1、1金堂淮口成阿工业园项目调查1.成阿工业园简介成阿工业区位于成都市金堂县淮口镇，淮口镇位于成都市区以东 45 公里，县城以南21 公里的县域中部，幅员面积 109 平方公里，总人口 8.2 万人。成阿工业区是国家级小城镇建设重点镇。是根据国务院灾后重建相关精神，由成都市与阿坝州合作打造的灾后重建项目，也是全国唯一的地震灾后异地产业重建园区。园区规划面积 10 平方公里，已批准为省级开发区，并被列入四川省培育成长型特色产业园区（“1525 工程” ）名单。园区坚持工业化、城市化同步推进的发展理念，集两地之智、举两地之力谋合作、促发展，奋力将园区打造成为全国一流的节能环保产业示范园区、承接东西产业
2、转移示范园区、灾后产业重建示范园区。到 2013 年园区基本建成，将实现工业总产值 300 亿元，工业增加值100 亿元。在“ 十二五”末，园区将建设成为 500 亿产业园区，成为成渝经济区新的增长级。2.园区规划园区紧紧抓住成都市将金堂县确立为节能环保产业基地的战略机遇，围绕节能环保设备制造和节能环保产品生产，再生资源利用三大产业集群，依托东部发达地区产业转移，奋力将园区打造成为全国一流的节能环保产业示范园区、灾后重建示范园区。2园区已累计引进杭州士兰、苏州德尔、康力电梯、西门子等项目 85 个，协议总投资近 200 亿元。除已投产的近 40 个项目外，康力电梯、南光新能源等龙头项目明年将陆
3、续达产。3.园区配套由四川中盈实业（集团）有限公司打造的占地 216 亩，建设面积 51 万平方米的“成阿新城”亮相于媒体眼前，该项目坐落于金堂县淮口镇，是 5.12 地震灾后重建重点项目成阿工业园区相连的城市综合体。项目以“产城一体”为建设理念，采用多元化布局，提升生活配套多功能性，集旅游、文化、美食、休闲、居住、大型购物中心、儿童乐园、星级酒店、电影城、会展中心、健身会所、金融服务、企业总部大厦等为一体，打造成一个全新的城市综合体，满足当地人更高的生活要求。项目名称 开发商占地面积建筑类型 容积率 总建面户型区间 价格 优惠销售情况成阿新城中盈实业 216 亩 高层 3.0 51 万方商铺
4、20-1000公寓40-50商铺15000公寓4500/月均 14套该项目一期是藏羌文化商业街，将时尚的现代之城与藏羌名族特色完美结合在一起。二期以服装广场为主、划为八大区域，每个区域拥有不同的主题，每个区域采用围合式建筑特点，使得每个区域既独立，同时又相互联系在一起。3此外，淮口主城区还有大量商品房开发项目，如：项目名称 开发商占地面积建筑类型 容积率 总建面户型区间 价格 优惠销售情况尚缘国际尚缘房产 100 亩多层/ 高层/ 集中商业1.86 15 万方 92/128 3800全款9%按揭5%月均 25套科玛小镇长湖投资 104 亩 多层 0.664.6 万方商铺50-800商铺1600
5、0 /月均 18套如意港如意港位于金堂淮口淮州大道(老车站对面)，建筑风格为川西风格，淮口首席城市创富中心，项目采用国际先进设计理念，打造以人为本，休闲娱乐购物一站式天堂，将形成汇聚新桂花大型购物中心，城市娱乐休闲，高档餐饮，酒店公寓，特色商品，商业会晤，居住等为一体的大型商务中心。宝龙新城宝龙房产 72 亩 多层 1.88.6 万方 55-140 3000 /月均 12套锦淮商业街投资 2.8 亿的锦淮商业街，是站在淮口建设 20 平方公里 20 万人口中等城市发展定位上，高起点、高标准规划设计的城市功能一流配套服务区，它的建成必将对我镇发展金融业、餐饮业、休闲娱乐业、商务交流业产生重要的引
6、领作用。淮洲明珠华电先锋 25 亩 超高层 3.337.02 万方 70-120 3560 /月均 30套4.园区经营模式企业自建形式：由企业向管委会提交申请，经管委会、县委政府专题研究后，取得地块进行工厂建设并投产。4产业综合体形式：由开发企业进行厂房建设并对外发售。譬如：区域内的浩旺集团，在成阿工业区内开发了浩旺机电新材料产业园、浩旺恒运科技产业园、浩旺节能环保产业园山歌园区，均在向外出售出租厂房及配套办公楼。以浩旺机电新材料产业园为例：实地面积：728.35 亩，规划净用地面积：579.18 亩。规划总建筑面积：301151.53。容积率：1.204（当单层厂房高度达到 8 米，容积率按
7、 2 层计算，计算容积率的面积为 464737）建筑基底面积：207541.31。建筑密度：53.75% 。总绿地面积：200000。使用方式 厂房面积 办公楼面积 厂房价格 办公楼价格 备注5出售 2398 2850出租 1200-5000配套用房可分割使用 11.5 11.5厂房必须配套办公楼厂房可分割成 4 份使用，办公楼平分，可独立使用，最小面积 1200，最低起价 400万。目前入驻企业 42 家，土地价格 15 万/亩左右，平均每平米土地成本不超过 250 元，按照厂房 1000 元/ 建安成本计算，其收益率在 100%左右。5.业内专业人士访问访问对象：成都工业地产开发公司王总，
8、成都德佳投资有限公司张总等1.请问关于成都工业地产开发现状？成都周边就有大量的工业性质用地开发项目，包含三环一带的龙潭，再远一点向新都、青白江，大部分是以总部经济和专业市场形态为主。2.请问成都工业地产经营情况？像青白江一线的专业市场包含一些厂房能够达到较高的出租率，因为青白江整体的物流体系支撑，以及成都市城区专业市场外迁所共同作用的，但是就商户入驻后的经营情况并不理想，市场的持续前景并不是一片光明。3.就金堂成阿工业区的厂房开发出售的看法？金堂之前受益于第二机场建设，但是现在第二机场迁建资阳，利好被剥离，在新都、青白江等大型物流配套之下，工业地产开发将形成金堂区域的直接竞争，在缺乏利好因素、
9、物流配套等前提下，工业地产之间的相互竞争，在金堂区域的开发行为会有一定难度。6.投资建议通过调查，成阿工业园在政策上受大力支持，但区域还没有类似成都的工业总部经济形式的利用工业土地开发写字楼和商业配套的方式，且区域有自身的 51 万方的大型商业综合体，还有淮口镇的商品房建设配套，区域的工业土地开发模式主要是企业拿地自建和厂房出售形式，结合贵司现有的经营模式，如贵司取得工业土地的开发获利方式，将是以厂房发售方式。此种方式的优势在于：1、土地价格较低，准入、门槛较低；2、静态投资利润较高（前提是租售情况良好） ；6不利因素在于：1、专业的房地产开发企业，对于工业厂房缺乏经验；2、缺乏商家及企业资源；3、缺乏相应的社会资源及政府资源；4、区域内有类似项目在发售，且去化状况并不理想，并且还有大量商品房项目，市场容量是否能保障项目的顺利销售有待论证；5、区域机场利好消除，物流配套缺乏，后期加之新都、青白江等区域的竞争，项目开发运作有一定难度。综上所述，请贵公司在衡量利弊之后，进行最终决策。我公司也将一如既往的进行贵公司需要的各类支持。成都御泰营销策划有限公司2013 年 10 月 11 日
