1、1,物业管理基本制度与政策,2,第一章 物业管理概述,第一节 物业管理的概念 第二节 我国物业管理的产生和发展 第三节 我国物业管理制度的历史沿革 第四节 物业管理条例,3,一、物业管理的概念 （一）对条例所称物业管理定义的理解 1.物业管理是由业主通过选聘物业服务企业的方式来实现的活动 2.物业管理活动的基础是物业服务合同 3. 物业管理的内容是对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护,第一节 物业管理的概念,4,（二）条例调整的范围 1.住宅和非住宅的物业管理活动 2.条例的适用范围 既包括城市也涵盖乡村。,5,（三）物业管理的市场化特征 1.房地产物质形态的演变导
2、致了物业财产状况的演变 2.多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相结合 3.物业管理活动应遵循市场原则 市场原则是物业管理活动的前提条件（ 4.非市场性的房屋管理不属于物业管理,6,二、物业管理的特征 （一）社会化 （二）专业化 （三）市场化,7,第二节 我国物业管理的产生和发展,一、物业管理的起源和发展 二、城镇住房及住房制度改革 （一）我国城镇住房的发展情况 （二）改革开放前的城镇住房制度 （三）住房商品化制度,8,三、我国物业管理的产生 1.新形势下对住宅小区管理的探索 2.我国第一家物业管理公司成立,9,四、我国物业管理的发展 1.1993年第一部物业管理地方法规颁布 2.1994
3、年颁布城市新建住宅小区管理办法，确立了物业管理新体制 3.各地开始推行物业管理新体制 4.2000年中国物业管理协会成立，物业管理覆盖面进一步扩大 5.2003 年条例出台，我国物业管理走上了法制化、规范化新阶段,10,五、物业管理在社会经济中的地位与作用 （一）有利于促进经济增长 （二）有利于提高人民群众居住质量 （三）有利于增加就业 （四）有利于维护社区稳定 （五）有利于推动房地产业的良性循环,11,第三节 我国物业管理制度的历史沿革,政府在物业管理发展中的特殊地位 一、转型期需要政府发挥应有的作用 二、政府必须对物业管理进行适度的干预 三、需要政府从全局高度进行必要的监管,12,一、条例
4、颁布前的物业管理制度建设 （一）城市新建住宅小区管理办法 （二）物业管理服务考评标准（三个标准） （三）物业管理从业人员培训合格上岗制度 （四）城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法 （五）物业服务企业财务管理规定 （六）住宅共用部位共用设施设备维修基金管理 办法 （七）物业服务企业资质管理试行办法 （八）住宅室内装饰装修管理办法,13,二、条例颁布后的物业管理制度建设 （一）主要特点 （二）条例颁布的时间 （三）条例颁布后制定的全国性政策法规,14,2003年6月8日国务院颁布了物业管理条例，标志着我国物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期。 2007年10月1日施行了修订后的条例。 一、条
5、例的立法过程（略） 二、条例的指导思想和立法原则,第四节 物业管理条例,15,条例立法的指导思想 1.强调保护业主的财产权益，协调单个业主与全体业主的共同权益关系 2.强调业主和物业服务企业是平等的民事主体，是服务和被服务的关系 3. 强调业主和物业服务企业通过公平、公开和协商的方式处理物业管理事项,16,条例立法遵循的基本原则 （一）物业管理权利和财产权利相对应的原则 （二）维护全体业主合法权益的原则 （三）现实性与前瞻性有机结合的原则 （四）从实际出发，实事求是的原则,17,三、条例创设的法律制度新修订条例创立了七项基本制度： 业主大会制度 管理规约制度 前期物业管理招投标制度 物业承接查
6、验制度 物业服务企业资质管理制度 物业管理从业人员职业资格制度 住宅专项维修资金制度,18,把握条例法律制度的内涵： （一）尊重和维护业主的财产权利 （二）建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制 （三）条例和有关法律法规共同规范物业管理活动 （四）妥善处理政府和市场的关系,19,四、条例主要内容简介,新修订条例共有七章七十条 第一章 总则 第二章 业主及业主大会 第三章 前期物业管理 第四章 物业管理服务 第五章 物业的使用与维护 第六章 法律责任 第七章 附则,20,条例法律责任的特点 （1）行政责任、民事责任并存 （2）处理好行政处罚和承担民事责任的关系 （3）体现了业主自我管理、自我
7、监督的原则,四、条例主要内容简介,21,（一）业主相互之间的关系 （二）物业服务企业和业主之间的关系 （三）开发企业与业主以及物业服务企业之间的关系 （四）供水、供电等单位与业主以及物业服务企业之间的关系 （五）社区居委会与业主、业主大会及物业服务企业的关系 （六）物业管理各方主体与政府之间的关系,五、条例确立的基本法律关系,22,第二章 物业管理服务,第一节 物业管理服务的特点和内容 第二节 物业服务收费 第三节 物业服务合同 第四节 物业使用与维护,23,第一节 物业管理服务的特点和内容,一、物业管理服务的特点 （一）物业管理服务的公共性和综合性 （二）物业管理服务受益主体的广泛性和差异性
8、 （三）物业管理服务的即时性和无形性 （四）物业管理服务的持续性和长期性 二、 物业管理服务的内容 （一）物业管理服务 （二）物业管理合同约定以外的服务 三、 物业管理服务的标准,24,第二节 物业服务收费,一、物业服务收费的原则 （一）合理原则 （二）公开原则 （三）收费与服务水平相适应原则 二、物业服务收费管理 （一）物业服务收费定价形式 （二）物业服务收费形式与成本构成 （三）物业服务成本构成 （四）物业服务费用的交纳和督促 （五）代收代交费用,25,第三节 物业服务合同,一、物业服务合同 （一）物业服务合同的主要内容 （二）物业服务合同同时应包括的一些条款 （三）物业服务合同就物业移交
9、资料的约定 二、前期物业服务合同 （一）前期物业服务合同的特征 （二）前期物业服务合同的时效 （三）前期物业服务合同的主要内容,26,三、物业服务企业的义务 （一）物业服务企业维护物业管理区域秩序的义务 （二）物业管理区域秩序的安全防范协助义务 四、物业服务企业的责任 （一）承担相应的合同责任，而非法定责任 （二）承担责任的前提条件 未能履行合同约定 （三）承担责任的依据 依据合同法,27,第四节 物业使用与维护,一、公共建筑和公用设施规划用途不得擅自改变 二、物业管理区域内的道路场地不得擅自占用与 挖掘 三、公用事业单位应当依法履行相关管线和设施 设备的维修养护责任 四、业主装饰装修房屋应当
10、依法规范 五、利用物业共用部位、共用设施设备经营应当 遵守有关规定,28,第三章 物业管理的基本制度,第一节 业主大会制度 第二节 管理规约制度 第三节 前期物业管理招投标制度 第四节 物业承接查验制度 第五节 物业服务企业资质管理制度 第六节 物业服务人员执业资格制度 第七节 住宅专项维修资金制度,29,第一节 业主大会制度,一、业主 （一）业主的概念 （二）业主的权利 （三）业主的义务 二、业主大会 （一）业主大会的组成和性质 （二）业主大会的筹备与成立 （三）业主大会的职责 （四）业主大会活动规则,30,三、业主委员会 （一）业主委员会的性质 （二）业主委员会的职责 （三）业主委员会的备
11、案 （四）业主委员会委员的资格条件 （五）业主委员会委员的资格终止 （六）业主委员会会议 （七）业主委员会的改选与变更 （八）业主委员会的工作经 四、限制性规定,31,第二节 管理规约制度,一、管理规约 （一）管理规约的概念 （二）管理规约的主要内容 （三）管理规约的法律效力 二、业主临时管理规约 （一）业主临时管理规约的概念 （二）业主临时管理规约的制定 （三）相关主体的法律义务 （四）业主临时管理规约的内容,32,第三节 物业管理招投标制度,一、前期物业管理招投标的概念、意义和原则 （一）前期物业管理招投标的概念 （二）前期物业管理招投标的意义 （三）前期物业管理招投标的原则 （四）前期物
12、业管理招投标的强制性规定,33,二、前期物业管理招投标的形式、编制和规则 （一）招标原则与招标形式 （二）招标文件的编制与招标项目备案 （三）招标程序规则 三、物业管理项目投标规则 （一）投标要求与投标文件 （二）投标程序,34,四、开标、评标和中标 （一）开标 （二）评标 （三）中标 五、违反前期物业管理项目招标规定的法律责任,35,第四节 物业承接查验制度,一、物业承接查验制度的意义 二、物业承接查验的内容 （一）物业管理资料移交 （二）物业现场验收 三、物业的保修责任,36,第五节 物业服务企业资质管理制度,一、物业服务企业的性质和地位 二、物业服务企业资质管理的必要性 三、物业服务企业
13、的资质等级 （一）取得资质等级的条件 （二）资质证书的颁发和管理 （三）资质等级与项目承接 四、物业服务企业资质等级的管理程序 五、物业服务企业违规行为的行政处罚,37,第六节 物业管理从业人员资格制度,一、物业管理从业人员的职业素质 （一）物业管理从业人员应当树立正确的职业道德 （二）物业管理从业人员应当培养良好的职业素养 二、物业管理从业人员的职业资格 （一）专业技术人员的职业资格 （二）建立物业管理从业人员的职业资格制度的现实意义 三、物业管理师制度的相关规定,38,第七节 住宅专项维修资金制度,一、住宅专项维修资金的定义、管理原则和监管部门 二、住宅专项维修资金的交存 （一）住宅专项维
14、修资金的交存主体 （二）住宅专项维修资金的交存金额 （三）住宅专项维修资金的交存方式 （四）住宅专项维修资金的管理,39,三、住宅专项维修资金的使用 （一）住宅专项维修资金的使用范围和原则 （二）住宅专项维修资金的分摊规则 （三）住宅专项维修资金的使用程序 （四）住宅专项维修资金的使用禁止 （五）住宅专项维修资金使用的其他规定,40,四、住宅专项维修资金的监督管理 （一）房屋转让或灭失时住宅专项维修资金的处理 （二）相关主体对住宅专项维修资金的监管义务 （三）住宅专项维修资金相关主体的法律责任 挪用住宅专项维修资金的法律责任,41,第四章 业主的建筑物区分所有权,一、建筑物区分所有权的概念 建
15、筑物区分所有权由三部分构成 第一、业主对专有部分的所有权 第二、业主对建筑区划内的共有部分的共有权 第三、业主对建筑区划内的共有部分的共同管理权,42,二、专有部分的所有权 1. 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利 2. 业主行使专有部分所有权时，不得危及建筑物的安全、不得损害其他业主的合法权利3. 业主转让建筑内的住宅、经营性用房等专有部分，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让 4. 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房 业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主的同意,43,三、共有部分的共有权
16、1. 业主对专有部分以外的共有部分享有权利、承担义务，不得以放弃权利不履行义务 2. 建筑区划内的道路、绿地、物业管理用房以及其他公共场所、公共设施，属于业主共有 3. 建筑区划内车位、车库的所有权归属,44,四、共有部分的共同管理权 1. 关于业主共同决定事项的范围 业主对物业服务企业的选择权和监督权 2. 关于业主共同决定事项的表决规则 3. 关于业主大会和业主委员会 五、业主的诉讼权利,45,第五章 房地产相关制度与政策,第一节 房地产与房地产业管理制度简介 第二节 房地产开发经营管理 第三节 房地产转让管理 第四节 商品房销售管理 第五节 房屋租赁管理 第六节 房地产中介服务 第七节
17、房地产抵押管理 第八节 房地产权属登记 第九节 房屋维修养护管理,46,第一节 房地产与房地产业管理制度简介,一、房地产概述 二、房地产业概述 三、房地产业管理制度,47,第二节 房地产开发经营管理,一、房地产开发企业管理 （一）设立房地产开发企业的条件 （二）设立房地产开发企业的程序 （三）房地产开发企业的市场活动规则,48,二、房地产开发项目的规划设计管理,（一）城市规划化的概念和与房地产开发项目的关系 （二）房地产开发项目的规划设计审定 （三）城市规划部门对建设项目的检查和监督,49,三、房地产开发项目管理与建设施工管理,（一）房地产开发项目管理制度 （二）房地产开发的施工管理制度,50
18、,第三节 房地产转让管理,一、房地产转让的概念 二、土地使用权的处理原则 三、房地产转让的程序 四、房地产转让的合同 五、禁止转让的规定,51,第四节 商品房销售管理,一、商品房预售管理 二、商品房现售条件 三、商品房销售原则 四、商品房销售合同与销售方式 五、商品房销售争议的解决规则 （一）商品房销售面积争议 （二）商品房销售中的设计变更争议 （三）商品房销售中的房屋交付时间与质量的争议,52,第五节 房屋租赁管理,一、房屋租赁的主要原则 二、房屋租赁合同 三、禁止性及相关规定 四、房屋租赁登记,53,第六节 房地产中介服务,一、房地产中介服务的概念 二、房地产中介服务人员资格管理 三、房地
19、产中介服务机构管理 四、房地产中介服务业务管理,54,第七节 房地产抵押管理,一、房地产抵押的概念 二、房地产抵押的主要原则 三、房地产抵押权的设定 四、房地产抵押合 五、房地产抵押登记 六、抵押房地产的占用、管理与处分,55,第八节 房地产权属登记,一、房地产权属登记的概念和作用 （一）房地产权属登记的概念与相关情况 （二）房地产权属登记的作用 二、房地产权属登记的种类 （一）总登记 （二）初始登记 （三）转移登记 （四）变更登记 （五）他项权利登记 （六）注销登记,56,三、房屋权属证书 1.房屋所有权证 2.房屋共有权证 3.房屋他项权证 四、房屋权属登记程序与处理规则 （一）房屋权属登记程序 （二）房屋权属登记处理规则,57,第九节 房屋维修养护管理,一、城市异产毗连房屋管理 （一）异产毗连房屋的概念和房屋使用规则 （二）异产毗连房屋的修缮规则 二、城市危险房屋管理 （一）危险房屋的概念与鉴定程序 （二）危险房屋的鉴定费用与修缮责任 （三）危险房屋造成损害事故的法律责任 三、公有住宅售后维修养护管理 （一）住宅各项使用部位和附属设施设备的划分原则 （二）住宅各项使用部位和附属设施设备的维修 （三）公有住宅售后的使用与管理,
