品及相关信息从起始地点到消费地点的有效流动与储存的计划、 实施和控制的整个过程。它构成了企业价值链的基础活动，是企业取得竞争优势的关键。据统计：我国目前工业品流通成本占商品价格的 50-60%，零售商的物流成本占总成本的 20%以上，流通费用支出占 GDP 的 20%，而发达国家 仅为 10%。当前，低成本所支持的低价格依然是我国工商企业开展竞
5、争的主要手段，然而生产环节的物质、劳动消耗的节约潜力已很有限，而降低物流成本、提高企业物流效率则有较大空间。据专家预测：如果全社会流通费用降低 1%，可节约资金 178 亿元。因而，物流对企业而言，是继劳动力和自然资源之后的“第三利 润源泉” ；完善的物流将起到减少人力，减少企业内部运作环节，提高生产效率，降低成本，增强竞争力的作用。对整个国民经济而言，是有待开垦的“处女地”，是新的经济 增长点。2、项目建设的可行性。江山中部特色工业经济发展区占江山市全部工业产值的三分之一，是江山市实现工业转型升级、拓展产业空间的主导区域。同时，由于我市既不是原料产地，也不是产品的主要消费地，工业经济是典型的
6、“两头 在外” 经济，因而增加了我市工 业物资的物流依存度。保守估计中部特色工业经济发展区工业物资物流总量在 500 万吨/年以上，而随着 莲华山工业园和贺村小城市的不断地开发建设，工业物资物流总量将不断的上升。同时，江山中部特色工业经济发展区是江山市承接发达地区产业转移，打造浙江省金（华）衢（州）丽（水）高速公路沿线产业带、浙闽赣三省边界地区工业经济发展高地和参与海西经济区合作的重要平台。紧邻 205 国道、沪昆铁路复线、 （北）京台（北）高速和规划中的丽（水）江（山）上（饶）高速、江山港四级航道，新 46 省道穿境而过，区位优势明显。3 工程建设规模项目规划总用地面积为 1000 亩，总投
7、资 5 亿元。规划建设集物流运输、包装、信息管理、停车、贸易市场、餐饮、加工、修理等多功能服务于一体的综合物流集聚区。1、货物集散功能区建设储存或包装设施，接收通过各种运输方式（如铁路、公路、航道等）到达的工业原料和产品，并进行储存或包装，根据园区内外客户要求发运。同时，可向区域内企业提供配送服务，并可向周边相关工业企业、区域物流节点、配送中心、配载中心等实施日常配送服务。2、流通加工功能区物流中心可提供包括产品的包装整理、加固、换装、改装、条形码印制等服务，通过流通加工，提高物流对象的附加价值。3、商贸口岸功能区物流中心可设置海关或依托当地海关，为以园区为生产工基地或者最终销售市场的制造商、
8、分销商提供储存、保管、运输、加工、商品检验等服务。4、物流信息服务区物流中心将构筑物流公共信息平台，通过信息网络系统完成物流状态查询、物流过程跟踪、物流要素信息纪录与分析、物流客户关系管理、物流决策支持、以及方便报关、结算、利税等单据处理，提高王作准确性以及工作效率，简化手续。5、商品展示功能区物流中心将通过设立商品展示厅，为企业生产的产品长期展示，以提供更多的贸易机会。6、商贸餐饮服务区7、停车维修服务区4 投资估算4.1 投资估算项目的投资估算范围主要包括货物集散功能区、流通加工功能区、商贸口岸功能区、物流信息服务区、商品展示功能区、商贸餐饮服务区、停车维修服务区七个功能服务区。估算依据主
9、要包括：各级政府主管部门颁发的文件、最新浙江省建设工程费用定额、市建设部门的相关配套文件等。设备购置及安装费则根据市场调节价格为准。经初步估算：共需总投资为 5 亿元。 （不含场地征迁费用、财务费用等）项目名称 占地面积 （亩） 建筑面积（平方米） 工程造价 （万元） 备 注货物集散功能区 280 200000 15000 含装修等配 套设施流通加工功能区 170 150000 10000 含装修等配 套设施商贸口岸功能区 100 100000 5000 含装修等配 套设施物流信息服务区 100 100000 5000 含装修等配 套设施商品展示功能区 100 100000 5000 含装修等
10、配 套设施商贸餐饮服务区 100 100000 5000 含装修等配 套设施停车维修服务区 100 50000 3000 含装修等配 套设施各项公用配套设施建设与道路、绿化建设50 2000合 计 500005 效益分析经济效益：项目建成后，预测经营收入 20 亿元以上，利税收入 6000 万元；仓储中转租用，年中转量在 50 万吨，按每吨 20 元计算，市场中转量按 80%计算， 仓储租金收入 800 万元；设施租用，按 70%的使用率，年收入 1000 万元。扣除人员工资、维修费、管理费、水电费、其它各种费用等各种费用合计 700 万元。每年可实现利润 7500 万元、税收 2000 万元
11、（其中未含会展、餐饮等收入）。社会效益：项目建成后，将壮大我市物流业发展规模，提高货运物流管理水平；便于货运市场规范化管理，整合现有物流企业资源，规范行业管理，提升对外形象；可为园区及区域内企业由产品优势向经济优势快速转化创造条件，实现产品增值，将产品迅速转化为商品；开展远距离的直达货运服务，通过运输、保管、加工、配送等现代物流方式，实现企业原材料、半成品、成品由生产者安全、及时到达消费者手中之目的；可促进我市第三产业上新台阶，在中部区域打造又一亮点，壮大第三产业发展规模，切实优化经济结构。该项目建成后，项目区内可停放车辆 1500 辆，整合社会车辆 2000 辆，容纳第三方物流企业和实体企业
12、（包装、餐饮等）近350 家，提供相关就业岗位近 1 万人，将极大地推动产品市场化、商品化的进程，带动相关产业迅猛发展，推动我市经济迅速与国内国际大市场接轨，形成市场一商品生产一市场的良性循环，进入市场经济的行列。6 主要结论6.1 结论经以上分析，该项目规划科学，建设规模合理，建设方案可行，建设条件具备，经济上具有合理性，管理上具有科学性，同时具有较高的经济效益和社会效益。因此，建议尽早实施江山市中部物流集聚区项目。6.2 建议当然，任何开发项目都存在一定的风险，开发中我们建议应注意以下几个问题：1、一步规划、分步实施在项目的初期规划和设计当中，应该尽可能的考虑根据原始地形地貌及各功能区需求的进行科学布置，减少不必要的开支，降低建设成本。同时，按照“一步规划、分步 实施” 的开发原则，将项目建设成为现代化物流集聚区。2、成立物流园区协调部门，真正落实相关政策充分利用国家相关鼓励支持与优惠政策，制定适宜的税收政策，大力发展物流集聚区的运行环境。
