1、谨呈：大连新星房地产开发集团有限公司版权声明：本文仅供与客户沟通使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。由于未经过市场调要与详尽的研究分析，本资料的结论与分析不能作为世联地产的正式成果。大连新星星海湾项目整体定位沟通稿在过去的三周工作时间内，世联项目组已初步完成项目整体定位内容第一部分：项目本体界定与未来发展机会判断第二部分：项目开发模式与整体定位建议 物业发展建议项目属性和项目特征界定客户目标和项目核心问题区域未来价值研究公寓、商业、写字楼、酒店市场研究国内典型综合体案例
2、研究项目整体战略价格定位规模配比规划布局形象定位经济测算第一阶段：项目整体定位 第二阶段：物业发展建议2上一阶段整体定位回顾产品平台分析客户定位建议各业态产品建议车位配比建议设备设施建议园林景观建议配套设施建议沟通大纲3本体分析项目本体和项目特征界定客户目标和项目核心问题区域和项目发展机会研判房地产市场分析案例借鉴整体发展战略整体定位地块狭长，建筑密度40%，将限制项目规划布局地块指标项目指标占地面积：16700,建筑面积：150300容积率：9.0以下建筑密度：40%以下绿地率：30%以上用地性质：公建n东侧边长：195米n西侧边长：170米n南侧边长：95米n北侧边长：95米n东、南、北退
3、线10米以上，西退线8米以上4马栏河195米95米95米170米地处金融商务区边缘、西安路商业区末端项目区位项目地块：位于大连市南部沿海，近星海广场、国际会展中心、星海国际金融商务中心；直线距离：n人民广场：2.6公里n火车站：4.4公里n大连港：7公里n周水子机场：8.5公里n星海广场：2公里火车站4.4公里人民广场2.6公里星海广场2公里大连港7公里周水子机场8公里5正在进行大规模的拆迁改造，未来将形成高档社区周边环境南侧地块边缘高压线走廊西侧马栏河边绿化带、人行步道北侧胜利路双向六车道 胜利路与太原街交叉路口东侧太原街，双向六车道6北西东南项目周边有多条城市主干道，交通便利；西侧交通受马
4、栏河的阻挡，南侧要增加一条规划路交通条件道路交通：p北临胜利路、西部通道p西靠规划路p东临太原街项目目前主要经由东侧、北侧道路进入南侧尚没有进入地块的道路项目周边公共交通较发达西部通道胜利路闸道口高尔基路胜利路太原街规划路7毗邻星海湾金融商务区，项目周边配套成熟周边资源国际期货中心、诺德大厦国际会展中心大连城市博物馆星海广场 星海高档餐饮街城市资源：p星海湾国际金融中心p星海湾国际会展中心p大连城市博物馆p星海广场、浴场p游艇码头配套资源：p和平广场p星海高档餐饮街p高尔夫练习场p31中学p46中学p玉华小学p第五人民医院p和平广场8和平广场次CBD区域边缘中小规模综合体项目界定城市次中心区域
5、 位于泛星海区域，国际金融商务区边缘，西安路商业商务区南，具备良好的商务属性和开发高档楼盘潜质资源条件 地块周边城市配套资源成熟，金融业、会展业、旅游业较为发达，交通条件便利地块条件 南北狭长，将对整体建筑排布产生影响中小规模城市综合体项目总建面约15万平米，属中等偏小规模9沟通大纲10本体分析项目本体和项目特征界定客户目标和项目核心问题区域和项目发展机会研判房地产市场分析案例借鉴整体发展战略整体定位Goal1: 打造高端地产品牌Goal2: 保证现金流,尽可能实现利润10%本项目是新星集团在大连市区的第一个综合性商业项目，打造品牌形象本项目是新星集团在大连市区的第一个综合性商业项目，打造品牌
6、形象安全是实现一切利润的基础，实现持有物业与现金回流的平衡项目开发目标11客户目标业态选择 目标1234公寓商业写字楼酒店满足集团办公需要，体现项目高端形象业态的选择和规模的确定是难点投资大，回报周期长实现项目稳定的现金回流？市场研判发展何种类型的公寓发展何种类型的高档写字楼发展何种类型的商业12目标解析 写字楼为核心的城市综合体酒店是基本不建的，只将公寓进行销售，写字楼和商业持有，统一管理有利于整体形象和品位，可在合适的时候出售或将其用于融资；公寓、写字楼、商业整体一次性开发。-新星集团总经理访谈语录公寓要实现11600元/平方米的利润,未来整体定位应以大户型为主初步结论：目前市场上小户型价
7、格平台为16000元/平方米，中户型价格平台20000元/平方米，无法实现11600元/平方米的利润要求；因此，未来整体定位应以大户型为主总投资10.4亿元9万平方米= 11600元/平方米根据世联的经验，预估写字楼面积约为5万平方米，商业1万平方米，则公寓建设面积9万平方米；预计写字楼和商业的投资成本如下（不含公寓开发成本）：开发成本总计约4.89亿元；土地成本总计约5.3亿元；财务成本总计约0.24亿元；投资成本总计10.4亿元左右按公寓每平方米实现的净利润率50%计算，则售价应在23200元/平方米以上，才能实现盈亏平衡开发目标初算14项目限制条件与问题的导出1、退线后南北间距较难满足板
8、式高层公寓的日照间距要求，限制公寓规模、建筑基底面积不大于6680平方米，对各个业态的规划布局限制较大项目指标占地面积：16700建筑面积：150300容积率：9.0以下建筑密度：40%以下用地性质：公建n东侧边长：195米n西侧边长：170米n南侧边长：95米n北侧边长：95米n东、南、北退线10米以上，西退线8米以上星海湾金融商务区写字楼整体趋向高端化，单体规模基本万以上，本项目总建面15万左右，写字楼、商业持有，并要打造高端形象、综合体整体发展战略与盈利模式、结合市场，如何确定本项目各业态规模配比与规划布局3、总建面15万的综合体要寻找合适的占位4、要打造中高端写字楼，建筑面积有一定要求
9、5、要实现盈利目标，持有型物业与销售型物业规模配比要合理，相互之间要拉升价值问题导出如何打造以写字楼为核心的综合体并实现盈利在满足客户目标的前提下1、综合体盈利模式及整体发展战略2、发展何种类型的产品公寓、商业、写字楼是否存在市场空白，未来发展趋势如何，本项目适合发展何种类型的产品？3、业态配比与规划布局根据地块形状及限制条件、市场趋势分析，如何确定本项目各业态规模配比与规划布局15核心问题沟通大纲16本体分析区域和项目发展机会研判房地产市场分析案例借鉴整体发展战略整体定位星海湾商务区定位为东北亚的国际金融城，未来本项目周边区域将发展成为其配套服务区星海湾金融商务区位占地面积约51万平方米计划
10、建筑面积约250万平方米区域规划星海湾金融商务区的发展目标为：立足大连，面向东北三省，辐射华北腹地及东北亚地区的国际一流的现代金融城。太原街周边区域（西安路二期规划）太原街拟建以控股大厦为龙头、以房地产开发为主的商业服务区以及电影综合体。周边区域将打造成特色文化产业区和高端商务区。胜利路拆迁改造改造后的胜利路周边区域将作为星海湾金融区的延伸，形成高档社区电影综合体商务区会展区观光旅游区高档住宅区商业区特色文化产业区高档住宅区17交通规划胜利路改造由双向4车道拓为双向6车道东段：改造后，将联通跨海大桥，作为主城区与开发区联通的城市交通干线西段：胜星桥桥头至市场街由双向4车道拓为双向6车道影响：改
11、造后，胜利路的通达性将得到提高，便利交通必然会带动整个胜利路区域的发展交通便捷，具备打造城市综合体的条件西部大通道机场前虹桥路至胜利路贯穿10条主干道南部终点胜星桥位于本项目西北处作为一条连接大连西部地区南北方向的交通大动脉，能够扩大本项目交通在西部地区，尤其是机场区域的辐射范围西部大通道东北快速路中山路 滨海路机场 通往开发区沈大高速大连港火车站18已从旅游景观区、会展区转变为旅游、会展、金融、商业、居住等多功能为一体复合性区域设施发展1996年 1997年 1999年 2002年 2005年 2009年证券大厦信托大厦石油大厦保险大厦喜来登酒店万豪酒店君悦酒店电影综合体特色文蛤产业区高档居
12、住社区2010年星海广场星海会展一期百年城雕星海国宝现代博物馆和平广场会展二期大连明珠期货大厦诺德大厦起步期初步发展期快速发展阶段2011年本项目开始建设，享土地增值红利19所属区域规划均已进入实施阶段，项目开发周期与区域建设周期同步，将提升项目土地价值20区域增值2009年2010年 2011年 2012年 2013年 2015年项目预期开发及销售周期2010道路改造增值2011太原街、西安路区域改造增值2012以后金融商务区初步形成增值西部大通道改造星海湾金融商务区胜利路拆迁改造西安路二期改造多项规划利好金融商务区的逐步成熟将迅速拉升区域内房地产物业价值区域发展案例起步期写字楼住宅1995
13、年招商局大厦入驻，高端写字楼开发起步随着写字楼进入起步期，中档住宅配套建设兴起甲级写字楼高速发展，带动住宅市场发展，高端住宅出现开发类型1995年，中银大厦落成，市场出现甲级和乙级写字楼甲级写字楼步入高速发展期，如金茂大厦和汇丰银行大厦1990年公寓东昌公寓开盘，作为写字楼配套CBD的成熟，豪宅价格将产生质的飞跃1990年 1996年 2001年 最晚2011年 最晚2025年国际级写字楼大量开发，世界级企业不断入驻，CBD逐渐成形商业社区商业为主导，随后上海第一八佰伴商城开业写字楼底商出现，如广场购物中心写字楼的发展聚集了中高端消费群体，正大广场开业，标志着商业向中高端发展商业功能升级，带动
14、娱乐、餐饮、购物的综合发展大连星海湾商务区所处发展阶段 21初步发展期 快速发展期 成熟期上海陆家嘴国际金融中心1243上海陆家嘴国际金融中心发展启示有强大影响力的高端写字楼的入驻，改变陌生片区的形象，并以此带动其他写字楼的进驻开发适量的高档写字楼，树立片区高端形象，此阶段仍需要有影响力的写字楼进驻带动商务发展，且酒店、公寓等配套的开发要跟上由于CBD的地位不断巩固，片区价值飞速上涨，开发大量的甲级写字楼、5星级酒店和高档住宅公寓，商业功能必须升级，娱乐比重增加出现了大量的高档住宅和公寓，甚至豪宅起步期初步发展期快速发展期成熟期22本项目应顺应金融商务区的发展趋势，采取前瞻性的占位区域发展案例
15、沟通大纲23本体分析区域和项目发展机会研判房地产市场分析大连公寓市场分析大连商业市场分析大连写字楼市场分析案例借鉴整体发展战略整体定位公寓市场分析24公寓市场分布区域整体市场分析大小户型对比分析市场研判中山板块星海湾板块高新园区板块高尔基路、胜利路西安路大连公寓由五个板块构成，其中星海板块与中山板块的区域属性、价格平台最为接近，是主要竞争板块分布格局中山板块价格平台 1500020000/产业资源：中心CBD区、大连市金融中心区配套资源：周边配套完善、交通便利市场资源：城市传统中心区高尔基路& 胜利路价格平台 产业资源：星海金融产业配套资源：周边配套完善、交通便利市场资源：未来规划预期星海板块
16、价格平台 1500020000/产业资源：期货中心、金融中心景观资源：一线海景资源；广场文化资源市场资源：区域已被定义豪宅片区高新园区板块价格平台 800012000/产业资源：IT产业景观资源：山海资源市场资源：高新产业发展提供客群保障西安路板块价格平台 800011000/产业资源：行政办公区配套资源：周边配套完善、交通便利市场资源：传统商业区25集中分布在人民路沿线，以一居室公寓产品为主海派优座港湾一号泛华领城普照假日广场香榭里街区中心.裕景时代广场嘉和花样年华三期青泥洼桥商圈人民路商务圈CBD金融圈代表项目 城市资源 均价万/ 主力户型 客户特征时代广场 商务、酒店、金融、贸易 145
17、00 二居：151-159 成功人士为主，投资商住占50%嘉和花样年华三期 酒店、三八广场商圈 14000 0居：22-33 投资占40%海派优座 商务、酒店 13000 一居：35-58 年轻人为主，投资占50%普照假日广场 火车站商圈、酒店 17000 一居：40-81 年轻人为主，投资占65%中心裕景 青泥洼桥商圈 18500 一居：71-79 东三省投资占40%城市资源价格特征产品特点客户特征城市CBD区域，商业、商务、金融聚集区，高配套标准，交通便利；区域均价介于1.4万1.6万/，价格随地段波动不明显；主要以一居为主的小户型产品，面积区间4060；投资性质明显，年龄介于30-40之
18、间；中山板块26集中分布在星海广场周边区域，4070户型为区域主力东方星海 星海大观深蓝中心杰特公寓 城市资源价格特征产品特点客户特征次金融商务区，海景山景及城市广场资源，会展博览业区域均价1.8万/，价格随资源独有性成正比分配酒店式公寓以4060一居为主，居住型公寓则大于180为主城市独有资源，投资性质明显，外地客户约占40%代表项目 城市资源 均价万/ 主力户型 客户特征杰特公寓 中山路沿线商务、星海湾景观 18000 一居：4050 看好星海湾资源客群，投资占60%东方星海 中山路沿线商务、星海湾景观 15000 一居：6070星海湾置业客群、企业高管、政府官员，投资占60%星海大观 星
19、海湾景观及会展、博览业 18000 一居：4252 东三省客群，投资占60%星海板块27集中分布在软件园和高新园区管委会周边，潜在供应量较大嘉创E人国际城市资源价格特征产品特点客户特征高新技术产业和软件园产业依托，客户质素较高，外企林立区域均价介于80001万/，近期价格上涨幅度较大，预期价将被提高主要以一居为主的小户型产品，面积区间3560；产业人群占绝对比例MINI印象谷歌里芝麻街代表项目 城市资源 均价万/ 主力户型 客户特征芝麻街 高新园区商务圈、管委会 8900 一居：5157MINI印象 高新园区商务圈、管委会 谷歌里 园区工业企业 6500 一居：5265 园区企业中高层嘉创E人
20、国际 园区商业、商务及管委会 12000 一居：3660高新板块28分布西安路沿线，以小户型商住两用公寓为主城市资源价格特征产品特点客户特征沙河口区传统商圈，西安路改造规划预期区域均价1.2万/，价格涨幅度有限主要以一居为主的小户型产品，面积区间4060；自住和商住两用客户较多美加华公寓城品城城市公元代表项目 城市资源 均价万/ 主力户型 客户特征城品城 西安路商圈、沙河口火车站 12000 二居：5285 投资占40%城市公元 中山公园、黄河路沿线商业 12000 一居：4381 投资占30%美加华公寓 西安路商圈及商务 10000 一居：4190 投资占70%西安路29客户对星海板块的区域价值认可度远高于其他板块客户问卷调研区域保值度和投资价值调研统计48%19%15%5%3%6% 4%星海湾板块 高新园板块 人民路沿线 东港区域机场新区 华南区域 旅顺南路购买公寓意向区域45%23%13%11% 3%2%3%星海板块 高新园板块 人民路沿线 东港区域机场新区 华南板块 旅顺南路p问卷调查结果显示：星海湾板块、人民路沿线（中山板块）及高新园板块区域投资价值与保值度占全市其他区域较高比例，其中星海湾板块区域价值市场认可度极高；p问卷调查结果显示：星海湾板块、人民路沿线（中山板块）及高新园板块区域为市场客户主要购买公寓的意向区域，其中星海板块购买意向强烈；30
