1、人口再平衡，需求再平衡2018年上半年楼市特征及未来楼市趋势判断2018年 7月前言22018年上半年，中西部核心城市及周边楼市“量价齐升”，呈现全国楼市区域轮动特征，致使房地产市场进入两种失衡状态，即东部一线及强二线城市的“供应型失衡” 、 中西部 核心城市的”需求型失衡“ 。不同类型城市楼市供需矛盾尚未得到根本性解决，近 60个城市户籍人才政策集中出台，全国城市人口拉开结构性 流动的序幕 ，人口再平衡之后必然导致楼市需求发生变化，本报告就这个新的变化，通过系统性的定性与定量研究解决 以下三个问题 ：第一，中国 人口结构性迁移特征是什么？本轮户籍人才政策放松 的本质和逻辑 是什么 ？第二，人
2、口再平衡，需求再平衡，结合 中央调控思路转变以及人口结构性迁移特征，对不同能级城市 的商品住宅市场趋势进行预判；第三 ，房企面临 人口再平衡与楼市需求的“再平衡”， 投资策略和营销策略将作出如何应对？C ONTENTS目录302 新特征：户籍人才政策下的人口再平衡与楼市需求变化01 新现状：楼市轮动现象下的两类市场供需失衡03 新转变：人口再平衡背景下的楼市调控思路的转变04 新趋势：人口流动新特征下的未来楼市需求趋势预判05 新策略：房企投资与营销策略建议新 现状：楼市轮动现象下的两类市场供需失衡4第一章501 2018年上半年楼市政策新特征02 2018年上半年楼市 轮 动下的商品住宅市场
3、特征03 调控政策下一线和调整期二线“供应型失衡”04 需求爆发下上升期二线及其他三四 线“需求型失衡”本轮楼市调控政策回顾62016年 3月一线城市开启本轮楼市调控，二线、三四线城市房价轮动上涨，楼市调控政策跟随下沉。 2018年地方政府放松 落户限制客观 上为楼市托底、造成市场短期反弹，住建 部等多部门联合出台措施整治房地产市场乱象本轮楼市调控的主要发展脉络2016年 3月 2016年 9-10月 9天 21城 重启楼市限购限贷政策，以长三角区域上海周边的热点二线城市（ 苏州、合肥、厦门、南京 ）调控加码较为严厉2017年 3月 房地产调控蔓延至东部三大经济圈内的热点三四线城市 从厦门开始
4、，开启超过 30个城市 及地区的“限售”政策收紧： 核心 城市周边及全国热点 二线 城市收紧： 核心一线城市收紧： 调控下沉至东部三大经济圈内的热点三四线 城市和全国普通二线 城市，限售第一阶段 一线城市增加限购门槛，同时提高限贷标准，如上海首套房首付比例提升至 3成，二套房（普通和非普通）首付比例提升至 50-70%2017年 9-10月收紧： 普通 二线及热点三四线 城市进入限 售第二阶段 从 2017年 9月的重庆开始， 近 30个城市 开启“限售”政策第二阶段，尤其是全国普通二线城市及热点三四线城市2018年 3月（开始于 2017年 2季度） 近 60个 城市出台户籍人才政策，其中普
5、通二线城市（如西安）力度较大，措施包括降低落户学历要求，落户绿色通道，人才购房补贴等放松： 户籍人才政策加码托底楼市需求2018年 3-6月收紧： 近期热点城市调控加码 中西部、东北部热点城市收紧楼市调控政策 多部委联合出台措施整治房地产： 住建部 519政策 、七部委开展 房地产乱象治理行动、国开行收紧棚改 深圳试点探索长效机制资料 来源 ： 同策研究院新特征一：调控政策在区域轮动72018年 两 会后，房价上涨过快的中西部、东北部热点城市密集出台调控政策，政策调控跟随房价上涨进行区域间的轮动，呈现从东部城市蔓延到中西部、东北部热点城市的趋势资料 来源 ： 同策研究院城市 政策时间 政策内容
6、 政策 时间 政策内容大连 2018.3.21中山区、西岗区、沙河口区及高新区限购（本地 2套，外地 1年社保）； 2年限售；二套公积金贷款首付 60%；商贷首套 30%,改善40%2018.5.25 土地政策推出限地价 +竞配建长春 2017. 12.29 增加土地供应、使用多种土地竞价方式、限价、 3环内 2年限售、差别化信贷、培育租赁市场、规范市场秩序 2018.4.24 明确限售政策时间沈阳 2018.4.17 增加土地供应、使用多种土地竞价方式、区域限价、限售扩围（全市）、 3环内限购（本地 2套，外地连续 6个月社保）哈尔滨 2018.5.8 主城 6区新房 3年限售西安 2018
7、.3.30 摇号选房 2018.6.24 2年限售，暂停企事业单位买住房成都 2018.3.31 公证摇号，刚需优先选房 2018.5.15 住房限购对象由个人调整为家庭，新落户需缴纳 1年社保，取得产证后 3年限售重庆 2017.1.13 征收个人房产税 2017.9.22 主城区 2年限售太原 2018.5.18 城六区限购（本地 2套，外地 1套），差别化信贷（首套 30%,2套 40%）， 2年限售昆明 2018.3.1 热点区域 3年限售，差别化信贷（首套 20%，二套 50%）贵阳 2018.5.14 3年限售，限制多次反复申请公积金贷款，严打“首付贷”“假按揭”长沙 2018.6
8、.25 多项措施升级调控政策，填补人才落户漏洞， 4年限售，新落户人群同样要求 2年社保或满 1年，本地已有 1套住宅要求产证满 4年方可买第 2套近期中西部、东北部城市的调控政策新 特征二：楼市调控区域扩围8从城市角度看，尤其是中西部、东北部等长期执行去库存政策的城市，本轮楼市上涨行情多由中心城区或未来规划重点区域领涨，其后蔓延到远郊城区、周边县区。因而在楼市调控区域上也客观存在着区域性扩围的趋势楼市调控区域的扩围资料 来源 ： 同策研究院地级市中心城区 地级市主城区 地级市行政区 地级市附近区域2017年 8月沈阳 发布政策，在三环区域及浑南 区 (不含沈抚新区 )全域 第二套住房网签备案
9、日起限售 5年2018年 4月沈阳 扩展限售区域，在全市行政区域 (不含辽中区、新民市、康平县、法库县 )内执行限售案例一 案例二2017年 10月三亚 发布 政策，外地人购房需 2年社保，限售 5年2018年 3-4月海南省 密集出台政策，从 3月份全域 5年限售，限购区要求 5年社保，到 4月全域均限购新 特征三：人才政策与楼市需求的再平衡92018年，近 60个城市相继出台人才政策，但不同层级城市目标引入的主要人才群体呈现梯度分化。从人口流动角度看，二线城市承接一线（京沪）疏解转移人口、吸纳三四线城市流入人口，人口规模加速扩张并促使全国人口分布再平衡。人口的变化必将导致楼市需求的再平衡，
10、二线城市的新增购房需求客观上为楼市托底资料 来源 ： 同策研究院第一层级第二层级第三层级第四层级代表城市：北京、上海目标人群： 国际化的外籍人才、海外 留学生、能 对城市长期发展做出特殊贡献 的特级、高级 创新技术性人才政策目标： 控制人口与人才政策结合，调整人才结构代表城市：杭州、天津等准一线 城市目标人群： 主要是各 高校的 研究生、能助力城市快速崛起的特殊人才、高层次海外人才政策目标： 吸纳各行业高精尖人才，助力城市崛起代表城市：南京、成都、青岛为代表的区域中心型城市、准一线城市、强二线 城市目标人群： 主要是各高校的研究生、本科生政策目标： 通过各种货币 补贴，吸引 支撑 城市长远发展
11、的中坚人才代表城市： 郑州 、武汉、西安、 济南等区域单核心二线城市目标人群： 本科生、中专生政策目标： 实现人口扩围，扩张城市规模一线城市（ 京沪 ）二线城市三四线城市三四线城市三四线城市三四线城市三四线城市疏解转移人口人口流入人口流入人口流入人口流入人口流入新 特征四：重大规划与楼市调控同时出台102017年以来，两大全国性规划落地，区域性收紧的调控 政策均紧随规划出台， 防范借机炒作房地产市场。未来这种管理思路或成为常态，粤港澳大湾区规划出台后极有可能跟随规划收紧楼市调控资料 来源 ： 同策研究院容城县雄县安新县高阳 县 任丘市保定市定兴县定兴县涞水县固安县永清县霸州市文安县涿州市201
12、7年 4月 1日中共中央 、国务院决定设立河北雄安新区2017年 4月 2日雄安新区三县冻结房产交易、关停中介机构2017年 4月 5日周边县市加强房地产调控，形成环新区限购圈2018年 4月 14日 中共中央、国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导 意见 对外公布2018年 4月 22日海南省出台 关于进一步稳定房地产市场的通知 ， 实施全域限购2018年 4月 24日海南省印发 关于进一步稳定房地产市场的通知 的补充 细则，限购范围扩大雄 安新区规划落地后形成环新区限购圈 海南深化改革指导意见落地后跟进全省限购政策新 特征五：政策时效性依然成立11从全国历年政策来看，政策时效期均值为 6
13、-8个月。出台收紧的调控政策后，调控政策的时效性逐步 降低，未来将进一步出台政策巩固调控成果。 2018年 4季度，“十九届四中全会”对未来楼市调控政策的走向是值得关注的时间点资料 来源 ： 同策研究院城市 出台时间 政策性质 距离上一次政策调控时间全国 2007年 9月 收紧全国 2008年 10月 放宽 13个月全国 2009年 5月 放宽 7个月全国 2010年 1月 收紧 8个月全国 2010年 9月 收紧 8个月全国 2011年 1月 收紧 4个月全国 2011年 8月 收紧 7个月全国 2012年 6月 收紧 10个月全国 2013年 2月 收紧 8个月全国一线热点城市 2013年
14、 11月 收紧 9个月全国 2014年 9月 放宽 10个月全国 2015年 3月 放宽 6个月全国一二线热点城市 2016年 3月 收紧 12个月全国一二线热点城市 2016年 9月 收紧 6个月全国一、二、三四线热点城市 2017年 3月 收紧 6个月全国二、三线热点城市 2017年 9月 收紧 6个月全国中西部东北部二线热点城市 2018年 3-6月 收紧 6-9个月政策时效期均值 6-8个月政策调控周期梳理 住建 部 519政策重申调控不放松 抓紧调整住房和用地结构 切实加强资金管控 大力整顿规范房地产市场秩序，加强舆论引导和预期管理 进一步落实地方调控主体 责任新 特征六：深化 住房
15、制度 改革的试点将集中涌现12深圳市 6月 5日发布 深化住房制度 改革 的征求意见稿，明确以 构建多 主体供给、多渠道保障、租购并举的住房供应与保障 体系为发展目标，深入房地产长效调控机制的探索。未来其他一线、热点二线城市或将跟进住房制度改革的试验住房类型 供应比例 供应形式 供应对象 面积标准 价 格 供应主体市场商品住房 40%左右 可租可售 符合条件的各类居民 以中小户型为主 继续实施宏观调控房地产开发企业、以住房租赁经营机构为主提供长租公寓政策性支持住房人才住房 20%左右 可租可售 符合条件的各类人才 建筑面积 小于 90 为主 租售价格 为市价 60%左右以市区政府、人才住房专营
16、机构为主 ；支持社区 股份合作公司和原村民、企事业单位、各类金融机构参与安居 型商品房 20%左右可租可售以售为主符合收入财产 限额标准 等条件 的户籍 居民建筑面积 小于 70 为主 租售价 格为 市价 50%左右以房地产开发企业、市区政府、人才住房专营机构为主 ；支持企事业单位 、各类金融机构参与公共租赁住房 20%左右 只租不售符合条件的户籍中 低收入居民、为社会 提供基本 公共服务的 相关行业 人员、先进 制造业职工 等群体建筑面积 30-60 为主租金为市场 租金 30%左右；特困 人员及 低保、低保 边缘家庭 租金为公共 租赁 住房租金 10%以市区政府、人才住房专营机构为主 ；支
17、持社区 股份合作公司和原村民、企事业单位、各类金融机构参与深圳市住房制度改革的主要内容资料 来源 ： 同策研究院整理新 特征七：多部委联合监管房地产业132018年 6月 28日，住建部等七部门联合公布 ，从 2018年 7月初至 12月底，将联合开展 30城治理房地产市场乱象专项 行动。从城市名单列表来看，大部分为核心一二线、楼市动态对全国房地产市场具有风向标意义的城市。发改委、财政部联合发布通知收紧房企海外融资、国开行收紧三四线城市棚改货币化安置资料 来源 ： 同策研究院整理打击 操纵房价房租、捂盘惜售、捏造散布房地产虚假信息、人为制造抢房假象、恶意炒作哄抬房价、违规提供“首付贷”等 投机
18、炒房团伙打击 暴力驱逐 承租人、 捆绑收费、阴阳合同、强制提供代办服务、 侵占客户资金、参与 投机炒 房的 黑中介打击 从事违规销售、变相加价、一房多卖、霸王条款、价格欺诈以及限制阻挠使用公积金的 房地产开发企业打击 发布不实房源和价格信息、进行不实承诺等欺骗、误导购房人的 虚假房地产广告七部委联合开展 30城治理房地产市场乱象专项行动的打击重点2016年 10月提高 了房企公司债发行门槛，要求违法违规、哄抬地价、资金未用完或违规使用的房地产企业不得发行公司 债上海、深圳交易所出台 关于房地产业公司债券的分类监管方案 2016年 12月监管部门发布 关于规范银信类业务的通知 商业银行 和信托公
19、司开展银信类业务时不得将信托资金违规投向房地产 ，提升 了房企通过信托进行融资的难度2017年 5月发改委、财政部联合发布 关于完善市场约束机制 严格防范外债风险和地方债务风险的通知 通知提高了企业举借中长期外债的门槛和要求各主管部门收紧房企融资渠道七部委联合行动的重点内容1401 2018年上半年楼市政策新特征02 2018年上半年楼市 轮 动下的商品住宅市场特征03 调控政策下一线和调整期二线“供应型失衡”04 需求爆发下上升期二线及其他三四 线“需求型失衡”市场格局：按城市商品房销售金额划分15从全国角度来看，第一档城市（ 单 城市商品房销售金额 2000亿以上）的总销金额为 4.6万亿
20、元，占全国比重为34.4%，而第五档 城市（单城市商品房销售额 200亿以下）的 城市个数占主导，占全国比重为 35.8%亿元34.4%23.7%15.3% 17.0%7.4%2.2% 0%5%10%15%20%25%30%35%40%05000100001500020000250003000035000400004500050000第一档城市（ 2000亿以上）第二档城市（ 1000-2000亿）第三档城市（ 500-1000亿）第四档城市（ 200-500亿）第五档城市（ 200亿以下）其他城市（未进入统计）商品房销售金额 全国商品房销售金额占比2017年不同档次城市商品房总销售金额及全国
21、占比4.1%6.8%9.2%21.6%35.8%22.5%0%5%10%15%20%25%30%35%40%020406080100120140第一档城市（ 2000亿以上）第二档城市（ 1000-2000亿）第三档城市（ 500-1000亿）第四档城市（ 200-500亿）第五档城市（ 200亿以下）其他城市（未进入统计）城市个数 全国总城市占比2017年不同档次城市个数及全国地级市以上城市占比个数数据来源：各城市 2017年统计 公报；部分城市为依据统计公报公布的城市商品房销售面积估算销售总金额数据说明 ：样本涵盖 262个 地级市 ， 其他 城市为 2017年政府未公布商品房销售金额的城
22、市，单位为亿 元市场格局：按销售区域划分162017年东部地区商品房、商品住宅销售金额及面积占比均位居 首位。东部地区房价高于其他 区域 、 金额占比高于面积占比约 15个百分点区域 城市2017年商品房销售面积2017年商品房销售面积占全国比例各区域商品房销售面积占全国比例2017年商品住宅销售面积2017年商品住宅销售面积占全国比例各区域商品住宅销售面积占全国比例2017年商品房销售金额2017年商品房销售金额占全国比例各区域商品房销售金额占全国比例2017年商品住宅销售金额2017年商品住宅销售金额占全国比例各区域商品住宅销售金额占全国比例（万平米） （万平米） （亿元） （亿元）东部地
23、区北京 870 0.51%42.03%609 0.42%41.76%2796 2.09%55.68%2077 1.88%56.25%天津 1482 0.87% 1343 0.93% 2272 1.70% 2033 1.84%河北 6426 3.79% 5577 3.85% 4628 3.46% 3925 3.56%上海 1692 1.00% 1342 0.93% 4027 3.01% 3336 3.03%江苏 14211 8.39% 12487 8.63% 13067 9.77% 11326 10.28%浙江 9600 5.67% 7670 5.30% 12340 9.23% 10300 9.
24、35%福建 5854 3.46% 4526 3.13% 5705 4.27% 4202 3.81%山东 12813 7.56% 11201 7.74% 8097 6.06% 6892 6.25%广东 15959 9.42% 13523 9.34% 18793 14.06% 15438 14.01%海南 2293 1.35% 2173 1.50% 2714 2.03% 2473 2.24%中部地区山西 2416 1.43%28.02%2246 1.55%28.74%1357 1.01%21.44%1226 1.11%21.62%安徽 9201 5.43% 7949 5.49% 5866 4.39
25、% 4879 4.43%江西 5842 3.45% 4965 3.43% 3593 2.69% 2880 2.61%河南 13314 7.86% 11707 8.09% 7129 5.33% 5898 5.35%湖北 8155 4.81% 7364 5.09% 6259 4.68% 5380 4.88%湖南 8532 5.04% 7368 5.09% 4461 3.34% 3571 3.24%西部地区内蒙古 2068 1.22%25.06%1726 1.19%24.48%957 0.72%18.87%732 0.66%18.03%广西 5171 3.05% 4687 3.24% 3017 2.
26、26% 2636 2.39%重庆 6711 3.96% 5453 3.77% 4558 3.41% 3602 3.27%四川 10869 6.42% 8787 6.07% 6757 5.05% 5174 4.69%贵州 4697 2.77% 3898 2.69% 2241 1.68% 1623 1.47%云南 4327 2.55% 3484 2.41% 2561 1.92% 1974 1.79%西藏 53 0.03% - - 35 0.03% - -陕西 3890 2.30% 3420 2.36% 2661 1.99% 2215 2.01%甘肃 1560 0.92% 1386 0.96% 89
27、0 0.67% 738 0.67%青海 494 0.29% 400 0.28% 296 0.22% 212 0.19%宁夏 1021 0.60% 870 0.60% 464 0.35% 369 0.33%新疆 1598 0.94% 1317 0.91% 793 0.59% 598 0.54%东北地区辽宁 4148 2.45%4.89%3797 2.62%5.02%2772 2.07%4.01%2452 2.22%4.09%吉林 1885 1.11% 1602 1.11% 1135 0.85% 921 0.84%黑龙江 2256 1.33% 1868 1.29% 1460 1.09% 1134
28、1.03%2017年全国各区域商品房 销售数据数据来源 ：同策研究院、统计局市场格局：按销售区域划分17区域 城市 2017GDP(亿元 ) 2017年总人口（ 万人） 2017年商品房销售 面积（ 万平米） 2017年 商品房 销售 金额（ 亿元） 2018年 1-5月 商品房 销售 面积（ 万平米） 2018年 1-5月 商品房 销售 金额（ 亿元）东部地区北京 28000 217171199(同比增长 2.9%)74439(同比增长 6.2%)23375(同比增长 -6.7%)26570(同比增长 2.1%)天津 18595 1557河北 35964 7520上海 30134 2418江
29、苏 85901 8029浙江 51768 5657福建 32298 3911山东 72678 10006广东 89879 11169海南 4463 926中部地区山西 14974 370247460(同比增长 12.8%)28665(同比增长 24.1%)15402(同比增长 13.3%)10239(同比增长 26.9%)安徽 27519 6255江西 20819 4622河南 44988 9559湖北 36523 5902湖南 34591 6860西部地区内蒙古 16103 252942459(同比增长 10.7%)25231(同比增长 25.9%)15215(同比增长 9.9%)10214
30、(同比增长 26.8%)广西 20396 4885重庆 19500 3075四川 36980 8302贵州 13541 3580云南 16531 4801西藏 1311 337陕西 21899 3835甘肃 7677 2626青海 2643 598宁夏 3454 682新疆 10920 2445东北地区辽宁 23942 4369 8289(同比增长 7%)5367(同比增长 21.8%)2417(同比增长 3.3%)1755(同比增长 18.9%)吉林 15289 2717黑龙江 16200 3789东部地区人口总量大、经济基础好，虽然 2018年商品房销售面积同比负增长，但绝对量最高。中部地
31、区销售面积及金额同比增速最快，西部次之2017-2018年全国各区域商品房 销售数据市场现状 ：全国商品住宅开发 投资与新开工面积18由于中西部的二线城市、三四线城市土地价格抬升、品牌房企持续涌入，全国商品住宅投资同比增速维持在高位。但受房企融资渠道收紧以及楼市调控扩围影响， 2018年 5月开发投资额增速小幅下降。受结构性因素影响，中西部二线城市以及三四线城市未来房地产市场需求持续释放，房企新开工意愿相对平稳数据 来源 ： 同策研究院 、 dataln-10-5051015200100020003000400050006000700080009000100002015/22015/42015
32、/62015/82015/102015/122016/32016/52016/72016/92016/112017/22017/42017/62017/82017/102017/122018/32018/5住宅开发投资额 同比增速亿元 % 全国商品住宅开发投资额及同比增速-30-20-10010203002000400060008000100001200014000160002015/22015/42015/62015/82015/102015/122016/32016/52016/72016/92016/112017/22017/42017/62017/82017/102017/122018
33、/32018/5商品住宅新开工面积 同比增速万平米 %全国商品住宅新开工面积及同比增速市场 现状 ：全国商品住宅销售 与库存192017-2018年，全国楼市调控政策愈发收紧，一线、热点二线、热点三四线城市楼市调控限制购房需求的释放，全国商品住宅销售面积同比增速持续回落，但由于普通三四线城市、县城持续发力，成交量整体平稳、去库存成效显著，全国商品住宅库存面积持续减少数据 来源 ： 同策研究院 、 dataln-30-20-1001020304050020004000600080001000012000140001600018000200002015/22015/42015/62015/8201
34、5/102015/122016/32016/52016/72016/92016/112017/22017/42017/62017/82017/102017/122018/32018/5月度销售面积 同比增速万平米 % 全国商品住宅销售面积及同比增速-30-20-100102030050001000015000200002500030000350004000045000500002015/22015/42015/62015/82015/102015/122016/32016/52016/72016/92016/112017/22017/42017/62017/82017/102017/12201
35、8/32018/5商品住宅库存面积 同比增速万平米 %全国商品住宅库存面积及同比增速-60%-40%-20%0%20%40%60%80%2009年1-02月2009年1-06月2009年1-10月2010年1-03月2010年1-07月2010年1-11月2011年1-04月2011年1-08月2011年1-12月2012年1-05月2012年1-09月2013年1-02月2013年1-06月2013年1-10月2014年1-03月2014年1-07月2014年1-11月2015年1-04月2015年1-08月2015年1-12月2016年1-05月2016年1-09月2017年1-02月20
36、17年1-06月2017年1-10月2018年1-03月土地购置面积增速 商品住宅销售面积增速全国土地购置 面积 及商品住宅销售面积增速 （ 累计 ）市场 现状 ：土地 购置、 销售、 新开工增速20房企投资拿地决定未来的潜在供应量，一般投资拿地高峰时点后 1-1.5年会迎来住房供应及销售的高峰， 2017年房企集中拿地， 2019年将会迎来供应的高峰期， 2018年受限于房企资金压力，拿地意愿较弱；销售面积增加促使房企增加新开工面积补库存，反之房企降低新开工面积， 2018年全国销售面积同比增速下降，但房企冲规模等因素影响，企业新开工意愿相对平稳、未来供应增加。随着销售面积进一步回落，预计
37、2019年将面临供 大于求 的市场现状数据 来源 ： 同策研究院 、 dataln-40%-20%0%20%40%60%80%2009年1-02月2009年1-06月2009年1-10月2010年1-03月2010年1-07月2010年1-11月2011年1-04月2011年1-08月2011年1-12月2012年1-05月2012年1-09月2013年1-02月2013年1-06月2013年1-10月2014年1-03月2014年1-07月2014年1-11月2015年1-04月2015年1-08月2015年1-12月2016年1-05月2016年1-09月2017年1-02月2017年1-
38、06月2017年1-10月2018年1-03月商品住宅新开工面积增速 商品住宅销售面积增速全国商品住宅销售面积及新开工 面积增速（累计 ）销售旺盛促使房企补库存；销售低迷促使房企减缓开工 房企补库存提振销售增速不同城市类型划分（依据百城价格指数）212015年一线城市房价领涨， 2017/2018年进入楼市调整期；热点二线城市、一线核心城市周边三四线城市于 2016、2017年跟随上涨， 2018年房价进入调整期 ；其他二线城市普遍于 2017年开启上涨， 2018年继续发力，处于上升期数据 来源 ： 同策研究院 、 wind城市划分：二线城市为各省市省会城市、国家计划单列市（广州为一线城市，
39、但市场特征与二线类似，放到一起分析）；三四线城市为地级市、经济突出的县级市全国百城价格指数年度涨幅（表 1）城市类型 城市 2015 2016 20172018（1 - 5 ）城市类型 城市 2015 2016 20172018（1 - 5 ）城市类型 城市 2015 2016 20172018（1 - 5 ）深圳 3 4 . 7 % 3 3 . 8 % - 2 . 0 % 0 . 0 % 海口 0 . 0 % 4 . 7 % 2 8 . 0 % 1 1 . 1 % 乌鲁木齐 - 2 . 6 % - 3 . 3 % 7 . 3 % 3 . 3 %上海 1 2 . 4 % 2 6 . 8 % 2
40、 . 7 % 0 . 1 % 西安 - 6 . 6 % 6 . 9 % 2 2 . 2 % 4 . 3 % 西宁 - 3 . 1 % 1 . 9 % 4 . 9 % 1 . 2 %北京 8 . 1 % 1 8 . 2 % 2 . 9 % - 0 . 1 % 重庆 - 4 . 0 % 8 . 2 % 2 1 . 9 % 4 . 6 % 银川 - 6 . 2 % 4 . 4 % 2 . 0 % 1 . 9 %合肥 5 . 8 % 3 6 . 4 % 3 . 8 % 3 . 8 % 南宁 - 6 . 3 % 1 2 . 2 % 2 1 . 5 % 2 . 7 % 昆山 1 . 7 % 5 3 . 7
41、 % 4 . 2 % 1 . 8 %厦门 3 . 2 % 3 5 . 9 % 1 . 1 % 0 . 5 % 宁波 - 1 . 9 % 6 . 5 % 1 7 . 1 % 4 . 5 % 东莞 1 . 4 % 4 7 . 0 % 5 . 7 % 3 . 7 %南京 5 . 4 % 3 4 . 2 % 3 . 9 % 2 . 3 % 青岛 - 6 . 1 % 9 . 2 % 1 6 . 3 % 7 . 6 % 廊坊 4 . 1 % 4 5 . 0 % 1 3 . 9 % 0 . 3 %苏州 3 . 3 % 2 9 . 2 % - 2 . 5 % 0 . 1 % 贵阳 - 4 . 8 % 0 .
42、0 % 1 5 . 7 % 9 . 9 % 惠州 4 . 1 % 4 5 . 0 % 4 . 1 % 0 . 3 %杭州 0 . 6 % 2 4 . 7 % 7 . 9 % 2 . 0 % 哈尔滨 - 0 . 3 % 2 . 7 % 1 5 . 5 % 3 . 8 % 珠海 6 . 1 % 4 1 . 8 % 9 . 9 % 1 . 2 %天津 2 . 6 % 2 4 . 6 % 6 . 5 % 0 . 1 % 沈阳 - 1 . 2 % - 6 . 0 % 1 3 . 8 % 3 . 9 % 中山 1 . 2 % 3 6 . 4 % 1 7 . 3 % 4 . 9 %武汉 1 3 . 4 %
43、2 4 . 5 % 5 . 0 % 0 . 9 % 昆明 - 7 . 3 % 4 . 2 % 1 5 . 2 % 6 . 6 % 无锡 - 1 . 0 % 3 2 . 6 % 1 . 3 % 2 . 5 %济南 - 0 . 9 % 2 2 . 0 % 9 . 0 % 1 . 2 % 长春 0 . 7 % 2 . 0 % 1 3 . 6 % 3 . 5 % 佛山 1 . 2 % 2 5 . 9 % 1 6 . 8 % 1 . 5 %郑州 3 . 3 % 1 7 . 4 % 3 . 7 % 1 . 6 % 兰州 4 . 7 % 6 . 7 % 1 0 . 1 % 2 . 3 % 嘉兴 2 . 2
44、% 1 8 . 8 % 1 3 . 1 % 3 . 3 %石家庄 3 . 6 % 1 7 . 2 % 1 2 . 1 % 1 . 4 % 太原 2 . 1 % 1 . 7 % 9 . 9 % 8 . 4 % 保定 1 1 . 9 % 1 7 . 8 % 1 5 . 2 % 2 . 5 %南昌 - 2 . 6 % 1 6 . 9 % 9 . 6 % 3 . 7 % 成都 - 3 . 2 % 6 . 0 % 8 . 4 % 2 . 7 % 常熟 - 0 . 3 % 1 7 . 3 % 5 . 4 % 3 . 9 %广州 - 2 . 1 % 1 5 . 2 % 8 . 6 % 0 . 5 % 大连
45、- 8 . 9 % 3 . 7 % 8 . 2 % 4 . 4 % 常州 - 2 . 1 % 1 6 . 3 % 1 4 . 2 % 1 . 5 %福州 - 1 1 . 8 % 1 4 . 6 % 7 . 1 % 1 . 1 % 长沙 - 0 . 9 % 1 2 . 4 % 7 . 9 % 2 . 4 % 南通 - 4 . 2 % 9 . 9 % 1 3 . 1 % 4 . 1 %呼和浩特 - 7 . 3 % 1 . 1 % 7 . 4 % 3 . 5 % 江门 - 3 . 1 % 7 . 4 % 1 7 . 8 % 0 . 3 %核心一线城市调整期二线城市上升期二线城市上升期二线城市一线周边
46、三四线城市城市类型 城市 2015 2016 20172018（1 - 5 ）城市类型 城市 2015 2016 20172018（1 - 5 ）城市类型 城市 2015 2016 20172018（1 - 5 ）洛阳 - 1 . 3 % 2 . 5 % 2 9 . 5 % 4 . 2 % 宜昌 - 5 . 7 % 5 . 3 % 1 6 . 3 % 6 . 2 % 邯郸 - 0 . 3 % - 3 . 2 % 1 0 . 2 % 3 . 1 %盐城 - 0 . 5 % 3 . 7 % 2 6 . 3 % 4 . 1 % 唐山 - 1 . 5 % 2 . 5 % 1 5 . 7 % 3 . 0
47、 % 烟台 - 2 . 9 % 0 . 6 % 1 0 . 1 % 8 . 6 %绍兴 - 8 . 8 % 0 . 2 % 2 4 . 2 % 5 . 6 % 株洲 - 3 . 9 % 4 . 7 % 1 4 . 9 % 4 . 2 % 桂林 - 7 . 9 % 0 . 9 % 9 . 4 % 6 . 0 %潍坊 - 3 . 0 % 0 . 0 % 2 3 . 4 % 6 . 7 % 淄博 1 . 0 % 3 . 3 % 1 4 . 6 % 4 . 4 % 张家港 - 2 . 0 % 2 . 6 % 9 . 2 % 0 . 9 %湛江 - 1 . 7 % 3 . 9 % 2 2 . 7 % 8
48、 . 6 % 新乡 - 3 . 8 % 5 . 9 % 1 4 . 6 % 4 . 1 % 柳州 2 . 8 % 4 . 7 % 8 . 7 % 2 . 9 %衡水 0 . 7 % 1 . 5 % 2 2 . 0 % 2 . 6 % 金华 - 7 . 8 % - 2 . 3 % 1 3 . 9 % 4 . 5 % 芜湖 - 5 . 9 % 1 4 . 7 % 8 . 4 % 3 . 1 %泰州 - 8 . 2 % - 2 . 2 % 2 1 . 4 % 5 . 3 % 宿迁 - 3 . 9 % 1 . 7 % 1 2 . 5 % 0 . 7 % 日照 - 2 . 9 % 2 . 6 % 8 .
49、 3 % 8 . 2 %秦皇岛 - 4 . 8 % 5 . 4 % 2 1 . 2 % 1 . 7 % 聊城 - 1 . 6 % 1 . 9 % 1 2 . 5 % 2 . 2 % 赣州 1 . 7 % 1 2 . 7 % 7 . 1 % 2 . 5 %汕头 - 1 . 8 % - 0 . 6 % 2 1 . 1 % 6 . 3 % 江阴 - 5 . 2 % 1 0 . 5 % 1 2 . 2 % 7 . 0 % 绵阳 - 4 . 3 % 6 . 2 % 6 . 5 % 6 . 3 %德州 0 . 5 % 3 . 0 % 2 1 . 0 % 5 . 1 % 菏泽 - 5 . 4 % 0 . 6 % 1 1 . 6 % 6 . 9 % 包头 0 . 3 % 0 . 2 % 4 . 3 % 3 . 2 %镇江 - 0 . 3 % 3 . 4 % 2 1 . 0 % 4 . 0 % 连云港 2 . 1 % 5 . 8 % 1 1 . 6 % 3 . 2 % 吉林 - 4 . 8 % - 8 . 4 % 4 . 0 % 0 . 6 %三亚 - 8 . 2 % - 8 . 3 % 2 0 . 7 % 6 . 4 % 宝鸡 - 4 . 9 % 4 . 9 % 1 1 . 6 % 5 . 8 % 温州
