1、产权酒店、分时度假酒店及酒店式公寓的区别在国内，由于度假地产刚刚起步，国外概念纷纷被引入中国，翻译和理解也各有差异，甚至概念模糊、混淆，销售方式、管理方式和回报方式也有很大的差别。因此，首先有必要澄清这些概念。 0 ! B3 r% - I* J一， 产权酒店所谓的“产权式酒店”，英文 CONDO HOTEL 或 OWNERSHIP HOTEL，是由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施的产权，交由管理公司经营而取得收益的一种分户销售的酒店。与普通住宅一样，它是有产权证的。酒店发展商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，酒店的每一个客房都各有独立的产权。投资者一般并不在酒店居住，可以像购买住房
2、一样投资置业，将客房委托给酒店经营分取投资回报，从经营利润中分红，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。- N3 Y“ l1 q p5 p产权酒店销售的一般只是酒店房间及相关的公摊，这些公摊只包括客房的公共走道、电梯厅等公共交通，而不包括酒店大堂、餐厅和其他公共设施。2 t) p4 c/ 1 n产权酒店一般由业主委员会决定委托经营的酒店管理公司经营管理，扣除管理费用和相关税费后，按户取得回报。在开始销售时，一般发展商承诺 3-5 年的经营回报，同时签定 3-5 年的委托管理合同。回报有的是固定的，有的是浮动的。但很少有更长时间的委托经营合同。产权酒店在中国已经发展了多年，在海南等地相对比
3、较成熟。从经营状况看，一般能保障 40%以上的开房率，基本上可以保障投资人 5-8%的回报。% z1 W% i0 N“ R) t ; H% “ J$ G分时度假产品实质上是 51 人共有一间酒店房间的 20 年（或更长）的时间产权，因此，房间需要更新设施和维护，甚至需要大修或翻新。这个费用来自于购买者的年费，通常是每年交纳一次，一般都在1000 元以上。1 _0 N“ Z. P6 o9 H分时度假产品在中国还存在很多问题，这些问题主要来自于政府、法律、发展商和交换系统，在分时度假，在中国为时尚早和立法先行对海南旅游房地产的思考等文中，有深入的分析（参见“中国度假地产论坛 http:/ . v1
4、 y H相对前两个概念，酒店式公寓就十分模糊。一般指酒店式管理的公寓，有的物业管理公司进行管理的，有的是作为酒店客房进行管理的。但真正意义上的酒店式公寓应该是“为解决家庭或集体中长期度假需求、象酒店一样经营管理的公寓”。实际上，它与产权酒店没有什么性质上的差别，只是产品的建筑形式有差别。酒店客房一般解决 7 天内的短期度假，所以厨房等生活设施相对比较简陋，而酒店式公寓解决的是 7天-半年的中长期度假，所以，厨房等设施是按照居家来配置的。9 1 q9 x1 U+ H% u+ m _! J. J0 “ p2 ?8 y海航分时度假产品% / % v8 j+ / C1 e- A海航酒店集团作为海航集团
5、的重要组成部分，近些年在国内修建或收购了很多酒店。为解决资金链条问题，海航酒店集团设计了两种产品：康乐园四期和海口新国宾馆大部分按产权酒店进行销售。康乐园四期销售价格为 15000 元/平方米，目前已经销售完毕。而海口新国宾馆则销售业绩一般。“ A! g O( F/ w% U: ?3 b 7 c2 Q由于其他酒店不是按度假酒店设计的，所在城市也不是旅游城市等原因的约束，只有海南的三家酒店作为分时度假产品打包后进行销售。海航分时度假产品包括：三亚湾国际会议中心 80 间客房、康乐园40 间客房、海口新国宾馆 40 间客房。客人可以选择三种产品：20 年内每年 7 天标间、10 天标间和 10 天
6、套间，价格为 54000-118000 元不等，客人可以在该三家酒店内任意选择入住，淡季旺季有一定的等值计算公式。海航系统内的交换是免费的，系统外的交换按 RCI 的规定进行（RCI 撤出中国后，如何交换，没有进一步跟踪），交换费用大约每年 980 元左右，会员年费（物业维护维修费用）为 1000 元左右。 ) m- p! c+ Y1 q: X笔者调查时，销售情况很不好。原因主要有：产品太贵，一般人接受不了；产品设计太复杂，一般消费者弄明白都不容易；海南岛内交换没有意义，国内交换没有资源，国外交换不方便（签证、对交换的酒店不了解等）。所以，海航酒店集团的分时度假产品是不成功的。1 P0 N/
7、R, j- j f* X0 c, q4 W天域度假酒店位于三亚市亚龙湾。酒店餐饮设施齐全，拥有涛轩、椰苑、大堂吧、采风阁、高丽亭，各国风味菜应有尽有。酒店还配有泳池吧、爵士吧、巨浪歌舞厅。 与天域度假酒店一区西翼相连的天域二区，经过两年建设，2006 年 1 月正式试营业。天域共拥有787 间/套设计精巧、时尚而又具有热带休闲风格的客房，提供多达 21 种房型选择。二区豪华公寓式度假酒店，配有步入式衣帽间、可调光黎族纹饰房灯、双洗脸盆、独立沐浴房、宽体浴缸，双上网接口等，其中 110 余套公寓套房均配有开放式厨房、微波炉及洗衣机等。天域酒店二期的销售价格 25000 元/平方米起价，根据不同的朝向、景观和楼层，价格有些差异。酒店按超五星级装修，配置齐全，由天域酒店进行统一的经营管理，投资人每年有 10 天的非旺季入住权，投资回报是浮动的，按照酒店销售收入的 40%支付回报，另外的 60%作为运营成本、维护成本和税费支出。. K& 6 Z: 8 G/ , % c$天域酒店的销售情况不错，已经全部销售完毕。买家都是北方的高级官员、企业家等。这些买家基本上都很低调，很难知道其真实身份。
